부동산토지 개발 호재가 있는 정보 찾는방법!

[넷짱!]

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https://youtu.be/R_0KbSdzvjM

부동산토지투자 방법!

부동산토지투자 어떻게 시작할까요?

부동산 토지 투자는 많은 사람들이 관심이 있고, 토지에 투자하여 큰돈을 번사람, 아니면 손해본 사람도 있습니다. 이런 차이가 무었 일까요?

토지는 도시지역(주거지,상업지,공업지,녹지) 의 토지와 도시지역 외 비도시지역의 토지 가 있습니다.

또한 토지는 다른 주거용 부동산과 달리 환금성이 떨어져서 매매하고 싶을 때 마음대로 거래를 할 수가 없어 토지투자에 대한 부정적인 마음이 존재하기도 합니다.

따라서 토지 투자는 최소한 3년 이상 많게는 5-10년 이상 기다려야하는 인내의 어려움이 따를 수 있습니다.

2023년 우리나라 제5차 국토종합개발은 도시 확장형이 아니고 인구감소 등으로 축소형으로 계획되어 예전처럼 대규모 개발행위나 신도시 등, 개발행위가 많지 않습니다. 지속적으로 진행되는 도로망 철도망은 예정되로 진행되고 있습니다. 입지에 따라 특정지역을 중심으로 일부 지가가 큰 폭으로 상승하는 곳도 있지만 전국이 동시에 지가가 상승하는 시대는 지난 것 같습니다.

보통 많은 사람들이 부동산을 투자할 때 뉴스나 ,지인의소개, 부동산사무실, 유튜브 , 인터넷메체, 등 다양한 정보를 얻어서 투자를 하지만 토지는 제3자의 소개 외에 투자자의 기본적인 본인 공법지식이 없으면 차후 힘들어 질 때도 있습니다.

1.개발호재가 있는 곳 찾는 방법 알아보겠습니다.

개발호재란 도시계획사업, 공공개발, 산업단지, 신도시, 도시재생, 도로, 철도망, 관광단지 등 다양한 방법으로 토지의 효용이 극대화될 때 주변 지가가 상승합니다.

우리나라는 지방자치가 확립되면서 지방자치단체장은 자체적으로 도시군관리 계획 또는 도시기본계획 수립합니다. 5년 또는 10년 단위로 앞으로 10년 또는 20년 30년 까지 도시를 개발하기 위한 개발계획을 수립하고 특별한 경우가 아니면 계획대로 진행합니다. 도시 군관리계획은 토지의용도,지형,지질,환경,인구문제,주거문제, 도로,철도, 하천,기반시설 등 모든 것을 총 망라하여 계획이 이루어집니다.

이러한 도시 군 관리계획은 공청회 등을 통하여 진행이 되지만 일반인들이 쉽게 정보를 파악하는 데는 한계가 있습니다. 그러나 이러한 계획은 지방자치단체 홈페이지에 게시되고 보관됩니다. 누구든지 볼 수 있도록 공지합니다. 따라서 지방자치단체 홈페이지나. 구글 등에서 (2030 00시 도시관리계획, 도시기본계획 ) 검색으로 확인하여 클릭하면 대부분 지자체의 도시기본계획이나 도시군관리계획을 찾아서 볼 수가 있습니다. 따라서 계획서를 보시면 도시성장 축 이나 개발방향 ,도지이용 등 다양한 정보를 볼 수 가 있습니다.

2.찾기가 힘드신 분은 지역별 도시개발계획, 도로, 철도망 등 제5차 국토종합개발을 책으로 만들어서 판매하는 서적이나 지도도 있습니다.

3. 네이버 위성지도를 검색하여 지적도를 검색하면 용보별 토지의 개발정보를 찾아볼 수도 있고 색으로 구분된 용도별 지목 등으로 주변 도시개발 가능 지역이나, 신설되는 철도망, 도로망을 찾을 수도 있습니다.

4.또한 인터넷 포탈 사이트 검색창에서 토지이음을 검색 후 토지이용계획확인원에 지번을 검색하면 토지의 용도,건축물 관련행위, 도시개발관련시설 도로 등을 알아볼 수 있고 개별공시가를 볼 수도 있습니다. 사고자하는 토지 주변이 도시개발계획이 있다면 좋은 징조입니다. 토지는 토지이용계획 확인원에 모든 답이 있어 토지이용제한 사항을 토지 투자 전에 확인 것이 가장 중요합니다.

2.토지수용보상에 대한 수익이 발생하는 것에 대하여 알아보겠습니다.

토지수용보상은 공익사업을 위한 여러 가지 관련법에 의하여 보상가는 현재의 시세가 아닌 사업인정고시일 기준표준지 공시시가를 적용합니다.

모든 지자체는 공익사업에 대한 고시를 하는데 고시 전에 계획을 세우고 기초조사한 후 주민의견청취, 입안 후 심의를 거쳐 최종결정고시를 합니다. 이러한 모든 정보는 해당지역 시,군,구 홈페이지 고시, 공고 란에 고시됩니다. 즉 답은 해당지역 지자체 홈페이지에 있습니다.

수용가능 예정지는 토지이용계획 확인서 좌측 (국토의계획 및 이용에관한법률에 따른 지역 지구/다른 법령등에 따른 지역지구)에 보면

1.도시계획시설 도로가 표기된 경우 도로,소로,중로,10미터.8미터 등

2.도시개발구역으로 지정 된 경우

3.개발행위 제한지역으로 한시적 제한

4.지구단위계획구역 지정 등이 있습니다. 이런토지는 차후 보상이 된ㄹ 가능성이 많습니다.

3.소유자가 개발행위를 허가받아서 지목변경, 용도변경, 토지분할 ,건축행위 등 개발에 따른 분양수익 이나 임대 등으로 큰 소득을 창출할 수가 있습니다.

토지를 구입한 후 큰 수익을 창출하기 위해 개발행위를 할려면 토지의 기본적인 공법관계를 알아야 합니다.

개발행위에 의한 투자는 개인의 적성, 토지면적, 건축규모 등 개발에 따른 비용 등 기본적인 자본이 있어야 합니다. 개발행위는 토지이용계획서의 개발 가능한 토지만이 개발이 가능하고 공법적으로 개발이 불가한 토지는 개발행위를 할 수 없으므로 특히 주의해야 합니다.

개발행위가 불가한 토지는 현 상태로 지가가 크게 상승 할 수 없습니다.

개발 가능한 토지는 입지도 중요하지만 공법적으로 행위 가능한 용도는 기본이고 진입도로, 전기, 상하수도, 오폐수정화조 문제도 따져야 하고, 문화재보호구역(1.2구역),비행항공안전구역 (2.4구역), 접도구역 등 도 확인해야 합니다.

개발행위를 위한 토지구입은 사전에 해당지번에 설계사무실의 사전 협의가 필요하고 개발행위 목적과 용도를 지정 하셔야 합니다.

이처럼 토지투자는 쉽고도 어렵지만 발로 뛰는 만큼 부자가 될 수 있는 지름길이 될 수 있습니다.

토지는 소액부터 시작하면서 토지투자에 대한 자신감을 가지고 진행하다보면 전문가 수준의 좋은 토지를 구입하여 큰 수익을 올릴 수 있습니다.

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https://youtu.be/R_0KbSdzvjM

2023.8

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