상담 필독-조특법-98-3 미분양주택 특례 중-겸용주택의 경우 과세 특례분석

[권형관]

조세특례제한법 제98조의 3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

분석분석

[제목]겸용주택을 신축하는 경우 미분양주택 과세 특례여부

[요지]겸용주택의 경우 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 미분양주택 과세특례 규정이 적용됨

[회신] 조세특례제한법 제98조의 3 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택을 포함하는 것임. 이와 관련하여 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우, 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 당해 특례 규정을 적용하는 것임

[관련법령]조세특례제한법 제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

1. 질의내용 요약

■ 사실관계 : 화성동탄신도시 소재 단독주택용지에 겸용주택을 신축할 예정임(1층 상가,2,3층 주택)

■ 질의내용

① 위 겸용주택이 미분양주택 과세특례(조세특례제한법 제98조의3) 대상에 해당하는지 여부

② 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우 전체가 과세특례 대상인지 주택부분만 과세특례 대상인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

■ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 미분양주택 이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21 부칙>

1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용 승인 또는 사용 검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

③ 이하 생략

■ 조세특례제한법 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1 ~ 9. 생략

10. 1 수도권 과밀억제권역이라 함은 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역을 말한다.

② 이하 생략

■ 수도권정비계획법 제6조 【권역의 구분과 지정】

① 생략

② 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.

■ 수도권정비계획법 시행령 제9조 【권역의 범위】

법 제6조에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 별표 1과 같다.

○ 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]
과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)
과밀억제권역	성장관리권역	자연보전권역
○서울특별시 ○인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다) ○의정부시 ○구리시 ○남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) ○하남시 ○고양시 ○수원시 ○성남시 ○안양시 ○부천시 ○광명시 ○과천시 ○의왕시 ○군포시 ○시흥시(반월특수지역은 제외한다)	○동두천시 ○안산시 ○오산시 ○평택시 ○파주시 ○남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다) ○용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리ㆍ죽릉리ㆍ학일리ㆍ독성리ㆍ고당리ㆍ문촌리만 해당한다) ○연천군 ○포천시 ○양주시 ○김포시 ○화성시 ○안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리ㆍ당목리ㆍ칠장리 및 삼죽면 마전리ㆍ미장리ㆍ진촌리ㆍ기솔리ㆍ내강리만 해당한다) ○인천광역시 중 강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 ○시흥시 중 반월특수지역	○ ○남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당한다) ○용인시(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리만 해당한다) ○가평군 ○양평군 ○여주군 ○광주시 ○안성시(일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리만

■ 신축주택 양도세특례, 겸용주택에서 상가부분은 적용 안 돼

2009년07월29일 16시14분 조세일보 / 양도용 기자

하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택의 경우, '자가 건설주택 양도세 특례' 규정은 주택부분에만 적용되고 상가부분에는 적용될 수 없다는 국세청의 유권해석이 나왔다.

자가건설주택 양도세 특례 규정은 '자기가 건설한 신축주택으로, 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일 사이(신축주택 양도세 감면 기간)에 공사에 착공하고 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택은 양도세를 일정부분 감면해 준다'는 내용이 골자다.

국세청은 29일 "최근 A씨가 주택면적이 상가보다 큰 겸용주택을 지을 때, 건물전체에 대해 '신축주택 양도세 감면 특례'를 적용 받을 수 있는지를 물어와 이같이 답변했다"고 밝혔다.

국세청에 따르면 A씨는 신축주택 양도세 감면 기간 중에 화성동탄신도시에 있는 단독주택용지에 주택면적이 상가보다 큰 겸용주택(1층은 상가, 2~3층은 주택)을 지을 예정이다.

A씨는 이 경우 겸용주택 전체가 '자가건설주택 양도세 특례 규정'을 적용받을 수 있는지를 국세청에 질의했다.

그러나 국세청은 질의회신(재산-1174, 2009. 06. 15)을 통해 "하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우, 주택부분(부수토지 포함)에 대해서만 '신축주택 양도세 감면 특례'를 적용한다"고 밝혔다.

그러므로 상가부분은 특례를 적용받지 못한다.

한편 '1세대1주택비과세규정'을 적용할 경우에는 겸용주택의 주택면적이 상가보다 클 때, 건물과 부수토지 전체를 주택과 주택부수토지로 본다.

따라서 겸용주택이 '자가건설주택 양도세 특례' 규정과 '1세대1주택비과세규정' 중 어디에 해당하는지를 잘 따져서 절세전략을 세울 필요가 있다.

조세특례제한법 제98조의 3 분석.hwp

[서울5기 이재호]

교수님! 파일 잘 다운 받았습니다.....고맙습니다.

[이미영(서울 5기)]

저도 일단 파일 받고 ~~나중에 필독 하겠습니다^^

[한영례(서울12기)]

감사합니다.^^

[채현덕(노량진1기)]

감사합니다

[김종수(청주5기,7기)]

감사합니다!

[이현숙(서울7기)]

좋은 자료 감사합니다.

[홍호식]

감사합니다. 매일 한번씩이라도 들어오려고 합니다. 오늘에서야 다녀간 흔적을 남김니다.