담보신탁대출이란?

[여의도멋쟁이]

담보신탁대출이란?

가. 신탁 (신탁법 제 1조) 이란?

- 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에 이전하여 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익이나 특정목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분하게 하는 법률관계 (신탁등기, 재산권 변동) 입니다.

나. 담보신탁 개요

- 부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무를 보장하기 위해 자기 소유의 부동산을 신탁회사에 신탁하고 수익권증서를 담보로 금융기관(통상 우선 수익자라 함)에서 대출을 받을 수 있는 제도로

- 신탁회사는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁받아 채무자의 채무가 정성적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하고

- 채무가 불이행되면 신탁회사가 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 잔여 처분대금은 수익자(통상의 경우 위탁자)에게 교부합니다.

다. 지방세법 개정에 따른 납세제도 변경

- 지방세법 등 개정에 따라 신탁재산에 대한 종합부동산세, 재산세 등 납세의무가 위탁자에서 수탁자로 변경되었으나

- 실질적인 납세 이행은 위탁자(소유자) 부담이며 조세 체납시 과세당국의 강제집행 및 가산금이 부과되며

- 이에 신탁등기를 해지하고자 할 때는 납부시기가 미도래한 세금의 경우 해당세금의 납부 이행을 위해 수탁자가 요청한 세금의 상당금액을 유보금으로 예치해야하며 납부시기가 도래한 세금의 경우 세금의 납입확인 이후 신탁해지가 가능합니다.

라. 신탁부동산의 처분

- 위탁자는 담보신탁 계약에 따라 피담보채무를 상환하기 전까지 신용협동조합 여신거래기본약관 제7조의 사유에 의하여 기한의 이익을 상실한 때에는 1순위 우선수익자 (남서울신협)의 요청에 의해 우선수익자 변경 및 채권양도에 아무런 이의를 제기하지 않을 것을 동의하게 됩니다.

마. 담보신탁 계약에 따른 동의서

- 해당 부동산의 소유권이 신탁사로 이전이 되어 있으나, 이는 일반적인 매매 등의 원인으로 이전된 것이 아니라 신탁법에 근거하여 담보신탁 계약을 원인으로 하여 소유권이 이전된 것입니다.

- 하지만 부동산의 실질적인 소유자는 수익자(따로 정함이 없으면 위탁자가 수익자임)이기에, 해당부동산을 실적적으로 관리 및 보전할 의무는 수익자에게 있으며 또한 부동산의 이용 및 수익할 권리 또한 수익자에게 있다 하겠습니다.

- 단, 담보신탁계약에 따라 피담보채무를 상환하기 전까지 해당부동산의 임대차계약 및 처분에 관하여서는 우선수익자(남서울신협) 및 수탁자(신탁사) 동의를 득하여야 합니다.