좌충우돌 조심해야 하는 다가구 전월세(소액임차인 해당 여부의 판단 기준일)......

2006.5.22 좌충우돌 사회가 어지러우니 손님도 어지럽게 한다... 의후속글입니다.   주택/상가 전월세를 많이 할수 뿐이 없는 저의 사무실 위치 덕에 여러가지   경험을 많이 하고있습니다.   학원이나 실무에서도 누가 주택임대차 보호법을 상세히 경험담으로   교육해주는곳이 없어 지금껏 실무에 임하면서 실수를 연발하면서 조금씩   배우고 있습니다.   전월세는 제일 쉽게 생각하고 계약하며 뒷일은 생각도 별로 안했는데   지금은 제일 신경쓰이는 것이 매매도 아닌 전월세입니다.   전월세 사는 임차인이 살고 있는 집이 압류나 채권으로 경매 진행이   되었을때 보증금을 보호 받을수 있나를 맨 처음 설명해 주어야 계약을   하고 잘못 설명해 드렸을 경우는 매우 심각한 후유증이 생깁니다.   서민의 총재산은 임대 보증금 뿐이어서 사고나면 한가정이 도산 되고   계약해준 부동산 역시 소송에 휘말리게 됩니다.   또한 손님들도 임대보증금을 날려본 경험이 있는 분들은 매우 까다롭게   전월세 물건을 찾습니다.   일에 비해 수수료도 작고 탈도 많고.....그래서 요즘은 무척이나 신경쓰며   전월세를 계약을 하고 있습니다.   전월세를 계약하며 그 집에 대한 권리분석을 해야 되었기에 경매 공부도   독학하여 나름대로 분석도 해주었는데 자세히는 몰랐습니다.   돈 들여서 공부할 의지와 시간도 없고 성의도 부족했습니다.   얼마전 하루 경매 강의를 받고 책한권 얻어 왔는데 체계적으로 첨부터   볼생각으로 읽었습니다.   그동안 공부한것(?)은 여기저기 판례나 권리분석,주택임대차보호법 주의할   판례등이 고작이었습니다.   책을 처음부터 쭉~~~읽으니 느낀점이 많았습니다.   중개를 그동안 용감하게 무식 했구나~,공부를 쉼없이 해야겠구나~,공부할 시간과   투자를 꾸준히 해야지 살아 남겠구나~~...........   권리분석을 잘못해주어서 서민의 임대금을 몽땅 날려 버리는 경우도 문제거니와   나의 사업체도 정지와  손해 배상,소송에 휩쌓이는 것도 순간이라는....무지가   무죄라는 것은 전문가에게는 통하지 않는....공인중개사라는 걸.....   제가 책을 읽으면서 초보 중개사들이 쉽게 생각하고 지나쳐버린 내용을 같이 짚어   보기를 원합니다.   (아시는 분들은 제외~ㅋ.........아래 내용은 제가 읽은 책에서 카피했습니다.)     1. 소액 임차인 해당 여부의 판단 기준일   소액임차인의 해당여부는 경매부동산의 최초담보물건 발생일을 기준하여 판단한다....   우선 임차인이 언제 이사왔는가?   언제 계약했는가?   언제 전입 했는가?   ~등의 임차인의 이사시기와는 전혀 상관이 없습니다.........   다만 등기부상에 담보물권이 없고 또 소액대상아닌 확정일자부 주택임차인 도 없이 강제경매기입등기나 가압류만 존재하는 경우에는, "임대차(전세)계약 의 최종 갱신일을 기준하여 그 최종갱신일 현재 적용되는 규정에 따라 소액보증금 중 일정액을 우선하여 배당 받을 수 있다".는 견해도 있으나 실무에서는 이와 같은 경우에는 계약일 또는 계약갱신일을 따지지 아니하고 현행법을 기준하여 배당합니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 부칙 제②항에 "이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용한다"(99. 3. 1.부터 시행)고 하여 임대차계약 체결일 및 전입.입주일을 소액임차인의 판단기준에서 제외 시켰기 때문입니다. 즉, 임차인으로 살고 있는 집의 등기부상 권리중 최우선순위 담보물건   (저당권,근저당권),담보 가등기(등기부상 표기는 "소유권이전 청구권 가등기"로   일반 가등기와 동일함에 유의)의 등기일을 기준으로 하여 그 등기일 당시의   법의 규정에 따라 소액 임차인 해당여부를 판단해야 합니다.   불합리 하지 않을까???라고 생각 되겠지만 법의 판단은 임차인이 들어 올때 이런   사실을 알고 있다라고 인정합니다.....등기부에 기재 되었으니...   담보권자의 입장을 바꾸어 생각하면 담보 물건에 등기 등본상 올릴당시의 소액   보증금만 보상해야지 몇년 지난 개정된 금액으로 소액 보증금을 해줄시 물가 상승률,   부동산 가격등의 변화를 고려 않은 매우 불공평한 판정일수 뿐이 없다라고 인정   됩니다.     2.최우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위   다음과 같이 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례    개정되었습니다.   <TABLE style="WIDTH: 100%" cellSpacing=1 cellPadding=1 border=1> <TBODY> <TR> <TD> 구분 시기</TD> <TD> 서울·광역시(군지역제외)</TD> <TD> 기타 지역 </TD></TR> <TR> <TD> 84.1.1. ― 87.11.30.</TD> <TD> 300만원 이하 </TD> <TD> 200만원 이하 </TD></TR> <TR> <TD> 87.12. 1. ― 90.2.18.</TD> <TD> 500만원 이하 </TD> <TD> 400만원 이하 </TD></TR> <TR> <TD> 90.2.19. ― 95.10.18. </TD> <TD> 2000만원 이하 임차인중 700만원한도</TD> <TD> 1500만원 이하 임차인중 500만원한도</TD></TR> <TR> <TD> 95.10.19. ― 2001.9.14 </TD> <TD> 3000만원 이하 중 1200만원한도 </TD> <TD> 2000만원 이하 중 800만원한도 </TD></TR> <TR> <TD> 2001.9.15. ― 현재 </TD> <TD> 서울,수도권중 과밀억제권역 4000만원 이하 중 1600만원 </TD> <TD> 기타지역은 3000만원 이하 중 1200만원 </TD></TR> <TR> <TD> 2001.9.15. ― 현재 </TD> <TD> 광역시(인천광역시 제외)는 3500만원 이하 중 1400만원 </TD> <TD> 기타지역은 3000만원 이하 중 1200만원 </TD></TR></TBODY></TABLE>     <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=15 width="100%" border=0> <TBODY> <TR vAlign=top> <TD class=text id=clix_content style="PADDING-BOTTOM: 8px; LINE-HEIGHT: 1.3" width="100%" bgColor=#ffffff> 3.소액임차인이 되기위한 전제조건 가.경매개시결정등기전에 대항요건(계약/입주/전입)을 갖추고 있어야 합니다. 나.계약은 유효한 것이어야 하고 유상계약이어야 합니다.     (즉, 단순히 무상으로 거주하는 것은 안됩니다.) 다.위 가.의 대항요건을 계속해서 유지해야 합니다. 라.확정일자는 소액임차인이 되는데 필요한 요건이 아닙니다.    (단, 확정일자가 있으면 그 확정일자일에 임대차(전세)계약서가 존재했음에      의심의 여지가 없는 정당한 임차인으로 인정 받을 수 있습니다.      왜냐하면 경매개시에 즈음하여 허위로 계약서를 작성하여 배당을 받으려는      가장 임차인을 가려내기 위함입니다.) 4.소액보증금의 기준일 주의점     많은 임차인들이 전입신고한 날짜 또는 계약일을 기준으로 본인의 소액       임차인 해당여부를 판단하고 있는데 이는 아주 잘못알고 있는 것입니다.     예를 들어 97.12.18 에 전세보증금 1500만원에 전입/입주를 했을 경우,     95.10.19 이후에 이사 왔기 때문에 3000만원이하 소액임차인에 해당되어     임차주택의 소재지가 서울일 경우 경매시 최악의 경우 최우선변제금     1200만원은 건질 수 있다고 알고 있는 사람이 너무도 많습니다.     아마도 이것은 정부의 홍보부족 때문이거나 주택임대차보호법에 대한     정확한 이해가 부족하여 소액임차인의 법리를 오해하고 있는 법조인들의     책임이 아닌가 한다.(실제로 언론매체에 등장한 생활법률 변호사 등이     자세한 설명없이 단순히 "3000만원이하 임차인은 1200만원까지 보호받     을 수 있다"고 해설하는 사례를 가끔 접하는 것도 사실입니다.)     절대로 위와 같이 계산하는 것이 아님에 유의해야 한다. ▶ 사례를 통해 알아보면 쉽습니다! 사례 1 갑순이는 임차(전세)보증금 2500만원,전입일자 98/12/18. 임차하여 살고 있는 집의 소재지는 대전광역시. 등기부 확인 결과 최선순위 담보물권은 근저당권 근저당권설정등기일은 89/11/10. 이 경우 갑순이는 소액임차인에 해당되는가? 사례1의 답 최선순위 담보물권인 저당권의 설정일이 89/11/10 이므로 89/11/10 당시 법률을 적용한다. 즉 위 11.의 표에서 보듯이 87/12/01~90/02/18 의 법률의 규정에 따라야 하므로 특별시/광역시에 해당되어 전세(임차)보증금이 500만원 이하 일 경우 경매시 최대500만원까지 순위에 관계없이 선순위 권리들 보다 우선하여 배당받을 수 있다. 그러나 갑순이의 경우 보증금이 500만원을 초과하기 때문에 선순위 저당권자와의 관계에서는 소액임차인에 해당되지 아니하여 저당권에 우선하여 소액보증금 중 일정액(최우선변제금)을 받을 수 없다. 물론 위 선순위저당권자에게 배당 후 잔액이 있고 또 다른 담보권자 등이 더 이상 존재하지 않거나 ,존재하더라도 95.10.19.이후에 설정등기된 담보권자라면 이 후순위담보권자와의 관계에서는 소액임차인에 해당 하므로 소액임차인으로서의 법정된 일정액을 배당받을 수 있다.     사례2 갑돌이는 임차보증금 2000만원 월세 10만원,전입일 97/12/10. 집의 주소지는 성남시. 등기부상 최선순위 담보물권 설정일은 전세권 95/10/22. (단, 전세권이 낙찰로 소멸하는 경우) 사례2의 답 전세권설정일 당시 법률인 95/10/19 이후 기타지역 2000만원 이하 최우선변제금 최대 800만의 규정을 적용받는다. 따라서 갑돌이는 보증금 2000만원이하에 해당되어 최우선변제금으로 확정일자 순위에 관계없이 800만원을 등기된 전세권자보다 우선하여 배당 받는다. 물론 확정일자가 있다면 모자라는 잔액 1200만원에 대해 확정일자 순위에 따른 배당을 받을 수 있다.     사례3 성준이는 전세보증금 3000만원 전입일 93/05/06. 집의 주소지는 서울시. 등기부상 최선순위 담보물권설정일은 근저당권 99/10/17. 사례3의 답 근저당권 설정일 당시 법률인 95/10/19 이후 특별시/광역시 3000이하 최대 1200만원의 규정의 적용을 받아 3000만원이하 소액임차인에 해당 되므로 최대1200만원까지 최우선하여 배당받을 수 있다. 그리고 성준이의 전입일의 익일 93/05/07 이전에 가압류/압류 등의 등기가 되어있지 않다면 대항력있는 임차인에도 해당되므로 잔액 1800만원에 대하여는 낙찰자에게 인수부담시킬수도 있다. 참고: 소액임차인에 해당되나 전세보증금이 소액보증금 중 일정액(최우선변제금) 보다 적을 경우는 전세보증금만 최우선 변제된다. 5.소액보증금의 최우선 변제금 산정 가.소액보증금 중 일정액이 경락가액(낙찰대금)의 1/2을 초과할경우 소액임차인의 최우선변제대상인 일정액이 낙찰가액(또는 배당재단총액) 의 1/2을 초과할 때는 낙찰가액의 1/2을 한도로 하여 최우선변제되는 일정액을 산정하여야 합니다. 그러나 실무에서는 위 1/2을 낙찰가에서 경매집행비용(절차비용)을 공제한 잔액의 1/2을 기준합니다. (주택임대차보호법 제8조 ③항,동법 시행령 제3조 ②항 참조) 나.소액임차인이 여러명일 경우(동법 시행령 제3조 ③항 참조) 소액임차인에 해당되는 임차인이 여러명일 경우 소액임차인의 최우선변제금을 합산한 금액이 경매대금(낙찰가)에서 경매비용(감정료,현황조사료,신문공고비,송달료등)을 제외한 금액 (순 배당총액)의 1/2을 초과할 경우 다른 채권자들을 보호하기 위해 그 배당총액의 1/2에 해당하는 금원만을 최우선변제금으로 할당합니다. (순 배당총액이 아닌 경매대금의 1/2를 기준으로 해야 한다는 소수설도 있습니다.) 이때 소액임차인들간에 이 할당금액의 분배는 각 소액임차인의 채권액대비 안분배당 즉 각 임차보증금 비율로 그 할당 금액을 나누어서 분배받습니다.[그러나 실무는 임차보증금이 아닌 배당받을 "소액보증금 중 일정액"비율로 안분하여 배당하고 있습니다.] 다.저당권 등 담보물권이 둘 이상 존재하는 경우 선순위 저당권과 후순위 저당권 설정등기일 사이에 주택임대차 보호법이 개정되어 소액임차인에 대한 판단기준이 달라진 경우에는 담보권자의 보호를 위하여 각각의 담보권설정등기일 당시의 규정을 적용하여 소액임차인 해당여부를 가려야 한다. 즉 선순위저당권 설정등기일 당시 규정에는 소액임차인에 해당되지 아니하더라도 후순위저당권 설정등기일 당시 규정에는 소액임차인에 해당하는 임차인은 선순위저당권과의 관계에서는 소액임차인을 주장할 수 없어 법정된 일정액을 우선하여 배당받을 수 없으나 후순위저당권과의 관계에서는 소액임차인임을 주장할 수 있어 적어도 후순위저당권자보다는 우선하여 법정된 소액보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다. 사례 4 -경매대금(예상가): 1억 5천만원(소재지:서울) *A근저당 1억 설정일 90/05/20 *B임차권 3천만원 전입일 95/10/25(확정일자X) *C임차권 2천만원 전입일 95/10/26(확정일자X) *D근저당 8천만원 등기일 95/10/28 사례 4의 답 배당순위별로 정리해보면 1순위: C임차인 700만원(왜냐하면 최선순위 근저당은 90/05/20로 당시 규정인 2000만원이하 700만원을 적용하여 소액임차인을 판단하므로 B임차인은 해당이 없고 C임차인만이 해당되기 때문이다) 2순위: A근저당 1억원 3순위: B임차인 1200만원(왜냐하면 D근저당 8천만원 지급시 D근저당설정일에 해당되는 소액임차인이 있기 때문에 95/10/27 D근저당 설정일 당시 규정 3000만원이하 1200만원을 적용받아 B임차인이 D근저당보다 소액변제금 1200만원을 우선 변제받는다) 3순위: C임차인 추가 500만원(B임차인과 같은 경우로 1200만원을 변제받아야 하는데 이미 700만원을 받았고 잔액 500만원을 추가로 받아야 한다) 4순위: D근저당이 잔액 2600만원을 배당받는다. 이때 B와 C임차인이 확정일자부 임차인이라면 전세 보증금중 최우선변제받지 못한 잔액 B임차인 1800만원 C임차인 800만원에 대하여는 확정일자부 순위에 따른 배당에 참가할 수 있다. 위와 같이 특수한 경우의 임차인(B임차인)은 최선순위 담보물권설정일 당시 법률규정에는 소액임차인이 아니나 후순위 담보물권(D근저당) 설정일 당시 법률규정에서는 소액임차인에 해당되어 D근저당보다 최우선변제금을 우선하여 배당받게 된다.   다시한번 공부 잘 하셨죠?????? 주택임대차 보호법을 모르면 경매를 논하지말라~~ 바꾸어 말하면 경매 공부를 안한 사람은 전월세를 하지마라??? 그럼 이것도 못하면 뭘 먹고 살아야하나??? 그러니 공부해야지여~~~~ㅋㅋ</TD> <TD style="PADDING-LEFT: 0px" vAlign=top noWrap align=right></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY></TBODY></TABLE>     공부열심히 하여 사고 치지 맙시당~~~