서울 아파트 80%는 10년 넘어…몸값 더 뜨는 신축 소식에 수요자 이목집중

[장경철]

1순위 평균경쟁률 51.86:1, 전국 1위, 신축-구축 가격차이 3억 육박
새 아파트 비중 적은데 공급 없어 분양아파트 관심↑
롯데캐슬 이스트폴·청계SK뷰 등 신규 분양 소식에 소비자 이목 집중

서울 부동산 시장이 새 아파트를 중심으로 회복세를 보이고 있는 가운데 그 이유로 노후된 아파트가 10곳 중 8곳을 차지하기 때문으로 꼽히고 있다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 올 상반기 서울에서는 총 8개 단지 1033가구(특별공급제외)가 일반공급 됐다. 이에 1순위 청약통장 총 5만 3571건이 접수, 평균 경쟁률은 51.86대 1로 전국 광역시도 가운데 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 2위는 평균 27.02대 1의 충북이 차지했다. 서울은 충북의 약 2배 더 치열한 경쟁을 기록한 셈이다.

신규 분양뿐만 아니라 분양권 및 입주권 거래도 평년에 비해 많이 이뤄졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 상반기 서울에서 총 240건의 분양권 및 입주권 거래가 이뤄졌다. 이는 작년 동기 거래(48건) 보다 5배 많은 수준이다. 특히 지난해 내내 매달 한 자릿수에 그쳤으나, 올해는 매달 두 자릿수 거래가 이뤄졌고 최근 3개월은 월 평균 50건을 상회했다.

이 같은 거래 증가는 1·3 부동산 대책 규제완화에 따라 전매제한 기간이 완화됐기 때문으로 분석된다. 서울에서는 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역의 전매제한 기간이 1년으로 줄면서 그간 전매제한으로 인해 구입하지 못했던 물건들을 대기 수요자들이 매입에 나섰기 때문이다.

이렇듯 청약을 비롯한 분양권 및 입주권 시장까지 올해 서울 부동산 시장이 살아나는 가운데, 업계 관계자들은 이러한 반등의 이유로 ‘노후도’를 꼽는다.

부동산R114에 따르면 6월 말 기준, 서울 아파트 가운데 81.75%가 준공 10년을 초과한 것으로 집계됐다. 준공된 지 5년 이내의 새 아파트는 9.5%며 6~10년된 단지는 8.75%로 새 아파트 비중이 매우 적은 상황이다.

새 아파트에 대한 잠재적인 수요는 풍부하지만 공급이 제대로 이뤄지지 못하고 있기 때문에 타 지역에 비해 비교적 빨리 회복될 수 있었다는 분석이다.

또 전매제한, 청약자격 등 규제완화에 따라 부담이 덜어지면서 소극적이던 과거에서 적극적으로 분위기가 바뀐 영향도 있다.

서울 아파트의 신축과 구축 가격 차이는 더 크게 벌어지고 있다. 부동산R114 자료를 보면 지난 6월 30일 기준 서울의 준공 5년 이내 신축과 10년 이상 구축의 가구당 평균 가격 차이는 2억9076만 원에 달했는데 5년 전인 2018년 6월 1억1568만 원보다 2배 가까이 가격 차가 확대된 것이다.

한 부동산 정보업체에 따르면 이달 서울에는 8개 단지, 총 2163가구(임대 제외)가 일반에 공급된다. 이 중 관악구 ‘서울벤처타운역 푸르지오(182가구)’, 동대문구 ‘청량리 롯데캐슬 하이루체(173가구)’, 강동구 ‘둔촌 현대수린나(34가구)’가 이미 청약을 마쳤다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울 분양시장 분위기가 바뀐 것은 사실이나 소비자들은 입지, 가격, 브랜드 등 꼼꼼하게 선별하는 모습이다. 실제로 상반기 분양에서 청약결과가 기대에 못 미친 곳들도 있기 때문이다”라면서 “분양은 현재도 중요하지만 준공 이후의 가치가 특히 중요하다. 향후에 해당 지역이 어떤 변화를 거칠 것인지 호재 등을 잘 따져보고 청약에 나서야 한다”고 조언했다.

이 가운데 노후 비율이 높은 지역에 분양을 앞둔 단지들이 주목받고 있다.

먼저 롯데건설은 7월 서울시 광진구 자양동 일원 자양1재정비촉진구역 도시정비형 재개발 정비사업을 통해 ‘롯데캐슬 이스트폴’을 분양한다. 단지는 지하 7층∼지상 최고 48층, 6개 동, 총 1063가구 규모로 이 중 전용면적 74∼138㎡ 631가구가 일반분양분이다. 자양동은 아파트 노후 비율 92.97%에 달하는 지역이다.

다음으로 SK에코플랜트는 7월 서울시 성동구 용답동 일원에 ‘청계 SK VIEW(뷰)’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 5층∼지상 34층, 3개 동, 전용면적 59∼84㎡ 총 396가구로 이 중 108가구를 일반분양한다. 용답동의 아파트 노후 비율은 76.84%다.

마지막으로 호반건설은 7월 서울시 용산구 한강로2가 일원에 ‘호반써밋 에이디션’을 분양할 예정이다. 2019년 11월 ‘용산 데시앙 포레’ 이후 42개월만의 용산구 아파트 공급이다. 한강로2가의 아파트 노후 비율은 68.02%다.