자재비와 인건비 인상 폭이 가팔라지면서 공사 현장에서의 갈등도 증가하는 추세입니다. 대개의 시공사는 이러한 상황 이전에 이미 계약을 체결한 상황이므로, 기존 대비 상승한 원자재를 감당하기 어려운 상황입니다. 건축 현장 등에서의 안전을 강화하는 목적의 유관 법률도 개정됨에 따라 공기는 지연되는 상태입니다.
이에 따라 원청과 하청의 다툼이 커지고, 지체상금율을 적용한 배상을 요구하는 사례가 많아지는 추세입니다.
계약서에 기재된 내용은 원칙상 갑과 을이 모두 100퍼센트 완수해야 합니다. 그러나 일방의 귀책사유로 인해 이것이 지연될 경우, 배상금을 지불해야 합니다. 특히 건축과 같은 도급계약 쪽에서는 보편적으로 공통 적용되는 내용입니다. 사전에 약속한 공기를 지키지 못했을 경우 상대 측에 합당한 배상을 해야 합니다. 이는 민법 제398조에 명시되어 있습니다.
1. 근거 조항과 사례
기본적으로 공기 지연으로 인해 발생된 손해는 채무입니다. 이를 불이행한다면 손해배상액을 지급해야 하지만, 요구하는 수준이 과도하다면 법원 측에서 액수를 조율하기도 합니다.
원칙적으로는 지체상금에 대한 비율을 뜻하는 지체상금율만큼의 계약금을 지체일수만큼 계산하여 지급해야 합니다. 기존에 약정되었던 액수 자체가 크거나, 공기 지연이 길어질수록 부담금은 커집니다.
[사례]
20억원의 계약금이 걸린 현장에 지체상금율이 0.1퍼센트라면 지연 일수 1일 당 200만원을 지급해야 합니다. 따라서 여기에 적용할 비율이 주 쟁점이 됩니다. 구체적인 내용에 따라 비슷해 보이는 사례에서도 적용되는 비율은 달라질 수 있습니다. 0.1~0.5퍼센트 사이에서 정해지고, 예외적으로 정부와 계약한 경우에 한해 0.05퍼센트를 적용합니다. 이는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙에서 제75조를 근거로 합니다.
2. 쟁점
근래 현장에서는 지연일수가 늘어나는 추세입니다. 이에 따라 현 진행 사건 중 대형 공동주택의 경우 수 개월, 길게는 1년이 넘게 이어지기도 합니다. 이를 계속 둔다면 시공사나 시행사 측에서 부담해야 할 범위가 무한정 커집니다. 따라서 과도한 부담을 지우지 않도록 국내 법에서는 지체상금율 외에도 이에 따라 정해질 수 있는 금액에 한도를 두고 있습니다. 이러한 한도액은 계약서 작성시에 미리 확인해야 하며, 세부 사항에 따라 달리 적용될 수 있습니다.
일반적으로는 계약금의 10~30퍼센트 선입니다.
지체일수를 적용하는 시점도 쟁점이 됩니다. 보통은 준공기한에서 완료일까지로 계산합니다. 세부 내용은 도급 계약서를 기준으로 적용합니다. 공기 지연에 따른 손해배상을 요구하려면 피해 발생사실을 명확히 증명하는 동시에, 구체적인 손해액을 적시해야 합니다. 대법원 판례 [대법원 2014다200763] 에 따르면 과실상계는 적용되지 않으며, [대법원 99다57126] 판례에서는 감액에서 원고의 과실을 따지지 않습니다. 해당 분야는 걸린 금액의 단위 자체가 크기에 시행사와 시공사도 서로 첨예하게 대립합니다.
3. 약정한 기일이 지켜지지 않은 경우
아파트와 같은 공동주택 외에도 꼬마빌딩 등의 사례도 증가하고 있습니다. 약정기일이 지연되면서 지체일수가 늘어나는 경우가 흔합니다. 시행사나 개인의 입장에서도 유동성이 넉넉하지 않아 현실적으로 기다려주기가 어려운 상황이 됩니다.
1가지 사례로 설명해 드리겠습니다.
의뢰인은 앞으로 부동산이 유망하다고 판단하여 강남의 부지를 취득해 신축 빌딩을 짓기로 했습니다. 그 결과 2023년 9월까지 완공한다는 내용으로 계약서를 작성했습니다.
그러나 시공사 측에서는 인력난을 겪으면서 공기를 지키지 못하는 상황이 되었습니다. 완공일은 6개월이 지연되었고, 오씨도 9월에 완공이 되면 임차를 진행할 계획이었으나 이를 진행할 수 없었습니다. 공사가 마무리될 때까지 유동성이 경색되면서 추가로 부담해야 하는 항목도 적지 않았고, 많은 손해를 보았던 상황입니다. 이러한 상황을 겪으며 의뢰인께서 방문해 조언을 요청한 사례인데요.
해당 사례에서는 계약금 액수가 적지 않았고, 지연일도 상당하였으므로 시공사 측에서도 이를 책임지지 않기 위해 발뺌을 하는 상황이었습니다. 계약서를 검토한 결과 피고 측의 배상 의무를 물을 수 있다고 판단했습니다. 이에 따라 민법 제398조와 약정된 서류상 내용을 근거로 소송을 제기했고, 승소한 결과 의뢰인 배상을 받을 수 있었습니다.
적절한 대처가 없었다면 의뢰인은 재산상의 큰 피해를 입게 되는 상황이었습니다. 일반인은 건축을 진행해본 경험이 거의 없으므로, 문제 발생시 대처에 취약합니다. 지연시 부담해야 하는 제반사항이 적지 않으므로, 건축물 건설에 관심이 있다면 계약서를 작성하는 시점에서부터 지연될 경우에서의 예산을 세세히 따져봐야 합니다. 지체상금율 책정에 관하여 전문변호인의 도움을 받아 해결 하심이 신속하고 시간이 길어지는 것에 따른 피해를 방지할 수 있습니다.
건설/부동산 관련 여러 사건을 진행하고 있는 김민재 변호사입니다.
감사합니다.
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