연구과정 33기 주간반 ‘진해 남양동 국유 잡종지’ 낙찰!

[최광수]

[실전투자뉴스] 연구과정 33기 주간반 ‘진해 남양동 국유 잡종지’ 낙찰

1. 물건의 개요

2. 지역분석

최근 진해 제덕만은 제2신항 입지로 최종 확정되어, 안 그래도 뜨거운 창원 진해지역은 그 투자가치가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는 상황입니다.

부산신항만과 관련한 부산진해경제자유구역은 크게 신항만지역, 명지지역, 지사지역, 두동지역, 웅동지역으로 나누어지는데, 그 중 두동지역은 물류, 연구개발과 아울러 주거·상업·여가 등이 가능한 신항만 배후지역으로 개발됩니다.

  (이상 수 스토리 ‘창원지역뉴스’ 참조)

공매대상 목적물은 이러한 두동지역 인근 서쪽에 위치하고 있어, 두동지역의 개발이 완성되면 그 가치는 지금과 비교할 수 없을 정도로 높아질 것입니다.

목적토지의 남쪽으로는 마천일반산업단지가 있는데, 이곳은 주물과 관련된 산업단지로서 분진, 소음과 악취 등 공해발생의 문제가 심각했었습니다. 이를 해결하지 않고서는 경제자유구역의 조성에 지장을 초래할 수 있어, 최근 이 지역의 산업구조는 첨단산업으로의 전환이 활발해지고 있습니다. 그 한 예로는 올 3월 전기자동차 배터리부품 제조업체와 230억 상당의 투자유치협약(MOU)을 체결한 것을 들 수 있습니다. (참고로, 주물단지는 밀양하남일반산업단지로 이전됩니다.)

3. 물건분석

목적물은 김달진문학관이 있는 곳으로 유명한 진해구 소사동과 두동일반산업단지 사이에 위치하고

있는 국유재산으로서, 국방시설본부가 집행기관이 되어 공매하는 토지입니다.

목적 토지는 잡종지 1필지와 도로인데, 잡종지 동쪽 일단의 토지는 동아흥업주식회사 소유이고, 목적 토지와 남쪽 도로 사이 몇 필지는 국가 소유의 토지입니다. 이 토지에 투자하는 이유는 이 땅에 집을 짓거나 직접 개발하고자 하는 것이 아니라, 추후 인근 지역의 개발과 관련한 토지구획정리사업이나 지구단위계획 등의 수립으로 토지의 경계가 다시 정해지면 투자가치가 크게 상승할 것을 기대하기 때문입니다. (인근 토지소유자인 회사에게 팔거나, 인근 국유지를 매입하는 것도 수익성제고방안으로 생각할 수 있을 것입니다.)

참고로, 작년과 올 초 신항만배후지역의 임장 시 소사동 초입에 있는 공인중개사 사무실에서 인근 토지 가격을 직접 확인해 본 적이 있습니다. 그 당시 공인중개사의 말에 의하면, 인근 소사동 동쪽에 위치한 지목 답인 토지의 평당 가격이 200에서 250만원까지 호가되고 있는데, 매물로 나온 땅이 없다고 하였습니다.

4. 입찰참여와 그 결과

며칠 전 수료한 부동산연구특별과정 제33기 주간반 원우 몇 명이, 이 물건의 공매에 참여하였습니다. 문제는 (늘 그렇듯이) ‘입찰가를 얼마로 하여 공매에 참가할 것인가?’ 이었습니다. 진해 신항만배후지역은 상전벽해가 수시로 진행되는 지역이라는 점, 인근 지역 시세에 비해 매우 저평가되었다는 것 등을 고려하면 입찰가를 크게 높여 써야 할 것이었습니다. 반면에, 비교적 노출이 많지 않은 국유재산공매라는 점, 길쭉한 땅 모양으로 인하여 미래가치를 파악하는 안목이 없으면 쉽게 참가하기 어려운 물건이라는 것 등을 고려하면 입찰가를 그리 높게 쓰지 않아도 될 것입니다.

공동투자자들이 이 물건의 입찰가를 정할 때에 고려하여야 할 사항이 하나 더 있었습니다. 이들은 금융기관의 대출을 받아 매각잔금을 마련할 계획이었습니다. 이 경우 금융기관에서는 감정가와 낙찰가 중 낮은 것을 기준으로 대출비율을 정하는데, 이 물건은 신건에 참여하여야 하는 것으로서, 낙찰가를 높여 낙찰받는 경우에는 자부담이 커지는 것을 감수하여야 하는 것도 고려하여야 했습니다.

갑론을박 끝에 결정한 입찰가와 그 결과는, 아래와 같습니다.

5. 후 기

요전 가창 큰나무집 인근 공매물건은 그간 연구과정 33기 주간반을 위해 헌신하였던 총무에게 추천한 물건이었는데, (실전투자뉴스에서 적은 것처럼) 낙찰 받지 못해 아쉬웠습니다. 그러던 중 이 국유재산공매물건을 발견하게 되어, 이 물건을 총무와 그 총무가 속한 기수의 원우들에게 추천한 것이었습니다.

내가 만약 이 물건의 공매에 참가한다면, 난 아마 최소 5억 원이 넘는 금액으로 입찰가를 정했을 것입니다. 처음 이에 훨씬 못 미치는 위 금액으로 입찰에 참가하겠다는 의향을 전해 들었을 때, 솔직히 좀 어이가 없었습니다.

“헐! 아직도 미래가치가 아닌, 여전히 현재가치인가?”

“그래, 내 할 바는 다 했으니까~. 즈그들 복그릇대로 되겠지~ 뭐.”

ㅋㅋㅋ 이번엔 내 예상이 보기 좋게 틀렸습니다.

내가 예상했던 것보다, 우리 원우들의 복그릇이 훨씬 더 컸었나봅니다.

[허준석]

선배님!! 축하드려요^^

[이영민(연구30기)]

낙찰을 축하합니다

[51기조수경]

감사합니다!!!!

[51기 김영미]

감사합니다 ~♡