방콕부동산-방콕콘도구입관련 조언

[태초]

                                             방콕부동산-방콕콘도구입관련 조언

방콕여행자들중 일부는 방콕부동산에 대해 관심이 많습니다. 태초가 거주하는 랑수언으로와서 콘도구입관련 이러저러한 것을 묻습니다. 사실, 도움이 되는 정보는 많지 않습니다. 태초가 방콕부동산에 대한 쳬계적인 지식,정보를 갖추지 않고 있기 때문에 절대적인 것은 아니므로 참고사항으로 그치라고 말합니다. 방콕거주하면서 시간나면 방콕 부동산 사이트등을 찾아서 정보를 얻기도 하나 한계가 있습니다.

태국에서 외국인은 콘도(한국의 아파트)외에 개인이 구입할 수가 없습니다. 단독주택,건물,상가,토지등등은 외국인이름으로 구입이 불가능하며 법인명으로 구입할 수 있습니다. 법인명으로 구입시 법인 구성은 태국인이 51%이상이므로 사실상 외국인 소유가 아닙니다. 법인을 구성하는 주주들을 잘 선택하면 안전하다고 하지만 법인을 구성하는 태국인들의 변심으로 인해 불안한 것은 사실입니다. 태국정부 정책도 변하지 않으리라는 확신도 없어 이 것도 문제입니다.

만약,태국정부가 외환위기등으로 외국인에게 부동산 시장을 개방한다면 태국부동산 가격은 당연히 가파르게 오를 가능성도 있습니다. 태국부동산에 투자하는 유럽,중국,인도,일본 출신의 사업가들은 이 것을 기대할지 모릅니다. 언젠가 태국정부가 외국인에게 부동산시장을 개방하지 않겠는가 하고 점치는 외국인들이 많습니다. 이 것이 실현된다면 그들은 또 한번 꿈을 이룰지 모릅니다. 그러나, 불확실합니다.

다음은 방콕 콘도 구입관련 참고사항입니다.

1.태국 부동산관련 세금관련법, 구입방법, 분쟁시 해결하는 방법,주의할 점등 기본지식은 습득하라.

-콘도구입하면서 태국부동산법,세금,관리비 , 외국인이 부동산 구입시 주의할 점등을 모른다는 것은 위험합니다. 한국도 아닌

 외국에서 부동산 구입시에는 한국보다 더 주의할 필요가 있습니다. 싸다고 무턱대고 구입하면 나중에 문제가 생길 수 있습니다.

2.부동산 사이트 최소 3개 정도는 알아두고 틈틈히 들어가서 시세,월임대료를 알아두라.

-태국에서 부동산 구입을 원한다면 사전에 충분히 조사할 필요가 있습니다. 부동산 유명사이트 최소 3개 정도는 즐겨찾기로 하고

수시로 들어가 주변지역 물건시세, 방콕주요 지역 콘도시세, 크기 등등을 조사할 필요가 있습니다. 대표적인 사이트로는 www.ddproperty.com , www.bkkcondos.com/, www.hipflat.co.th/en/bangkok/condo, www.thailand-property.com/condos-for-sale/bangkok 등이 있습니다.

3. 믿을만한 부동산업소를 물색하라.

-임대료를 생각한다면 믿을만한 부동산업체를 구하는 것은 필수입니다. 한국인들은 태국거주한국인들이 주로보는 한아시아등을 통해 한국인 부동산 업소를 찾기도 합니다. 공실률을 낮추기위해서는 이들 중개업소의 도움이 필요하기 때문입니다. 기본적인 영어가 가능한 사람들은 스스로 www.ddproperty.com 사이트를 방문해 임차인을 구하는 광고를 하기도 합니다. 1개월 올리는데 1천밧내외의 비용이 들어갑니다. 업소를 통한 임대는 보통 1개월 임대료를 중개업소에 수수료로 냅니다.

4.콘도 구입시에는 해당물건에 대한 수차례 방문 조사는 필수이다.

- 수천만원,1~2억이 투입되는 콘도에 대해 여러차례 방문해서 꼼꼼히 살피는 것은 필수입니다. 태국내 유명건설회사에서 지은 것은 비교적 튼튼하고 자재가 좋지만 이름없는 업체가 지은 콘도는 부실한 경우가 많습니다. 벽을 두들겨보고, 창틀을 꼼꼼히 보고, 주방가구,바닥, 욕실,룸들을 자세히 보는 것은 매우 중요합니다. 콘도내 조경,자연환경,보안등을 체크하는 것도 중요합니다. 콘도주변 쇼핑몰, 시장, 대중교통등을 확인하는 것도 중요합니다.  콘도에서 반경 500미터 이내 유해환경을 살피는 것도 중요합니다. 화학공장,공해를 배출하는 공장, 유흥가등이 있는지 살피는 것은 중요합니다.  

5. 주변환경을 낮과 밤을 가리지 말고 조사하라.

-태국은 낮에는 평화로웠던 지역인데 밤에는 아주 시끄러워지는 지역도 있습니다. 낮에만 방문하면 주변의 유해시설을 알 수가 없습니다. 밤에 몇번 찾아가 주변 유흥시설등을 확인하는 것은 필수입니다.

6.거주를 목적으로 한다면 대로변의 콘도보다는 대로변에서 100미터 이상 들어간 지역이 낫다.

- 방콕콘도 구입시 대로변의 콘도가 무조건 좋은 것은 아닙니다. 저녁 늦은시간,새벽에 굉음을 내면서 달리는 툭툭이, 오토바이들이 적지 않습니다. 일부 차량은 튜닝을 해서 소음이 상상을 초월합니다. 거주를 목적으로 한다면 대로변 안쪽의 콘도가 여러모로 낫습니다. 태국 차량들 상당수는 10년 이상된 디젤차량입니다. 트럭,버스들은 20년이상된 것도 많습니다. 이들이 뿜어내는 매연은 상상을 초월합니다. 소음,매연을 피하고 싶다면 대로변에 100미터 이상 들어간 주택가가 나을 수 있습니다. 소음에 약하면 한쪽이 막힌 골목안에 위치한 콘도가 낫습니다. 툭툭이,오토바이,튜닝차량이 미친듯이 달릴 수 없기 때문입니다.

7. 콘도주변지역에 대해 정확히 궤뚫어라.

- 콘도 투자를 할 경우, 해당 지역에 대해 철저하게 공부하는 것은 필수입니다. 미래에 가치가 더해질 곳인지 아니면 앞으로 문제가 될 지역인지 등등에 대해 조사하는 것은 필수입니다. 현재는 외곽이지만 앞으로 지상철, 지하철역등이 들어설 가능성이 있는지도 검토하는 것은 중요합니다. 임대료를 기대한다면 외국인들이 선호하는 지역인지도 검토해야할 것입니다. 콘도의 임대료가 높은 지역이라면 주 이용자는 외국인입니다. 태국인들이 거주할 가능성은 낮습니다. 이 경우, 외국인들이 거주지로서 판단하는 자연환경, 보안, 편의시설유무, 교통의 편리성등을 검토하는 것은 중요합니다.

8. 콘도 건설회사가 어디인지 확인하라. 

- 태국 역시 콘도건설회사가 어디인지 파악하는 것은 중요합니다. 대표건설회사가 있기 때문입니다. 고급콘도를 주로 다루는 산시리, Q하우스,노블,신돈, HYDE, THE ADDRESS, LAND&HOUSE 중고가를 다루는 IDEO, 룸피니등은 콘도회사로 유명합니다. 이들 업체들은 브랜드관리를 하므로 믿을만한 업체로 소문나 있습니다.

9. 임대수입을 기대한다면 BTS역인근, 쇼핑몰, 할인점 인근 지역에서 콘도를 구하라.

방콕콘도구입후 임대료를 기대하는 분들의 경우 BTS라인에 있는 콘도가 임대놓기 좋습니다. 콘도 임대료가 높을 수록 주 이용자는 외국인입니다. 태국인 부자들은 고급콘도를 구입해서 세컨하우스 개념으로 이용하거나 아니면 임대로 내놓습니다. 중산층,서민들은 콘도 임대료를 내기에 벅합니다. 콘도 임차인들은 주로 외국인, 방콕중심가에서 일하는 태국인 전문가들이 주를 이룹니다. 이들은 방콕교통체증이 심각하므로 BTS라인을 선호합니다. BTS 라인이 아니라면 MRT라인중 할인점,쇼핑몰,백화점,재래시장이 있는 곳의 콘도를 구하는 것이 좋습니다.

10.미래가치를 예상하라.

-당장의 이익보다는 5~ 10년 뒤를 예상하고 콘도를 구입하는 것도 좋습니다. 태국 지도를 유심히 보면 개발할 수  밖에 없는 지역이 보입니다. 현재, 지상철역,지하철역은 연장을 계획하고 지었으므로 현재의 BTS,MRT 라인이 연장될 지역의 콘도 역시 가치가 증가될 가능성이 높습니다. 방콕현지인들은 현재 돈무앙공항까지 BTS 건설중이고 1~2년 완공을 목표로 하므로 이들 지역을 주시하는 것도 좋습니다. 방콕 부동산에 정통한 분들은 지상철역 인근으로 공터가 있는 지역을 주시합니다. 공터가 크면 쇼핑몰,호텔등이 들어설 가능성이 높아 콘도의 가치가 증가될 가능성이 높습니다.

태초가 거주하는 랑수언 지역은 룸피니공원 인근 약 400미터 길이의 드넓은 지역을 호텔,고급콘도,쇼핑몰이 2018년 완공을 목표로 하고 있습니다. 현재 태초거주 어반나 랑수언 콘도 바로 옆 완공된 콘도가 룸3개 170sqm 크기의 룸이 4~6천만밧에 분양하면서 어반나 랑수언 콘도가격이 50%이상 상승했습니다. 주변 재개발구역이 개발완성되면 2배이상으로 올라갈 것이라고 보는 사람들이 많습니다. 주변분양 콘도 예상 가격이 6천만~ 1억 밧으로 나오면서 랑수언 기존 콘도 가격을 끌어 올리고 있습니다.

11.개발호재를 찾아라.

-방콕콘도를 구입할 때 임대수입만 고려하면 업부중심지역, 지상철역 인근,쇼핑몰인근 지역을 구하면 별 문제는 없습니다. 그러나, 콘도가치가 많이 올라갈 것을 고려하면 영문신문,인터넷을 통해 방콕 개발계획등을 찾아보는 것이 좋습니다. 방콕 지도를 보면 랏차다 지역, 온눗지역, 돈무앙공항 지역,톤부리 지역등이 앞으로 가치가 증대될 것으로 예상할 수 있습니다.

* 콘도외 주택,상가,건물,토지 투자시

법인으로 주택,토지,건물,상가등을 구입한다면 경변지역,강건너 톤부리지역, 돈무앙공항 인근 지역,온눗지역,방나지역등을 고려하는 것이 좋습니다. 방콕 중심부는 오를대로 올랐습니다. 그에 더해 교통체증은 낮과 밤을 가리지 않으므로 앞으로 가치가 증대될 가능성은 낮습니다. 제가 만약 법인을 설립한 후 토지에 투자한다면 강변지역,강건너 개발할 땅이 많은 지역에 투자할 것입니다. 이유는 방콕중심부 토지가격은 이미 오를대로 올랐고, 교통체증,소음,공해등으로 가치가 올라갈 가능성이 적기 때문입니다. 방콕은 강변의 가치가 아직 제대로 평가되어 있지 않습니다. 강건너 톤부리 지역은 아직 토지가격이 저렴합니다. 태국정부가 앞으로 개발한다면 강건너 지역을 개발할 가능성이 높습니다. 서울이 과거 지나치게 교통이 복잡하고 개발할 땅이 없자 강남을 개발한 것을 기억할 필요가 있습니다. 강건너 지역은 서울의 옛날 잠실같은 지역으로 개발할 땅이 많습니다.