상권분석에서 점포계약까지

[풍년상회(이병덕)]

 

                           

                                                 

             

                              창업 무엇이 필요한가?

어떤 일이든 시작에 앞서 꼭 챙겨야 할 일들이 있다. 그 중 창업을 준비하는 사람들은 반드시 다음 4가지 요소를 확인해야 한다.‘창업의 4요소’라고도 명명되는 것으로는 창업자, 자본, 아이템, 사업장을 말한다. 기 창업자는 물론 예비 창업자의 경우는 더욱 신경을 써야 할 부분이다. 창업의 4요소를 충분히 이해한 후 계획성 있게 창업을 준비한다면 성공의 절반을 보장 받는 것이라 할 수 있다.

(1) 창업자

    누구나 창업을 한번쯤 고려하게 된다. 이는 과거와는 달리 평생 직장이라는 개념이 사라지고, 대부분의

    기업들도 기업의 실적에 따라 수시로 구조조정이라는 명분으로 종업원을 감원하는 경우가 많아져서 장래

    에 대한 불안감이 증대되고 있기 때문이다.

    그러나, 누구든지 창업을 한다고 해서 성공할 수 있는 것은 아니다. 물론, 아이템도 중요하고, 자금도

    중요하고, 입지도 중요하지만, 무엇보다도 새로운 사업을 해야 하기 때문에 본인에 대한 충분한 검토가

    선행되어야 한다. 즉, 내가 창업을 하여 성공적으로 사업을 펼쳐갈 능력이 있는 사람인가를 판단해야

    한다는 뜻이다. 이에 대한 판단 없이 섣부른 창업을 하여 본인은 물론 가족들까지도 엄청난 고통을 받는

    경우를 주위에서 흔히 볼 수 있다.

    사람의 능력은 개발하기에 따라서는 무한대라고 하지만 사업을 잘 할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람들

    의 구분이 있다고 한다. 그래서 적성이라는 말이 있고, 직업군도 다양하다. 그러므로 창업을 고려할 때

    나는 어떤 사람인가를 냉정하게 판단해 보아야 한다. 즉, 아래의 몇 가지 포인트를 자신에게 물어보고

    판단하면 좋을 듯싶다.

    ① 스스로의 성격을 판단할 때 적극적인 성결을 가졌다고 확신 하는가?

    ② 혹시나 가족들이 창업을 반대한다면 설득할 자신이 있는가?

    ③ 본인의 체력이 동년배의 사람들보다 약하지 않다고 자신하는가?

    ④  기초적인 재무 지식을 갖고 있다는 생각이 드는가?

    ⑤ 어려움을 호소하면 같이 고민해줄 사람들이 주위에 몇 명은 있는가?

    창업자는 직접 사업을 운영하는 사람으로 창업 주최로 나서는 사람은 우선 건강해야 한다. 일단 점포를

    내면 하루 10시간, 많게는 14시간 이상의 정신적, 육체적 노동을 감당해야 한다. 또한 창업자 자신의

    이미지 및 능력에 맞는 아이템을 선정해야 한다. 판매 업종은 굳이 점주의 이미지가 필요 없지만 그 중에

    서도 의류 점이나 보석가게 등은 점주의 이미지가 큰 역할을 차지한다. 또한 컴퓨터를 이용한 기술관련

    업종에는 반드시 점주가 컴퓨터를 다룰 수 있을 때 창업하는 것이 인건비를 보다 절약할 수 있는 방법이

    다. 본인의 능력에 맞는 능력발휘를 최대한 할 수 있는 업종을 택하는 게 점포운영에 보다 많은 도움을

    주게 된다.

    점주 자신의 나이와 취미에 맞는 업종을 택하는 것은 매우 중요하다. 50대 이상 된 주부가 유아. 아동복

    을 취급하는 것보다는 20,30대 주부가 이 업종에 종사하는 것이 훨씬 매출이 많이 오를 것이기 때문이다.

    그 다음은 인내력이 강한 사람이라야 한다. 점포를 개장한 후 찾는 손님들 중에는 각양각색의 성격을

    가진 소비자들이 존재한다. ‘소비자는 왕’이라는 기본 개념하에 어떤 일 하나라도 소비자 입장에서

    고려한 후 권하게 된다면 소비자들이 만족해 할 것이다.

    또한 장사를 시작하면 일정매출이 오르기까지는 어느 정도 시간이 필요하다. 그 동안은 어떤 어려움이

    있어도 참고 나갈 수 있다는 정신력과 신념이 필요하고 누구의 도움 없이 혼자 해나갈 수 있도록 투철한

    자립심도 필요하다.

(2) 자본

    초보자의경우 창업자금이 적게 드는 소자본 형태의 창업이 좋다. 물론 예상 업종에 따른 소요자금이 다르

    고 또 정확한 예측은 어렵다. 그러나 자금 부분을 사전 개업준비자금, 고정자본, 운전자금 등으로 구분,

    계획대로 예산을 집행하는 것이 차질을 줄일 수 있다.

    자금 추정 시에는 사업개시 전 드는 분석 조사자금도 염두에 두어야 할 뿐만 아니라 점포 소개비와 개점

    행사비 그리고 홍보비는 별도로 생각해야 한다.

    이 부분들은 예비비(총 소요자금의 20%정도)에 포함시켜 생각해도 된다. 자기 자금만으로 사업을 하는

    것이 좋지만 대개는 남의 돈을 빌리게 되는 일이 많다. 되도록 개인 돈보다는 금융기관에서 빌리는 것이

    보다 유리하다.

    단, 이때 남의 돈 비중은 총비용 30%를 안 넘게 하는 것이 좋다. 그러나 실제로 사업을 시작, 준비를

    하다 보면 예상치 못한 곳에서 비용지출이 되어 낭패를 당하기 쉬우므로 사전대비를 해야 한다. 기존

    사업 경험자들은 총 자금의 20%정도는 예비비로 꼭 갖고 있어야 한다고 강조한다.

    소점포 사업을 하여 엄청난 수익을 얻을 수 있는 경우는 극히 드물다. 그러므로 최소한 점포비용은 자기

    자본으로 하여 이자부담을 줄여야 한다. 그래야 사업이 어느 정도 궤도에 오를 때까지 안정적으로 운영할

    수 있을 뿐만 아니라 좀 기간이 걸린다 해도 견뎌나갈 수 있는 것이다.

    아무리 급해도 사채를 끌어다 쓰는 것은 신중을 기해야 한다. 피치 못할 경우는 반드시 차용증서를 작성

    하고 차입금액과 이자상환 방법을 명확히 명기, 분쟁의 소지를 미연에 방지해 놓아야 한다.

    하지만 반드시 창업자금의 대출이 필요한 경우라면 창업자금대출기관과 상품을 꼼꼼히 살펴보고 투자대비

    수익성에 호환되는 금액만큼의 자금을 대출 받기를 권하고 싶다.

(3) 아이템

    국내 소자본 창업은 고유업종이 700개, 뉴비즈니스 업종이 1800개 등 총 2500여 가지다. 업태 별로 보면

    판매업500업종, 서비스업이 1200업종, 이는 제조업은 제외된 통계다.

    고유업종이란 실생활에 반드시 존재해야 될 상품이나 서비스를 말하는 것으로 슈퍼마켓, 병원, 미용실등

    을 말하며 뉴비즈니스는 고유업종에서 파생되는 일부의 전문성을 띤 업종으로 편의점, 어린이학원, 비디

    오샵, 인력파견업등을 말한다.

    초보창업자는 되도록 고유업종을, 예비 사업가는 신규업종을 택하는 것이 좋다 창업 아이템의 선정은 50%

    의 성공확률과 50%의 창업자 능력에 따라 성패가 좌우되므로 신중을 기하지 않으면 안 된다. 창업성공의

    가장 핵심요소라고 할 수 있는 사업 아이템 즉, 업종선정을 하는데 업종별 사이클을 나타내는 도입기 /

    성장기 / 성숙기 / 쇠퇴기의 트랜디를 분석해 보아야 한다.

    ① 도입기 아이템

       주변의 경쟁자가 없음으로 인하여 선점의 효과와 함께 상권의 유효거리를 넓힘으로 인하여 수익성

       측면에서 양호한 결과를 얻을 수 있으나 아이템에 대한 소비자들의 구매력이나 구매주기에 대한 검증

       이 미비함으로 인하여 그만큼 리스크도 예상해야 한다.

    ② 성장기 아이템

       도입기의 아이템 검증단계를 거쳐 상권 내 관련 유사아이템의 등장과 관련시장의 성장하는 아이템으로

       써 유효고객의 접근성 측면이 강조되는 입지가 성공요건이라 고 할 수 있다. 어느 정도 안정된 수익을

       원하는 예비창업자라면 적극 검토해야 할 창업아이템이라 할 수 있다.

    ③ 성숙기 아이템

       주변 상권 내 대표적 아이템이라 할 수 있으며 점포의 숫자나 규모 면에서도 시장주도적 위치를 선점

       하고 있을 것이다.

       하지만 성숙기의 아이템은 아이템이 가지고 있는 고객의 다양성과 접근성은 용이하나 점포 내 수익을

       담보하는 흡입력은 점포 내 차별화된 서비스와 차별성이 중요한 도구라 할 수 있음에 따라 나만이

       가지고 있는 Identy를 적극 검토한 후 아이템을 선정 하는 것이 바람직하다.

    특히 뉴비즈니스의 경우 창업 초기에 도전한 사람의 경우 실패하는 수가 30~40% 정도 된다. 그만큼 제2,

    제3의 창업자에 와서야 성공하는 확률이 높아지게 되므로 남이 실패한 것을 그냥 포기해 버리기보다는

    성공 가능성이 보인다면 인내와 노력을 갖고 도전해 볼 필요가 있다. 물론 완전히 실패한 장소에서 동

    업종으로 도전, 성공을 하는 데는 힘들고 어려움이 따르겠지만 다른 업종으로 한다면 투자비용을 줄이면

    서 성공보장도 어느 정도 받을 수 있다는 장점이 있다.

(4) 사업장

    점포형 창업은 입지사업이다. 다시 말해 업종과 점포위치가 궁함이 맞아야 성공할 수 있다. 준비단계에서

    부터 정확한 상권분석을 한 수 입지선정을 해야 실패확률을 줄일 수 있다. 특히 소자본 창업분야에서 점

    포위치는 사업의 성패를 좌우할 정도로 중요한 창업 요소라 할 수 있다.

    점포 구성은 통상 1층, 지하, 2층 등 3가지로 돼 있다. 이 기준에서 쇼핑센터, 백화점 등은 예외로 친다.

    제조업일 경우는 상권이나 입지보다 제품성이 더 중요하지만, 소규모 사업에서는 제품성에 비해 상권이나

    입지가 더 중요하다. 소규모 사업에서 점포위치와 아이템(업종)의 중요도에 따른 비중을 보면 7:3정도이

    다. 그만큼 점포비중이 크다고 할 수 있다.

    점포 결정시 꼭 확인해야 할 사항

    ① 접근성

       소비자들은 특이한 경우가 아닌 한 1차상권인 반경 5백 미터 이내에서 물건을 사는 경우가 많다. 물론

       고가의 전문품은 전문상가를 찾아가지만 일상생활에 필요한 편의품은 집이나 사무실에서 가까운 곳을

       찾기 마련이다. 그러므로 취급 상품의 종류 및 주 고객이 누구냐에 따라 점포의 위치가 달라진다.

    ② 다양성

       소비자들은 상품 구입시 취급상품이 많아 선택의 폭이 다양한 곳을 찾는다. 백화점이나 쇼핑센터를

       자주 찾는 이유도 여기에 있다. 특히 취급상품은 가격대별, 용도별, 크기 별로 구분, 진열하는 것이

       좋다.

       또한 주 고객이 선 자세에서 10도~40도 각도가 가장 눈에 잘 띄므로 이점에 유념하면서 디스플레이를

       하고 물건 진열을 자구 바꿔 주는 등 변화를 주는 것이 소비자들의 시선을 끌기에 유리하다.

    ③ 가격

       소비자들은 제품의 가경이 싸고 질이 좋은 것을 찾는다. 다소 거리가 멀거나 선택할 상품의 종류가

       제한된다 하더라고 값이 싸면 자주 들르게 된다 상설할인매장이나 아울렛 매장이 잘되는 이유도 여기

       에 있다.

    결정된 업종을 놓고 사업계획에 의거, 정확한 입지분석을 실시한 후 예상매출 대비수익을 뽑아본 후 사업

    장을 최종 결정, 입점하는 것이 좋다. 특히 주부일 경우는 되도록 거주지에서 가까운 곳이 좋다.

    출퇴근 가능 거리는 대중교통 이용 시 40~50분 정도 이내가 유리하다. 최종 확정 전에는 통행인구와 배후

    지역의 인구수, 성별, 연령 소득수준 등을 재확인한 후 결정하는 것이 좋다.

    주변상점은 물론 주위의 상권관계까지 살펴야 한다. 같이 번성하는 상권일수록 좋고 서로 호환하는 업종

    들이 많은 곳에 입점하는 것이 매출이 많이 오른다. 또한 될 수 있으면 해당업종 비수기일 때 개업하는

    것이 권리금을 낮추기가 쉽고 개점 후 어느 정도 시간이 흐른 뒤 성수기를 맞는 게 손님을 유치하는 데

    더욱 유리하다.

    점포를 성공적으로 운영하려면 노하우가 있어야 한다. 다시 말해 남들과 다른 판매전략이 있어야 한다.

    먹거리인 경우 맛으로 승부를 걸 수도 있고 타 업종인 경우는 인테리어, 넓은 주차장, 앞선 감각 등 여러

    가지가 있을 수 있다. 가장 중요한 것은 지역 특성을 파악해서 그 지역 소비자들에 가장 호응도가 높은

    상품을 진열할 수 있도록 하는 것이다.

    역세권에 위치하면 일단 안심해도 된다. 우선 통행인구수가 많기 때문이다. 또한 주택가 진입로라든가 백

    화점 가는 길목 등의 입지도 유동 인구가 많아 보다 유리하다. 물론 역세권이라고 다 호황을 누리는 업종

    만 있는 것은 아니다. 역세권 호황업종으로 의류전문점, 외식전문점, 호프주류전문점, 편의점등을 꼽을

    수 있다.

    그 밖에도 현대인들에게 자동차자 필수품처럼 되면서 주차시설이 필요한 경우가 많아졌다. 대부분의 소비

    자들은 일단 부담 없이 주차해 놓고 쇼핑하길 원하므로 주차시설이 잘된 곳이라야 손님들이 부담 없이 드

    나들 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 단, 주차시설을 활용할 만한 계층이 주 고객층이고, 그만큼 부

    가가치를 올릴 수 있는 품목을 택해야 함은 두말할 필요가 없다.

    유동인구가 많은 곳과 매출은 비례한다. 그러나 유동인구가 많다고 모두가 수요자는 아니라는 점을 유의

    해야 한다. 취급상품의 주 고객이 누구냐에 따라 달라지므로 유동인구 중 몇 %가 주 고객에 속하는가를

    세밀히 분석한 후 점포결정을 하는 것이 좋다.

    또한 점포는 출근방향보다는 퇴근방향으로 들르기 좋은 곳에 위치하는 것이 좋다. 대개의 업종은 오전에

    썰렁하고 오후 1~2시가 되면서부터 점차 생기가 돌기 시작하여 퇴근시간 전후로 절정기에 오르는 것이

    보통이다.

    특히 역세권입지에서는 퇴근방향의 점포가 매출이 좋다. 주택가나 아파트 주변에서는 주요고객이 주부들

    이므로 퇴근방향과는 관계없이 배후지가 큰 쪽과 출입구 쪽 방향이 더 유리하다.

    단 주택가나 재래시장 초입이 보다 더 유리하다. 이는 앞으로 발전 가능성이 높기 때문이다. 버스나 지하

    철 종점에 점포를 정할 경우 필히 타 상권과의 거리를 확인해야 한다. 멀리 떨어져 있으면 독립기능을 할

    수 있지만 가까이 큰 상권이 있을 경우에는 구매력 있는 소비층을 오히려 빼앗길 수도 있으므로 주의해야

    한다. 그리고 종점 지역에 거주하는 소비층은 중 하류층이라는 점도 업종선정시 꼭 고려해야할 사항이다.

    초보창업자들이 뛰어넘어야 할 또 다른 벽의 하나가 권리금 부분이다. 권리금은 법적으로 보장 받을 수도

    없는 것이고, 액수가 일정하게 정해져 있지도 않다. 마음에 드는 점포가 있다 하더라고 권리금 때문에 망

    설이는 경우가 많다. 그러나 터무니없는 경우는 고려해 봐야겠지만 대부분의 경우 권리금이 붙은 점포들

    은 나름대로 이유가 있다. 대개는 그 상권을 중심으로 일괄적으로 형성되는 경우가 많아 어느 정도 확인

    이 가능하다. 그러므로 투자비용 대비수익성 분석을 한 후 타당성이 있으면 권리금쯤은 무시하고 점포를

    얻어야 한다.

                                    창업 10계명

소규모 점포라도 내 장사를 하겠다는 사람들이 주변에 많다.

명예퇴직 바람이 완전히 수그러들지 않은 데다, 아직 재취업 기회도 그리 많지 않은 탓이다.

남편의 불안한 미래 때문에 부업 전선에 뛰어드는 주부들도 부지기수다. 적은 자본으로 짭짭할 소득을 올리고자 하는 소 점포 자영업 수요는 거의 전국민적이다.

한 통계에 따르면 ‘소자본 창업 예비군’들이 투자할 수 있는 돈은 평균 1억 미만의 자금 안팎. 퇴직금을 넉넉히 챙긴 사람이라면 문제가 없지만 대개는 재산 목록1호인 주택을 팔아 전셋집으로 옮기면서 혹은 은행 빛이나 사채까지 끌어들여 사업을 시작해 보겠다는 사람이 대부분이다.

이들에게 내 가게는 잃어버린 자존심을 회복하려는 차원을 넘어 ‘생존’을 위해 반드시 성공해야 하는 절박한 처지임에 틀림없다. 그러나 현실은 녹록치 않다. 창업해서 성공했다는 사람보다는 실패했다는 목소리가 훨씬 많이 들리기 때문이다. 섣불리 뛰어들었다가 본전도 못 뽑고 전재산을 날렸다는 사례를 주위에서 많이 찾아볼 수 있다.

소점포 창업을 통해 적은 자본으로 높은 수입을 얻는것도 가능하지만 섣불리 나섰다가 낭패 보기 쉬운게 또한 소점포 창업이다.

지금까지 만나왔던 많은 자영업자들을 통해 예비 창업자들이 알아 둬야 할 창업의 세가지 요소로 창업자와 자본, 아이템을 꼽을 수 있다. 선배 자영업자들의 경험을 타산지석 삼아 창업3요소를 중심으로 성공에 이르는 ‘창업 10계명’을 여기에 제시한다.

(1) 창업자는 ‘과학자형’ 보다 ‘엔지니어형’ 이 성공한다.

    자기의 모든것을 들여 시작한 사업에서 창업자의 지상 과제는 당연히 ‘성공’하는 것이다. 따라서 여러

    번 시행착오에도 한 번의 성공으로 모든 것을 만회할 수 있는 ‘과학자’는 소자본 창업자의 귀감이 아니

    다. 대학 수능처럼 한번에 성공해야하는쪽에 가깝다. 모든 과정에서 한치의 오차도 없어야만 성공에 이를

    수 있는 ‘엔지니어’의 자세를 배워야 한다. 때문에 예비 창업자는 모든 정보를 ‘귀’로 얻지 말고,

   ‘눈’으로 확인하고 ‘발’로 뛰어다니며 체화시켜야 성공 가능성도 커진다.

(2) “반짝 장사’에 현혹되지 말라.

    사업은 끈질긴 생명력을 필요로 한다. 만일 단기간에 승부를 내겠다는 생각이라면 이는 비즈니스의 기본

    개념인 ‘투자’가 아니라 ‘투기’인 셈이다. 이런 사람은 ‘창업’보다는 ‘주식’시장을 엿보는게 좋

    다.

    긴 호흡으로 사업을 오래 가져가고 싶으면 한순간 빛을 발했다가 일순간 꺼져버리는 ‘빤짝장사’ 는 쳐

    다보지 않는게 상책이다. 차라리 구닥다리처럼 느껴지는 업종을 시작하는 게 더 안전하다. 사회적 유행과

    는 무관하게 소비자들의 실수요와 안정적 시장을 갖고 있는 사업이 좋다.

(3) 주 고객층을 명확히 설정하고 시작하라.

    상품 개발에 있어 가장 중요한 키워드는 ‘개성’과 ‘특화’일 것이다. 개성이 있다는 말은 소비자의

    수요가 다양하다는 말과 일맥상통한다. 사업은 이들을 대상으로 하는 만큼 계층을 특화 시켜 그들의 수요

    에 부합되는 마케팅을 해야만 집중적인 영업 전략과 전문성을 가질 수 있기 때문이다.

    비슷한 업종이라도 전 계층이 소비층인 ‘구멍가게’보다는 젊은 층이 주 손님대인 ‘편의점’이 보다

    수익성 높은 사업임을 명심하라. 모든 손님을 다 내 고객으로 만들겠다는 것은 욕심이다.

(4) 성장기에서 성숙기로 접어든 업종이 가장 안전하다.

    소규모 점포 창업의 경우 업종별로 서로 다른 성장 사이클을 그리고 있다. 초보 사업자가 성숙기 업종을

    시작한다면 이미 요지를 다 차지하고 있는 노련한 고참(기 사업자)들에 의해 압사 당하고 말 것이다.

    너무 앞서가는 것 역시 위험성이 다분하다.

    사업 현실은 ‘불행한 천재’를 받아 주지 않는 경우가 많다. 따라서 이제 막 꽃이 피고 있는 도입기

    업종에서 성공사례가 잇따르는 성장기로 진입하고 있는 업종이 수익성이나 안정성 면에서 투자가치가

    높은 셈이다.

(5) 부가 사업을 병행할 준비를 하라.

    최소한의 재투자로 수익을 배가시키는 노력이 절실하다. 평생 ‘이 장사만 하겠다’는 것은 어리석은

    사람이다. 현실에 맞게 수익성 배가 전략이 필요하다. 가령 정보제공업으로 시작한 많은 업체들이 홈페이

    지 구축사업이나 인터넷 비즈니스에 쉽게 뛰어든 사례가 대표적이다.

    장사가 잘 되다가3개월 이상 연달아 매출액이 떨어진다면 바로 그 때는 업종 전환도 염두에 둘 때다.

    미련한 고집쟁이보다는 날렵한 장사꾼이 성공하는 시대다.

(6) 전문가 지위 확보가 가능한 업종이 좋다.

    21세기는 전문가 시대다. 어떤 사업을 오래 했다면 최소한 그 분야에선 전문가로서의 지위를 확보할 수

    있어야만 성공할 수 있다는 뜻이다. 일례로 PC통신에 ‘대중가요 정보’를 제공했다면 몇 년 후에는 대중

    가요 평론가로 나설 수 있어야 하며 ‘세계 상품 구매대행업’을 했다면 무역중개인으로서의 지위를 가질

    수 있어야 한다. 부단한 자기 개발이야말로 향후 성공의 척도가 되는 것이다.

(7) 항상 여윳돈을 준비해 두라.

    아무리 좋은 아이템이라도 사업 초창기에는 ‘뜨지’않을 수도 있기 때문이다. 한 번 날리면 되돌이킬수

    없는게 사업이다. 자리를 한번 옮기는 것으로 실수를 보상하는 직장이 아니란 사실을 명심해야 한다.

    예상했던 총 자본금의 20%는 반드시 예비비로 남겨둬야 한다. 한 번 쓰러져도 ‘재기’할 수 있는 여지를

    남겨두라는 충고다.

(8) 잘 알고 있는 분야에서 창업하거나 경험이 풍부한 체인 본사를 선택하라.

    알아야 면장도 하는 법이다. 소위 ‘잘 나가는’업종이라도 창업자에게 맞지 않으면 말짱 헛일이다. 가맹

    점으로 창업할 경우에는 직영점 경력이 풍부한 업체를 택해야 안전하다. 자칫 노하우가 없는 업종을 선택

    했다가 동종업소의 난립으로 매출이 급감하거나 문을 닫아야 하는 일이 생길 수 있기 때문이다.

(9) 초기 투자비를 최대한 낮춰라.

    사업 초보자의 경우 초기 시설비를 과대 투자하는 것은 뙤약볕 아래에서 낚시를 하는 것과 같다. 언제

    낚일지 모르는 상황에서 땀을 흘리며 기다려야 하기 때문이다. 초보 사업자라면1억원을 넘기는 사업은

    시작하지 않는 게 좋다. 인테리어나 간판 등 점포 투자에 한푼이라도 덜 들여 시작하는게 투자금 회수는

    물론 투자 수익성 제고에도 유리하다.

(10) 가족의 동의는 필수다.

    가화만사성(家禍萬事成)은 변하지 않는 진리다. 소점포 창업일 경우 대개 부부 동업형이 많다. 창업은

    남편이나 아내와 깊은 상의 끝에 의기투합한 결과여야 한다. 의외로 남편이나 아내 동의 없이 시작했다가

    이혼까지 경험하는 자영업자들도 많다는 것을 알아두길 바란다.

                                  성공창업 100일작전

성공창업이란 수익성 측면에서의 비교의 잣대만은 아니다. 다양한 충족과 그에 걸맞는 만족감의 극대화를 위해 스케줄별 창업자의 행동 요령을 확인해 봄에 따라 성공전략을 점검해 보자.

요즘처럼 추락하는 경제상황 아래서는 신규 창업자들을 덮칠지도 모르는 불안한 복병들이 도처에 깔려 있다.

시장 개방의 가속화 속에서 밀려오는 다국적 기업들이 언제 영세한 사업가들을 삼켜버릴 지 모르고 환율 변동에 따른 물가 상승, 소비심리의 위축과 소비억제로 인한 시장 축소는 신규 창업자들의 발목을 잡는 거대한 암초들이다.

그러나 이런 위기 상황이 영원히 계속되지 않을 거라는건 확실하다. 위기는 새로운 기회를 낳을 수도 있다. 어려울 때 시작한 사람은 잡초처럼 끈질긴 생존능력을 기를 수 있다.

단, 이럴 때 일수록 돌다리도 두들기고 건너는 꼼꼼하고 신중한 창업 준비만이 성공을 약속해 줄 것이다.

창업을 준비하는데 소요되는 시간이 꼭 100일이 걸리는건 아니지만 편의상 창업을 작심한 날로부터 개업까지를 1000일 동안의 일정으로 구분하여 ‘창업준비’ 요령을 알아보자.

(1) 30일 - 업종선택 및 환경분석

    이 기간 동안에는 서점에 들러서 관련 정보서적들을 구입하여 찬찬히 읽어보거나 매스컴 자료를 활용,

    간접체험 기회를 넓히고 다양한 아이템을 접해 볼 기회를 가지도록 한다. 이 과정에서 이미 사업을 하고

    있는 주변사람으로부터 다양한 조언을 받는 것도 반듯이 필요하다.

    업종을 선정하는 중요한 기준 중에 하나는 ‘채산성’이다. 자신의 생활에 꼭 필요한 한달 총 생활비가

    얼마인지부터 점검한 후에 최소한의 수익으로 생활비를 벌 수 있는 아이템을 우선적으로 타당성 분석을

    해야한다. 같은 자본을 투자하더라도 최대의 수익이 예상되는 업종을 우선 고려해야 하는게 창업의 분석

    이라 한다.

(2) 31~40일 - 최적 업종분석 및 현장 점검

    몇 개의 업종이 최종 후보에 오르면 일주일 정도는 집중적으로 후보 아이템에 관한 현장실사와 정보수집

    에 투자한다.

    해당 업종을 이해할 수 있는 전문 서적이나 관력 단체 등으로부터 보다 자세한 정보를 수집한다. 해당

    업종에 이미 종사하고 있는 사람을 만나서 동향을 파악하는 것도 이 때 해야할 일이다. 성공한 기존 사업

    자로부터 그들만의 독특한 마케팅 전략이나 영업 기법들을 배우는 것도 좋다. 대개 성공한 점포들은 상권

    이 좋다는 프리미엄도 크지만 매장운영자의 특징있는 영업전략도 중요한 몫을 차지하기 때문이다.

    이 기간동안 혹시 독자적인 창업에 자신이 없거나 브랜드 창업이 오히려 득이 되는 업종이 있다면, 해당

    프랜차이즈 본사를 방문해서 다양한 정보를 수집할 필요가 있다.

    프랜차이즈 본사는 한 곳만 방문하지 말고 경쟁사를 다 둘러보면 중요한 정보를 많이 수집할 수 있다.

    좀더 안전한 창업을 원한다면 이 단계에서 창업 컨설팅 회사를 방문해보는 것도 효과적이다. 후보 아이템

    중에서 창업자의 적성이나 채산성을 고려했을 때 가장 적합한 업종은 어떤 것인지, 해당 업종의 현황과

    전망은 어떤지에 대한 정보를 상세하게 들을 수 있다.

    이 시기에는 후보 아이템들의 법률적인 문제도 체크해 둔다. 신고만으로 창업을 할 수 있는지, 허가나

    인가가 필요한지를 세무서나 구청 담당과를 통해서 알아본다. 만일 허가나 인가기 필요하다면 소요되는

    경비나 방법도 이 기간 중에 체크해 둔다.

    체인점 운영을 고려하더라도 ‘독립점’으로 창업할 경우를 상정해 보도록 한다. 혼자 힘으로 창업을

    한다는 가정아래 해당 분야의 도매상을 만나서 조언을 구하고 인테리어나 설비업자들로부터 업종전망과

    가격 등을 알아보도록 한다. 선택된 아이템에 대한 거래선을 미리 확인해 두는 작업도 이 때 해야 한다.

    상품 판매 점포뿐만 아니라 심지어 음식점조차도 거래선은 반드시 사전에 확보해놓아야 하기 때문이다.

    나중에 거래선을 알아보려고 하면 시간이 너무 촉박하며 거래선은 다양하게 물색하는 것이 좋다.

    이 기간동안 최종적으로 올라온 2~3개의 후보 업종 중에서 하나의 아이템을 최종 결정한다면 앞으로의

    창업 준비는 비교적 여유있게 진행될 것이다.

(3) 41~60일 - 표적 상권 내 입지선정

    유효 업종이 정해졌다면 이제 본격적인 창업에 들어가 보도록 하자. 20일 정도의 시간을 투자해서 최종

    결정한 업종에 가장 잘 적합한 점포 찾기에 나서도록 한다.

    일단 본인이 살고있는 도시를 세부적으로 분류할 필요가 있다.

    자신이 소비자였던 때를 생각하며 사람들이 많이 몰리는 상권에서 출발해서 동네 상권까지 몇 개의 그룹

    으로 나눈다. 그리고 큰 상권쪽부터 뒤져서 서서히 동네쪽 상권으로 들어오는게 시간을 잘쓰는 비결이다.

    본인이 소비자 입장이었을 때는 어느 상권이 좋은지를 쉽게 떠올릴 수 있지만 예비창업자 입장이 되고

    보면 그 자리가 그 자리같아 보이기 십상이다.

    그런 혼란을 피하기 위해 잠시 자신을 소비자의 기분으로 바꾸고 상권을 분류해볼 필요가 있다.

    결국 당신 자신이 소비자를 상대해야 하므로 소비자들이 즐겨찾는 지역이 좋은 상권이라고 할 수 있다.  

    본인 마음에 쏙 드는 점포가 하나 보였다고 재빨리 계약하면 안 된다. 일단 그 점포의 조건들을 체크하고

    자기의 자본에 맞춰보며 그 점포에 대해서 객관적인 모니터를 할 필요가 있다. 그리고 다른 상권들을

    지속적으로 뒤져보며 몇 개의 후보 점포들을 확보하는 게 정석이다.

    최종적으로 3~5개 정도의 점포들로 압축한 뒤 가장 좋은 조건과 가장 좋은 상권에 유동인구 또는 상주인

    구가 많은 곳을 최우선으로 선택하여 그 점포주인과 협상에 들어가는 게 좋다.

    대개의 경우 권리금이 붙어있기에 협상은 반드시 필요하다.

    통상적으로 권리금이란 기존 점포주와 새로 계약을 체결하려는 사람들과의 협상을 전제로 해서 어느 정도

    상향해서 설정되어 있다. 따라서 가격 흥정 없이 부르는 대로 권리금을 주는 일은 있을 수 없다.

    점포가 마음에 든다고 권리금 협상없이 조급하게 계약을하면 그 부담은 고스란히 예비창업자의 몫이된다.

    최종 선정한 점포에 대해서는 가 계약금을 조금 걸고 마지막으로 한번 더 점포를 객관적으로 되짚어 볼

    필요가 있다. 본인의 판단 착오로 인해 점포의 계약을 해지할 것에 대비하여 가계약금은 최소액만 거는

    게 좋다.

    점포계약전에 점포가 서류상 문제가 있는지 반드시 검증하는 게 좋다. 대개의 경우 건물주들이 건물에

    근저당을 설정하고 금융권에서 돈을 빌려쓰는 관계로 자칫 악성채무자의 건물일수도 있기 때문이다. 건물

    시가의 80% 이상에 해당하는 근저당이 설정되어 있다면 일단 조심하는 게 좋다.

    기존 점포를 인수해서 계약하는 경우엔 계약금 일부를 걸고 7일 정도 그 매장에서 일도 배울 겸 견습을

    해보며 업무와 현황 파악에 나서는게 좋다.

    성공적으로 점포를 선정해서 계약을 마쳤다면 일단 창업준비에서 절반은 성공한 셈이다.

(4) 61~85일 - 시설공사 및 재반업무 점검

    입지가 결정되었으면 곧바로 시설팀을 투입하여 최소한의 시설을 할 필요가 있다. 공사기간은 20여일

    정도로 잡는다. 공사가 진행되는 동안 예비창업자는 각종 집기와 인쇄홍보물 등 부대적인 요소들을 준비

    하는게 좋다.

    전화도 미리 신청해야 인쇄물이나 답례품들을 만들때 번호기재가 가능하다. 가게 구입비로 큰 돈을 지출

    한 뒤라 기타 부수적인 경비를 짜임새 있게 쓰지 않으면 예비비 즉, 운영자금이 고갈되기 십상이라는 걸

    명심한다.

    점포 구입 후부터 창업할 때까지는 절대로 서두르지 말고 하나하나 천천히 처리하는게 좋다.

    시설이 진행되는 동안 다시 한번 주변상권을 검토하여 유사점포나 경쟁점포들을 분석하여 좀 더 경쟁력

    있는 마케팅 전략을 구상하도록 한다. 특히 서비스업태인 경우엔 서비스 질과 메뉴방식의 차별화를 통한

    과감한 마케팅 전략이 필요하다. 상품을 판매하는 점포인 경우에는 제품의 질과 가격 그리고 구색에서의

    우위를 점해야 한다. 그러기 위해선 상대방에 대한 충분한 연구가 필요하다. 그러나 무리한 가격경쟁을

    위한 구상은 자제하도록 한다. 처음 시장에 진출하는 사람이 가격경쟁을 시도할 경우 자본이 충분히 갖추

    어 지지 않은 경우 대개 기존 점포에 비해 경쟁력이 현저하게 떨어지는 건 사실이다. 그러므로 지나친

    저가정책으로 시장을 자극할 필요는 없는 것이다.

    오픈을 알리는 프랑카드나 전단지의 작업도 이 기간중에 준비가 되어야 한다. 프랑카드는 미리 만들어서

    점포 오픈 전부터 걸어두면 홍보 효과가 있다. 상품판매업이건 외식업이건 간에 깔끔한 근무복을 주문

    하여 착용하는게 좋다. 근무복의 준비도 시설기간 중에 마무리 해야한다. 또한 이 기간동안 빠지지 않고

    해야할 일이 종업원 확보다.

    통상적으로 운영자금은 6개월 정도의 생활비를 준비하는게 좋다. 그러나 자금확보가 어려우면 최저 3개월

    분의 생활비 수준의 운영자금 확보는 필요하다. 시설 기간 동안 또 하나 빠져서는 안될 것이 개업식을

    주변 지인들에게 홍보하는 것이다. 초대장 같은 외형적인 것들은 가능하면 생략하고 전화나 직접 미팅을

    통해 알리는 게 좋다.

(5) 86~95일 - 상품 준비와 개업준비

    시설이 완료된 후 집기나 상품들을 채우는 데 5일정도의 여유를 가지고 충분히 세심한 배치를 한다.

    간판과 선팅 등은 전적으로 간판업체에 위임하지 말고 디자인이나 컨셉이 가능하면 세련되도록 전문가의

    조언을 듣는게 좋다. 점포가 맨 얼굴이라면 간판과 선팅은 화장인 셈이다. 그러므로 그 어떤 내부 시설

    못지 않게 비중이 크다는걸 명심해야 한다.

    물건이 채워지는 동안 이미 맡긴 인쇄물과 답례품 등을 찾아와야 하며 이 기간 동안 개업음식 등을 준비

    해야 한다.

(6) 96~99일 - 판촉홍보 및 개업 리허설

    개업을 5일 정도 남기고부터는 홍보용 전단을 미리 돌려놓을 필요가 있다. 대개의 경우 홍보용 전단은

    2종류로 만들어 개업 전과 개업 후로 나누어 배포하는게 훨씬 효과적이다.

    개업 5일을 남긴 이 기간 동안에는 제품의 이름이나 소비자가격 등을 인지해 두는게 좋다. 들뜬 나머지

    이것을 무시하면 난처한 상황에 자주 빠지게 된다. 제품 자체에 소비자 가격이 표시되어 있지 않은 경우

    엔 반드시 라벨에 가격을 표시하여 부착하는 게 좋다. 물품 입고 리스트를 들여다보며 제품을 파는 점포

    주의 모습이 고객의 눈에 비추어 지는건 그다지 좋지 않다.

    선물용인 경우 포장을 원하게 되는데 포장하는 법은 점포 개업식 이전에 충분히 연습하여 무리없이 소화

    해 내야 한다. 서투른 포장이 고객의 마음 한 구석에 점포주를 분실하는 적은 변수로 작용하는 경우가

    종종있다.

    단골 관리가 필요한 업종은 개업전에 고객 리스트를 작성 할 수 있는 용지도 미리 준비해 둔다.

(7) OPEN당일 - 고객은 金이다

    개업식 당일에는 자칫 지나치게 들떠서 방문한 친인척이나 지인들에게만 신경을 쓰고 고객들에게는 무심

    해지기 쉽다. 개업식에 찾아오는 소님들의 상당수가 곧바로 고정 고객으로 자리를 잡는다는 사실을 감안

    할 때 적어도 카운터를 보는 사람은 정신을 가다듬고 고객을 맞이해야 한다.

    개업식 날 동네 다른 점포주들에게 음식을 돌리면서 최초의 수인사를 시작한다. 좀더 앞서가는 창업자

    라면 개업식을 며칠 앞둔 상태에서 한바퀴돌며 수인사를 해두는 것도 나쁘지 않다. 어차피 그들도 당신이

    운영하게 될 점포의 소비자 이기도 하다는 사실을 잊지 말아야 한다.

    개업식이 끝난 후에는 다시 한 번 앞으로 전개할 독특한 메케팅이나 고객 접대 방법, 대고객 서비스에

    대해 점검해 두는 게 좋다. 더구나 요즘은 불경기라 과잉 친절이란 소릴 들을 정도로 고객에게 늘 친절

    해야 한다. 초기에 고객을 대하는 심정을 변치않고 지속적으로 고객을 대하는 점포주가 성공에 한발 더

    바짝 다가서 있는 것이다.

                                 성공 창업의 비결

(1) 창업은 자원(資源)이 성공 여부를 결정한다.

    가진 것 없이 성공하기란 마치 ‘사막에서 고기를 잡으려는 것’과 마찬가지. 반면 자원이 풍부할수록

    성공 확률은 높아진다. 그렇다면 창업자의 자원은 무엇일까. 그것은 크게 ‘전문성, 자본력, 기업가

    정신’ 세 가지로 요약된다.

    ① 전문성

       창업에 대한 전문성과 도전할 업종에 대한 전문성 두 가지가 필요하다. 최근에는 프랜차이즈 가맹점

       창업이 활발한데 시스템이 우수하고 검증된 본사를 선택한다면 전문성의 부족을 사담 부분 보충할 수

       있다. 창업에 한 전문성을 기르자면 창업 강좌나 관련 서적 등을 통해 학습을 해야 한다. 업종에 대한

       지식을 쌓기 위해서는 해당 분야 프랜차이즈 본사들과의 적극적인 상담, 가맹점을 방문해 현장 의견을

       청취, 유관 거래처들과의 면담을 통해 업종 전번에 대한 지식을 넓힐 필요가 있다.

    ② 자본력

       자본력은 시장 경쟁력과 밀접한 관계가 있다. 자본이 넉넉하면 상대적으로 유리한 입지를 선점할 가능

       성이 높고 시설이나 규모면 에서도 경쟁자를 앞설 수 있다. 마치 낮은 점수로 명문대를 지망하려는

       수험생과 같다. 그렇다면 결과는 위태로울 뿐이다. 여유 있는 운영을 위해서는 본인의 자금여력보다

      ‘하향지원’ 하는 게 안전하다.

       예를 들어 총자금 7000만원인 창업자가 C급 입지의 2000만원짜리 점포를 얻어서 테이크 아웃 커피점을

       운영하는 것보다는, 주택가에 A급 입지 점포를 얻어서 치킨전문점을 창업하는 게 훨씬 안전하다는 것

       이다. 여유 자금을 남긴다고 입지를 양보하는 건 금물이다. 경우에 따라 배수진을 치고 도전하는 자세

       도 필요하다. 창업을 하다보면 항상 예산이 초과되게 마련이다. 또 매출이 신통치 않으면 버텨낼 자금

       도 필요하고, 과감하게 마케팅에 투자할 여력도 있어야 한다. 따라서 만약의 경우를 대비해서 운영자

       금 조달 창구를 마련해 두어야 한다.

    ③ 기업가 정신

       기업가 정신을 구성하는 요소는 여러 가지다.

       - 용기와 도전의식을 꼽을 수 있다.

         만일 당신이 ‘콩나물 값 깎듯이’ 창업하려고 한다면 문제가 있을 수도 있다. 항상 도망갈 구멍을

         만들어 두고 최선을 다하지 않는다면 역시 성공의 여신은 등은 돌릴 것이다. 예를 들어 생맥주 전문

         점을 창업하는 사람이 설비비를 아낀다고 평수에 맞지 않는 에어컨을 가동하거나 손님이 없다고

         전등을 꺼두면 영업이 잘될 리 없다. 몇 푼 아낀다고 입지를 양보하고 설비비를 절약했다가 나중에

         후회하는 경우는 비일비재하다.

       - 다음으로 필요한 기업가 정신은 너그러움이다.

         세상 모든 일이 100% 완벽할 수 없다. 특히 사람과의 관계가 그렇다. 결국 사업에서 성공 여부는

         사람 관리를 어떻게 하느냐에 따라서 달라진다. 고객관리, 거래처 관리, 직원 관리 등등에서 인색

         하다면 사람들은 당신에게 등을 돌릴 것이다. 번 만큼 다른 사람에게 베푸는 너그러움은 사업가에게

         꼭 필요한 자질이다.

       - 사업가는 ‘역지사지(易地思之)’ 하지 않으면 돈을 벌 수 없다.

         고객보다 먼저 고객의 마음을 읽고 시장을 읽어야 한다. 그러려면 우선 상대에 대해서 배려하고

         감정 이입도 가능해야 한다. 인내와 끈기도 필수적이다. 1년 안에 이룰 수 있는 것은 적지만 5년

         이상 장기적인 안목에서 보면 많은 것을 이룰 수 있다. 이 세상의 모든 일이 인내 없이 이뤄지는 것

         은 없다. 당장 매출이 떨어졌다고 긴장하고 불황이라고 즉흥적으로 대응한다면 기업가 정신을 가졌

         다고 할 수 없다. 보다 장기적인 안목으로 사업을 설계하고, 어려움을 참고 견뎌야 한다. 신화를

         만들어 내는 것은 인내와 끈기의 힘이다.

       - 한편 개방적인 태도와 원칙을 지켜나가는 정의감도 필요하다. 눈앞의 속임수와 술수에 집착한다면

         성공이라는 큰 나무를 키워낼 수 없다. 주위의 의견을 개방적으로 경청하되 고객만족을 위해서는

         문명한 원칙과 노선을 견지해 나가는 자세, 이것이 모든 성공한 사업가들의 공통점이다. 특히 장수

         (長壽)하는 사업가가 되려면 이런 태도는 필수라고 할 수 있다.

       - 아울러 전문적인 자질을 키우기 위해서 학습 태도를 갖는 것도 무시할 수 없다.

         시장 환경은 늘 변한다. 영원한 성공은 없다. 끊임없이 변하는 시장 상황에 카멜레온 같은 적응력을

         보이려면 꾸준히 학습하는 자세를 갖지 않으면 안 된다.

(2) 전문성이 있으면 중간은 간다.

    그렇다면 지금 자신을 돌아보자, 만일 자금력도 부족하고, 전문성도 없으며, 기업가 정신마저 없다면

    실패는 불 보듯 뻔하다. 하지만 자금력, 전문성 모두 부족하더라도 기업가 정신으로 무장돼 있다면 상당

    한 희망이 있다. 자본력은 풍부한데 기업자 정신이 부족할 경우, 전문성을 갖춘 프랜차이즈 가맹 본부를

    선택한다면 성공 확률이 비교적 높다. 자본은 부족하지만 전문성을 갖춘 가맹본부를 선택했고 기업가

    정신으로 무장돼 있다면 역시 성공할 가능성이 높다.

    단 주의할 점은 대부분의 창업자들이 실제보다 자신에 대해서 후한 점수를 준다는 것이다. 대충대충 일

    하고도 열심히 했다고 착각한다든가, 사실은 비겁하거나 두려움에 떨면서 기업가 정신으로 충만해있다고

    자만하는 것, 실제로는 고객을 배려하지 않으면서 마치 고객을 존중하는 것으로 착각하는 것은 곤란하다.

    현실적으로 자본이라는 자원은 창업자가 마음대로 조정할 수 있는 것이 아니다. 전문성 또한 하루 아침에

    쌓이지 않는다. 기업가정신 역시 창업자가 살아온 이력과 성격, 가치관, 일처리 방식 등이 혼합적으로

    반영된 것이므로 단기간에 바꿀 수 있는 아니다. 습관은 최악의 주인이 될 수도, 최상의 하인이 될 수도

    있다. 타성에 젖은 삶의 습관을 바꾸고 싶은데 쉽게 되지 않는다고? 만일 그렇게 생각한다면 무조건,

    지금, 당장 바꾸는게 정담이다. 바꾸기로 결정하면 이미 반은 바뀌고 있는 것이다. 문제가 생길 때마다

    나는 나를 바꿨다고 생각하라, 그러면 계속 바뀔 것이다.

    정말 짧은 기간 안에 자신의 성격이나 업무 방식을 바꿀 자신이 없다면 최후의 묘약이 한가지 있다 열심

    히 공부를 해서 전문성을 갖추는 것이다. 전문성, 기업가정신, 자본력 세 가지 중 어느 것이 가장 중요한

    지 창업자에게 물으면 대부분은 기업가 정신이라고 한다. 하지만 기업가 정신 못지않게 중요한 게 전문성

    이다. 전문성이 있으며 중간은 갈 수 있다.

                                 실패에서 배우자

누구나 창업할 수는 있지만 누구나 성공할 수 있는 것은 아니다. 전문가들의 말에 따르면 10면이 창업하면 그중에서 성공하는 비율은 30% 이내라고 한다. 그렇다면 사람들은 어떤 이유 때문에 가장 많이 실패하는가. 한국창업전략연구소에서 지난 4년간 매출 부진으로 문을 닫거나 업종을 전환한 ‘실패 점포’ 200개를 대상으로 사례별 요인을 분석, 발표했다. 이에 따르면 한 가지 이유만으로 실패한 사례는 거의 없는 것으로 나타났다. 대부분 여러 요인이 겹쳐서 실패를 했으며, 때로는 결정적인 타격을 입히는 요인을 만나 사업을 정리하는 사례도 많았다.

조사결과에 따르면 매출 감소가 나타나기 시작해 문을 닫데 될 때까지 걸리는 기간은 창업후 8개월에서 3년이다. 특히 ‘8개월에서 2년 사이’가 요주의 시기. 이 위험주기를 현명하게 극복하기 위해서는 시장 반응과 업종 라이프 사이클을 조사하고, 고객 반응에 대해서도 중간점검이 필요할 때라고 말한다. 또 고객들이 지루함과 식상함을 느낄 수 있는 시기이므로, 적극적으로 신제품을 개발하고 변화를 줘야 할 때도 이 무렵이다.

한편 실패 요인 중에는 경영자가 극복할 수 있는 것도 있고, 경영자의 개인적인 노력만으로 극복하기 어려운 난관도 있었다. 유행 업종을 창업했다가 업종 전체가 쇠퇴기로 접어드는 경우 경영자의 노력에도 불구하고 가장 극복하기 어려운 난관인 걸로 꼽혔다. 본사에 의존하는 프랜차이즈인 경우 본사의 위기기 브랜드 이미지 동반 하락으로 나타나 사업자(가맹점주)의 노력에도 불구하고 실패를 맞는 경우가 많았다. 이밖에 인근에 대형 경쟁업체가 나타난 경우, 입점한 상가 건물이나 상권 전체가 쇠퇴하는 경우, 사회적 이슈로 인한 매출 급락도 개인 한계를 뛰어넘는 대표적인 실패 요인들.

하지만 대부분의 실패 요인들은 경영 자질과 기업가 정신, 전문성을 키워나간다면 얼마든지 극복할 수 있는 난관일 걸로 분석됐다. “로마가 하루 아침에 무너지지 않았듯이 하루아침에 망하는 점포는 없다” 고 강조한다. 서서히 고객의 신뢰를 잃고 경쟁력이 줄어들기 때문에 빨리 문제를 체크할 수 만 있다면 살릴 수 있는 방도가 분명히 있다는 것. 다만 “칼에 처음 녹이 슬기는 어려워도 일단 녹이 생기고 나면 급속하게 확산되듯이, 고객 이탈도 일정 수준을 넘어서면 빠른 속도로 진행되므로, 이미 상황이 많이 나빠졌을 때는 뾰족한 회생 방법이 없다는 것을 명심하라”고 경고했다.

(1) 소자본 창업 실패요인.

    ① 주먹구구식 창업.

       대충대충 해도 되겠지 하는 생각에 세밀하고 철저한 조사 없이 시작한 창업이 가장 망할 확률이 높다.

    ② 경영자 자질.

       종업원 관리에 실패한 다든지, 상품과 가격의 구색이 맞지 않는다든지, 전문성이 부족하다든지, 고객

       관리에서 실패하는 등의 사례들은 모두 경영 자질 부족에서 나온 문제다.

    ③ 상권. 입지 요인.

       상권. 입지와 궁합이 맞지 않은 지역에 점포를 얻은 경우, 거주민들의 라이프 스타일과 소비성향에

       부합하지 않는 영업 방식이나 상품제공, 상권의 쇠퇴등이 여기에 속한다.

    ④ 경쟁점포로 인한 실패.

       인근에 대형 경쟁점이 생겼다든지, 경쟁점이 난립하는 상황에서 경쟁력 관리에 실패한 경우다. 특히

       갑자기 등장한 유행업종이 경쟁점포 난립으로 인한 최대 피해자였다.

    ⑤ 자금력.

       무리한 차입은 수익성의 악화, 조급함으로 이어져 실패를 초래하는 경우가 많았다. 과소 투자는 경쟁

       력을 약화시켜 처음부터 고객을 끌지 못하는 요인이었다. 투자를 하고도 자금관리에 실패하는 사례도

       있었다. 특히 홍보. 판촉. 고객관리 등에 비용을 투자하지 않고, 번 돈을 개인적으로 써버리는 경우는

       장기적으로 사업의 경쟁력을 약화시키고, 결국 실패로 이끄는 중요한 요인이 됐다. 과소 투자와 마찬

       가지로 지나친 과인 투자도 실패의 한 요인. 투자를 많이 할수록 철저하게 사업계획을 세우고 손익분

       석을 해봐야 한다는 교훈을 일깨운다.

    ⑥ 경기 변동.

       경기 변동은 현실 적으로 점포 운영에 가장 큰 타격을 입히는 요소다. 하지만 이번 조사 결과 평소의

       경쟁력 약화나 점포의 문제점이 경기 침체나 불황을 통해 더욱 두드러지게 드러나는 것이지, 경기 침

       체 자체가 실패 요인인 것은 아닐 걸로 나타났다.

    ⑦ 업종 선택.

       너무 앞선 업종이나 능력과 적성을 무시한 업종 선택, 입지에 맞지 않는 업종 선택, 경쟁력 없는 프랜

       차이즈 브랜드 선택, 경쟁이 심화된 성숙기 업종이나 쇠퇴기 업종 선택, 현실과 동떨어진 사업 모델

       등의 요인은 가장 개선하기 어려운 문제중 하나로 꼽혔다.

    ⑧ 기업가 정신 및 창업자 요인.

       세심하지 못한 성격, 불성실, 과욕, 인내심 부족, 지나치게 다른 사람 말에 의존하는 경향, 무사안일

       주의, 조급함 등 창업자가 가진 부정적인 성격이나 성향이 결국 이 일곱가지 요인을 야기하는 것으로

       나타났다.

    이밖에 해당 업종과 관련된 사회적 이슈, 법률적인 인허가 문제, 소비자 이미지 저하, 인근 점포들과의

    관계 등도 사업 실패에 큰 영향을 끼치는 요인으로 꼽혔다.

(2) 창업 실패 사례.

    ① 주먹구구 창업.

       깔끔한 업종을 원했던 J씨는 마침 스포츠 의류할인점을 하던 점포가 싸게 매물로 나온걸 발견했다.

       점포가 싼 데다 점포 주인은 자신이 그 장소에서 돈을 벌어 건물까지 마련했다며 그를 유혹했다. 마침

       친구를 통해 골프의류 수입업자를 소개받게 되자 우연의 일치를 운명으로 받아들이고 대출까지 받아

       창업을 했다. 하지만 J씨가 택한 점포는 주변이 한적하고 세대수도 절대적으로 부족했다. 또 10만원이

       넘는 티셔츠를 팔기에는 점포시설도 너무 낙후됐다. 창업 후에야 전 주인의 말이 거짓이라는 사실을

       알게 됐다. 상권이나 입지 조사, 사업계획도 없이 우연의 일치를 운명이라고 믿고 창업했다가 실패한

       것이다.

    ② 경영 자질 부족.

       명예퇴직한 L씨는 음식점 운영 경험도 없이 생고기전문점이 성업중인 것을 보고 업종을 선택했다.

       자금은 넉넉했지만 전문지식이 없던 그는 창업준비 과정에서 만난 주방기기 알선업자가 자기만 믿으라

       고 큰소리치자 모든 것을 그에게 의존해 창업했다. 그자로부터 주방장까지 소개받고 거의 모든 경영을

       주방장에게 의존하다시피 했는데 주방장은 자기 이익만 챙기며 뒷돈 거래, 불규칙한 근태, 다른 종업

       원과의 갈등, 마진율 저하 등 여러가지 문제를 일으켰다. 심약한 성격의 L씨는 결단을 내리지 못하고

       질질 끌다가 주방장이 그만두게 되고 매출이 급락하면서 8개월 만에 점포를 넘기고 말았다.

    ③ 상권, 입지, 점포요인.

       Y씨는 중고등학교와 버스 종점을 낀 주거밀집지역에서 제과점을 오픈했다. 그런대로 알찬 수익을 올릴

       무렵, 제과점 앞으로 난 도로가 확장된다는 건설부 통보를 받았다. 도로가 확장되기 전 종점 뒤편

       아파트 단지가 완공되자 주민들이 새 아파트 단지로 대거 이동하고 따라서 점포들도 하나 둘씩 떠나기

       시작했다. Y씨가 결정을 못 내리고 머뭇거리는 사이 매출은 회복될 수 없는 수준으로 떨어졌다.

       남아 있던 상가들은 하나같이 단골손님 감소 탓에 점포 유지비조차 벌어들이지 못하는 실정에 이르렀

       다. 점포를 팔려고 해도 시기가 너무 늦어 정부의 보상에 한 가닥 희망을 걸 수밖에 없는 처지, 결국

       도로가 확장되면서 점포 건물이 철거됐는데 그가 받은 보상금은 겨우 2000만원 미만이었다.

    ④ 경쟁점포 난립.

       H씨는 가맹본사를 통해 점포를 소개받아 우동분식집 가맹점을 창업했다. 상권이 썩 좋은 곳은 아니었

       지만 본사에서는 그 점포 옆에 있는 경쟁업소 2~3개의 매출 현황을 알려주며 충분히 가능성 있는 입지

       라고 설득했다. 7000만원을 들여 창업했는데 오픈 후 1일 매출이 35만원 선이었다. 그런데 H씨 가게를

       비롯 인근에 3~4개의 분식집이 10개로 늘어나 버렸다. 결국 경쟁업소가 난립, 주변 점포들 대부분이

       매출하락으로 고생하는 상황이 일어났다. H씨는 결국 1년 만에 점포를 정리하고 말았다.

    ⑤ 자금력.

       K씨는 인천 신도시의 아파트 밀집가 외식타운에 삼겹살전문점을 열었다. 입지가 좋다고 판단한 그는

       1억 3000만원을 투자했는데, 그 중 70%가 차입금이었다. 전세를 줄여서 옮기고, 3개 카드의 현금

       서비스, 캐피털사의 할부 금융, 친척. 친구에게까지 돈을 빌려 마련한 자금이었다. 솜씨 좋은 주방장

       을 채용하고 그에게 지분까지 줘가며 의욕적으로 출발했지만, 5개월이 지나도 겨우겨우 점포를 유지할

       정도의 매출이 계속됐다. 결국 주방장은 그만두고 임신한 아내는 이혼을 요구하기에 이르렀다.

       K씨의 실패 요인은 주변 입지에 전혀 맞지 않는 메뉴 선택과 인근상권 성격과는 다른 인테리어 등

       어려가지 요인이 있지만, 리모델링을 해볼 기회조차 갖지 못하고 점포를 포기하고 말았던 이유는

       지나친 이자부담 때문이었다.

     ⑥ 경기변동.

        P씨는 건강원으로 대단히 돈을 많이 벌었다는 사례를 보고 서울 신도시 지역에 같은 업종을 창업했

        다. 잔뜩 기대를 했던 그는, 생각만큼 손님이 없자 실망하기 시작했다. 적극적인 홍보가 필요한데도

        비용이 아까워 소홀히 했고, 늘 마음이 우울한 상태라 손님에게 친절하게 대하지도 못했다. 그러다

        경기가 나빠져 근근이 유지되던 매출이 30%이상 떨어지자 더 이상 인내심을 갖지 못하고 사업을 포기

        하기에 이르렀다.

        P씨의 실패 요인은 경기 변동 자체에 있다기 보다는 손익분기에 도달하는데 다소 시일이 걸린다는

        건강원의 특성을 몰랐던 점, 그래서 사업 초기부터 지레 경영 의욕을 상실한 것을 꼽을 수 있다.

        설상가상으로 경기 침체가 오자 각 가정에서 건강식품 등 기호성 소비에 대한 투자를 줄이면서 매출

        타격을 받은 것이다.

    ⑦ 잘못된 업종과 사업모델.

       수도권 외곽 전원에 점포를 가지고 있던 L씨는 기존의 노래방과 다른 새로운 형태의 노래자랑방이라는

       사업을 생각하게 됐다. TV에서 본 전국노래자랑 형식을 노래방에 도입한다는 아이디어. 홀을 넓게

       만들고 룸도 몇 개 만들어 영업을 시작했는데, 중년층 고객들에게 노래자랑이라는 낯선 방식은 별로

       호응을 얻지 못했다. 그러다 보니 가끔 룸에만 손님이 들고 넒은 홀은 늘상 비어있어 매출이 오르지

       않았다. 6개월 가량 운영하다가 결국 레스토랑으로 업종을 바꾸고 말았다. 사전 조사나 철저한 준비

       없이 막연한 생각만으로 ‘새롭지만 낯선’ 방식을 고집한 게 가장 큰 실패요인. 결국 6개월 만에

       시설비 6000만원만 날린 셈이 됐다.

(3) 창업자 성격별 실패 가능성.

    창업자의 성격이나 자질은 사업 성패의 기초 요인이다. 자신의 근본 문제를 방치하고 지역적인 문제에만

    매달려서는 건강하고 성공적인 경영을 할 수 없다. 따라서 창업자들은 스스로 성격의 장단점을 분석하고,

    그로인해 발행할 수 있는 사업상의 위험에 미리 대처하는 자세를 갖추어야 한다.

    ① 다혈질형.

       주먹구구 창업 우려가 있으며 경영 방식이나 종업원 관리에도 문제가 생길 수 있다. 아울러 결정적인

       순간에 합리적인 판단을 하지못하고 감정에 좌우되므로 상권, 입지, 점포선전에서도 실패할 우려가

       높다.

    ② 대충대충형.

       매사에 장인의식이 부족해서 여러 가지 문제가 나타날 수 있다. 치밀하자 못해 고객 반응이나 시장

       변화를 제대로 읽지 못하며, 위험 관리 능력이 떨어진다. 나태 하므로 종업원. 상품. 시설관리 등

       여러 분야에 걸쳐 문제가 누적될 수 있고, 고객 관리에도 실패할 수 있다. 학습의욕 부족으로 전문성

       이 부족하고 어중간한 경쟁력밖에 유지하지 못하며, 홍보. 판촉에도 적극적이지 않다.

    ③ 우유부단형.

       원칙 중심으로 경영을 하지 않으므로 일관성이 없다. 고객 반응이나 주변의 말에 의해 우왕좌왕하기

       쉬워 결정적인 순간에 실패할 수 있다. 업종과 창업시기 선택, 본사와 점포 선정에서 실기할 수 있으

       며, 잘못된 선택을 할 수 있다.

    ④ 조급형.

       상황을 주도하고 지배하기 보다는 상황에 지배당하는 유형. 창업 전보다 창업 후에 더 많은 문제가

       나타날 수 있다. 장기 계획이나 설계가 부족하므로 하루하루 매출에 따라 심리 변화가 심하다. 홍보나

       판촉에 과감한 투자를 하기 어려울 수 있고, 매출이 오르지 않으면 점포 관리에서 종업원관리에 이르

       기까지 합리적이지 못할 수 있다. 장기적인 설계 능력이 부족해 새로운 트렌드의 반영이나 신상품

       개발에도 소홀하기 쉽다.

    ⑤ 나태형.

       대충대충 하는 성격과 비슷하다. 점포관리. 고객관리에 있어 실패 위험이 높다.

    ⑥ 구두쇠형.

       재투자나 홍보 마케팅, 고객관리에 대한 투자 부족으로 점점 고객이 줄어 증 수 있다. 비용에 집착한

       나머지 투자 시기를 놓치거나 경영 효율을 기하기 어려운 타입. 종업원 관리고 실패하기 십상이다.

                                    상권과 입지란?

입지는 점포사업의 성패를 좌우하는 절대적인 요인이다. 아이템도 중요하지만 입지가 사업에 미치는 영향은 70% 이상이다. 따라서 좋은 점포를 구하는 것은 사업성공을 위한 전제조건이라 할 수 있다. 그렇다면 어떻게 좋은 점포를 구해야할까?

(1) 지역의 상권 파악.

    가장 중요한 것은 창업자가 원하는 점포뿐 아니라 상권 전체를 꼼꼼히 살펴보고 분석해야 한다는 점이다.

    괜찮은 점포라도 상권 자체가 쇠퇴해가는 곳이라면 성공 가능성은 희박하다. 현재는 장사가 된다해도

    얼마 가지 못해 어려움을 겪게 될 가능성이 높다. 따라서 나무만 보지말고 숲을 보는 안목이 필요하다.

    상권 전체의 장단점을 파악한 뒤 각 점포의 입지조건을 따져봐야 한다.

    일반적으로 1차 상권의 범위는 ‘업종이 서로 상충되지 않는 반경 500m ~ 1km’로 본다. 그러나 이런

    범위의 1차 상권은 거의 없다. 때문에 실제 상권의 범위는 훨씬 적다. 도로나 철로, 공공시설에 따라서

    상권이 나눠지는 경우가 많다. 또한 업종이나 점포규모에 따라 상권은 달라진다.

    상권을 파악하기 위해서는 먼저 상권과 입지조건의 개념을 알아둘 필요가 있다. 상권이란 사업아이템에

    대한 소비타깃 즉, 고객이 있는 공간적, 시간적 범위다. 배후수요가 있는 지역이라면 고객이 10분 내에

    올 수 있고, 반경 500m정도를 ‘1차 상권’ 또는 ‘소상권’이라고 한다. 2차 상권은 1km, 3차 상권은

    1km이상으로 본다. 상권은 역이나 버스정류장, 인구의 흐름에 따라 달라진다. 또한 비슷한 조건이라도

    점포규모나 아이템에 따라서 차이가 난다.

(2) 입지조건.

    같은 상권에서도 A급 입지라면 주변 500m정도의 유동인구나 거주인구(배후수요) 가 고객이 될 수 있다.

    그러나 B급지는 일부 유동인구와 거주인구로 한정된다. C급지는 배후수요에서도 일부로 국한되고 상권의

    범위도 좁아진다. 또한 대형 점포가 많으면 상권이 넓어지지만 소규모 점포일 경우에는 상권이 좁아진다.

    이밖에 자연환경, 시설, 도로 등 상권에 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있다.

    산이나 하천, 철도, 도로 등은 상권을 나뉘게 하는 대표적인 지형물이다. 편도 4차선 이상의 도로가

    있으면 거리가 가까워도 상권이 나눠지는 경우를 흔히 볼 수 있다. 도로의 연계나 폭, 중앙분리대와

    신호등, 건널목도 상권에 영향을 미치는 요인이다.

    학교나 체육센터, 장애 시설물 역시 상권을 나뉘게 한다. 대형 할인점이나 쇼핑센터 등 편의시설은

    상권을 집중시키는 반면에 장애시설물은 상권형성이나 유지에 걸림돌로 작용한다.

    입지는 점포가 위치한 곳이다. 입지조건은 점포의 좋고 나쁨을 파악하기 위한 조건을 의미한다. 입지는

    보통 A, B, C 세 가지로 나뉘는데 순서에 따라 상중하로 등급이 매겨진다.

    흔히 ‘입지조건’과 ‘상권’을 같은 것으로 생각하는 경우가 많은데 입지와 상권은 다르다. 상권은

    강남역, 신촌 등 점포들이 들어선 구역 전체와 범위를 가리킨다.  그러나 입지조건은 각 점포의 위치와

    크기 등 세부적인 조건이다.

이처럼 상권을 파악하고 입지조건을 분석하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 그렇지만 상권분석을 소홀히 해서는 안된다. 점포사업에서 성패를 좌우하는 것이 바로 상권분석이기 때문이다. ‘장사는 목이다’는 말은 예나 지금이나 점포사업의 금과옥조임을 잊어서는 안된다.

                          상권 유형과 업종별 상권범위

상권분석은 창업의 첫걸음이다. 그러나 상권마다 특성과 규모가 달라 제대로 파악하기 어렵다. 전국의 상권을 분석하려면 몇 년이 걸려도 어려울 것이다. 때문에 유형에 따라 상권을 나눌 필요가 있다. 즉 도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 주택가 등 5가지로 분류할 수 있다. 좀 더 세분하면 대형 사무실 밀집지역이나 거점형(대형할인점이나 백화점), 특화형(공구상가, 전자상가)까지 포함할 수 있다.

그러나 대형 사무실 밀집지역은 주5일근무제 영향으로 매출이 크게 떨어졌고 거점형은 역세권으로 볼 수 있다. 특화형은 수요계층이 일부에 국한된다는 점에서 보편성이 떨어진다.

상권의 유형을 근린형, 지구중심형, 지역중심형, 광역중심형으로 구분하는 경우도 있지만 실제 분석에서는 이론이 적용되지 않는 경우가 많다.

같은 지역(상권)과 위치의 점포라도 업종에 따라 그 범위가 달라진다. 일반적인 소비형태는 거주지 부근, 부도심, 도심으로 구분할 수 있다. 식품이나 일용잡화 등 생필품은 대부분 거주지 부근에서 구입하고, 선매품이나 전문품은 부도심과 도심에서 구매가 이뤄진다.

이처럼 업종과 품목에 따라 소비장소가 다른 것은 소비패턴이 다르기 때문이다. 따라서 소자본 점포 창업의 경우 배후수요와 유동인구의 소비패턴을 파악해야만 정확한 입지선정이 이뤄질 수 있다. 창업 이론에서 말하는 업종에 따른 상권의 범위는 500m-2km까지지만 이것은 제약조건이 없을 때 가능한 최대상권의 범위일 뿐 실제로는 이보다 훨씬 좁다.

(1) 판매업

    농수산물이나 약국, 미니슈퍼 등 주택지나 아파트단지 내에서 흔히 볼 수 있는 생필품의 1차 상권 범위는

    500m 정도다. 최근에는 대형할인점과 백화점이 속속 등장하면서 소비자들의 발길이 이어지고 있지만 그래

    도 여전히 생활밀착형 사업의 대표적인 아이템이다.

    생필품과는 달리 안경점이나 구두, 완구, 서점, 스포츠용품점 등 선매품이나 귀금속, 핸드폰 같은 고가품

    은 상권의 범위가 1~2km로 넓다. 선매품은 소비자가 여러 점포를 다니며 가격, 품질, 모양을 비교하고 선

    택하는 상품으로 생필품에 비해 가격이 비싸고 구매 빈도가 낮다. 특히 소비자의 기호가 구매에 큰 요소

    로 작용하기 때문에 중심에서 어느 정도 떨어져 있어도 고객이 찾아오는 아이템이다.

(2) 외식업

    소규모 한식당이나 중식, 분식 등 특별한 조리 기술이나 노하우가 없어도 창업할 수 있는 서민형 식당의

    상권 범위는 보통 500m다. 하지만 대형 패스트푸드점이나 한정식, 정통 일식횟집, 대형 중식당 등 노하우

    가 필요한 전문음식점은 1차 상권의 범위가 1~2km나 된다. 식당의 경우 점포 규모가 작을수록 상권 범위

    가 축소되고 클수록 넓어진다고 생각하라.

    그렇다면 역세권은 업종에 따른 상권의 범위파악을 어떻게 해야 할까? 역세권은 상권마다 특성이 있다.

    대학로와 강남역, 신촌과 신사역이 다르듯 각각의 특성을 파악하고 상권에 맞는 업종을 선택하는 것이 유

    리하다. 상권 범위파악은 점포 앞 유동인구의 많고 적음으로 파악하는 것이 가장 확실한 방법이다. 점포

    앞 유동인구가 많으면 A급지로 상권의 범위도 넓다. 이러한 역세권은 분식점이나 전문점이나 같은 위치라

    면 상권의 범위는 거의 비슷하다. 때문에 역세권에서는 굳이 많은 금액을 들여 전문음식점을 할 필요가

    없다. 물론 다른 상권에 비해 역세권이 매출도 높고 성공가능성이 이음은 부인할 수 없는 사실이다.

(3) 서비스업

    세탁편의점이나 구두수선, 비디오숍 등 서비스업은 상권 범위가 반경 500m정도다. 서비스업에서도 생활밀

    착형 아이템이 아닌 노래방이나 미용실은 1~2km까지로 상권범위가 넓다. 당연히 골프연습장이나 피부관리

    숍 등 건강 관련업은 더욱 범위가 넓다. 중요한 것은 상권의 범위가 넓은 업종이나 아이템이 반드시 장사

    가 잘 되는 것은 아니라는 점이다.

    상권의 범위가 넓다는 것은 그만큼 멀리서 손님이 와야만 사업을 유지할 수 있다는 의미도 포함돼 있다.

    다시 말해 고객층이 한정돼 있고 이용빈도가 그만큼 낮은 업종이다.

                              상권의 성장 사이클

사람이 태어나서 자라고 늙는 것처럼 상권에도 성장사이클이 있다. 상권은 성장과 성숙, 쇠퇴기로 나뉜다. 그러나 이 사이클이 모든 상권에 적용되는 것은 아니다. 대도시와 소도시, 신도시와 재개발 지역에 따라서도 달라진다.

(1) 성장기 상권

    성장기 상권은 생겨나서 발전하는 과정에 있는 상권이다. 성장기 상권은 두 가지가 있다. 분당, 일산, 중

    동 같은 신도시와 재개발지역이 대표적인 케이스다.

    상권의 성장기는 보통 15~20년 정도지만 배후수요가 많고 주변 인프라가 갖춰진 신도시의 경우에는 5년만

    에 이뤄지기도 한다. 대부분의 성장기 지역은 땅값이 오르면서 투기 현상이 일어난다. 젊은층의 입주자가

    많고 교육수준도 높은 것이 특징이다. 이러한 상권은 대부분 대단위 아파트가 들어서 있고 주택지 상권은

    밀려난다.

    신도시는 보통 500~1000세대의 소규모 아파트 단지가 수십개씩 모여 있다. 그러나 세대수만 생각해 아파

    트 단지 내 상가로 들어가는 것은 위험하다. 입주 초기에는 아파트 단지 내 상가가 장사가 잘된다. 하지

    만 6개월에서 1년 정도 지나서 주변에 대형할인점이나 상가건물이 들어서면 그 때부터 매출은 급격히 떨

    어진다. 이처럼 성장 초기의 상권은 변화를 예측하기 어렵기 때문에 섣불리 투자하면 실패할 위험이 크

    다. 수도권 신도시의 아파트단지 내 상가들을 보면 확연히 드러난다.

    지역에 따라 안정된 상권이 형성되고 또 그렇지 못한 곳도 있다. 따라서 각 지역의 특성을 파악하면 서울

    의 기존상권보다 적은 비용으로 창업할 수 있다. 단, 대형 할인점이나 백화점과 경쟁해야 하는 업종은 피

    하는 것이 현명하다. 음식점도 외곽에 들어서 있는 대형 업소들과는 다른 아이템을 선택하는 것이 좋다.

(2) 성숙기 상권

    성숙기 상권은 성장기를 지나 자리를 굳힌 상권을 말한다. 점포가 많고 다양한 아이템이 들어선 곳으로

    부동산 가격이 높다. 상권이 성숙되기까지의 기간은 평균 20년 정도 걸리는데 거주자들의 전출입이 성장

    기 상권에 비해 적고 안정돼 있다.

    성숙기 상권의 주거형태는 아파트와 주택가가 혼재된 모습을 보이고 있으나 아파트를 중심으로 발달해 주

    택지 상권은 상대적으로 약하다. 교통망이나 각종 편의시설이 갖춰져 있고 역세권을 중심으로 상권이 형

    성돼 있는 경우가 많다.

(3) 쇠퇴기 상권

    쇠퇴기 상권은 건물들이 낡고 노후돼 부동산 시세가 낮아지는 곳이다. 재개발이 이뤄지면 거주자들은 주

    택이나 건물 등 부동산을 처분해 주거환경이 좋은 신도시로 나가는 경우가 많다. 그리고 재개발이 이뤄진

    지역은 기존인구에 비해 소득수준이 한 단계 아래인 주민들로 바뀌는 ‘필터링 현상’이 나타난다. 주택

    형태는 단독, 다세대, 다가구 등이 섞여 세대수가 많고 주거연령은 중장년과 청소년이 많다. 아파트는 25

    평 이하로 중산층과 저소득층이 주류를 이루고 있어 주택지 상권은 비교적 좋은 편이다. 특히 주택지 상

    가는 배후수요가 있는 곳의 재개발 여부가 상권의 성쇠에 미치는 영향이 크기 때문에 사전조사가 필수적

    이다.

    그러나 최근에는 재개발과 인한 필터링 현상이 예전과는 많이 달라지고 있다. 한 단계 낮은 거주자들이

    유입되는 곳도 있지만 정반대인 경우도 있다. 재건축과 재개발로 거주자들이 업 그레이드 되는 것이다.

    이른바 역 필터링 현상 또한 상권의 형성과 성장에 중요한 요소로 작용하므로 상권의 가능성과 변화를 예

    측할 수 있는 안목이 필요하다.

                          상권분석의 4가지 조건

상권분석은 입지조건을 따져보기 이전에 상권 전체를 파악하는 것이다. 창업자는 당연히 번성하는 상권을 선택하고 점포 입지조건을 분석해 좋은 점포를 고르는 것이 중요하다. 상권분석이 개론이라면 입지조건은 각론인 셈이다. 따라서 숲을 먼저 보고 나무는 나중에 살펴보는 것과 같은 이치이다.

흔히 상권과 입지분석을 상권분석으로 통칭하기도 하는데 이럴 경우, 상권분석은 제쳐두고 개별 점포의 입지조건만 따지게 되기 십상이다. 실제 상권 자체는 쇠퇴하는데 점포의 입지가 워낙 좋아서 장사가 잘 되는 경우도 있다. 그러나 상권이 죽으면 현재 장사가 잘되는 점포라 해도 오래가지 못한다는 것을 알아야 한다. 때문에 상권과 입지조건은 나누어 분석하는 것이 바람직하다.

(1) 지리적 조건

    상권을 이루는 가장 큰 요인은 지형지세다. 지리적인 조건인 하천, 도로, 둑 등에 의해 상권이 나눠지기

    때문에 꼼꼼히 분석해야 한다.

    ① 언덕이나 경사진 곳

       언덕이나 경사진 곳은 상권 형성이 거의 이뤄지지 않는다. 상권은 흐르는 물과 같다. 따라서 높은 곳

       보단 낮은 곳에 사람들이 몰리는 곳에 상권이 형성되기 마련이다. 이런 곳은 교통망이 잘 갖춰져 있으

       며 시장이나 극장, 예식장, 은행 등 각종 생활편의 시설이 집중돼 있다.

    ② 신도시나 베드타운

       도시개발 계획에 따라 만들어진 신도시나 서울 외곽지역의 베드타운은 상권이 잘 형성된 것처럼 보이

       지만 성장은 잘 이뤄지지 않는다. 이런 곳은 사통팔달로 시원하게 도로가 뚫려 사람들의 통행이 몰리

       지 않기 때문에 상권형성과 성장이 어렵다.

    ③ 도보 양쪽

       도보 양쪽에 상권이 형성된 경우 보도 높은 곳보다 낮은 곳이 좋다. 보도가 높으면 접근성이 떨어진

       다. 같은 건물에서도 지상 2층보다는 지하 1층을 선택하는 것이 낫다. 1층과 비교하면 지하 1층은

       60~70%, 지상 2층은 50~60% 정도의 이용률을 보이고 있다. 하지만 보증금과 권리금은 지상 2층이 지하

       1층보다 10% 정도 비싸다. 가장 큰 이유는 환경과 건강 때문이다.

    업종에 따라 점포의 방향도 중요하다. 음양오행에 근거한 풍수지리에 따라 좋은 점포와 나쁜 점포가 있다

    고 말하는 사람도 있지만 현실적인 적용은 어렵다. 결론적으로 특별히 좋은 방향은 없다. 단, 직사광선이

    나 습기를 피해야 하는 제품을 취급하는 업종은 방향 선택에도 신중을 기해야 한다.

(2) 교통망 등 도로조건

    상권은 버스노선이나 지하철 개통 등 교통망에 의해 성장하기도 하고 쇠퇴하기도 한다. 일반적으로 왕복

    4차선 이상의 도로는 상권을 분할하지만, 횡단보도가 있다면 상권이 이어지기도 한다. 도로폭이 좁다고

    해서 모두 상권이 이어지는 것이 아니고 또 넓다고 해서 모두 단절되는 것도 아니다.

    특히 지하철과의 연계 여부는 상권의 성장과 밀접한 관계가 있다. 서울시내 주요 교통수단인 지하철은 유

    동인구와 배후수요를 감안할 때 그 지역의 대형할인점이 들엇 있는 중심상권이거나 앞으로 성장 가능성이

    높다.

(3) 상권 내 유동인구와 배후수요

    시내 중심가와 역세권, 대학가상권은 유동인구에 대한 의존도가 높다. 각 상권에 유입되는 유동인구의 연

    령층, 남녀구성비, 소비패턴 등에 의한 특징을 갖고 있다. 따라서 이런 중심상권의 상권분석은 주택가 상

    권에 비해 훨씬 수월한 편이다.

    실제 상권분석이 어려운 경우는 대단위 아파트단지와 주택지 상권이다. 이곳은 그야말로 일일이 그 지역

    지역마다 상권분석을 해야 한다. 그 지역 거주인구의 소득수준, 인구수 및 세대수, 교육 정도, 주거형태,

    소비행태, 연령층, 남녀구성비 등에 의해서 상권 발달이 각기 다르기 때문이다.

(4) 생활 편의시설 및 장애시설

    어떤 곳이든 상권이 형성된 곳은 그 지역의 중심지로 볼 수 있다. 보통 지역의 중심지에는 대형할인점,

    스포츠센터, 관공서 등 각종 편의시설이 들어서 있다. 다양한 업종의 크고 작은 점포들이 어우러져 시너

    지 효과를 유발한다.

    그러나 학교나 운동장, 고아원, 양로원이 들어서게 되면 상권이 분할되는경우가 많다.

                            상권에 따른 아이템 선택

아파트 밀집지역은 주택가 상권에 비해 배후수요가 풍부해 규모도 크고 아이템 선택의 폭도 넓다. 유동인구까지 감안하면 그만큼 성공가능성이 높다. 그러나 아파트 상권이라 해서 모든 아이템이 다 잘되는 것은 아니다. 세대수와 평수, 거주자의 연령 등 여러 요인에 의해 영향을 받는다.

(1) 아파트 상권

    ① 40평 이상의 대형 아파트

       40평 이상의 아파트에 거주하는 연령층은 50대 이후가 많고 자녀들도 대부분 성인이다. 경제적, 시간

       적 여유가 있는 50대 이상 연령층은 백화점에서 쇼핑을 하고 전문식당가나 한적한 교외의 대형 음식

       점을 찾는 경향이 강하다. 20대들 또한 핸드폰이나 액세서리 등 몇 가지 아이템을 제외하고는 주거지

       가 아닌 시내 중심상권에서 소비가 이뤄진다. 따라서 아파트 상권에 입점하려면 작은 평수의 아파트

       단지가 유리하다.

    ② 25평 이상~33평 이하의 중소형 아파트

       반면, 25평 이상~33평 이하의 중소형 아파트 주거연령은 30~40대로서 자녀들도 대부분 초중고생이

       많다. 이런 지역은 생필품은 물론 학원, 분식점, 문구점 등 학생들을 겨냥한 아이템이 유리하다.

    ③ 25평 미만의 소형 아파트

       보통 25평 미만의 소형 아파트 거주자는 20대 후반에서 30대 중반으로 일부는 소득이 낮은 계층이다.

       거주자 대부분은 직장생활을 하고 맞벌이 부부도 많다. 때문에 생활패턴이 직장 위주로 이뤄져 집 근

       처의 음식점을 이용하는 빈도가 낮다. 따라서 생필품 판매가 가장 유리하고 유아복이나 아동복도 유망

       하다.

    아파트 상권의 장점은 배후수요가 풍부하다는 것이다. 그러나 세대수에 비해 상가가 너무 많은 곳은 좋은

    입지가 아니다. 일반적으로 2,000세대 이상이면 단지 내에 상가 건물이 두곳 이상인데 출입구 쪽 점포를

    선택하는 것이 좋다. 아파트 단지 안쪽에 위치한 상가라면 생활밀착형 아이템이 안전하다. 판매업이나 음

    식점은 가급적안쪽 상가에 입점하지 않는 것이 현명하다.

    신도시를 비롯한 대규모 아파트 단지 주변에는 할인점과 백화점 등 대형 판매시설들이 경쟁적으로 들어서

    고 있다. 대형 업체들은 화려한 매장과 다양한 상품, 이벤트, 가격경쟁력을 앞세워 고객들을 끌어 들이고

    있다. 자연히 주변의 소형 매장은 경쟁상대가 되지 않는다. 지역의 거주자들은 대형 판매시설에서 물품을

    사기 때문에 아파트단지 내 상가들은 특별한(?) 업종이 아니고서는 살아남기 어렵다. 예전에는 세대수가

    상권을 가늠하는 중요한 기준이었지만 이제는 그렇지 않다. 아파트 상권에서 장사를 하려면 단지 내 상가

    보다는 대형 판매시설과 인접한 곳이 낫다.

(2) 주택가 상권

    주택가 상권은 거주자들이 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 곳이다. 대형 판매시설이나 아파트 상가에

    비해 적은 자본으로 창업할 수 있다. 시작은 쉽지만 어떤 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택가 상

    권이다. 지역에 따른 상권의 특징이 없고 유동인구가 많지 않기 때문이다. 거주 세대수와 소득수준, 소비

    연령층 정도가 상권을 파악의 자료가 될 뿐이다. 더욱이 아파트에 비해 소득수준과 연령층 파악도 쉽지

    않다. 주민들이 이동하는 길목에 따라 입지가 결정된다.

    ① 점포수 70~80개의 상권

       주택지 상권을 파악할 수 있는 가장 확실한 기준은 점포수다. 지역에 따라 차이가 있지만 대로변과

       버스 정류장, 재래시장 입구 등에 크고 작은 상권이 형성돼 있다. 점포수가 많고 규모가 클수록 발전

       가능성이 크고 입지가 좋은 곳이다. 주택지 상권은 점포수에 따라 가치가 달라진다. 보통 점포수가

       70~80개 이상이면 번성하는 중심상권으로 볼 수 있다. 이 정도면 보통 60~70m가 상가로 이어지는 중심

       상권이다. 주택가 상권에는 10평 이상의 중형 점포가 많지 않다. 때문에 점포수가 70~80개라면 큰 상

       권이라 할 수 있다.

       이런 곳은 임대가와 권리금이 다른 주택지 상권에 비해 비싸다. 즉 A급지는 역세권의 B급지 수준으로

       평당 임대가는 1000만원, 권리금은 6000만원 이상이다.

    ② 신도시의 역세권

       신도시의 역세권처럼 주택가 상권은 A급지와 B, C급지의 매출차이가 크다. A급지는 장사가 잘 되지만

       B,C급지는 상권규모가 작아 매출에 거의 변화가 없다. A급지는 중심상권의 B급지 정도로 평당 임대가

       가 700만원, 권리금은 4000만원 선이다.

    ③ 점포수 20~30개의 상권

       점포수가 20~30개인 상권은 어떤 아이템으로 사업을 해도 잘될 가능성이 희박하다. 주택가에 이런

       소규모 상권이 많은데 주부나 어린 학생들을 상대로 하는 점포가 대부분이다. 따라서 매출은 정체상태

       이며 권리금도 1000만원 이하거나 B, C급지는 권리금 없는 점포도 많다.

    상권은 주택지와 주택 형태에 따라서도 파악할 수 있다. 주택지는 재래와 신흥주택, 고급주택지, 번화가

    로 나눌 수 있는데 형태에 따라 상권규모도 다르다. 주택형태는 단독, 다세대, 다가구, 고층 아파트가

    있다.

    결론적으로 단독주택이 많은 곳은 좋은 상권이 아니다. 세대수가 적고 고소득 또는 저소득층으로 편차가

    심한 경우가 많다. 다세대와 다가구가 많은 곳도 마찬가지다.세대수는 많으나 젊은층이 많고 아이들도

    어리다. 주택가 상권에서의 소비보단 대형할인점 이용가능성이 높다.

    단독주택과 다세대, 다가구가 함께 있는 곳은 비교적 괜찮은 상권이다. 세대수가 많고 주거연령도 중

   .장년과 초.중고생이 많고 중산층과 저소득층이 주류를 이룬다.

단독과 다세대, 다가구, 아파트가 섞여 있는 곳이 주택지 상권으로는 가장 좋다. 배후수요가 풍부하고 주거

연령, 소득수준도 다양하다. 재개발 지역에서 보이는 형태로 상권규모가 비교적 크다. 인구밀도가 높은 지역,

즉 중하층이 사는 지역이 장사하기에 더 좋은 이유는 같은 상권의 범위 내에 많은 사람이 거주하기 때문이다.

                       권리금으로 알아보는 주변상권

오랜 고민 끝에 창업을 결심하고 점포를 구하러 다니다보면 예상치 못한 여러 가지 문제에 부닥치게 되는데, 이 가운데 대표적인 것이 바로 권리금이다. 창업 전 무심코 보았던 조그만 가게들의 권리금이 어느 정도인지 생각해 본 사람은 드물 것이다. 설령 생각을 했다치더라도 생각했던 것보다 훨씬 높다는 것을 알게 된다. 점포 보증금이나 시설비 또는 초도물품비 정도만 창업비용으로 생각했던 예비창업자 입장에서는 권리금이 창업을 가로막는 장해물이 되는 셈이다.

권리금은 법적으로 정해진 것이 아니라 오래전부터 관습적으로 이어져 온 점포거래의 전통(?)이라고 할 수 있다. 부동산 전문가나 기존 점포사업자들에겐 익숙하지만 초보창업자들에겐 이해가 안 되거나 존재의 이유를 알 수 없는 부분이기도 하다. 조금만 눈에 띄면 10평이 안되는 조그만 점포도 권리금이 보통 1억원이 넘다보니 예비창업자들 입장에선 혀를 내두를 수밖에 없다. 주기 싫지만 줘야하는 돈이 바로 권리금이다. 따라서 점포사업을 하려면 반드시 알아둬야 할 부분이다.

(1) 권리금은 영업 이익과 시설비를 합한 금액이다.

    권리금이란 ‘1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 평가한

    다’. 즉 권리금이란 점포를 팔 때 포기해야 하는 영업수익과 시설비의 합니다.

    점포를 팔지 않고 영업을 계속한다면 그 주인은 계속 수익을 얻는다. 바로 그 수익을 포기한 것에 대해

    금전적으로 보상해주는 것, 즉 영업권에 대해 인정한 금액과 인테리어 및 비품 등에 대한 금액(이하 ‘시

    설비’라 칭함)까지를 포함한 금액이다. 일반적으로 영업권에 대한 보전액은 1년 동안의 순수익이다.

    그러나 영업이익을 정확히 파악하기 어렵기 때문에 보통 권리금이라 하면 상권이나 입지에 대한 프리미엄

    성격을 띠고 있는 기초권리금(흔히 바닥권리라고 한다)을 가리킨다.

    권리금은 법적.제도적 장치가 없어 문제발생의 위험을 내포하고 있다. 그러나 앞에서 언급한대로 법과 제

    도에 우선하는 부동산 거래의 관습이다. 현재 영업 중인 점포계약을 맺을 때 건물주는 세입자끼리 주고받

    고 있는 권리금에 대해 간섭할 권리도 보호할 의무도 없다. 바로 이 점이 점포사업자들에게는 불안요소로

    작용한다.

    권리금을 주고 들어온 사업자를 보호하기 위해 지난 2002년 11월부터 상가임대차보호법이 제정됐다. 건물

    주가 마음대로 임차인을 쫓아낼 수 없도록 일정 기간 보호해주자는 것이 법 제정의 취지다. 그러나 상가

    임대차보호법은 결과적으로 점포의 보증금과 임대료만 올려놓고 말았다. 게다가 상가임대차보호법에 권리

    금 부분은 없다. 사실 있다고 해도 현실적으로 근본적인 대책은 나올 수 없다.

    권리금이 갖고 있는 위험요소는 건물주가 내보내는 경우와 생각보다 장사가 안돼 나갈 때 권리금을 덜

    받거나 아예 못받는 경우다.

    건물주가 임차인을 내보내는 것은 건물주가 직접 잘 되는 점포에서 직접 장사를 하려는 목적이 아니면 임

    대료를 올리려는 수단이다. 그러나 드물게는 임차인을 내쫓고 가상의 인물을 내세워 건물주가 권리금을

    착취하는 경우도 있다.

    다행히 이런 일은 상가빌딩처럼 큰 건물에는 좀처럼 일어나지 않는다. 특히 법인건물에서는 거의 없다.

    그런데 아파트단지 내 상가나 상가주택 건물, 특히 건물주가 장사를 하고 있는 경우에는 종종 이런 일이

    생긴다.

    아파트단지 내 상가는 상가별로 분양하는 경우가 많다. 이때 점포주가 임대 수입을 목적으로 분양받았다

    면 그나마 안심이지만, 직접 장사할 목적으로 사놓은 경우에는 언제 나가라는 소릴 들을지 모른다. 더욱

    이 장사가 잘 되는 점포에서는 본래 목적과는 달리 점포주가 직접 장사를 하기로 마음을 바꿀 가능성도

    있다.

    분양받은 사람의 목적을 알기도 어렵거니와 ‘열길 물속은 알아도 한 길 사람 속은 모른다’고 언제 마음

    이 바뀔지 모르는 일이다. 사전에 주인의 신분이나 목적을 잘 파악하고 들어가야겠지만, 나가야 할 상황

    이 발생하면 건물주와 임차인은 원만하게 타협하는 것이 가장 바람직하다.

    그런데 억울하게 내쫒길 상황이 발생했다면 어떡해야할까? 법적인 근거가 없으니 구제받을 방법은 없는걸

    까? 그럴 경우 유일한 방법이 있다.

    상가건물이나 상가주택 소유자는 부가가치세와 종합소득세 등을 합하여 임대료의 30% 정도를 세금으로 내

    야 한다. 여기에 건물의 유지보수 및 기타 관리비용을 감안하면 임대료 수입은 은행금리 수준이거나 그

    이하인 경우도 있다. 때문에 건물주들은 대부분 임대수입을 줄여 신고한다. 즉 탈세를 하는 것이다. 탈세

    를 한 것이 드러나면 과거 5년 동안 탈세했던 금액을 한꺼번에 추징당하게 된다. 그것도 적발 당시의 세

    액을 기준으로 가산금까지 합산한다.

    이것이 점포주의 횡포에 대응하는 가장 확실한 방안이다. 탈세의 근거자료는 임차료를 지급한 영수증이나

    세금계산서만 있으면 된다. 근거자료를 들어 건물주에게 강력히 대항하면 대부분 문제는 해결된다. 그러

    나 드물게는 건물주나 세입자가 서로 한치의 양보 없이 맞서다가 법정소송을 하는 경우도 있다.

(2) 권리금을 보면 상권을 알 수 있다

    권리금은 장사가 되는 상권과 입지에 형성된다. 시설이 아무리 좋고 점포가 커도영업이 되지 않는 곳은

    권리금이 붙지 않는다. 설령 붙는다 해도 누가 들어가겠는가. 그것은 글자 그대로 ‘호가’, 즉 부르는

    값일 뿐이다.

    이처럼 권리금은 그 상권을 알 수 있는 근거가 된다. 상권이 좋으면 권리금이 있고 나쁘면 권리금이 없

    다. 상권이 권리금을 결정하는 것이다.

    어느 지역이든지 일정 범위 내의 상권은 비슷비슷한 권리금이 형성되어 있다. 같은 상권이라도 입지조건

    에 따라 차이가 나지만 같은 점포크기라면 업종과 관계없이 권리금은 비슷한 수준이다. 시설비를 많이 들

    인 곳은 차등을 둬야겠지만 일반적으로 권리금은 바닥권리를 의미하기 때문에 큰 차이는 없다.

    하지만 같은 상권과 입지조건이라도 권리금은 천차만별이다. 당연히 초보창업자들입장에서는 혼란스러울

    수밖에 없다. 그렇기 때문에 권리금에 대한 개념과 산정 방법을 알아둘 필요가 있다.

                                   권리금 산정 방법

(1) 권리금 산정기준과 방법

    권리금은 1년 동안의 순수익과 입지 조건을 기준으로 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 평가한다. 점포

    는 권리금이 없는 것도 있고, 또 어떤 것은 10억원을 넘기도 한다. 권리금이 점포에 합당한지 아니면 터

    무니없는지 알기는 쉽지 않다.

    하지만 자세히 짚어보면 권리금에도 적용되는 원칙이 있다는 것을 알 수 있다.

    권리금은 통상 1년 동안의 순수익과 시설비를 합한 금액으로 산정한다. 이것은 장사가 잘 될 경우의 순수

    권리금이다. 그러나 입지조건이 나쁘면 그만큼 권리금도 내려간다.

    그런데 문제는 단순히 장사가 되고 안되고를 떠나 입지조건을 따져야 하는 경우다. 현재는 장사가 안되지

    만 입지조건이 좋다든지, 또는 그 반대의 경우도 있다. 여러 가지가 있지만 아무튼 장사가 잘 되지 않는

    점포는 권리금을 1년 동안의 순수익으로 산정해선 안된다. 이때 입지만을 기준으로 평가한다. 입지가 좋

    으면 바닥권리라도 인정되지만 나쁘면 시설비도 못받는다. 입지조건은 매출이 부진한 점포에서는 권리금

    평가의 절대적 기준이 된다.

    점포크기도 매출에 영향을 미친다. 규모의 경제를 내세워 큰 점포가 유리하다는 주장도 있지만 크다고 장

    사가 잘되는 것은 아니다. 너무 작거나 큰 점포보다는 아이템에 걸맞는 적당한 크기가 좋다. 너무 작으면

    매출에 한계가 있고 너무 크면 투자대비수익률이 떨어진다.

    일반적으로 적당한 점포크기는 15~30평 사이로 권리금 산정시 유리하다. 너무 작거나 큰 점포에 비해 매

    출액과 투자대비수익률이 높기 때문이다.

    수익이 있는 점포는 권리금에는 시설비가 포함돼 있다. 단 고급재로 시설을 했을 때는 그 차액을 인정해

    주는 경우도 있다. 장사가 잘 되는 점포는 권리금 외에 시설비를 더 얹어주기도 한다. 시설비는 보통 3년

    을 내용연수로 감가상각한다.

    3년 정도면 고객들의 소비트렌드나 취향도 변하고 인테리어도 바꿔야 한다. 더욱이한 장소에서 3년 정도

    장사를 했다면 그 시설로 충분히 수익을 올렸다고 가정하는 것이다. 기존 점포는 주방기기나 기타 시설들

    이 다 되어 있다. 따라서 연수와 상태를 감안해 감가상각을 해야한다. 입지조건이 좋으면 시설비를 보전

    해주는 것이 합리적이다.

    입지조건이 좋고 장사가 잘 되는 점포는 권리금에 시설비까지 붙어 있다. 대부분 유명상권의 B급지 이상

    의 점포들이다. 주택지 상권의 A급지와 성장하고 있는 주택지 상권의 B급지 이상도 해당된다. 점포크기가

    작아도 잡는 것이 좋다. 유명상권의 C급지도 어느 정도 장사가 되기 때문에 권리금을 받을 수는 있지만 B

    급지나 A급지에 비해 턱없이 입지조건이 나쁘다. 따라서 바닥권리, 즉 시설비를 받기는 어렵다.

    입지조건은 좋은데 손익분기점인 점포는 절반의 권리금과 시설비만 인정한다. 이때는 주변점포의 수익을

    기준으로 권리금과 시설비는 50%만 지급한다.

    입지조건은 좋은데 손익분기점 이하인 점포는 약간의 시설비(바닥권리)만 받을 수 있다.

    입지가 좋은데도 장사가 안되는 경우는 그리 흔치 않다. 설령 그렇다 하더라도 유명 역세권 A급지에서는

    바닥권리만으론 점포를 구할 수 없다. 반드시 최고 상권입지를 고집한다면 최고 매출을 올리는 점포를 기

    준으로 바닥권리금을 인정하는 정도의 융통성이 필요하다.

    실제 입지조건이 좋은데 약간의 시설비만 인정하는 곳은 주택지 상권의 B급지 정도이다. 그러나 주택지

    상권은 손해를 보는 경우가 많다. 불가피한 선택이라면 급매물로 권리금이 낮은 점포를 잡아야 한다.

    한편 입지조건은 나쁘지만 장사가 잘 되는 점포도 있다. 일단 매출이 오르니까 좋은 점포라고 착각하기

    쉽다. 하지만 중요한 것은 입지조건이다. 눈앞에 보이는 것만 믿고 부르는대로 권리금을 준다면 ‘상투’

    를 잡는 것이다. 지금 당장은 장사가 잘되도 입지가 나쁘면 매출에 한계가 있다. 또 이런 경우는 장사에

    대한 노하우가 있어야만 가능한데다 일부 부동산 업자들이 가격을 부풀려 놓는 경우도 있다.

    주변점포들은 순수익이 보잘 것 없다. 당연히 권리금도 얼마 되지 않는다. 따라서 평균권리금에 노하우의

    가치를 어느 정도 인정해주면 된다.

    이처럼 입지조건에 따라서 권리금 산정방법은 다르다. 역세권과 주택지 상권 C급지, 주택지 상권의 일부

    B급지, 아파트단지 내 상권도 좋지 않은 입지다.

(2) 권리금 산정이 특수한 업종

    일반적인 권리금 산정기준과 방법으로 평가하기 어려운 업종도 있다. 학원, 어린이집이나 고시원, 당구

    장, 여관, 목욕탕 등이 있다.

    ① 학원, 어린이집

       학원이나 어린이집 등은 원생수를 기준으로 권리금을 산정한다. 원생 1인당 월 교육비인 20~30만원 정

       도를 계산하고 입지조건과 학원의 크기, 시설상태 등을 감안해 평가한다.

    ② 고시원, 독서실

       고시원이나 독서실은 입지조건과 규모, 시설을 평가하는데 입지조건에 따라 권리금의 차이가 크다.

       결국 매출의 높고 낮음에 따라 권리금이 결정된다. 고시원의 경우 입지가 좋고 수익이 높으면 1평

       이하라도 1실당 100만원 이상의 권리금이 붙는다. 시설이 좋다면 그만큼 올라가는 것은 당연하다.

    ③ 당구장, PC방

       입지조건이 좋다는 전제로 당구장이나 컴퓨터게임방은 1대당 300-1000만원 이상 권리금으로 평가한다.

(3) 점포크기에 따라 권리금 산정방법도 다르다

    권리금 산정기준은 1년 동안의 순수익과 입지조건, 바닥권리(시설비 포함)가 주요 기준이 된다. 점포 크

    기도 감안해야 하는데 일반적으로 10평을 기준으로 한다. 기준 평수보다 작거나 큰 경우 순수익 인정률에

    따라 권리금이 달라진다.

    10평 미만의 점포는 순수익의 70~80%만 인정해 권리금을 산정한다. 10평 미만의 점포는 매출액의 한계를

    갖고 있다. 또 점포크기가 작은 만큼 업종선택에도 제한이 있다. 따라서 기준 점포 권리금에서 70~80%만

    적용하는 것이 일반적이다.

    예를 들어 7평짜리 분식집의 월평균 순이익이 150만원이고 입지조건은 보통이라고 해보자. 이 점포의 1년

    순수익은 1800만원이다. 그런데 이 1800만원을 모두 권리금으로 인정하는 것이 아니라 70-80%를 적용,

    1600-1700만원만 인정하는 것이다.

    그렇다면 11평 이상의 점포는 어떻게 할까. 11평 이상의 점포는 크기도 적당하고 업종 제한도 적고 매출

    액의 한계도 높다. 따라서 권리금 산정기준과 방법을 그대로 적용한다. 만약 20평인데 매출액은 10평 점

    포와 같다면 10평보다 약 20% 정도 높게 산정하면 적당하다. 평수가 큰 만큼 매출액이 증가할 가능성을

    인정하는 것이다.

(4) 층별 권리금 산정방법

    권리금을 산정하는 기준은 층별에 관계없이 동일하다. 1층에 비해 지하나 2층의 권리금이 낮은 것은 층이

    높고 낮음이 아니라 매출이나 순이익에서 차이가 나기 때문이다.

    2층은 1층에 비해 고객의 접근성이 떨어진다. 동일한 점포크기와 업종일 경우 매출액이 1층의 60~70% 수

    준이다. 따라서 권리금도 1층 권리금의 60~70%가 된다.

    지하 1층은 순수익의 70~80%를 권리금으로 산정한다. 권리금 평가하는 방법은 지하1층이나 지상 2층 이상

    인 경우도 동일하다. 순이익과 입지조건, 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 권리금을 평가한다. 단 지하

    1층의 경우에 순수익 20-30%를 뺀 금액으로 권리금을 산정한다.

    지하 1층은 지상에 비해 환경이 좋지 않아 점포를 구하려는 사람이 적다. 시설비도 지상층에 비해 적게

    든다. 때문에 지하 1층은 지상 2층보다 매출이 높은 경우라도 순수익의 70~80%로 인정, 권리금은 2층보다

    낮다. 일반적으로 매출액은 1층에 비해 2층은 60~70%, 지하 1층은 70~80%수준이다. 그런데 권리금은 1층

    에 비해 2층은 60~70%, 지하1층은 50~60%수준이다.

                                  입    지    란?

통상입지란 점포의 위치를 말하는 것으로서 어떠한 것이 장소를 점하고 있는 상태로서 정적이고 공간적인 개념을 의미한다.

점포형 사업을 하려는 사람들이 창업을 준비하는 단계에서 가장 먼저 시작해야 할 일은 점포를 구하는 일이다.

“소점포 사업은 입지산업이다”. “목을 잘 잡아야 성공한다”. “시작이 반이다”.

“점포의 입지는 성공의 80% 이상을 좌우한다”라는 말에서도 알 수 있듯이 입지 선정은 무엇보다 중요한 부분이다. 하지만 그 중요성 만큼이나 실제로 목이 좋은 점포를 구하는 일이 쉽지는 않다.

2) 입지의 특성

- 소득계층에 따른 입지

경제의 발달은 상류층으로 하여금 가격보다는 만족의 정도를, 중류층에게는 가격이나 만족보다는 실용의 정도를, 하류층에게는 낮은 가격의 상품을 선호하게 하였다. 이에 따라 부유층 입지에는 조그마한 슈퍼나 소매점을 찾아볼 수 없으며, 반면에 중류층과 하류층이 구분되는 지역에는 소규모의 재래시장을 포함한 다양한 상점이 분포되어 있다.

- 임대로 수준과 입지

도심 상업지역은 토지공금의 제한적인 측면 때문에 토지의 수요가 공급보다 많아 임대료가 가장 비싼 지역이다. 이데 따라 수익성이 높은 업종이 밀집이 되어 있다. 반면에 임대로 수준이 낮은 외곽지역에는 이윤이 낮은 상품을 취급하는 소매점의 분포비중이 높다

** 하향전략요령

- 낮은 임대로의 입지

- 서비스를 제공하지 않거나 제공시에는 추가요금을 받고 제공

- 간소한 가구 집기류

- 간소한 판매원조직

- 촉진상 가격의 강조

- 셀프 서비스

- 밀집형 점포 내부

- 다품종의 상품 진열

** 상향전략요령

- 임대로가 비싼 중앙업무지구에 위치

- 가격속에 고수준의 서비스 비용 포함(배달, 선물포장, 장식 등)

- 정교한 고급가구, 전자제품

- 복잡한 판매원 조직

- 촉진상 가격을 강조하지 않음

- 제품실연

- 넓은 점포 내부

- 대다수의 상품은 후방에 있슴

3) 입지조사 항목

[지리적 위치 조사]

* 지형, 지세, 코너여부

* 시계성, 접근성, 홍보성

* 교통시설, 교통도로, 보행도로

* 생활동선, 구매동선

* 입지발전 가능성

[기능적 위치조사]

* 대형집객기능

* 야간인구 유발요인

* 상권 자체 흡인력

* 공공기관 등 집객요인 발생 요인

4) 우수한 점포입지의 선정 요령

㉮ 주변지역의 특성을 파악

염두에 두고 있는 지역의 특성을 파악하는 것은 입지선정을 할 때 가장 먼저 해야할 일이다. 따라서 후보입지에 자신이 하고자하는 업종의 분포도, 영업상태, 기타 다른 업종의 특성을 파악하여 상권의 발전 정도를 유추해 낼 수도 있다. 또 한 입지의 특성에 따라 업종의 적합성을 검토할 수 있으며, 향후 개점시에 영업전략도 수립할 수 있는 것이다.

① 아파트 상권

- 생활패턴이 유사한 5천세대 이상으로 구매 형태가 거의 일정하다.

- 고가품이나 사치품이 아닌 일상 생활용품을 취급해야 한다.

- 가능한 한 단지 주민과 유동 인구를 흡수할 수 있는 점포여야 한다.

- 상가 점주들의 표정에서 영업이 잘 되는지 안 되는지를 파악 한다.

② 지하철역 역세권 상권

- 도심 교통의 체증현상이 지하철역 상권을 강화시킨다.

- 통행인구의 습성과 특징을 고려하여 중 • 저가품을 취급한다.

- 사무실 밀집지역 근처 5평 규모가 적정하다.

- 지하상가는 화려하게, 노면점포는 청결과 친절을 생명으로 한다.

③ 학교 주변 상권

- 판매 대상이 고정적이기 때문에 구매 단위 역시 고정적이다.

- 학생 취향과 구매 형태를 고려한 고도의 전문점이 필요하다.

- 반드시 중저가품을 취급하고 학교의 성격과 잘 부합해야 한다.

- 학생들은 선택의 폭이 한정적이어서 고객관리를 우선해야 한다.

④ 주택가 진입로 상권

- 배후지 세력이 다소 유동적이어서 생활 수준 정도를 반드시 관찰한다.

- 소비 형태가 도보로 이루어지기 때문에 입지가 대단히 중요하다.

- 배후지 세력은 1년 단위로 교체된다는 가정 아래 영업을 실시 한다.

- 가능한 한 집적상가 내 위치하고 있어 업종간 협력도 고려한다.

⑤ 중심지 대료변 상권

- 화려하고 특색 있는 사업장은 결코 어렵지 않게 영업이 가능하다.

- 간판, 상품 진열 등에서 사업장의 특색을 최대한 개성화 시킨다.

- 고정고객보다 유동고객이 대부분이므로 친절을 중요시한다.

⑥ 오피스 상권

- 사무실 밀집지역은 주로 요식업 분야가 50% 이상을 차지한다.

- 토요일, 일요일엔 판매 대상이 전혀 없다는 사실도 인지해야 한다.

- 주간 업무 인구가 대부분이므로 퇴근시간에 영업을 맞춰야 한다.

- 지속적으로 변화를 추구하면서 영업을 전개해야 한다.

㉯ 상권세력의 특성을 파악

① 점포입지를 선정할 때 확인해야 할 사항 중 배후지역의 세력이라는 것이 있다. 배후지역이라는 것은 한마디로 점포의 상권안에 거주하고 있는 영업 대상 층의 범위다.

② 배후지역의 세력을 평가하기 위해서 조사하는 항목은 지역주민의 소득수중, 인구수 및 세대수, 주거형태, 연령별 인구수, 소비형태, 직업분포, 교육정도 등이다.

③ 아파트 밀집지역은 아파트의 총 세대수와 평형별 구성비중을 정확히 파악해야 한다. 소형평형 밀집지역이 소매상권에 있어서는 상대적으로 소비지출비중이 높다.

㉰ 유동 인구의 특성 파악

① 점포 앞 유동인구가 많고 적음에 따라 점포의 우열이 가려지며, 또한 유동인구의 특성에 따라 업종의 적합성이 결정된다.

② 유동인구의 조사는 보통 평일과, 주말, 시단대별, 연령별, 성별로 조사한다. 일반 판매업종인 경우에는 직장인들의 점심시간인 오후 12시~2시 주부들의 쇼핑시간인 오후3~4시, 퇴근 무렵인 오후6~8시로 나누어 조사하도록 한다. 만약 음식점의 경우에는 밥 시간대를 추가하여 조사를 하며 24시간영업을 하는 업종이라면 출근과, 심야 시간대를 추가하여 조사한다.

③ 유동인구는 상당히 많으나 장사는 시원치 않은 점포가 있다. 이것은 점포 앞의 유동인구가 단순히 지나쳐 가는 사람이거나, 점포의 업종이 유동인구 층에 맞지 않는 경우이기 때문이다. 점포 후보지의 잠재적 고객뿐만 아니라 어떤 업종을 선택해야할지, 어떤 계층에 초점을 맞운 업종이어야 하는지 등을 종합적으로 판단하려면 후보지 앞의 유동인구 현황뿐만 아니라 점포로의 내점률도 파악해야한다. 신구점포의 내점률 파악은 인근의 유사업종의 현황을 조사하여 결정한다.

④ 매출에 유리한 유동인구의 특성

- 통행량이 시간에 따라 변하지 않고 끊임없이 계속되고 일정한 경우

- 통행략의 속도가 느린경우

- 속도가 빠르다 하더라고 통행량의 목적이 쇼핑이라는 사실에 의해 이루어질 경우

- 통행인즐의 소득수준이 비교적 높을 때

㉱ 점포 이용편리성의 파악

① 점포는 고객들이 쉽게 찾을 수 있고 편하게 올 수 있는 곳에 위치해야 하는데, 이것을 ‘점포의 접근성’ 이라고 한다. 고객들은 특별한 물건을 사기 위해서가 아니라면 대부분 접근하기 편한 점포를 이용한다.

② 점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다. 근처에 버스 정류장이나 지하철역, 건널목이 있는지, 점포의 출입구가 어디에 위치해 있는지, 출입구에 계단이 있는지, 주차시설은 갖추었는지, 교통이 혼잡하지 않은지도 접근성에 영향을 주는 요인이다.

③ 또한 상권 내에 있는 학교, 극장, 관공서, 대형서점과 같은 인구유발 요소가 접근성에 영향을 주기도 한다. 이런 시설들은 많은 사람들을 끌어당기는 역할을 하므로 사람들이 그런 시설로 이동하는 방향으로 점포를 내면 점포의 접근성을 높일 수 있다.

④ 아파트 밀집지역은 출입구가 여러 곳이 있고 상가도 산재해 있는 상황이다. 이러한 경우에는 현장조사를 통하여 이용률의 확인 및 아파트세대의 주동선과의 연결관계 등을 고려하여 판단 한다.

㉲ 교통요인을 점검

① 대중교통 밀집지역은 점포사업에 지대한 영향을 끼치는데 이를 역세권이라고 한다. 역세권은 지하철역이나 버스정류장, 시외버스 터미널과 간은 대중교통 수단이 상권에 큰 영향을 미치는 지역을 말한다.

② 역세권은 일반적으로 그 지역의 교통요지이기 때문에 통행 인구수가 많고 그렇다 보니 대부분 성공한다. 역세권 주위에서 점포입지를 고를 때 유의해야 할 점은 무엇보다도 교통수단의 이용계층이 주로 움직이는 방향을 파악해서 고객이 이동하는 동선에 따라 점포를 구해야 한다는 것이다.

③ 지하철역의경우에 있어서는 출구가 보통 4곳 이상이다. 역세권이라하여 역 인근의 모든 지역이 활성화되어 있지는 않다. 따라서 전철역세권 입지를 선정할 때에는 어느 출구 쪽이 가장 유동의 흐름이 왕성한지를 확인하여야 하며, 이때에도 반드시 유동인구의 특성을 파악해야 한다.

㉳ 경쟁점의 강/약점을 조사

① 아무리 상권이 뛰어나고 아무리 좋은 입지를 선정했다고 해도 이미 그 상권에 자신이 하려는 업종이 포화상태라면 개점의 의미가 없다. 따라서 경쟁점 조사를 하는 목적은 상권 내에 출점이 가능한지, 불가능한지를 평가하며, 출점이 가능하다면 경쟁점과의 차별화 할 수 있는 방법이 무엇인지를 수립하는 데에 있다.

② 경쟁점을 조사할 때에는 다음과 같은 항목을 조사한다.

- 점포의 인지도

- 매장 크기

- 취급하는 상품의 성격

- 가격 전략

- 주 이용고객층

- 영업시간

- 1 일 이용객수

③ 경쟁점은 말에서 느낄 수 있듯이 모여 있으면 상호간에 부정적인 여향을 주는 경우가 일반적이다. 하지만 경쟁점이 모여 있다고 해서 모두 불리한 것은 아니고 주위에 같은 업종이 모여 있어 덕을 보는 경우도 있다. 이렇게 상호간에 상승효과를 보는 업종을 호환, 보완업종이라고 한다.

[호환업종군]

: 전자제품, 공구상, 의류, 가구, 골동품가게, 화랑, 서점, 한의원 등

[보완업종군]

: 스포츠센터와 스포츠용품, 가구와 공예품, 호텔과 미장원, 볼링장과 스넥코너, 문방구와 서점

㉴ 상권의 발전성을 점검

① 입지는 한번 자리를 잡으면 다시 바꾸기가 쉽지 않다. 초기에 투입된 자금과 그로 인한 손해를 생각하면 더욱 그렇다. 따라서 점포를 선정 할 때에는 현재의 입지 적합성도 중요하지만 장기적인 상권의 변동사항도 고려해야 한다.

② 발전가능성을 따질 때 몇 가지 주목해야 할 것이 있는데 그 중 하나가 지하철 역이다. 역의 개통은 상권의 범위를 확대시키며 또한 유동인구의 량도 증가하게 되어 상권이 발전가능성이 높아진다.

③ 상권 내에 대형관공서, 고층 건물, 학원 등의 신축도 확인해야 한다.

도로확장 가능성 여부도 상권의 변화에 영향을 미친다.

㉵ 자금에 맞는 입지를 선정

① 점포를 찾다보면 마음에 드는 점포는 권리금 등 고정투자비용이 매우 높고, 자신의 자본규모에 맞지 않는 경우가 많다. 이때 입지조건에 욕심을 내어 무리하게 자금계획을 세우거나 주변지역보다 비싼 권리금을 지불하는 등 부담을 안고 창업을 하게 되면 자금압박에 시달리게 되어 영업에 전력을 쏟기가 어렵다.

② 창업에 있어서 자금은 창업투자소요금액에 약 1.5배 정도는 확보할 수 있어야 한다. 다시 말하면 갖고 있는 자본의 60~70% 정도만 투자하고 나머지는 운전자금으로 가지고 있어야 최소한의 영업활동을 전개해 나갈 수 있는 것이다.

③ 따라서 매출액과 투자금액과의 상관관계를 고려하여야 하며 단순히 보이는 매출액에 현혹되어 점포 입지를 정해서는 안되고 점포비용과 수익률과의 관계를 면밀하게 검토한 후 결정해야 한다.

                       입지조건 분석과 점포의 등급

입지분석은 상권 내 개별 점포들을 파악하는 것이다. 상권분석과 마찬가지로 입지조건도 거의 같은 요인으로 분석한다. 상권분석과 입지조건 분석은 ‘숲과 나무’에 비유할 수 있다. 상권을 파악했으면 입지조건 분석에서는 점포의 구조와 규모, 업종 등 좀 더 세부적인 조건분석이 필요하다.

입지조건에 따라서 상권의 범위도 달라진다. A급지는 어느 상권에서든지 범위가 넓다. 점포 앞 유동인구는 물론 배후수요도 풍부하다. 같은 상권안의 B,C급지보다 입지조건이 좋은 만큼 보증금과 권리금도 비싸다. 하지만 자본이 있다면 A급지를 선택하는 것이 현명하다. A급지는 대부분의 업종이 잘 되며 그렇지 못할 경우 업종을 전환해도 성공가능성이 높다.

(1) A급지

    A급지는 유동인구를 상대로 하는 브랜드의류, 안경점, 액세서리 등의 판매업과 패스트푸드점이 잘 된다.

    김밥전문점인 분식점도 괜찮지만 투자대비 수익률을 고려해 점포크기가 작다. A급지는 주택지 상권이든

    역세권이든 대개 버스정류장이나 지하철역 대로변에서 골목 초입까지 형성된다. 먹자골목이 A급지가 되는

    경우는 상권이 좋은 역세권이나 대학가에서는 흔히 볼 수 있다. 그러나 주택가에서는 먹자골목이 생길 정

    도로 상권이 활발한 곳이 그리 많지 않다.

(2) B급지

    B급지는 A급지보다 상권의 범위가 좁다. A급지는 배후수요에 유동인구까지 흡수한다. 하지만 B급지는 유

    동인구 일부만 흡수하고 배후수요에 의존하는 경우가 많다. B급지는 유동인구를 대상으로 하는 판매업

    보다는 맛으로 승부할 수 있는 음식점이 적합하다. 외식업은 B급지에서도 A급지의 판매업 만큼 성공 가능

    성이 있다.

    대로변이라고 무조건 A급지는 아니다. 버스정류장이나 지하철역이 없거나 멀리 떨어진 상권은 B급지다. A

    급지와 연결된 골목길도 많다. 대로변 점포의 입지분석에서 주의할 점은 편도 2차선 도로가 교차하면 상

    권이 분할되지만 그렇지 않은 경우도 있다는 사실이다. 차량의 통행량과 주행속도에 따라서도 입지는

    달라진다.

(3) C급지

    C급지는 상권 내에서 가장 범위가 좁고 일부의 유동인구만 유입된다. 물론 역세권 의 경우엔 그렇지 않은

    곳도 있다. 하지만 대다수 상권에서 C급지는 유동인구가 거의 없고 배후수요도 일부 주민에 한정된다.

    이런 C급지는 역세권의 경우 틈새 업종으로 A, B급지와의 경쟁을 피하면 의외로 성공하는 경우도 있다.

    그러나 주택지 상권의 C급지는 성공가능성이 희박하다. 주택지 상권의 C급지 선택이 불가피하다면 시설비

    가 들지 않는 업종으로 소규모 점포가 낫다. 특히 이런 곳에서 가맹점을 하는 것은 위험천만한 일이다.

(4) A급지 보다 나은 B급지는 없다

    같은 입지조건에서 점포가 클수록 상권의 범위가 넓다는 것은 앞에서도 언급했다. 그렇다면 작은 A급지

    점포와 좀 더 큰 규모의 B급지 가운데 어떤 것이 더 좋을까?

    점포를 구하다보면 이런 문제에 부닥치는 경우가 흔하고 예비창업자들에게는 가장 고민되는 부분이기도

    하다.

    결론적으로 초보창업자들은 일단 A급지를 선택하는 것이 낫다. 사업경험자는 점포가 좀더 큰 B급지도 괜

    찮다. 단, 판매업은 경험 유무를 막론하고 A급지를 선택해야 한다.

    판매업은 입지가 가장 중요다는 것을 명심하라.

    점포를 고를 때는 전용면적과 점포 전면 길이와 모양, 출입구의 위치와 크기 등 체크해야 할 사항이 한

    두가지가 아니다. 건물 및 영업시설의 노후상태, 건물 전체 규모와 업종구성 내용, 계단의 위치와 넓이

    및 경사까지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

(5) 점포면적의 기준은 실평수

    점포면적은 실평수로 계산하는것이 원칙이다. 그러나 거의 모든 부동산 매물은 실평수가 아닌 분양평수로

    부풀려져 있다. 따라서 반드시 관할등기소에 가서 등기부등본을 떼어 확인해야 한다.

    등기부에는 전용면적만 기재된다. 아파트나 점포, 상가주택도 마찬가지다. 때문에 공용면적까지 알 수 있

    는 건축물관리대장을 봐야 한다. 구청에서 발급해주는 건축물관리대장은 화장실, 복도, 계단까지 분양면

    적 전체가 기재돼 있다. 그런데 이것을 전용면적(실평수)으로 잘못 알고 있는 사람들이 대부분이다. 특히

    생활정보지에 기재된 점포평수는 거의 공용면적을 포함한 것이라고 보도 무방하다. 보통 12~15평은 실평

    수 10평, 10평은 실평수 7~8평이다.

    일반상가는 공용면적이 차지하는 비율이 적지만 복합상가는 공용면적이 분양면적의 1/3에서 이상인 경우

    도 있다. 기존 건물의 경우 점포임대차 계약을 할 때 건물주에 따라 등기부등본에 기재된 전용면적 또는

    분양평수로 하는 경우도 있는데 이것은 별로 신경 쓰지 않아도 된다. 어떤 형태로 계약을 하든 그것은 큰

    문제가 되지 않는다. 사실 신축건물의 임대가는 분양평수에 의해 정하고 있다. 건물주는 조금이라도 임대

    료를 더 받으려고 공용면적까지 포함시킨다. 그런 건물주에게 전용면적에 대한 임차료를 주장한다면 평당

    임대료를 올릴 것은 불보듯 뻔하다.

                            입지 선정시 점검 포인트

(1) 점포 선정 체크포인트

    ① 지역체크 포인트

       - 하고자 하는 업종의 일반적 조건이 맞는가?

       - 사람들이 얼마나 모이며 유동인구는 얼마나 되는가?

       - 인근의 상점가나 동종업종, 대형점포 등의 영업 상태는 어떤가?

       - 상권 내의 주거상황과 소득수준, 세대수와 인구수 등은 어떤가?

       - 해당 지역의 상권이 성장기인지, 쇠퇴기인지 파악한다.

    ② 채산관계 체크

       - 경쟁 점포는 어디에 위치하고 있으며, 영업 상태는 어떠한가?

       - 경쟁 점포와 경쟁해서 이길 수 있는가, 혹은 공종할 수 있는가?

       - 예상 매출은 어느 정도인가, 이익을 낼 수 있겠는가?

       - 앞으로 고객수가 증가되리라고 기대할 수 있는가?

    ③ 점포조건 체크

       - 점포의 폭과 넓이, 형태는 적당한가?

       - 도로에 접해 있는가?

       - 주차장은 있는가, 상품의 수.배송에는 문제가 없겠는가?

       - 설비에 문제가 없는가?

    ④ 가격의 체크

       - 점포의 수준과 비교해서 비싸지 않은가?

       - 준비자금과 부합하는가?

       - 관리비 공과금 등이 높지 않은가?

(2) 우수점포의 일반적인 입지 조건

    우수점포를 선정하는 조건은 여러 요건을 종합적 판단기중에 의거해 세밀한 검토가 필요하다.

    ① 10층 이상 대형건물이 5개 이상 밀집된 지역

    ② 2,000세대 이상의 대규모 아파트단지나 주택단지

    ③ 지하철역에서 300m 이내인 지역

    ④ 버스정류장에서 100m 이내일 지역

    ⑤ 버스정류장에 정차하는 버스 노선이 5개 이상인 지역

    ⑥ 버스 종착역 반경 500m 이내

    ⑦ 버스, 지하철역에서 주택으로 들어오는 입구 모퉁이

    ⑧ 편도 2차선, 삼거리 이상 가로의 200m 이내인 지역

    ⑨ 동일 가로 200m 이내에 동일 업종이 없는 지역

    ⑩ 반경 500m 이내에 동일업종이 3개 이상 없는 지역

    ⑪ 인구 이동이 심한 지역이 경우 전입해 오는 추세인 지역

    ⑫ 고정인구 2만명, 고정 세대 5천세대 이상인 지역

    ⑬ 기타 업종에 상응하는 시간대별 유동인구 및 주거인구가 부합한 지역 등

(3) 점포선정시기

    점포를 구할 때에는 해당업종이 비수기에 구해서 영업준비를 한 후 성수기로 진입하려는 회복기에 개점하

    는 것이 가장 현명하다.

    비수기에 점포를 구하는 것은 성수기를 노린다는 의미도 있지만 권리금이나 임차 비용을 줄일 수도 있다

    는 이점도 있으므로 될 수 있으면 비수기에 점포를 구하는 것이 좋다.

    기존점포 인수시 체크 포인트는

    ① 인수하고자 하는 점포가 장래 시장성은 있는가?

    ② 권리금이 주변시세와 비교해서 적당한가?

    ③ 주위에 너무 많은 경쟁 점포가 있지는 않은가?

    ④ 대형 점포가 들어설 가능성은 없는가?

    ⑤ 상권의 변화 가능성은 없는가?

    ⑥ 매도인이 제시하는 매출액과 수익은 믿을 만한가?

    ⑦ 판매시설에 하자는 없는가?

(4) 상권분석 및 조사방법

    ① 상권내 지역정보 수집

       - 인구통계자료 (인구, 세대, 연령별 남녀수등)

       - 상업통계자료

       - 지역관련 점포조사

    ② 지역상권지도 작성 및 업종조사

       - 각 업체의 상호를 구체적이고 정확하게 기입한다. 상권 중심부를 기준으로 최소 반경 500m의 지도를

         작성한다.

       - 소상권 분석인 경우는 해당 점포를 중심으로 그 점포에 상권세력이 미치는 범위까지 작성 하도록

         한다.

       - 지하철역 출입구, 버스노선, 건널목, 고가도로, 육교 등도 표기한다.

       - 지도작성을통해 파악된 업종들은 음식업, 의류및 잡화업, 기타 서비스업 등으로 분류하여 집계한다.

       - 경쟁점도 표시한다.

    ③ 유동인구 조사

       요일별, 시간대별로 2~3곳에서 연령대별로 유동인구를 직접 카운팅한다. 평일을 12~1시, 4~5시, 7~8시

       를 조사하며 주말은 1~2시, 5시30분~6시30분을 체크한다.

       예) 화요일 오후 4~5시 사이 (15분간 직접 카운팅 후 × 4)

    ④ 상권의 대표적 호황업종, 쇠퇴업종 (Life cycle)조사

    ⑤ 해당상권의 개발계획 조사

       해당 상권을 관할하는 구청에서 개발계획을 조사한다. 구청 홍보 자료를 중심으로 체크하며 아파트

       재개발 등 건축계획, 도로정비, 관공서 건축계획 등을 조사한다.

       상권을 돌아보면서 현재 건축중인 건물의 건축계획 등을 체크하고 중개업소에서도 확인한다.

    ⑥ 주요시설 하루 이용객수 조사

       해당상권 내에 위히하여 상권에 직접적인 영향을 미치는 유통시설, 은행, 관공서, 학교 등의 이용객

       수를 조하산다. 해당업체 관계자(주로 홍보실 등)나 업체 종사자와의 접촉을 통해서 조사한다.

    ⑦ 상권의 급지구분과 점포 임대시세 조사

       해당 상권에서 최소한 3년 이상 부동산 중개업을 운영한 업체 2~3곳을 대상으로 상권의 상, 중, 하급

       지 구분과 급지별로 1층, 2층, 지하의 점포 보증금, 권리금, 월임대로시세를 조하산다. 기준은 1층은

       10명, 2층과 지하는 20평으로 잡는다. 급지 구분은 지도에 표시한다.

                        소비트렌디가 곧 성공 아이템

창업아이템이란 판매할 상품이나 서비스 내용을 의미한다.

성공창업을 준비하는 창업자라면 가정 먼저 창업을 시작할 때 과연 어느 아이템이 지속적인 수익성 측면에서 양호한지, 고객의 소비성향을 지속적으로 유지할수 있는지를 면밀히 분석 할 것이다. 따라서 창업시기의 소비자의 구매형태가 유망아이템의 선별 조건이라고 해도 과언은 아니다.

(1) 유망 아이템 선별조건.

    소비자들은 일정한 룰에 의해서 구매행위를 전개한다고 볼 수 있다. 흥미로움과 구매력은 반비례한다는

    사실을 인식해야 한다.

    고객들의 구매형태는 철저한 경험에 의한 구매력을 동반하는 사실을 먼저 확인하고 경험적 구매행위에

    가장 접근성이 우수한 아이템이 무엇인지를 점검하는 절차가 필요하다.

    ① 정체성.

       아이템이 가지고 있는 주 고객층 분포가 어디이며 고객들의 구매력이 좌우하는 직. 간접적 요인이

       무엇이며 아이템이 가지고 있는 정체성이 무엇인가가 선행 요건이라고 할 수있다.

       성별, 연령대, 구매주가, 구매금액, 구매형태를 좌우하는 요소가 바로 아이템이 가지고 있는 근본적

       정체성이라고 하겠다.

    ② 차별성.

       소비의 트랜디중 나만의 제품에 대한 구매력은 시대상황의 변화에도 공통의 과심 구매력이라 할 수

       있다. 같은 제품이라도 색상, 기능, 모양, 형태의 차별화를 통해 제품자체의 가시성이나 접근성의

       차별화로 구매자의 다양한 결정요인을 내제한 아이템이 소비자들에게 꾸준한 사랑을 받는 것은 당연한

       결과라 할 수 있듯이 아이템 자체가 가지고 있는 다양한 차별성은 경쟁의 제 1요소이다.

    ③ 수익성.

       창업의 목적을 구분해보면 누구나 창업을 통한 수익성 확보가 주 이유라 할 수 있다.

       수익성이란 아이템의 대 소비력을 바탕으로한 이익의 극대화라 할 수 있으며 매출액 대비 순이익의

       비율도 철저히 검토해 보아야 한다.

    ④ 지속성.

       다양한 아이템이 창업시장에 등장하고 있으며 호황기에는 아이템의 전문화. 세분화가 진행되고 불황기

       일수록 복합화, 이원화의 양상을 띄고있다.

       창업 아이템의 회전 주기가 IMF 이후 평균 36개월에서 25개월정도로 수명기간이 짧아지고 있음에 따라

       예비 창업자는 아이템 자체가 가지고 있는 아이템 수명에 대한 진단과 분석, 또한 투자대비 수익성의

       지속적 산출이 가능한지를 면밀히 분석해 보아야 할 것이다.

(2) 업종선택의 기본원칙.

    어떤 업종을 선정할 것인가의 문제는 예비 창업자들에게 가장 어려우면서도 중요한 문제라고 할 수 있다.

    따라서 주변사람들이 괜찮을 것 같다는 말만 믿고 즉흥적으로 결정해서는 안된다.

    최근의 창업동향을 분석하여 유망업종의 흐름을 파악하고, 자신에게 어울리는 업종이 어떤 것들이 있는지

    를 알아보고, 이들 업종의 사업성을 분석한 다음 최종 적으로 자신의 여건에 맞는 업종을 선정해야 하는

     것이다.

    성공적인 업종선정을 위해서는 이처럼 복잡하고 어려운 과정을 단순히 해치울 생각을 하지 말고 충분한

    시간을 갖고 성실하고 인내심있는 자세로 하나 하나 풀어나갈 필요가 있다.

    ① 시대의 흐름에 맞는 업종을 선택해야 한다.

       시대의 흐름과 자신에게 맞는 업종을 선정하는 것이 업종 선정의 전제조건이다. 무엇보다도 소자본

       창업 시장이 앞으로 어떻게 전래될 것인지에 대해 깊은 관심을 가질 필요가 있다. 사업환경이 급변하

       고 있어 유망업종의 부침도 빨라지고 있다. 이미 사양화되기 시작한 업종을 선정하게 되면 모든 노력

       이 수포로 돌아가게 된다.

    ② 수익성이 높은 업종을 선정해야 한다.

       투자대비 수익률이 높아야 한다. 적어도 투자수익률이 3% 이상은 되어야 하며 5~8% 되면 유망업종이라

       고 할 수 있다.

    ③ 성장성이 있는 업종을 선정해야 한다.

       신규 업종은 아직 사업성이 검증되지 않아 지속적으로 사업을 할 수 있을지 판단하기가 어렵다. 성장

       기를 지나 성숙기에 접어든 업종은 점포수가 많아 경쟁이 치열하다. 반면 사회적 흐름과 소비자 욕구

       와 일치하는 성장기 업종을 선택하면 성공 가능성이 높다.

       소비 트랜드와 관련이 있어서 장기적으로 성장하는 업종 이어야 한다.

    ④ 안정성이 높은 업종을 선정해야 한다.

       수익률은 변동이 크지 않아야 한다. 경기변화에 민감하지 않아야 한다. 불경기나 호경기에 관계없이

       꾸준히 매출이 발생하는 업종을 선정해야 안정적으로 사업을 진행할 수 있다.

    ⑤ 자신의 성격에 맞는 업종을 선택하라.

       자기가 좋아서 하는 일을 하게 되면 밤낮없이 일하더라도 쉽게 지치지 않는다. 일하는 과정이 재미있

       을 뿐만 아니라 결과에 대한 만족도 크기 때문이다. 이렇게 되면 아무리 어려운 상황이라도 헤쳐나갈

       수 있는 강한 힘이 자신 속에서 나오는 것이다.

    ⑥ 경험이나 지식을 활용할 수 있는 업종이어야 한다.

       잘 알지 못하는 분야에 진출하는 것만큼 위험한 일은 없다. 자신도 알지 못하는 수많은 함정이 도사리

       고 있기 때문이다. 따라서 경험이 없는 분야에서는 철저한 사전준비가 필요하다. 어쩔 수 없이 새로운

       분야에 진출하게 될 경우에는 사전에 관련 지식과 정보를 취득하거나 실전 경험을 해보는 것도 좋은

       방법이다.

    ⑦ 자금조달 범위 안에 있는 업종을 선정해야 한다.

       자기 자본 비율을 최소한 70% 이상 높이는 것이 중요하다. 차입자금이 지나치게 많게 되면 조금만

       어려운 상황이 발행해도 위기대처능력이 급격히 약화된다. 따라서 무리하게 많은 자금이 요구되는

       업종이나 입지를 고집하기 보다는 자신이 감당할 수 있는 자금 범위안에 있는 업종을 선정하는 것이

       사업 리스크를 낮출 수 있는 방법이다.

                      유망업종의 세가지 필수조건

모든 예비창업자가 한결같이 관심을 갖고 있는 문제는 바로 어떤 업종이 유망한가 이다.

유망한 업종이 모든 사람에게 성공을 가져다주는 것은 아니지만 확실히 유망한 업종을 선택하면 성공 확률을 훨씬 높일 수 있기 때문이다. 그렇다면 과연 업종의 유망성을 판단하는 기준은 무엇일까.

(1) 유망업종의 세가지 필수조건.

    ① 성장성.

       지금 당장은 큰 수익이 없어도 시장이 확대되면 반드시 전체 매출도 커질 것이고 덩달아 돈을 버는

       사업자도 많이 질 것이다. 때문에 성장성은 유망업종의 판단 여부에 매우 중요한 기준이 된다.

       하지만 성장성 요인에도 함정이 있다는 것을 알아야 한다. 성장속도가 빠르더라고 내가 원하는 수준,

       즉 충분히 시장이 성숙될 때까지 걸리는 시간이 너무 길면 소규모 사업자들은 버텨내지 못한다.

       소규모 사업자들은 자금력이 절대적으로 부족한 경우가 많으므로 창업한 후 6개월 내에는 손익 분기점

       에 도달해야 하고 창업 1년 ~2년 안에는 투자비 회수가 가능해야 한다.

       업종과 성장성을 보는 또 한가지 관점은 업종의 라이프 사이클문제다.

       라이프 사이클이 짧은 업종을 우리는 유행업종이라 하고 라이프 사이클이 긴 업종을 고유 업종으로

       분류한다. 유행업종의 경우 반드시 성장 단계 초입에 사업을 시작해야 한다. 고유 업종은 라이프

       사이클이 길기 때문에 성숙기나 쇠퇴기에 창업을 해도 큰 위험은 없다.

       이런걸 볼때 성장성과 관련하여 업종을 택할때 유의할점은 너무 앞서도 너무 뒤져도 안된다는 점이다.

    ② 안전성.

       안정성이 있다는 말은 곧 시장 수요가 충분하다는 것을 의미한다. 신규 업종의 경우 잠재 수요가 충분

       할 경우에는 손쉽게 성공할 수 있는데 새로 수요를 창출해야 하는 업종은 성공하기까지 오랜 시간이

       소요된다. 따라서 신규 업종을 선택할 때는 숨어있는 수요, 즉 그 상업을 필요로 하는 사람이 많은지

       아니면 설득을 해서 이 사업에 주목하도록 만들어야 하는지를 따져 봐야 한다.

       안정성이 높다는 또다른 의미는 자금 회전속도와도 관련이 있다. 아무리 장사가 잘되는 업종이라도

       지나치게 투자비가 많이 들어 투자비를 회수하는데 오랜 시간이 걸린다면 안정성이 높다고 말할 수

       없다. 아무리 성장성이 높고 안정성이 높아도 수익성이 떨어지면 유망한 사업이라고 할 수 없다.

    ③ 수익성.

       - 마진.

         마진이 높을수록 수익성이 높아진다는 것은 삼척동자도 아는 사실이다.

       - 투자비 문제.

         아무리 장사가 잘될만한 업종도 투자비 부담이 너무 크다면 수익성이 좋다고 할 수 없다. 투자비

         부담이 크면 결국 전체적인 수익률을 낮추는 결과를 가져오기 때문이다.

         투자비에서 눈 여겨 봐야할 것은 회수 안되는 투자비와 회수되는 투자비다. 점포 구입에 돈이 많이

         들어간다면 점포 구입비는 대체로 회수되는 돈이므로 안심할 수 있다. 단, 권리금이 많이 드느냐,

         보증금이나 월세로 많이 들어가느냐는 좀 다른 문제다. 권리금은 영업 권리금과 장소 권리금이

         있는데 영업권리금은 점주의 능력이 떨어지면 회수하지 못할 수 도 있다.

         또 시설 권리금의 경우 해당 시설을 그대로 사용하면 되는데 해당 시설을 인수하고 보니 마음에

         들지 않아서 다시 뜯어 고치게 되거나 하면 손해가 나므로 이 또한 잘 따져 봐야 한다.

       - 운영의 경제성.

         월세는 얼마나 드는가. 인건비가 많이 드는가, 재투자비가 많이 드는가, 홍보 및 접대비는 많이

         드는가 여부이다.

       이상의 세 가지를 꼼꼼히 따져보고 만족된다면 그만큼 유망한 사업이라고 할 수 있겠다.

(2) 잘못된 업종선정의 회생전략.

    잘못된 업종 선정이라고 해도 개별 사례에 따라 보다 구체적인 원인과 진단은 다를 수 밖에 없다. 본인

    의 적성을 고려하지 않은 업종선정으로 점포 운영 자체에 흥미를 잃어 적극적이지 않을 수 도 있고 적성

    에는 맞지만 점포 입지와 업종의 궁합이 전혀 맞지 않는 경우도 있다. 또 업종의 라이프 사이클상 하향

    단계에 있거나 경쟁포화단계에 있는 업종을 선정, 고전하는 사례도 흔하다.

    ① 업종과 점포입지가 맞지 않을 경우에는 업종전환이 최선책이 될 수있다.

       궁합은 결혼할 때만 보는 것이 아니다. 상권이 안정된 곳이고 점포 입지가 무난하다면 업종전환을

       통해 얼마든지 회생이 가능하다.

       부유층 거주지 주변에서 란제리 할인점을 열었다면 실패할 확률은 상당히 높다. 이럴 때는 패션내의

       점이나 그 밖에 다른 상류층 대상 업종으로 바꿔야 한다.

       오피스 밀집가에서 전문음식점을 열었다가 매출이 부진 하다면 직장인들이 일상적으로 즐겨 먹을 수

       있는 주식으로 메뉴를 전환해야 한다.

       서울 여의도에 있는 어느 대형 레스토랑은 직장인들이 회식장소로 곧잘 찾는 고깃집으로 바꿔서

       업종전환에 성공한 예다. 여의도의 경우 오피스 밀집가이며 화이트 칼라 직장인들이 많은 반면

       데이트족이나 외식 수요가 상대적으로 적다. 때문에 대형 레스토랑이 별다른 호응을 얻지 못했다.

       화이트 칼라 층의 입맛에 맞는 육류를 술과 함께 팔고 점심시간에는 직장인들에게 맞는 식사류를

       개발함으로써 성공적으로 변신을 할 수 있었다.

    ② 권리금이 비싼 점포라고 무조건 장사가 잘될까?

       반드시 그런 것은 아니다. 입지 여건이 아무리 좋아도 업종 선정이 잘못되면 낭패를 볼 수 있다.

       점포의 권리금과 보증금에 너무 많은 비용을 들여 일정액의 매출이 오르는데도 이익 발생이 전혀

       안되는 경우가 그것이다. 이런 점포는 마진율이 높은 업종이나 고가품 사업으로 전환해야 승산이

       있다.

       몇 년전 유행했던 크레페 전문점이 대표적인 예다. 크레페는 불란서 간식으로 밀전병을 얇게 부쳐

       안에 아이스 크림과 과일을 넣은 다음 말아서 먹는 음식이다. 가격은 1000원선. 이대앞 등에서 미니

       크레페 가게가 폭발적인 인기를 얻자 인근에 대형 크레페 전문점들이 잇달아 들어섰다. 겉은 화려

       했지만 대형 크레페점들은 대부분 매출대비 수익성이 낮아 문을 닫고 말았다. 손님이 적은 것도 아니

       었지만 개당 단가가 워낙낮아 비싼 임대료와 투자비에 대한 이자부담을 감당 할 수 없었기 때문이다.

(3) 유망아이템 선정시 고려사항

    유망아이템과 유명아이템은 일치하지 않는다고 볼수 있다. 대부분 예비창업자들의 경우 유명한 브랜드가

    곧 유망한 아이템인 것으로 느끼는 경우가 비일비재한데 유명도의 거품 차이를 반드시 검토하고 유망

    아이템의 조건을 확실히 따져보아야 한다.

                             업종에 따른 장소선택

(1) 첫째, 남이 실패했던 장소라고 다 나쁜 것만은 아니다.

    장사를 한다고 해서 모두 성공하는 것은 아니다. 장사로 성공하는 사람도 있고 실패하는 사람도 있다.

    또 당연히 장사가 잘되어 성공한 점포도 있고 실패한 점포도 있는 것이다. 그러면 한번 성공한 점포는

    계속 성공하는 점포이고 한번 실패한 점포는 계속 실패하는 점포인가?

    분명히 말해 그렇지 않다. 먼저 한 장사가 실패했다고 다음 번 장사도 실패한다고 단정해 버릴 수는 없

    다. 물론 앞서 한 장사가 모두 다 실패했다거나 주인이 자주 바뀌었다거나 또 사람이 전혀 모여들지 않는

    장소라면 곤란하겠지만, 아무리 좋은 장소라도 업종을 잘못 선정했거나 장사 방법이 잘못되어 실패하는

    경우도 있기 때문에 실패의 원인을 정확히 분석해 보아야 한다.

    장사의 방법에는 대체적으로 장소에 업종을 맞추는 것(즉, 장소를 먼저 정하고 그 장소에 맞는 업종을 정

    하는 것), 업종에 장소를 맞추는 것(업종을 먼저 정하고 장소를 찾는 것)의 두 가지가 있다.

    장소에 업종을 맞추는 것은 잘 생각해 보면 누구나 할 수 있는 일이지만 업종에 장소를 맞추는 것은 아주

    어려운 일이다.

    예를 들어 음식점을 하려는 사람이 시내 중심가에 점포를 얻었다면 직장인을 상대로 하는 일반 음식점을

    하지 가족식당을 하지 않을 것이다. 반대로 가족식당을 하려고 계획한 사람이라면 어느 장소가 식당을 하

    기에 가장 적합한가를 정하는 데 쉽지 않을 것이다.

    왜냐하면 장소에 따라서 그 장소에 알맞은 장사를 찾기는 쉽지만, 그 장사에 맞는 장소를 찾기는 어렵기

    때문이다. 따라서 대략적인 업종만 먼저 정하고 장소를 정한 후 세밀한 업종을 정하는 것이 좋다.

    그리고 장소에 따라서 알맞은 장사와 맞지 않는 장사가 있다. 그렇기 때문에 같은 장소라도 그 장소에

    알맞은 장사를 하면 성공하는 것이고 장소에 맞지 않는 장사를 하면 실패하는 것이다. 그러나 현실적으로

    내가 이 장소에는 이 장사가 어울리겠다고 생각하면 다른 사람도 그렇게 생각하기 때문에 경쟁이 치열해

    져 경쟁에 이길수 있는 장사의 기술을 가지고 있지 않으면 실패하게 된다. 문제는 장사수완에 달려 있다.

    따라서 먼젓번 사람이 실패했던 장소라도 먼젓번 사람이 실패한 원인을 찾아 해결한다면 실패한 가게라도

    얼마든지 성공할 수 있는 것이다. 오히려 먼젓번 장사가 실패한 장소는 점포의 임대료나 권리금이 싸다는

    이점이 있을 수도 있다.

    또 실패의 원인에 대한 간접적인 경험이 되어 나이 장사에 도움이 될 수도 있다.

    먼젓번 사람이 실패한 장소에서 장사를 시작할 경우에는

    ① 앞사람이 실패한 업종을 그대로 할 것인지 업종을 바꿀 것인지를 신중히 생각한다.

       대개는 앞사람이 실패한 장사는 안된다고 생각하기 쉽다. 그러나 그렇지 않다. 먼저 장사를 한 사람도

       입지에 맞는 업종을 선택 했을 것이며, 유사업종이라도 장사수완에 따라 다르기 때문이다.

       장사수완의 첫째는 뭐니뭐니 해도 고객이 대상을 좁히고 집중 공략하는 것이다.

       주부를 대상으로 장사를 한다면 주부 중에서도 20~30대의 젊은 주부층이냐, 40~50대의 중년 부인층이

       냐를 정하여 공략하는 것이다. 같은 주부라도 연령에 따라 구매현상이 전혀 다르기 때문이다.

       예를 들어 젊은 주부를 대상으로 하면 유아용품, 아동복점, 속옷가게 등이 될 수 있지만, 중년 부인층

       은 건강식품이나 건강용품이 알맞은 장사가 된다. 또 주요고객을 학생으로 생각한다면 초등학생이냐

       중고등학생이냐 대학생이냐를 정하는 것이다.

       실제로 여자고등학교 앞에 점포를 임대한 사람이 학교 앞이니까 문방구를 하면 될 것이라고 생각하고

       문방구를 했다가 실패한 점호에 아이스크림 전문점을 개업해 성공한 경우가 있다. 언뜻 학교 앞이니까

       문방구라면 될 것이라고 생각했지만 결과는 전혀 다르게 나타났다.

       왜 문방구는 실패하고 아이스크림 전문점은 성공했는가?

       그것은 여고생이 주요 고객이라는데 원인이 있다. 초등학교 앞이라면 문방구가 성공했을 것이다. 여고

       앞이었기 대문에 실패한 것이다. 여고생은 사춘기를 막 지나 감수성이 예민한 데다 경제적으로 별 어

       려움을 모르고 자라난 세대이기 때문에 문구를 사더라도 시내의 대형 문구점을 찾거나 고급품을 선호

       하기 때문이다.

    ② 주요 고객이 소득 수준을 먼저 알아보고 대상을 좁힌다.

       사람들 중에는 10만원짜리 상품을 비싸게 생각하는 사람이 있는가 하면 별로 비싸게 생각하지 않는 사

       람이 있다. 따라서 주요고객의 소득수준에 따라 취급상품이나, 인테리어, 종업원을 바꿀 필요도 있다.

       장사를 하는 기술 중에서 가장 중요하고 어려운 것은 주용 고객의 대상을 정하는 것이라고 생각한다.

       또 그 주요 고객에 맞는 상품은 어떤 것인가를 정하는 것이 아닐까 생각한다.

       바로 이런 것들을 알아차리는 것이 장사수완이다.

       고객의 대상을 정확히 잡고 공략하는 장사의 기술만 있으면 되는 것이다. 어쩔 수 없는 장소를 제외하

       고 장소를 탓하는 것은 실패한 자신의 무능에 대한 변명에 지나지 않는다.

(2) 둘째, 입지선정에 실패했다고 판단되면 철수하라.

    장사를 하는데 입지 선정의 중요성은 입이 닳도록 얘기해도 모자람이 없을 정도로 중요하다. 그러나 현실

    은 입지 선정의 중요성을 알고 신중하게 입지를 골랐다고 하더라도 실패할 수 있다. 이것은 입지를 선정

    할 때 계산을 잘못했기 때문이다.

    만약 사람들이 하루에 수천, 수만 명이 다니는 번화한 거리에 점포를 얻었다고 하더라도 그 수천, 수만

    명 모두가 고객이 되는 것은 아니다. 그 중 고객은 0.1%정도 될까 말까 한다. 그런데 이 0.1%을 잘못 계

    산한 것이다. 유동인구의 많고 적음을 계산했지 나의 고객이 될 확률을 계산하지 않은 것이다. 그렇기 때

    문에 그 도시의 인구가 50만 명이든 100만 명이든 또, 그 지역의 유동인구가 얼마이든 그 사람들이 모두

    나의 잠재적인 고객이 될 수 있어도 직접적인 고객이 아니라는 사실을 알아야 한다.

    내가 장사를 하는 한, 나와 관계가 되는 것은 나의 점포를 찾는 고객인 것이다. 물론 유동인구가 많고 도

    시가 크면 장사에 도움이 된다.

    비유적으로 설명해 보자.

    물고기가 많은 강에서 많은 물고기를 잡을 수 있다. 그러나 물고기가 많다고 모든 낚시꾼이 물고기를 많

    이 잡는 것은 아니다. 물고기가 많은 점만 생각하고 미끼도 없이 훌치기 식으로 낚시를 한다면 낚시의 재

    미는 있을지 모르겠지만 소득은 별로 없는 헛수고일 뿐이다.

    다시 말해 물고기가 많으니까 많이 잡힐 것이라고 생가하고 훌치기 식으로 낚시를 하는 사람과 이 강에는

    어느 물고기가 많고 그 물고기가 좋아하는 미끼를 알고 그 미끼로 낚시를 하는 사람과는 과연 누가 더 실

    속 있게 낚시를 하겠는가?

    장사에 있어서도 위의 비유는 마차가지로 적용된다. 장사를 하면서 그저 물고기가 많으니까 많은 물고기

    가 잡힐 것이라는 식으로 계산하면 안 된다. 장사를 시작하면서 하루에 몇 명의 손님이 오면 이 점포임대

    료의 이자, 종업원의 급료, 가게 운영비를 제하고 순이익을 볼 수 있는가를 계산해야 한다.

    아니 이렇게 까지 계산하지 않더라도 대충 얼마의 매상을 하루에 올려야 본전이 되는가는 계산해야 한다.

    장사를 하다 보면 잘될 때도 있고 잘 안 될 때도 있기 때문에 통상적으로 잘 안 될 때를 기준으로 해서

    최소의 점포 운영비는 나와야 버틸 수 있는 것이다.

    장사를 시작할 때 처음에는 많은 이익을 올리려고 생각하지 말아야 한다. 또 그렇게도 되지 않는다. 따라

    서 초기에는 최소의 운영비만을 목적으로 장사를 하는 것이 좋다.

    그러나 장사란 돈을 벌기 위해 하는 것이기 때문에 언제까지나 이런 식으로 운영할 수는 없다. 적자에서

    흑자로 전환하는 시점을 3~5년 정도로 계산하고 장사를 하더라도 시작해서부터 터무니 없이 적자가 계속

    누적된다면 과감한 결단을 내려야 한다.

    물론 실내장식이나 설비에 투자한 돈이 아깝더라도 할 수 없다. 투자한 돈만이라도 건지겠다고 계속 그

    장사를 끼고 있으면 정말 돌이킬 수 없는 화를 자초하게 된다.

    이럴 때는 과감하게 점포를 정리하고 다른 새로운 길을 찾는 것이 현명하다.

    어느 시대 어느 사회건 간에 변화는 있게 마련이고 변화가 있으면 새로운 틈이 생긴다. 또 한가지의 틈이

    메워지면 다시 새로운 틈이 생기는 것이며, 그것을 차례차례 메워 나가는 것이 사회의 발전이고 새로운

    사업이 되는 것이다.

    그렇기 때문에 새로이 시작할 일은 찾아보면 어디엔가 있다. 문제는 실패했다고 좌절하고 주저앉아 버리

    는 것이다. 이 경우는 정말 모든 것을 잃게 된다.

    우리는 흔히 “후회하는 그 순간이 가장 빠르다.” 라는 말을 한다. 이 말의 참뜻은 후회하고 그대로 주

    저 앉아버리는 후회 그 자체를 말하는 것이 아니다. 후회하고 다시 시작할 때 그 진정한 의미가 있는 것

    이다.

    업종 선택을 잘못해서 실패했다면 업종을 바꾸면 되고 입지선정이 잘못되어 실패했다면 입지선정을 다시

    하여 시작하면 되는 것이다. 장사에서의 가장 큰 적은 집착과 좌절임을 명심하기 바란다.

(3) 셋째, 입지와 고객의 함수관계

    지방으로 여행을 하거나 업무차 지방을 다니다 보면, 어는 정도 전문가인 내가 보기에도 과연 저곳에 장

    사가 될까? 라고 의문이 생기는 곳에 건물을 지어 장사를 하고 있는 사람이 있다. 물론 자동차가 많이 보

    급되고 여가를 즐기려고 여행을 하는 사람이 많아졌다고는 하지만 그런 의문이 드는 곳이 있게 마련이다.

    대도시에 인접해 잇는 국도변이나 유원지에 인접해 있는 곳에서 장사를 한다면 사정이 다르겠지만, 지방

    의 중소도시와 중소도시를 연결하는 국도나 지방도에 주유소나 휴게소의 형태로 운영되는 점포는 내가 보

    기에도 이런 의문이 드는 것이다.

    이런 곳에서 장사를 하는 사람의 입장에서도 “돈만 있으면 이런 곳에서 장사를 하지 않는다.” 또는

   “불가피하게 이런 곳을 선택할 수 밖에 없었다.”고 말할 수도 있다.

    그러나 이 점은 명백히 잘못된 생각이다. 이 사람은 건물을 지어 장사를 시작하면 어떻게든지 되겠지라고

    생각한 것이다. 돈이 없기 때문에 잘못된 선택을 할 수 밖에 없었다면 차라리 아무것도 하지 않는 것이

    낫다고 할 수 있다. 손해를 보기보다는 차라리 손을 안 대는 것이 낫다는 것이다.

    이런 안일한 선택이 장사에는 가장 잘못된 것이다. 돈이 없다면 돈이 적게 드는 업종을 선택해야지 장소

    를 아무 곳에나 잡는 것은 위험한 생각이다.

    장사란 반드시 손님이 있어야 되는 것이다. 그러므로 손님이 없는 곳에서는 성립되지 않는다. 유흥업이나

    서비스업 같으면 가게를 어디에 여느냐에 따라 잠재시장이 좌우된다고 할 수 있다.

    인구가 적고 소비능력이 없는 지역에 점포를 연다면 아무리 필사적으로 노력해도 큰 성과를 올릴 수는 없

    는 것이다. 물론 당연한 장사의 이치다. 그러나 사람만 많이 산다고 아무 장사나 되는 것은 아니다.

    예를 들어 아프리카에는 몇 억의 인구가 살고 있는 날씨도 덥기 때문에 냉장고나 에어컨이 꼭 필요하다.

    그러나 냉장고나 에어컨을 살 만한 능력을 가진 사람이 한 사람도 없다면 냉장고나 에어컨을 파는 사람

    입장에서는 사람이 한 사람도 살고 있지 않는 것과 마찬가지이다.

    또한 물건을 파는 사람 입장에서도 많은 사람이 필요 없는 경우가 있다. 예를 들어, 하루에 손님이 100명

    정도면 충분히 수지타산이 맞고 능력에 맞는 제과점이나 분식점으로 하는 사람에게 백만 명의 인구는 큰

    의미가 없는 것이다. 대부분의 소매상은 점포를 중심으로 변경 500m 이내에서 사는 사람들을 상대로 장사

    를 하게 된다.

    그러나 대부분의 소매상이 도시 전체의 인구를 대상으로 장사를 하는 것이 아니라고 하더라도 장사는 대

    도시에서 시작하는 것이 좋다. 그 이유는 다음과 같다.

    ① 대도시와 중소도시에는 소비자의 소득격차가 있고 소비능력에도 차이가 있기 때문에 열심히 하다 보면

       아무래도 인구가 많은 대도시가 낫다.

    ② 대도시에서는 인구가 많기 때문에 다양한 계층의 사람이 살고 기호도 각각 달라 경험의 폭도 넓힐 수

       있고 이와 비례해서 성공할 수 있는 확률도 그 만큼 높으므로 대도시가 낫다.

       특히 장사를 배우는 장소로 최초의 사업은 지방의 중소도시에서 시작하는 것보다 대도시에서 시작하는

       것이 좋다.

       실제 현실에서도 대도시에서 배운 장사의 기술은 지방의 중소도시에서 통하지만, 반대로 지방의 중소

       도시에서 배운 장사기술은 대도시에서 통하지 않는 경우가 많다.

    ③ 인간관계에 얽매이지 않고 타성에 빠지지 않게 되기 때문에 대도시가 낫다.

       무슨 말이냐 하면, 중소도시나 고향에서는 인간관계가 한정되어 체면이나 예의 때문에 소극적으로 사

       업을 하게 되는 경우가 많다.

       또 누구는 어디에 살고 누구의 재산은 어느 정도 이고, 누구의 소비형태는 어떻다는 것까지 너무 잘

       알기 때문에 누구에게 물건을 팔 것인지 미리부터 소비자의 범위를 제한하는 경우도 잇다. 이 분에 대

       해서는 뒤에서 따로 자세히 설명하겠다.

    장사의 성공은 돈을 많이 버는 것이다. 또 장사를 시작한 이상 누구나 돈을 많이 벌기를 원한다. 그러나

    장사는 나 혼자 하는 것이 아니다. 손님과 함께하는 것이다. 손님이 찾지 않는 장사는 장사도 아니다.

    그렇기 때문에 손님은 장사에서 절대적인 조건이고, 돈을 벌게 해주는 수단이 되기도 하는 것이다.

    다시 말해 고객이 장사의 절대적 조건이기 때문에 고객이 많이 찾을 수 있는 장소가 필요한 것이고, 또

    장소가 좋으면 고객이 많이 찾게 되는 묘한 함수관계가 있다.

    결국 이 묘한 장소와 고객이 함수관계가 장사의 성공이냐 실패냐를 판가름해 주는 것이다. 따라서 돈이

    없다고 장소를 아무데나 정해서는 안 된다. 업종을 바꿔서라도 사람이 많이 사는 곳을 되도록 이면 택하

    라는 것이다. 사람의 능력은 한계가 있지만 단 한가지로 한정되어 있지 않다. 업종을 바꾸더라도 자신의

    능력과 적성에 맞는 것이 있다.

(4) 넷째, 같은 업종이 많은 곳이라 겁난다고?

    주위에 같은 업종이 많은 곳에 가게를 내면 위험하다고 생각하는 사람이 많은데 오히려 내 생각은 정반대

    이다. 주위에 같은 업종이 많이 있으면 많이 있을수록 좋다고 생각한다. 왜냐하면 같은 업종의 가게가 많

    이 붙어 있으면 서로 반드시 경쟁만 하고 있는 것은 아니다. 주위에 같은 업종의 점포가 100개든 200개든

    많이 있으면 서로서로 의지해서 상권을 형성하고 상호간의 상승효과를 가져오기 때문이다. 그리고 내 가

    게를 특별히 홍보하지 않아도 사람들은 그 지역을 보고 찾아오는 것이다.

    손님의 입장에서도 한 장소에 같은 업종의 점포가 여러 개 있으면 편리하다. 예컨대 A라는 물건을 사려고

    할 때 어느 지역에 가면 그 물건을 취급하는 가게가 많으니까 값도 쌀 것이고 물건도 다양하게 많이 있으

    니까 선택의 폭도 그 만큼 넓다고 생각해 그 지역을 찾아온다.

    따라서 같은 업종의 경쟁상대가 많은 곳에 가게를 내는 것은 방법 여하에 따라서는 성공할 확률이 높아지

    는 것이다.

    실제로 우리 주변에는 이런 상승효과를 이용해서 한 지역을 특정한 종류의 제품으로 단지화한 전문 상가

    가 많이 있다.

    대표적인 곳을 몇군데만 들어보면, 용산의 전자상가 종로의 세운상가, 서초동의 꽃시장, 남대문의 옷가

    게, 남대문의 안경점, 관철동의 악기점, 청계천의 철물점, 방산시장의 약재상가, 강남고속터미널 앞의

    골프전문상가 등 많이 있다.

    그러나 문제는 손님이 찾아오더라도 그 지역을 찾아 오는 것이지 나의 가게로 찾아오는 것은 아니라는 데

    있다. 그럼 어떻게 그 지역을 찾는 손님을 내 가게로 찾아오게 할 수 있을까?

    가장 대표적인 방법이 차별화 전략이다. 즉, 전문성을 확보하는 것이다. 주위의 가게와 같은 업종의 장사

    를 하더라도 고객의 층을 세분화해서 특징 있는 상품을 갖춘다면 충분히 성공할 수 있다. 하지만 그런

    의문이 드는 곳이 있게 마련이다.

                               좋은점포 VS 나쁜점포

앞에서 언급한 상권과 입지분석을 통해 점포 고르는 법을 배웠다. 점포사업의 성패는 상권과 입지에 달려 있다는 것을 다시 한번 강조한다. 업종과 아이템을 막론하고 상권과 입지는 철저히 분석해야 한다.

(1) 좋은 점포

    전문가가 아니라도 알수 있는 좋은 점포의 조건을 설명하고자 한다.

    ① 유동인구가 많아야 한다.

       역세권과 대학가, 시내 중심가는 유동인구가 많은 곳이다. 유동인구가 많으면 당연히 대형 할인점이나

       백화점, 각종 편의시설이 들어서고 시너지 효과를유발해 상권이 매우 활성화된다. 이런 상권의 A급지

       에서는 어떤 업종이라도 잘 된다. 문제는 보증금과 권리금이다. 여기서 한 가지 유념할 것은 장래가

       불투명한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권과 대학가, 도심의 C급지를 선택하는 것이 차라리 낫다는

       점이다. 단, 업종선택에 신중해야 한다.

    ② 접근이 용이해야 한다.

       점포는 사람들이 쉽게 찾을 수 있고 편하게 갈 수 있는 곳에 있어야 한다. 이것이 바로 ‘접근성’이

       다. 사람들은 특별히 경우를 제외하고는 일반적으로 접근하기 편한 점포를 이용한다. 점포의 접근성을

       구성하는 요인들은 여러 가지가 있다.

       - 근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는가. 횡단보도가 있는가. 점포의 출입구와 크기, 계단과 주차

         시설의 유무, 교통이 혼잡 등이 접근성에 영향을 미친다.

       - 상권 내에 있는 극장이나 대형 서점 등의 편의 시설이다.

    ③ 대형 고층 사무실보다 소형 저층이 낫다.

       흔히 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 소형 저층 빌딩이 있는 곳보다 장사가 더 잘 될 것이라 생

       각한다. 그러나 실제는 그렇지 않다. 주5일근무제가 확산되면서 대형 사무실 밀집지역은 점심 시간을

       제외하곤 사람들이 썰물처럼 빠져나가 개점휴업 상태인 곳이 대부분이다. 주말과 일요일은 두말 할 것

       도 없다. 이런 곳은 특별한 노하우가 있다면 모를까 그렇지 않거나, 특히 초보창업자는 아예 관심을

       두지 않는 것이 낫다. 그럼에도 불구하고 점심시간에 대형 빌딩에서 쏟아져 나오는 직장인과 유동인구

       에 현혹된 초보창업자들이 뛰어들고 있는 현실이다.

       ‘규모의 경제’를 주장하는 사람도 있지만 오피스가에서는 대형 사무실보다 소형이 훨씬 알차다. 규

       모의 경제가 유행처럼 번지고 있지만 무턱대고 믿었다가는 실패하기 십상이다. 소형 사무실이 많이 밀

       집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며, 교통망이 좋다. 서울의 역세권들을 자세히 살펴보면 대부분 5

       층 이하 건물들이 많다. 심지어 이름도 없는 사무실들이 건물마다 입주해 있다. 이름없는 사무실 직원

       들 또한 역세권 유동인구의 한축이며 배후수요임을 알아야 한다.

    ④ 각종 편의시설이 있어야 한다.

       입지의 좋고 나쁨은 결국 고객들에 의해 판가름 된다. 고객이 쉽게 찾아올 수 있는지의 여부가 좋은

       점포의 기준이다. 누구나 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 점포로 발길을 돌리게 돼 있기 때문이다. 은

       행, 유명의류점, 대형 유통시설, 영화관, 관공서 등이 있는 곳은 유동인구가 많고 접근이 용이한 상권

       이다.

    ⑤ 나가는 방향보다 들어오는 방향이 좋다.

       점포사업은 대부분 오전보다 오후부터 밤까지 이뤄진다. 점심시간을 기점으로 퇴근시간 이후 8-9시가

       가장 활발하다. 때문에 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다. 우

       리 옛말에 ‘노루목’이라는 것이 있다. 노루란 짐승은 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이

       길목을 지키면 되는 것이다.사람도 비슷하다. 늘 다니던 길에 익숙해져 있다. 당연히 퇴근하는 길목을

       지켜야 한다. 사람들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며, 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합

       적으로 판단하라.

    ⑥ 주차장이 있는 곳에 사람이 몰린다.

       승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 여러면에서 갈수록 심화되고 있다. 전용

       주차장이 있으면 금상첨화지만 그렇지 않다면 공용주차장 옆에 있는 점포도 괜찮다. 단 상권 안에 공

       용 주차장이 있으면 상가의 연속성이 끊어질 수 있다. 상가가 이어진 중간쯤에 주차장이 있다면 상가

       의 흐름이 끊긴다.

       이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 점포는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외곽지역에 점포가 있

       으면 오히려 주차장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있다. 그러므로 이럴 때는 상권 중심지와 주차장

       사이에 있는 점포를 구해야 한다.

    ⑦ 버스정류장이나 지하철역이 있는 대로변

       주택지 상권에서는 버스정류장이 있는 대로변과 없는 대로변의 차이가 크다. 시내를 다닐 때 유심히

       살펴보면 대로변에는 대부분 규모 있는 음식점이나 편의점이 들어서 있다. 그런 곳은 버스정류장이 있

       거나 역세권이다.

       대형 복합상가의 경우 통행이 많은 도로변에 비해 도로변 안쪽 점포는 매출 차이가 큰 만큼 임대료나

       권리금도 절반 이하로 낮다. 그만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않는다. 이런 곳은 창고시설이나 경정비

       업소가 적합하다.

    ⑧ 코너 상가를 주목하라.

       주택지상권이든 역세권이든 코너 상가는 그 상권에서 최고의 자리다. 이런 곳은 시선이 집중되고 출입

       구 접근이 쉽다. 어떤 업종이든 상권의 특성에 정반대인 것만 아니라면 성공가능성이 높다.

       하지만 이렇게 좋은 자리는 주변 상인들이 늘 눈여겨 보고 있는 대상이다. 장사가 잘되기 때문에 매물

       로 나오지도 않지만, 나온다 해도 잡을 가능성은 희박하다. 소자본 창업자에게는 더할나위 없이 좋은

       입지다.

    ⑨ 대규모 아파트단지의 중심상권

       대규모 아파트단지가 형성딘 곳에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이다. 자연히 소비자들

       은 이런 곳의 중심상권에서 구매를 한다. 때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵다.

       1000세대 이상 되는 독립단지인 경우에도 많은 배후수요를 중심상권에 빼앗기게 된다. 그러다보니 당

       초 기대와는 달리 실제로는 300~400세대 정도의 상권인 셈이다. 상가 내 입점한 사업자는 어려움을 겪

       게되고 문을 닫는 경우도 많다.

       따라서 대규모 아파트 단지보다는 오히려 중심상권에서 조금 떨어진 소규모 아파트단지의 대로변 상가

       가 더 낫다. 이때 중심상권과의 거리는 200~300m정도가 적당하다. 그래야만 중심상권에서 들어오고 또

       나가는 유동인구가 지나치는 길목이 될 수 있다. 점포를 얻으려면 중심상권의 대형 판매시설 바로 옆

       에 얻는 것이 좋다. 그래야 단지 내의 모든 세대를 대상으로 업종과 아이템에 구애받지 않고 성공가능

       성도 높다.

    ⑩ 중소형 아파트단지 내 상가에 입점하라.

       아파트단지는 주택지상권보다 세대당 물품구매력이 높다. 수입과 지출이 상대적으로 높다는 말이다.

       그러나 모든 아파트 거주자들이 단지 내 상가 이용빈도가 높은 것은 결코 아니다. 분양평수 33평 이하

       인 중소형 아파트(33~24평형)에는 30~40대가 많이 산다. 당연히 어린아이나 학생들이 많다. 따라서 단

       지 내 상가에는 학용품점, 의류점, 식품점, 학원이 잘 된다. 소형이나 대형 아파트에 비해 상대적으로

       장사가 잘 되며 업종도 다양하다. 중소형 아파트단지라도 최소 500세대는 넘어야 자체상권으로서의 구

       실을 한다. 하지만 500세대가 넘는다 하더라도 언덕 위에 있으면 저지대 상가주택에 있는 점포와의 경

       쟁에서 살아남기 힘들다. 따라서 아파트 단지 내상가에 입점하려면 평수와 거주민들의연령, 소득수준

       등 여러 가지 요인을 고려해 아이템을 선택해야 한다.

    ⑪ 권리금이 있는 점포를 선택하라.

       권리금이란 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액이다. 현재 사용하는 권리금이란 말은

       상권에 대한 기초 권리금과 인테리어 설비 등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 한다)이

       포함되어 있다.

       결국 권리금은 ‘영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고

       한다)과 시설비(빈 점포의 경우 바닥권리)의 합’이라고 할 수 있다. 보통 ‘권리금’ 은 ‘1년 동안

       의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경잴력 유무, 점포의 크기’를 감안해 산출

       한다.

       이처럼 권리금은 ‘1년 동안의 순수익의 합’이 의미하는 듯이 장사가 되는 곳에 따라 붙는다. 자금이

       있는데도 많은 이들이 권리금 때문에 망설이다가 점포를 놓치고 후회하는 경우가 많다. 이럴 때는 한

       가지만 확실히 짚고 넘어가자. 그러면 결정하기도 쉽고 후회 없는 선택을 할 수 있을 것이다.

       즉 ‘나중에 점포를 팔려고 할 때 권리금을 어느 정도 받고 쉽게 팔 수 있겠는가’를 객관적으로 판단

       하면 된다. 그러면 답이 나온다. 권리금이 있는 점포는 장사가 되는 곳이다. 상황이 허락한다면 권리

       금 있는 점포가 오히려 안전하다.

    ⑫ 주변에 노점상이 많은 곳이 좋은 입지다.

       요즘같이 실업자가 많아지고 경기 불황에는 노점상도 증가한다. 그런데 자세히 보면 노점상들이 있는

       곳이 유동인구가 많다는 것을 알 수 있다. 앞에서 언급했던 ‘노루목’이라는 말이다. 이곳 이야말로

       바로 그 지역의 확실한 상권이다.

       노점상들의 업종과 중복되면 단기적으로는 점포사업자가 손해를 입는다. 하지만 장기적으로 보면 꼭

       그렇지만도 않다. 오히려 노점상들 덕분에 점포를 찾는 새로운 고객들이 생겨나 상권이 활성화 되기

       때문이다. 특히 주택지 대로변 같은 곳은 노점상이 있는냐 없느냐에 따라 상권이 살았는지 죽었는지를

       알 수 있다. 노점상이 있다는 것은 상권이 살아있고 또 거기가 목이라는 증거다.

(2) 나쁜 점포

    좋은 점포가 있으면 나쁜 점포가 있게 마련이다. 같은 위치, 같은 크기의 점포라도피상적으로 보이는 것

    과 실제는 큰 차이가 있을 수 있다. 적합하지 않은 점포를 가려내는 몇 가지 기준을 알아보자

    ① 상권이 필요이상 확대되는 곳

       일반주택이 상가주택으로 바뀌면서 상가가 확대되는 경우가 있다. 상권 활성화로 그렇게 됐다면 바람

       직하다. 그러나 단순히 상권의 범위만 넓어졌다면 상권이 분산될 가능성이 크다.

       초보창업자든 점포 사업 경험이 있는 사람이든 상권이 커지면 무조건 장사가 잘 돌 것이라는 막연한

       기대를 하는데, 이것은 위험천만한 일이다. 특히 일부 역세권에서는 점포사업자가 자주 바뀌는데 불가

       피한 사정보다는 실패해서 나가는 경우가 대부분이다. 역세권 주위는 항상 번화하다. 겉만봐서는 장사

       가 잘 되는지 안 되는지 파악하기 어렵다. 상권이 넓어질 확실한 이유가 없다면 한번 더 생각해야 한

       다.

    ② 4차선 이상의 도로가 상권을 분할하는 곳

       4차선 이상의 도로는 상권을 분할하는 경우가 많다. 상권의 흐름을 끊는 장애요인으로 작용하는 것이

       다. 따라서 상권 자체가 활성화 되지 못하고 한쪽 도로변은 손님이 머물지 않는 ‘흐르는 자리’가 되

       기 쉽다.

       이러한 곳은 치밀한 상권분석이 요구되므로 초보자들은 피하는 것이 상책이다. 서울 시내 대부분의 역

       세권은 유동인구가 많아 점포마다 비싼 권리금이 있지만 드물게나마 역세권에서도 좋지 않은 입지가

       있다는 것을 간과해선 안된다.

    ③ 유동인구가 그냥 지나치는 곳

       유동인구는 상권과 입지의 좋고 나쁨을 판단하는 기준 가운데 하나다. 유동인구는 많을수록 좋다. 그

       러나 그냥 지나가는 사람 뿐이라면 그 수가 아무리 많아도 무용지물(?)이다. 그냥 지나친다는 것은 그

       만큼 보행속도가 빠르다는 것을 의미하는데, 이런 유동인구는 대부분 인근 거주자로 귀가를 서두르는

       직장인과 학생들인 경우가 많다. 이런 자리가 바로 ‘흐르는 자리’다.

       그나마 역세권의 ‘흐르는 자리’는 조금 나은 편이다. 짧은 시간에 구매가 이뤄지는 저가의 외식이나

       판매업이 많기 때문이다. 흐르는 자리는 ‘모이는 자리’에 비해 상권이 현저히 떨어지고 투자 대비

       수익률도 낮다. 그럼에도 보통 역 앞 점포비는 거의 차이가 나지 않는다. 어떤 점포를 선택해야 하는

       지는 불 보듯 뻔하다.

       하지만 주택지 대로변의 경우에는 역세권과는 상황이 다르다. 4차선 이상의 반대쪽 대로변인 ‘모이는

       자리’와 ‘흐르는 자리’는 엄청난 차이가 난다. 흐르는 자리의 임대료와 보증금은모이는 자리의 60%

       수준이지만 선택하지 않는 게 낫다.

    ④ 주변 점포가 기술 또는 저가품 위주인 곳

       주변 점포가 기술 위주의 업종, 즉 세탁소, 지물포, 표구점, 세차장 등이 있는 곳은 입지가 좋지 않

       다. 일반적으로 아파트단지 내 상가나 주택지 상권의 C급지에 이런 업종이 분포되어 있다.

       또한 저가상품 위주인 곳은 그 지역이나 상권의 소득과 소비수준이 매우 낮다는 것을 의미한다. 이것

       은 가격할인 전략을 세워 다른 점포와의 가격경쟁력에서 우위를 점하려는 저가 할인매장과는 다르다.

       또한 중하층 거주지역이 상권이 좋다는 것과도 다른 의미이다. 저가상품 비중이 너무 높다면 상권 전

       체의 소비수준을 반영하고 있기 때문에 실패할 위험이 크다.

    ⑤ 업종이나 주인이 자주 바뀌는 점포

       업종이 자주 바뀐다는 것은 어떤 것을 해도 안된다는 증거다. 이런 점포는 임차인도 자주 바뀐다. 가

       게를 내놓는 사람은 개인적인 사저을 내세우지만 사실은 장사가 안되기 때문이라고 보면 된다. 어떻게

       해서든지 손해보지 않고 빠져나가려는 것이다. 그러다 보니 사람을 속이고 그 사람이 또 다른 사람을

       속여 손해를 보는 악순환이 거듭된다. 이런 곳에 들어갈 바엔 차라리 사업을 하지마라.

    ⑥ 점포 전면이 좁고 간판설치가 어려운 곳

       건물의 전면과 간판은 많이 노출되면 될수록 좋다. 점포의 간판은 사람의 첫인상과도 같다. 간판은

       고객과의 첫 접점이며 구매를 하게 만드는 1차 조건이다. 또한 점포의 전면과 간판은 상호와 함께

       최초이자 최고의 홍보수단이다. 따라서 점포의 전면이 너무 좁거나 간판의 설치가 어렵다면 피해야

       한다.

    ⑦ 언덕 위나 상가의 연속성이 끊긴 곳

       앞에서도 언급했듯이 상권은 흐르는 물과 같다. 위에서 아래로 흘러 모이게 된다.언덕 위는 상권이

       작아서 일부 세대로 국한된다. 따라서 조그만 구멍가게 정도의 슈퍼마켓 밖에 할 것이 없다. 언덕 중

       턱의 오르막길 역시 마찬가지다. 사람들은 일단 낮은데로 몰리는 경향이 있다.

       상가의 연속성이란 각종 가게가 줄지어 있는 것을 말한다. 그런데 주차장이나 세차장, 이삿짐센터,

       경정비센터가 있으면 연속성이 끊기게 된다. 손님들이 차례차례 상가를 구경하다가 이러한 시설물이

       나오면 계속 앞으로 나가지 않고 되돌아 간다. 그런 곳에 있는 상가에서는 유동인구가 급격히 감소한

       다. 특히 주택지는 이런 형태로 상권이 형성되어 있으므로 주의해야 한다. 달리 설명하면 이삿짐센터

       나 카센터등은 월세가 싼 곳에 입점해도 무방한 업종이다. 유동인구가 많으면 오히려 사업에 지장를

       받는다. 그런 업종이 그곳에 있다는 것은 곧 유동인구가 적다는 것을 반증하는 것이다.

       이밖에도 주변에 공터가 있거나 막다른 골목 끝, 300~500m에 인근에 대형 유통시설이 있는 곳, 권리금

       없는 점포, 건물주가 장사하는 곳, 보도폭이 좁은 곳은 좋은 입지라고 할 수 없다.

(3) 좋은 점포와 나쁜점포 구별법

    ① 전체가 번영하는 상가에 있는 점포나 이미 상권이 형성되어 있는 곳이 점포가 좋다.(0)

       이런 곳의 점포는 초보자 일수록 좋다. 혼자서 장사하는 것보다 남들과 같이 이미 활성화된 상권에

       편입하는 편이 유리하기 때문이다. 즉 주변의 상권이 활성화되어 있지 않을 경우는 본인이 고객들을

       끌어 모을 만큼의 영업능력이 있어야 하지만 이미 상권이 형성되어 있으면 자동적으로 사람들이 모이

       기 때문이다.

       그러나 이런 곳의 점포를 얻었더라도 주의해야 할 점이 있다. 우선 옆의 점포가 내가 선택한 업종과

       경합업종이냐 상극업종이냐 또는 서로에게 도움을 주는 호혜, 보완 업종이냐를 알아보아야 한다.

       예를 들어 팬시점과 문방구, 서점과 문방구, 옷가게와 악세서리점, 화장품과 목욕용품 전문점, 레코드

       점과 서점등은 같이 붙어 있어도 좋은 호혜 • 보완 업종이지만, 서점과 술집, 독서실과 노래방

       등은 서로 도움을 주지 못하는 상극 업종인 것이다.

       또 경합업종이라면 다른 점포와 비교해서 인테리어나 규모가 적어도 비슷하거나 더 나아야 한다.

    ② 역세권 등 유동인구가 많은 곳에 있는 점포가 좋다.(0)

      ‘역세권’ 이란 지하철역이나 버스정류장 등 대중교통 수단이 많이 겹쳐지는 곳을 말한다. 대부분 이

       런 곳은 이미 상권이 형성되어 있다. 그러나 이런 유동인구가 많은 역세권이라고 해서 반드시 장사가

       잘되는 것은 아니다. 장사가 잘되는 가게가 있는 반면 잘되지 않는 가게가 있는 것이다.

       점포를 선택할 때 이 점을 유의해서 가게를 결정하는 것이 좋다. 무조건 유동인구가 많다고 실구매자

       가 많은 것은 아니기 때문에 선택한 업종이 실구매자를 얼마나 모을 수 있는냐 하는 점을 생각해야

       한다.

    ③ 고객의 점접근이 용이한 점포가 좋다. (0)

       입지가 좋고 나쁜 것은 결국 고객이 판정하는 것이 좋다. 주인이 아무리 맘에 들어도 고객이 찾지 않

       으면 좋은 가게라고 할 수 없다. 그러므로 고객이 얼마나 쉽게 찾고 편안하게 올 수 있는가 하는 접근

       의 용이성이 중요한 것이다.

    ④ 점포는 자기가 살고 있는 집과 가까운 곳이 좋다. (0)

       장사를 시작하는 대부분의 사람들이 30~40대의 사람들인데, 자녀들의 교육이 상당히 문제가 되는 시기

       이다. 이점을 생각하여 점포를 얻을 때 집에서 가까운 곳이나 교통이 편리한 곳을 얻어야 한다.

       그렇지 않으면 자녀들의 교육문제 등 가정문제로 신경을 많이 써야 한다. 살고 있는 집과 점포가 가까

       워야 집안 일도 틈틈이 돌볼 수 있고 마음의 여유도 생겨 일에 전념할 수 있다.

    ⑤ 자금이 부족한 사람은 종점에 위치한 점포에 주목하라. (0)

       현재는 점포의 임대료나 권리금도 적어 쉽게 개업할 수 있는 장점이 있다.

       또 그 지역이 낙후된 지역이라도 가장 사람이 많이 모이는 곳이 종점이기 때문이다. 종점은 변두리

       이기가 쉽지만 개발 가능성이 가장 많은 곳이기 때문이다.

    ⑥ 업종이 너무 자주 바뀌거나 주인이 바뀌는 점포는 들어가지 않는 것이 좋다. (X)

       업종이 자주 바뀐다는 것은 이 업종의 장사를 해도 안 되고 저 업종의 장사를 해도 안되기 때문이다.

       또 주인이 자주 바뀐다는 것도 마찬가지 이유이다. 장사가 잘되고 돈벌이가 좋다면 왜 주인이 자주

       바뀌겠는가? 장사가 잘되지 않기 때문에 자주 바뀌는 것이다. 그리고 소비자의 입장에서도 주인이

       자주 바뀌면 그 점포를 신뢰하지 않으며 거부감을 느낀다. 그래서 가능하면 좀 비싸더라도 한 사람이

       오랫동안 장사를 한 가게, 혹은 여러 사람이 차지하려고 하는 점포를 얻는 것이 결국에는 이익을 보는

       것이다.

    ⑦ 점포의 임대료나 권리금이 유난히 싼가게에도 들어가지 않는 것이 좋다. (X)

       임대료가 싸면 싼 이유가 있다. 장사가 잘되지 않으니까 점포가 잘 나가지 않고 점포가 잘 나가지 않

       으니까 싼 값에라도 세를 놓으려는 것이다. 건물 주인 입장에서는 비워두는 것보다는 싸게라도 세를

       놓는 것이 좋기 때문이다.

       그러나 임대료가 싸다고 무조건 장사가 잘되지 않는 가게라고는 할 수 없다. 주인의 성격상 임대료를

       높게 받지 않는 경우도 있지만, 이런 경우에는 주인이 업종을 제한하거나 경영조건을 까다롭게 하고

       또 간섭하기 일쑤이다.

       장사를 하는 사람 입장에서는 이런 것을 감수하기란 쉬운 일이 아닐 뿐더러, 점포의 임대료는 거의

       전국 어디서나 그 지역에 따라 일반적인 가격이 형성되어 있다. 그렇기 때문에 점포를 얻으려고 하는

       사람은 값싸고 좋은 점포를 기대하지 말아야 한다.

    ⑧ 언덕 위에 위치한 점포나 길 맞은편에 점포가 없는 지역에 있는 점포는 좋지 않다. (X)

       사람의 심리 파악을 잘해야 장사에 성공할 수 있다. 언덕 위에 있는 가게는 십중팔구 망하게 되어 있

       다. 사람들은 물건을 사서 언덕을 올라가기는 하지만 물건을 사러 언덕을 올라오지는 않는 묘한 심리

       를 갖고 있다.

       물건을 들고 오르막길을 오르는 것이 더 힘들지만 사람들은 그런 구매형태를 보인다.

       또 오르막길이 있으면 내리막길이 있게 마련이지만 소비자들은 물건을 살 때 그렇게 생각하지 않는다.

       실제로 언덕 위에 아무리 사람이 많이 살아도 상권은 언덕 아래 평지에 형성되어 있다. 언덕 위에 가

       게가 있다손치더라도 조그만 구멍가게 정도이다.

       그리고 길 맞은편에 점포가 없는 경우는 손님을 끌기가 어렵다. 왜냐하면 길 한쪽에 상점이 없다는 것

       은 더 이상 확장하기 어려운 상권의 끝지점이거나 철길, 제방, 하천 등이 막고 있는 경우가 대부분이

       기 때문이다.

       이런 곳은 도시계획이 바뀌지 않는 한 발전할 가능성이 없는 곳이다.

    ⑨ 주변에 큰 규모의 점포가 있는 곳도 피하는 것이 좋다. (X)

       무슨 장사든지 경쟁을 하게 된다. 주변의 다른 점포보다 더 규모가 크고 번듯한 가게를 하지 않는 한

       기존의 가게에서 경쟁에서 밀리게 된다. 새로 개업하는 가게는 어려움을 겪기 마련인데 더구나 내 점

       포보다 큰 점포 옆에서는 어림도 없다.

       그리고 요즘 사람들은 작고 누추한 곳보다는 크고 화려한 곳을 선호한다. 할아버지나 할머니들은 크고

       화려한 곳을 부담스러워해서 작은 가게로 가기도 하지만, 노인들은 경제적 능력이 약하기 때문에 장사

       에 결정적인 영향을 줄 만큼 도움이 되지 않는다.

    ⑩ 건물주와 유사한업종에 종사하지 말라. (X)

       장사를 잘하면 주인니 세입자를 내쫓고 직접 가게를 여는 경우가 있다. 일부 악덕 주인에 한한 얘기지

       만, 그런 사람은 분명히 있다. 주인이 유사업종에 종사하고 있다면 주인이 더욱 욕심을 내기 쉽기 때

       문에 가급적이면 주인과 유사업종의 장사를 하지 않는 것이 좋다. 주인과 세입자가 경쟁하면 승부는

       뻔하다. 이런 경우는 권리금까지 날리는 수가 있다. 권리금은 법적으로 인정되는 것이 아니기 때문에

       보장받을 길이 없다.

       그런 의미에서 특별한 기술을 요하는 업종이나 전문품을 취급하는 가게는 안심은 못하지만 조금 낫다.

       또 계약기간을 될 수 있으면 길게 하는 것이 이런 위험을 막을 수 있는 한 방법이기도 하다.

                     아파트 단지내 상가 고르는 요령

(1) 단지 내 고객의 유출을 억제하고 상권의 독립을 보장받기 위해서는 반경 500미터 이내에 입점하려는 상가

    보다 규모가 큰 경쟁 상가가 없고 4차선 이상의 도로가 가로질러 있는 곳이 좋다.

(2) 상가의 공급규모가 아파트의 구매력을 초과하지 않는 수준에서 고객의 동선이 짧을수록 좋다.

    다시 말하면 아파트의 평형에 따라 약간의 차이는 있지만 세대당 상가면적이 0.6평을 초과하지 않는 범위

    에서 단층일수록 유리하다.

(3) 근린형 상가이면서 연도형 상가가 좋다. 아파트 주민만을 상대로 하는 단지 내 근린상가보다는 도로에

    접해 있어서 주변 유동인구를 흡수할 수 있는 상가일수록 유리하다.

(4) 업종과 규모에 따라 차이는 있지만 기본적으로 500세대 이상이라야 하며 1,500세대가 넘으면 최상의 조건

    을 갖춘 상가로 웬만한 업종은 제한을 받지 않는다.

(5) 상가 내에 키 스토아(핵점포)라고 할 수 있는 200평 이상의 대형 슈퍼마켓이 입점하였거나 입점할 예정인

    상가는 안심해도 좋다.

(6) 대규모 아파트 단지라서 두개 이상의 상가가 배치되어 있을 때는 설사 도면상에는 거리와 가구수를 감안

    하여 균형 있게 안배되어 있다 하더라도 주민의 이동동선을 철저히 살펴보고 확인하여 어떤 상가가 주민

    의 이용이 많은지 알아본다.

               점포계약전 반드시 확인해야할 유의사항

지금까지 모든 시간과 정열을 다 바쳐 A급 점포를 구하려고 애써왔다면 이제 계약으로 그 대미를 장식할 차례입니다. 계약은 곧 점포 구하기의 끝이자 장사의 출발점이기도 합니다. 계약에 관한 것은 누구나 다 알고 잇는 상식이라고 생각하지만 막상 제대로 아는 사람은 그리 많지 않습니다. 대부분 잘못 알고 있거나 일부분만 알고 있을 뿐이죠.

사실 계약에 대해 자세히 알려고 하면 한이 없지만 장사를 하려는 사람이라면 반드시 알아야 할 것입니다.

(1) 계약은 법률행위 이므로 신중히 해야한다.

    도장은 찍는 순간 효력을 발휘 합니다. 계약은 누구나 자유롭게 할 수 있고, 계약을 체결하는 것 자체도,

    방식도, 내용도, 그리고 상대방을 선택하는 것도 자유 입니다. 자유가 있는 만큼 당연히 책임도 따르죠.

    즉, 자기가 계약한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 설사 나중에 그것을 이행하고 싶지 않거나 매우

    간단한 사항이라도 그만한 대가를 치러야 합니다. 그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 꼼꼼히 챙겨

    보고 계약내용도 신중하게 작성해야지만 나중에 후회하지 않습니다

.

    ① 계약 후 24시간 이내에는 계약금을 반환 받을 수 있다?

       혹 이런 얘기 들어보신적 있으세요? 종종 불가피한 사정이 생겨 계약을 포기해야 하는 경우가 있습니

       다. 이때에는 법적으로 계약금을 반환 받을 수 없죠. 그럼에도 불구하고 시중에 유포된 잘못된 상식을

       빌려 마구잡이로 우기는 사람들이 있습니다. 즉 “계약 후 24시간 이내에 파기하면 계약금을 돌려 받

       을 수 있다” 는 것이죠.

       당연히 돌려받을 수 없습니다. 잘못된 내용을 진짜로 믿는 사람들이 의외로 많은데 아마도 인정이

       통하던 시대에 계약을 포기해야 하는 일이 발생하면 ‘오죽하면 계약을 포기 할까?’하고 이해하고

       돌려 주기도 했던 사실이 계속 잘못 알게 되는 빌미를 제공했을 것입니다. 극히 일부의 경우 사정에

       따라서는 반환 받을 수 있는 경우도 있긴 합니다만 어째든 앞으로는 이러한 우문은 생각지도 마시길

       바랍니다.

    ② 매도자의 감정상태에 따라서 계약금을 반환 받을 수도 있다.

       물론 이때 중요한 것은 계약자의 마음가짐과 태도이다. 대부분의 매도자는 계약을 하고 나서 시원 섭

       섭한 쪽이 더 강하면 이쪽에서 계약을 포기 하겠다고 할때 선선히 계약금을 돌려 주기도 합니다.

       또한 진심에서 우러나온 말 한마디로 매도자의 마음을 녹일 수도 있겠죠. 업종의 특성상 계약 전의

       상태로 되돌릴 수 없는 경우에는 아무리 애를 써도 계약금은 돌려 받을 수 없습니다.

       학원이나 고시원, 독서실 등은 매도자 이외에도 학원생이나, 입실생 등 주변에 관련된 사람들이 많아

       지므로 계약이 파기되면 매도자가 훨씬 손해를 입습니다. 여러분 같으면 이런 상황에서 계약금을 돌려

       줄 수 있을까요? 오히려 손해 배상이라도 청구 해야 할 것 입니다.

(2) 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

    점포를 계약하기로 마음을 정하고 나면 흔히들 계약금, 중도금, 잔금을 준비하느라 정신이 팔려서 소홀히

    하는 점이 있다. 바로 점포건물의 법적인 하자, 신고 및 허가사항, 점포주의 매도 의도 등이다. 이미 충

    분히 준비하고 검토했다 해도 이것은 다시 한번 짚고 넘어가야 한다. 계약 한 번 잘못하면 아예 완전히

    망할 수도 있으므로 그만큼 신중해야 한다.

    ① 점포주의 매도의도 확인

       점포주가 인근에서 큰 점포를 하려고 지금 하고 있는 점포를 내놓는 경우가 있다. 물론 상도에 어긋난

       행위이지만 실제로는 이런 일이 종종 일어난다. 그러므로 점포주와 계약을 할 때 아예 권리양도 계약

       서에 “반경 300~500m이내 에서는 유사란 가계를 하지 않으며 만약 이를 어겼을 때는 이 계약을 무효

       로 한다, 또한 이에 따른 손해를 아울어 배상 하기로 한다.” 라는 단서조항을 달기 바란다.

    ② 등기부등본

       등기부 등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는게 좋다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는

       등기소에서 등기부등본만 떼어보아도 알수 있다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고

       각종 저당권 설정이나 압류 같은 권리관계에 대해 잘 모를 때는 주위에 물어보라.

    ③ 도시계획 확인원

       도시계획 및 이용제한 사항과 재개발 여부 등을확인하려면 구청에서 도시계획 확인원을 떼어보면 된

       다. 도시계획 확인원이란 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서로서 용도지역

       과 지구, 도로저축, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있다. 재개발 여부를 확인하면 상권

       의 변화를 미리 예측할 수 있으므로 적절한 대응책을 세울 수 있다.

       그밖에도 점포건물이 도로에 저촉되어 있으면 언젠가는 헐리게 되어 피해를 입게 되므로 주의 하자.

    ④ 건축물 관리대장

    ⑤ 신고 및 허가 관련 사항

       어떤 업종을 하든 일단은 신고 및 허가 관련 사항을 알아본 다음 점포를 구해야 한다. 이점을 소홀히

       하다가 엉뚱한 피해를 입지 않기를 바란다. 업종분석에서 자세히설명했지만 그 밖의 업종에 대해서도

       관할청에 전화로 문의하여 확인해보라. 요즘은 친절히 안내해준다.

(3) 점포계약은 두 번 한다

    점포가 마음에 들어 계약하려면 당장 누구와 계약을 해야 할지 당황스럽다. 주택 같으면 건물주와 계약을

    하는 게 당연하지만 점포는 그렇게 단순하지 않다. 우선 점포를 팔려고 내놓은 사람은 현재 장사를 하고

    있는 사람이고 이제까지 여러분이 상대했던 사람도 점포주이다. 하지만 한편으로는 점포주도 건물주에게

    서 세를 얻어 장사를 하는 나그네에 불과하다. 그래서 점포를 얻을 때는 계약을 두 번 해야 한다.

    점포에 관한 것은 점포주가 권한을 갖고 있고 권리금 등 모든 부수적인 사항까지도 그와 관련되어 있기

    때문에 먼저 점포주와 점포에 따른 모든 권리에 대해서 ‘권리양도 계약’을 해야 한다. ‘임대차 계약’

    은 그 다음에 건물주와 한다. 어쩌면 이것은 부수적인 절차밖에 되지 않는다.

    점포를 사용하기 위해 보증금을 걸고 월세만 꼬박꼬박 낸다면 건물주와는 하등의 관련이 없다. 물론 점포

    임대차계약을 먼저 하고 권리양도계약은 부수적으로 하는 경우도 있는데, 이런 경우는 대부분 장사가 안

    되어 권리금이 없다 시피한 점포일 때가 많다. 권리금이 거의 없는데 권리양도 계약이 무슨 필요가 있겠

    는가? 그런데 장사가 잘 되고 있는 점포에서도 이런 일은 종종 일어난다. 이것이 바로 여러분이 꼭 알아

    야 할 부분이다.

    누구든 자기 권리를 침범하고 간섭하는 것을 좋아하는 사람은 한 명도 없다. 마찬가지로 점포주도 자신의

    영역, 점포에 관한 모든 권리를 건물주에게 간섭 받고 싶어하지 않는다. 따라서 보통은 자기 몫인 권리금

    은 누구의 간섭도 없이 처리하려 한다.

    그런데도 권리금에 대해 간섭하는 건물주가 있으니 문제이다. 이런 경우에는 건물주와 임대차계약을 먼저

    하고, 점포주와 권리양도계약은 눈치보면서 해야 한다. 이처럼 건물주가 간섭하는 점포는 결코 좋은 점포

    라고는 할 수 없다. 언제 쫓겨날지 모르는 운명에 처해 있는 셈이기 때문이다. 이러한 속내용은 모르고

    이런 점포를 좋아하는 사람이있다. 건물주가 끼어드니 당장은 권리금을 적게 주어도 되기 때문이다. 하지

    만 나가는 점포주의 심정은 어떻겠는가? 그리고 얼마 후에는 복인 역시 똑같은 경우를 당하게 될 것이다.

    가장 정상적인 계약순서는 먼저 점포주인과 권리양도계약을 맺은 뒤 중도금이나 잔금 치를 날자에 맞추어

    건물주와 임대차계약을 맺는 것이다. 여기에서 건물주도 모르는 상태에서 점포주와 덥석 계약을 하는 것

    이 미덥지 않은 사람도 있을 것이다. 종종 사기를 치는 사람도 있으므로 이점은 조심해야 한다. 하지만

    조금만 주의를 기울이면 이런 문제는 일어나지 않는다.

    권리금이 너무 싼 경우에는 일단 의심을 해보라. 정상가격보다 권리금이 터무니없이 싼 점포는 문제가 있

    을 소지가 많다. 권리금이 너무 쌀 때는 건물주의 질이 안 좋은 경우인지, 건물에 하자가 있기 때문인지,

    그것도 아니라면 점포주가 이중계약을 하고 도망갈 확률도 조금은 있다는 것을 염두에 두자. 유심히 살피

    면 이런 점도 눈에 띈다.

(4) 권리양도 계약시 유의할 사항

    권리양도 계약서는 별첨을 참조 바란다. 권리양도 계약시 유의해야 할 사항은 다음과 같다.

    ① 주민등록증을 대조하여 본인인지를 확인하라.

       권리양도 계약은 비록 점포주와 하는 것이지만 재산상의 변동이 따르는 일이므로 그 효력은 한 사람의

       운명을 좌우할 수도 있다. 따라서 매우 신중히 하고 반드시 본인인지 확인한다.

    ② 대리인(보통 부인이나 남편)과 계약을 할 때도 본인의 계약 위임용 인감과 위임장을 받아두라.

       현실에서는 이 점을 소홀히 하는 경우가 많다. 아직까지는 부부지간을 믿는 풍토가 있기 때문이다.

       좋은 풍토이기는 하지만 막상 문제가 발생하는 것은 대부분 이 경우이다.

    ③ 점포임대차계약서(점포주와 건물주가 맺었던 임대차계약서), 사업자등록증, 허가증 등을 제시해달라고

       하여 확인하라.

       계약은 계약이다. 상대방에게 최대한 예의는 갖추되 확인할 것은 확인해야 한다. 기분 나쁘게 생각할

       까 봐 그냥 넘기지 말아야 한다. 특히 임대차계약서는 반드시 봐야 한다. 만약에 핑계를 대면서 임대

       차계약서를 제시하지 않는다면 과감히 계약을 연기하라.

    ④ 물건의 소재지, 상호, 면적, 임대보증금, 임대로, 시설 및 권리금, 매도 합계금액을 명확히 기재하되

       아라비아 숫자보다는 확실하게 한글이나 한자로 쓰라.

    ⑤ 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 구입자의 자금조건에 맞추어 정하라.

    ⑥ 잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재하라.

    ⑦ 점포임대차 기간은 통상적인 것으로 정하되 건물주와의 임대차계약에 관하여 매도자가 책임을 질 수

       있도록 명확히 기재하라.

    ⑧ 비품목록도 정확히 작성하라. 잘못하면 뒷날 분쟁거리가 된다.

    ⑨ 단서조항에 서로 필요한 사항, 즉 ‘매도자가 가까운 곳에서 유사업종을 하지 않는다. 어떤 조건을 이

       행하지 못하면 해약할 수 있다.’는 조건을 명시하라

    ⑩ 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적사항을 기재한 다음 도장을 찍어라.

(5) 임대차 계약시 유의할 사항

    점포임대차계약서 양식은 별첨을 참조 바란다. 점포임대차계약은 주택임대차계약과 똑같다. 다만 임대 기

    간이 계약에 전해진 기간만 보장된다는 점이 다르다. 주택은 주택 임대차보허법에 따라 2년을 보장 받을

    수 있다.

    물론 2003년도 1월부터는 상가건물임대차보호법의 시행으로 임대차기간은 1년, 그리고 특별한 사유가 없

    으면 5년 까지 보장이 된다. 또한 점포는 주택과는 달리 그 건물이 경매로 넘어갈 경우 어떤 보장도 받지

    못했었지만, 이 역시 대항력이 인정되었다. 대항력은 올해부터 시행된다.

    점포임대차게약을 할 때는 통상적인 것만 주의하면 문제 될 것이 없다. 다만 임대차계약서에 명시되어 있

    든 안 되어 있든 간에 임차료를 3개월 이상 연체하면 건물주가 계약을 해지할 수 있다는 사실에 유념하여

    되도록 월세는 밀리지 않길 바란다.

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