서울특별시 25개구 손품 여행기 - 4.서대문구

[또순]

안녕하십니까 또순입니다.

이번엔 마/용/성을 이은 서/동/영의 선발주자 서대문구에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

예전에는 제대로 가본적도 없는 곳인데 하나 둘 정리하다보니 확실히 도움이 많이 되는 것 같습니다.

그래도 오랜 시간 정리한 게시글이니

그냥 가시지 마시고 따뜻한 응원과 격려의 댓글도 같이 남겨주시길 부탁드릴게요 ^^

Click 1. 서울특별시 25개구 손품 여행기 - 1.도봉구

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4. 서대문구

직주근접의 도시 서대문구. 마/용/성의 뒤를 이어간다!

1.1 개요

서대문구는 젊음이 가득한 곳이다.

신촌을 중심으로 연세대,서강대,이화여대, 경기대, 추계예술대 등 다양한 대학가가 밀집하여 상업·업무지구가 발달(세브란스, 삼성강북병원, 신촌 현대백화점 등 주변 상권프리미엄)돼 있으며 상암DMC에 인접하여 이 곳을 중심으로 디지털 미디어 특화를통한 직주 근접이 가능한 지역이다.

근처의 '안산'과 '백련산' 등 해발고도 200~300m의 구릉이서대문구 한가운데를 남북으로 종단하고있으며,종로구와경계를 이룬 동쪽에는 인왕산이 자리잡고 있어 자연경관이 수려하다. 서대문구는도심에서 가까운 전통적 주택지역 중 하나로 북아현동, 천연동일대는 오래 전부터 형성돼 온 주택지대이다. 

하지만, 아쉬운 점이 있다면 교통이 취약한 지역들이 많이 있다는 점이지만

최근 마용성의 상승 이후 서대문구의 상승세가 계속되고 있어, 투기지역 검토가 이뤄지고 있는 곳이다.

사진 : 서대문구 투기지역 가능성 괜히 거론되고 있는 것이 아니다.

사진 : 서대문구 면적당 시세. 북아현 뉴타운이 위치한 북아현동 시세가 압도적으로 높다.

북아현동, 남가좌동, 북가좌동을 제외한 위에서 보이는 나머지 동들은 아파트 단지가 많이 없다.

경의선, 2호선, 3호선, 5호선, 6호선 등 궤도 교통 노선이 많기는 한데 경계만을 지나가는지라 안쪽에 있는 연희동, 홍은동, 남가좌동은 철도 교통으로의 접근성이 극히 안 좋다. 실제로 이 지역은 서울 시계 내에서 철도교통 접근성이 제일 나쁘기로는 동대문구 전농동, 장안동과 함께 손에 꼽힐 정도다. 

사진 : 서대문구 최근 2년 순 전출 현황. 확실히 매매가가 많이 상승한 지역 답게 전출이 상대적으로 많이 이뤄졌다. 물론 주변 공급이 있어 이동했을 수 있다.

사진 : 재밌는건 부산과, 대구에서도 전입이 상당 수 이뤄졌다는 것이다. 다른 곳도 아니고 부산 대구라고 하니 투자를 위해서 전입만 옮겨놓은 건 아닌지 하는 생각이 ^^

2. 교통, 일자리

직주 근접이 가능한 최상의(물리적) 입지와 일부 교통의 사각 지대 서부선이 해결해줄 수 있을까?

사진 : 서대문구 지도를 확대하면 일자리 Core 지역 마포구, 종로구, 중구, 영등포구와 가까이에 위치하고 있다.

사진 : 서대문구 지하철 노선도. 교통이 모여있는 북아현 누타운 인근을 제외하고는 상대적으로 많은 노선들이 다니지 않고 있다. 특히 듬성듬성 비어있는 지역들의 경우 지하철을 타기 쉽지 않은곳에 위치하고 있다는 단점이 있다.

사진 : 그럼에도 불구하고 서대문구 지하철역은 일자리로 이동할 수 있는 핵심 권역에 위치하고 있다.

다음 달(8월) 서부선 경전철 사업의 적격성 조사에 앞서 

서대문구 투기지역 검토는 서부선 진행 청신호의 암시?

사진 : 8월 말을 기대하라. 서부선 경전철 사업의 적격성 조사 결과가 발표될 예정이다.

사진 : 서부선 경전철 노선도

서부선 확정이 나게 된다면 서대문 부동산 시세는 날개를 달아줄 것이다.

서부선으로 인해 영향을 받는 지역 1) 서대문, 2) 노량진, 3) 상도동 등 

교통소외가 되었던 지역들이 일자리의 핵심 권역. 여의도와 연결이 되게 되는 것이다.

※ 서울 도시계획 2030 본문 내용 중.

신분당선 서북부 지역 연장 추진을 통해 서북권과 도심권을 연결하고, 경전철 서부선 연장(장승배기-서울대입구역)을 통해 서북권과 서남권을 직선으로 연결하여 지역간 연계를 강화를 계획 중이다. 장기적으로는 서북권과 서남권의 광역 중심의 상암과 마곡을 도시철도로 연계하여 지역간 시너지를 제고하고, 홍대와 화곡 등 배후지역과의 연계를 통하여 지역활성화를 도모하도록 할 예정이다. 

4. 관심 지역 및 아파트

많은 조회가 이뤄진 단지 중. 홍제동을 제외한 대부분이 가재울 뉴타운과 북아현 뉴타운이다.

신축 건물들로 조합된 두 뉴타운 중에서도 아래 세 단지의 경우 상대적으로 높은 가격과 많은 인기를 누리고 있다. 

1) e편한세상신촌

2) DMC 파크뷰자이

3) 아현역푸르지오

사진 : 지난번 신문기사에 나왔던 강북 10억 이상 시세 아파트 단지. 북아현뉴타운 아현역푸르지오(서대문구), 아현 뉴타운 마포레미안푸르지오(마포구), 그리고 이들 중 대장인 경희궁 자이(종로구).

물론 위 말고도 상당히 많은 아파트 단지들이 10억 클럽을 이뤄내고 있다.

사진 : 올해 초 연회원 과제로 홍대인근 셰어하우스 탐방 중 함께 정리하였던 서대문구 시세표.

과거 DMC 파크뷰 자이 24평 5.8억 ~ 6.2억 시세가 놀라울 따름이다. 

▲ 반년만에 2억 가까이 올라버린 시세. 기회는 언제나 나의 곁에 있었다.

이들을 조금 더 살펴보면

사진 : 약 2만세대 계획의 가재울 뉴타운

현재 거의 입주가 완료되어가고 있으며 7,8,9구역 진행 중이다.

사진 : 평평한 지형의 가재울 뉴타운. 높은 지역의 뷰도 좋지만 일반적으로 거주여건이 좋은 평지를 더 좋아한다.

상대적으로 교통이 불편한 단점이 있고, 경의선과 내부 순환도로로 주변과 단절된 느낌도 든다.

하지만, 서울 서북부 대장 구역이 상암에서 가재울 뉴타운으로 넘어가게 되었으며. 이미 시세 또한 추월당했다. 이는 상암 대비 신축 메리트와 주요 지역별 물리적 접근성으로 과거 미분양의 무덤이라고 불리웠던 오명을 지워나가고 있다.

사진 : 약 1.2만세대의 북아현 뉴타운

상기 두개의 뉴타운은 입주가 어느정도 정리되어가고 있으며

모두 1군 건설사들(현대, 대우, 대림, 삼성, GS, 롯데 등)로 군집하여 차별화된 고가의 거주 타운을 형성해가고 있다.

확실히 신축 아파트들이 몰려있어 거주 요건이 좋지만 철로 옆 아파트 단지들의 경우 철도로 인한 도로의 단절과 소음이 좀 있다는 단점도 있다. 하지만 신촌 지역 뉴타운의 경우 84기준 12억이 넘어가고 있어 작은 부분의 문제는 신경 쓸 상황은 아니다.

홍제/홍은 뉴타운

사진 : 홍제동 다가구 타운

홍제동, 홍은동의 경우 경사가 좀 있는 지역에 단독주택 빌라들이 빼곡하다. 

오래전 부터 재개발 계획을 통해 주거 환경을 개선하려고 하였으나, 매 번 딜레이가 되었던 곳 중 하나이다. 하지만 최근 들어 이 지역의 재개발 속도가 가속화 되고 있다고 한다.

재개발·재건축 속도붙은 홍은·홍제동, 7개월 만에 집값 2억원 ↑

http://www.ajunews.com/view/20180711144706069

투자를 했다가 장시간 투자금이 묶이는 지역에서 투자 검토할 시기가 된 것이다.

상대적으로 많이 저렴한 지역이었기에 재개발 기대감으로 더욱 큰 상승이 이뤄진 것이다.

지난달 10일 홍은 13구역에 대한 관리처분계획 인가를 고시했다. 이후 약 6개월 후 철거를 진행하여 내년 초 분양 예정이라고 한다. 즉 이 구역 역시도 상전벽해를 할 수 있는 첫 삽이 떠지고 있는 셈이다.

사진 : 홍제역 인근 유진 상가를 48층의 주상복합을 목표했으나, 7년 넘도록 표류를 하고 있으며 언제 진행될 지 미지수이다. 하지만 홍제동 재개발 사업의 시작과 함께 예상보다 빠르게 진행이 이뤄질 수 있어보이기도 한다.

5. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 서부선 취약점 노선에 집중하자

지하철 사각지대가 생각보다 많지만 그 중에서도 서부선으로 인해 

지하철 사각지대에서 벗어나게 되는 곳들이 보인다.

아직 확정되지 않은 노선이지만, 올해 말 윤곽이 드러날 수 있으니 그 전에 선점을 하는 것도 나쁘지 않다고 생각한다.

사진 : 명지대역 역세권 DMC 아이파크 2차

사진 : 24평 6억대 매물들도 다수 보인다. 아직 입주가 시작하지 않았기에 조금 더 협상을 하면 보다 좋은 가격으로 거래를 할 수 있어보인다.

수색 계획을 따라가보자

수색역 일대 상업지역 용도 변경으로 광역 중심기능을 하게 될 것이다.

물론, 수색 지역을 직접 투자해도 되지만

수색역에 접근이 가능한 경의선 역세권 매물을 노려보는 것도 좋다.

사진 : 수색역은 앞으로 서울 서북권의 광역 교통의 힘과 함께 중심 업무를 담당하게 될 예정이다.

물론 지금도 상당한 가격으로 거래가 되고 있지만, 수색역이 발달할 수록

수색역과의 접근성이 주택 가격을 상승시킬 수 있는 요인이 될가 될 것이라 생각한다.

입주 만 2년이 되어가는 단지를 노려보자.

실 거주를 타겟으로 투자를 생각하는 분들은 서대문 아파트의 경우 신축이 많아서 상대적으로 거래를 할 수 있는 매물이 많이 없다는 것을 알 수 있다.

입주가 만 2년이 되어가는 아파트 단지의 경우 전세 재계약이 이뤄지고, 새로운 임차인을 받는 시즌이 오기 때문에 상대적으로 전세매물이 몰리는 시기의 매물 매수를 고민해보자. 그나마 매물이 있는 시기기 때문에 가격 조정이 가능한 매물들이 나타날 것으로 보인다.

사진 : 이편한세상 신촌, 만 2년차가 눈 앞에 다가오고 있다. 올해 가을 이후 다시 한번 임대 시장이 움직일 예정이다.

※ 게시글 블로그 원본

https://blog.naver.com/raewoo84/221332764997

[걷는다]

정말 또순님 짱!~

[또순]

ㅎㅎ 감사합니다. 댓글 잘 안달아주시는 걷는다님이신데 !

[미래찾아]

또순님 수고하셨습니다~~ 덕분에 서울 개별구의 분위기를 알 수 있네요^^ 서대문구도 서울 외곽 이미지에서 중심으로 이동하는 느낌이네요..

[또순]

감사합니다 ^^ 서울 외곽에 있는 대상들이 치고가는 느낌이에요~

[한남 더힐]

수색역이 엄청나게 바뀌겠네요!!!

[또순]

그럴 것 같아요 상암이랑도 입지가 좋고 상권이 훨씬 좋아지겠네요 ~