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"집을 살 때에는 조정대상지역이었지만 지금 팔 때에는 해제가 됐으니, 거주를 안했어도 1세대1주택 비과세가 되지요?????"
양도세 관련해서 가장 많은 문의 중 하나입니다.
정답은..... 안타깝지만..... "안됩니다!!"
1세대1주택 비과세는 1세대가 1주택을 2년이상 보유하면 적용받을 수 있지만,
주택이 "취득당시" 조정대상지역에 있는 경우에는 보유기간 중 "거주기간"이 2년 이상인 경우에만 비과세를 적용받을 수 있고 팔 때에 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도 거주요건은 해제되지 않고 그대로 적용됩니다.
그럼.... 방법이 없는 건가요????
방법은..... 물론..... "있습니다!!"
여러가지 이유로 인하여 실제 거주하기 힘든 경우에 거주요건이 있는 집을 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있는 방법이 바로...
"상 생 임 대 주 택"입니다!!
상생임대주택이 뭔가요?
일정한 요건(직전임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내 등)을 갖추고 임대한 주택(상생임대주택)에 대하여,
임대인은!!!
거주기간의 제한이 있는 경우에도 그 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
즉, 임대만 주고 실제로 거주하지 않았어도 마치 "거주한 것처럼 인정해준다!!"는 뜻입니다.
임차인은!!!
상대적으로 임차료를 많이 올려주지 않고 안정적으로 임차주택에 거주할 수 있습니다.
결과적으로, 상생임대주택은 말 그대로 임대인과 임차인이 서로 "상생"하는 임대주택을 말하는 것입니다^^
이런 상생임대주택은 지방자치단체나 세무서에 "등록을 하지 않아도" 적용된다는 것이 가장 큰 장점이 됩니다!
상생임대주택이 되면 어떤 혜택이 있나요?
첫째, 거주기간이 없어도 "1세대1주택 비과세"를 적용받을 수 있습니다!!
2017.8.3 이후에 "조정대상지역"에 있는 주택을 취득하는 경우에는 주택을 "2년이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 이상 거주"하는 경우에만 비과세 적용이 됩니다.
이때, 취득일 현재 조정대상지역인 경우 반드시 거주를 해야하는 것이고 나중에 조정대상지역에 해제됐다고 하더라도 거주요건이 없어지는 것이 아님!!을 이미 말씀드렸지요^^
이렇게 2년 이상 거주요건이 있는 주택의 경우 "상생임대주택"이 되면 실제로 거주를 하지 않았어도 비과세 적용이 됩니다!
둘째, 거주기간이 없어도 "거주주택비과세"를 적용받을 수 있습니다!!
등록임대주택(세무서와 지방자치단체에 모두 등록한 임대주택)과 거주주택이 있는 경우에 거주주택을 팔면 등록임대주택은 없는 것으로 보아 비과세가 적용됩니다.
이때, 상생임대주택과 등록임대주택이 있는 경우에 "상생임대주택"을 팔면 실제로 거주하지 않았지만 비과세 적용이 됩니다!
셋째, 거주기간이 없어도 "높은 장기보유특별공제"를 적용받을 수 있습니다!!
주택을 3년 이상 보유한 경우에는 장기보유특별공제라는 공제를 받을 수 있습니다.
(표1) 일반적으로는,
보유기간*2%(공제한도 15년,30%)
의 장기보유특별공제를 받지만,
(표2) 1세대1주택으로서 거주기간 2년이상인 경우에는,
보유기간*4%(공제한도 10년,40%)+ 거주지간*4%(공제한도 10년,40%)
의 공제를 받게됩니다.
이때, "상생임대주택"이 되면 실제로 거주를 하지 않았어도 표1(2%)이 아닌 표2(4%)의 공제를 적용받습니다!!
물론, 10년 보유하면서, 10년 임대, 0년 거주한 경우에
표1 = 10년*2% = 20%
표2 = 10년*4% + 0년*4% = 40%
가 적용되는 것이지, 거주하지 않았는데도 거주기간에 대한 공제(80%)까지 해주는 것은 아닙니다^^
상생임대주택이 되려면 어떻게 해야하나요?
"직전임대차계약" 대비 임대료 등의 증가율이 "5%"를 초과하지 않는 "상생임대차계약"을 "대상기간" 중에 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
"직전임대차계약"이란,
주택을 취득하고 임차인과 체결한 계약으로 상생임대차계약의 기준이 되는 임대차계약을 말하며, 그 임대한 기간이 1년6개월 이상이 되어야 합니다.
주택을 취득하고 체결해야 하므로, 주택을 취득할 때 전소유자(매도자)와 임차인이 체결한 계약을 승계하는 경우에는 적용되지 않습니다!!
"상생임대차계약"이란,
직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 말하며, 그 임대한 기간이 2년 이상이 되어야 합니다.
직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 같은 필요는 없고 그 사이에 임대인이 직접거주하거나 공실이 되어 공백이 발생해도 상관없습니다.
이때, 임대보증금과 월세를 전환해도 무방하며 민간임대주택에관한특별법에 의하여 계산해서 5%가 초과하지 않으면 됩니다.
상생임대차계약의 임차인 사정으로 새로운 임대차계약을 체결(임대료가 증가하지 않아야 하는 것은 물론입니다!)하는 경우에는 2개의 임대기간을 합산하여 2년 이상이면 됩니다.
"대상기간"이란,
상생임대차계약은 2021년12월20일부터 2024년12월31일까지 체결(계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되어야 합니다!!)하여야 하고, 2023년에 세법 개정으로 인하여 대상기간 이내에 임대를 시작하여야 합니다!!
주의사항 및 마치며
다주택자인 경우에도 "상생임대주택"에 대한 혜택을 받을 수 있습니다!!
그러나, 다주택자인 상태에서 상생임대주택을 양도하는 경우에도 적용해주면 당연히 안되겠죠^^
따라서, 다른 주택을 모두 팔고 상생임대주택만 남은 1세대1주택인 상태에서 상생임대주택을 팔아야 혜택을 받을 수 있습니다.
물론, 상생임대주택 요건을 갖춘 주택이 여러 개인 경우에도 마지막에 파는 상생주택 하나에 대하여만 혜택이 적용됩니다!!