1999년 제정 ‘계약법’에 따라 장기임대차 기간 50년→20년으로 축소
소급 금지하는 한국과 달리 자국민 보호가 우선이므로 주의 필요
Q: 북경에서 제조업 공장을 설립하고자 한·중 간의 국교 수립 직후 1995년에 북경시 인근 집체토지를 아주 저렴한 가격에 임차받았습니다. 토지사용권을 출양받은 것과 별다른 차이가 없다는 생각에 거액을 투자하여 공장을 증설, 사업을 경영하고 있는데 그 후에 제정된 법률에 의하여 임대기간은 20년으로 제한된다고 합니다. 사실인가요?
A: 중국의 부동산 관련 법령에 따르면 토지의 사용권은 용도에 따라 그 기간이 상이한데, 공업용지의 경우 최장 출양기간이 50년으로 규정되어 있으므로, 1999년 중국의 ‘중화인민공화국합동법(中华人民共和国合同法, 이하 ‘계약법’)’이 제정되기 이전에는 공업용지의 임대차 계약 또한 위 출양기간과 같이 50년동안 보장된다고 보는 것이 일반적이었습니다.
하지만 1999년에 제정된 중국의 위 ‘계약법’ 제214조 제1항에서 “임대기간은 최장 20년을 초과할 수 없다”고 규정한 뒤 중국의 경제 성장으로 인하여 토지의 임대료가 크게 상승하였고, 임대인 측인 촌민위원회 등은 위 ‘계약법’ 규정을 근거로 최초 50년으로 계약한 임대차 기간을 20년으로 축소하고 상승한 임대료로 재 임대차 계약을 체결하려고 하는 시도를 하게 되면서 법적인 분쟁이 다수 발생했습니다.
한국의 경우 일반적으로 소급을 금지하는 원칙에 따라 사후에 제정된 법률로 인하여 그 이전에 형성된 개인의 재산권을 침해할 수는 없지만, 중국의 경우 그러한 일반적인 법원칙이 정립되어 있지 않은 상태이며, 실제로 현재 중국의 법원에서는 자국민 보호의 원칙에 따라 본건과 같이 중국의 계약법 제정 이전에 체결된 장기간의 임대차 계약은 ‘계약법’이 제정된 1999년부터 20년 간의 효력을 가진다는 판결을 대부분 선고하고 있습니다.
물론 중국의 계약법 제정 당시 이미 20년의 임대차 기간이 남지 않은 임대차 계약의 경우에는 그 임대차 기간이 경과함으로써 임대차 계약이 종료됩니다.
따라서 평소 임대인 측인 촌민위원회와 원만한 관계를 유지하고, 임대계약서에 규정된 의무사항을 충실히 이행하여 분쟁이 발생하지 않도록 현명하게 대처하는 것이 중요합니다
[김덕현 북경 국중자문회사 대표]