스크랩 [경매웹툰/19편] 선순위임차인이 대항력이 없어질 때...

[늘푸른(춘천)]

[경매웹툰/19편] 선순위임차인이 대항력이 없어질 때...​

​이번 웹툰은 경매물건을 조사하고 분석을 할 시 선순위임차인이 존재했을 때의 경우를

예로 들은 하나의 논리를 담아보았습니다. 

많은 초보자 분들이 선순위임차인이 있다면 그 임차인의 보증금을 낙찰받은 뒤

낙찰자가 인수를 해야 한다는 전제에 대한 원칙은 알고 있지만..

더 나아가 얼마의 금액을 인수하게 되는지.. 배당의 절차 후의 논리는 모르고 있는경우가 많습니다.

결국 입찰을 해도 되는 물건임에도 불구하고 

선순위임차인이 있다는 것 자체만으로 포기하는 경우를 종종 보기도 하지요..

선순위 임차인이 무엇이지요? 

전입신고가  등기권리관계 상 말소의 기준이 되는 권리보다  앞서 있으면 선순위임차인이라고 부릅니다.

맞지요?  그럼 확정일자는 뭐냐구요?

확정일자는 물권에 있는 권리를  임차권인 채권에 가져온 것인데.. 확정일자= 우선변제권입니다.

우선변제권은 또 뭐냐구요? 

경매를 통해 배당을 받으려고 줄 서 있는 채권자들 사이에서 다른 일반채권자들보다

우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 

자 그럼 물권자(ex:저당권)에게 있는 권리를 가져 온 것이기 때문에

확정일자(우선변제권)의 날짜가 타 물권자들과는 날짜로 우선순위를 따져서 순위를 매기고

물권자가 아닌 기타 일반채권자들보다는 앞서서 배당을 받을 수 있다는 논리가 됩니다.  어렵지요?

다만 웹툰의 포인트는 그것이 아닙니다.

선순위임차인이라는 뜻은  타 권리자들보다 선순위라는 뜻입니다.

그럼 1순위로 배당을 받을 가능성이 높겠네요? 

그리고 확정일자(우선변제권=배당의 자격이기도 함)까지 선순위로 갖추었고

법원에 배당요구까지 한 상태라면? 

아무리 선순위임차인이라고 하더라도 보증금 전액을 배당받게 되었다면

낙찰자의 인수사항없이 선순위임차인은 대항력이 사라지고 배당과 동시에

전 소유자와의 임대차관계도 종료된다고 이해하시면 됩니다. 

웹툰을 통해 다시한번 만나보실까요? 

사실 이 논리 권리분석과 배당에 대한 기본이해가 있어야  이해가 쉬운 웹툰이지만

분명 그 이해가 없으신 분들도 감을 잡을 수 있을 것이라고 생각됩니다.

2015.02.09

우리옥션 이성용대표

(저서- 경매의신, 월세의신, 부동산의신)