[부동산정보] 마곡 지구 빌라투자에 짧은 소견을 올립니다(수정)

[달빛에비친마룻바닥]

    마곡지구 빌라 매매 계약 소식을 알려드리고 많은 분들이 빌라의 투자가치에 대해 궁금해 하셨습니다. 저의 짧은 소견으로 “마곡나루와 신방화역 인근의 빌라”를 분석한 글을 올려드립니다. 


    마곡지구 내 역세권은 신방화역, 마곡나루역, 발산역, 마곡역 그리고 양천향교역이 있습니다. 각각 서울시에서 목표로 하는 개발 테마가 있는데 신방화역은 주거중심지역, 마곡나루역은 주거와 산업과 공원이 어우러진 혼합 환승역, 마곡역은 행정사무지역과 복합쇼핑센터지역, 발산역은 거대 중심 상권과 의료연구단지를 형성하고 양천향교는 주거와 산업, 역사문화관광지역으로 개발 예정입니다. 빌라는 마곡역을 제외한 어느 곳이든 많은 매물이 나와 있었고, 입지, 교통, 유효수요, 매매가 등을 통합적으로 분석하여 계약을 진행하였습니다. 


제가 선택한 빌라는 “마곡나루 역”에 위치해 있고 매매가 2,4억, 전세가는 2.2억, 월세 전환 시 70만원 이상으로 형성되어 있습니다. 집주인께선 2.5억에 매도하길 원했지만 적절한 협상으로 2.4억에 매수하였습니다.
주택투자에선 시세차익이냐 전월세용이냐는 분명히 정하고 투자하시는 것이 현명합니다.
우선 마곡나루 역 신축빌라는 시세차익을 기대하기는 어려울 것 같습니다. 예를 들어 국제유치원 앞 신축 아*** 분양가가 2,6억(49㎡)인데 공항철도 완성과 마곡지구 활성화 이후 3억은 무난히 갈 것이라 예상합니다. 하지만 취.등록세, 중개수수료 그리고 양도세를 제하고 나면 아파트만큼의 시세차익이 남기 어렵습니다. 


   “마곡나루 인근 빌라”는 시세차익보다는 전월세용으로 접근하시는 것이 좋을 것 같습니다. 하지만 아예 차익이 없다는 말은 아닙니다. 아파트와 비교하여 상대적으로 적다는 것이고 타 지역의 어떤 빌라보다도 투자대비 우수한 부동산입니다. 그 이유에 대해 상세히 설명해 드리겠습니다.


   첫째, 마곡지구 아파트 전세가에 비해 상당한 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 
인근 아파트인 마곡 푸르지오 전세는 3.6억(84㎡), 마곡 엠밸리 6단지 4,5억(84㎡)이고 20년 이상된 오래된 아파트인 경우 방화 경남 2.7억(84㎡)으로 형성되어 있습니다. 마곡 산업 단지의 영향으로 마곡에 유입될 인구는 23세부터 39세 사이의 장년층으로 이와 같은 높은 전세가를 감당하기 위해서는 몇몇 직군을 제외하고 부모의 도움 또는 대출이 필요한 것이 현실입니다. 그에 반해 빌라는 같은 입지와 인프라를 누릴 수 있음에도 불구하고 전세가 1.5억에서 2억 초반으로 가격 경쟁력을 충분히 갖추고 있습니다. 아래 표는 아파트와 빌라의 매매와 전세가를 비교한 것입니다.

표 A-2에서 1번과 3번은 신축빌라로 분양자의 60%가 입주자가 아닌 투자자라고 알고 있습니다. 마곡나루역과 가장 인접한 빌라이고 아파트 사이에 위치하여 마곡 산업 단지와 인접해 있으면서도 조용하고 쾌적한 환경과 인프라를 동시에 누릴 수 있는 것이 장점입니다. 추후 9호선과 공항철도의 환승역 개통과 엘지, 롯데 등 1백여 개의 기업체 입주와 함께 전월세용으로 가장 먼저 계약이 될 것입니다. 단점은 높은 가격대로 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 적절한 협상으로 분양가를 최대한 낮춰 투자하시기 바랍니다.

2번은 1번과 3번 빌라 중간에 위치해 있어 입지는 두말할 것도 없습니다. 6개동과 60세대로 구성되어 있고 아파트처럼 출입문에 경비가 있어 외부인의 출입이 제한되고 안전한 것이 장점입니다. 또한 쓰레기 분리수거대가 설치되어 있어 아파트처럼 잘 관리되고 있다는 인상을 받았습니다. 단점은 빌라간격이 너무 좁기 때문에 101동과 탑층을 제외하고는 해가 잘 들지 않는다는 것입니다. 

4번 빌라는 신방화역 역세권으로 2억대의 저렴한 가격이 장점입니다. 4년된 신축급 빌라이고 실 평수는 17평으로 근방 가격대비 가장 넒은 집이라 볼 수 있습니다. 

6번은 신방화역 1분거리 초역세권 빌라로 최근 한국경제TV에서 투자대비 우수한 주택으로 소개된 바 있습니다. 투룸의 경우 매매가 1.9억대로 1.7억에 전세를 놓을 수 있어 실투자금액이 적어 접근하기 용이하다는 것이 장점입니다. 단점으로는 방화뉴타운 구역에 위치하여 주변이 주로 다세대와 다가구주택으로 이루어져 길 건너편 아파트 단지와는 상이하게 지저분한 느낌을 받습니다.


   둘째, 마곡지구 아파트 전세가 상승으로 인한 기존 세입자의 이동이 불가피 합니다.  
아래 표 A-3에서 1번은 2014년 첫입주한 9호선 초역세권 공공아파트입니다. 2년 전 전세가 2.5억에서 현재 4.5억인 무려 2억이 상승한 것을 볼 수 있습니다. 이처럼 유사한 상승을 보인 공공아파트가 입주자와 세입자(장기전세, 임대, 일반 전월세)를 포함하여 8,000세대가 넘고 인근 아파트 또한 마곡지구 호재에 힘입어 가격상승에 동참했습니다. 2016년 3분기부터 기존 세입자가 재계약을 하는 시기로 현 전세가가 부담스러운 세입자는 마곡동, 방화동, 가양동, 내발산동 빌라 또는 아파트로 이동하고 새로운 세입자로 물갈이 될 것입니다. 이로써 아파트 전세가 상승이 세입자의 시선을 이동시키고 훌륭한 입지, 교통, 인프라를 모두 누릴 수 있는 마곡지구 내 몇안되는 빌라의 가치상승과 더불어 품귀현상이 일어나게 될 것입니다. 

   셋째, 마곡나루 역은 환승역 개통과 인프라 개발로 인해 마곡지구 5개역 중 유동인구와 상주인구의 증가가 가장 많을 지역입니다. 
9호선 마곡나루 역을 통해 여의도(24분), 신논현(47분) 원스톱으로 이용가능하고 아시아 최대의 생태공원인 보타닉 파크가 여의도 공원의 두 배 크기인 50만㎡의 규모로 조성될 예정으로 주거 환경도 매우 개선될 것입니다. 또한 2017년 개통될 공항철도의 환승역으로써 주요 경제구역인 인천국제공항, 청라국제신도시, 디지털미디어시티, 홍대 그리고 서울역을 연결하고 올 26일에 성공적인 인천 경제 자유구역 중 하나인 연종역이 추가로 개통될 예정입니다. 
이처럼 마곡나루 역은 업무단지 종사자, 공원 이용객, 오피스텔과 아파트 거주자, 복합상업시설 방문객 등의 인구가 모이는 복합 환승역으로써 향후 미래 가치가 매우 우수하다고 평가받고 있습니다. 하지만 단점으로는 대우조선해양이 경영난으로 땅 개발을 포기하여 부지의 향방이 결정되지 않았고 특별계획구역에 MICE(회의, 관광, 컨벤션, 전시)단지로 꾸민다는 제 2코엑스 건설을 기본 구상만 확정한 상태라는 점입니다. 
또한 현재 마곡지구에 지정된 건축물 높이가 58m로 제한되어 있어 개발에 걸림돌이라는 의견이 많습니다. 하지만 올해부터 개정된 항공법에 따르면 항공학적 검토를 거쳐 항공기의 비행 안전을 해치지 않는다고 판단되면 건물 높이를 30층 이상인 112m까지도 가능하게 됩니다. 이로써 마곡을 대표하는 고층 랜드마크가 건설되고 개발 사업성이 개선돼 용지 매각에 가속도가 붙어 일대 가치 상승을 기대하고 있습니다. 
 

  <그림 B-1,  마곡나루역 인프라 개발로 인한 다양한 동선유입>


   넷째, 마곡중앙로의 개통이 마곡나루 역의 가치상승을 동반할 것입니다.
아래 그림 B-2에서 마곡 내부 도로를 보면 공항대로와 마곡중앙로가 마곡지구를 크게 가르는 것을 볼 수 있습니다. 마곡중앙로는 마곡역과 마곡나루 역을 연결하는 도로이며 보타닉 파크와 엘지 사이언스파크(엘지 R&D 연구소)의 정문으로 진입할 수 있는 매우 중요한 도로입니다. 뿐만 아니라 마곡중앙로와 올림픽대로간의 연결도로 개설 확정으로 서울 중심부인 강남과 주요 산업금융도시인 여의도에 진입하기에 더욱 용이해졌습니다. 그 마곡중앙로의 중심에 위치한 역이 바로 마곡나루이고 인근아파트 값의 상승요인 중의 하나이며 추후 인근 빌라에도 영향이 미치리라 생각됩니다. 

          <그림 B-2, 광역 교통 구상도> 


   다섯째, 마곡나루 역의 출입구가 엘지 사이언스파크로 연장되는 파급력입니다. 마곡 지구의 핵심기업은 단연코 엘지라고 할 수 있습니다. 그렇다면 2만 5천명의 인원이 근무하는 엘지 사이언스파크의 주출입 역은 과연 어디일까 묻는다면 대부분의 사람들이 지도의 위치상 가깝기 때문에 5호선 발산역이라고 대답하실 것입니다. 하지만 엘지 사이언스파크는 마곡지구 중심 전면에 걸쳐 있기 때문에 발산역, 마곡역, 마곡나루 역 어디서나 접근이 가능합니다. 아래 그림 B-3에서 환승역 마곡나루 역이 다소 멀어 보일 수 있지만 엘지 사이언스파크에 최대한 가깝게 출입구를 연장할 예정입니다. 그로인해 인천~서울역을 잇는 공항철도와 김포~여의도~강남을 잇는 9호선을 통하여 더욱 많은 유동인구가 유입되어 인근 부동산의 가치가 상승할 것입니다. 

                               <그림 B-3 마곡지구>


   여섯째, 마곡나루 빌라 앞 카페거리의 가능성입니다.
아래 그림 B-4에서 마곡나루 역과 인근 아파트, 빌라로의 진입로까지가 284m이고 그 안에 연결된 세로길이 약 600m이며 거리 양쪽 끝까지 1층 소형상가로 연결되어 있습니다. 현재는 여러 업종이 혼재되어 있지만 그림 B-5와 같이 간간히 개성 있는 인테리어의 카페와 맛집을 볼 수 있습니다. 마곡나루 역의 주상복합 상가의 경우 1층 전용 평단가가 7천~8천을 넘어섰습니다. 높은 임대료를 감당할 수 있는 임차인인 대형 프랜차이즈 음식점, 카페, 또는 브랜드 홍보용 매장이 주를 이룰 것이고 개인 사업자들은 다른 경로를 찾아 마곡나루 인근 세로길에 둥지를 틀 가능성이 있습니다. 

   

                                                            <그림 B-4 마곡나루 인근 빌라 진입로>               

                                                                         <그림 B-5 카페 하코>

이처럼 마곡의 미래가치와 마곡나루 인근 빌라에 대해 분석하였습니다. 물론 사물을 바라보는 관점이 다르기 때문에 저와는 다른 의견을 가지신 분들도 당연히 있을것이라 생각됩니다.

긴 글읽어주심을 감사드립니다. 

현재 저는 마곡지구에  실투자자이며 추가투자를 위해 함께 공부할 모임을 만들고 싶습니다. 작고 힘없는 빗방울이 모여 바위를 뚫듯이 마곡에 많은 관심을 가져주시고 예전 논밭과 서민의 이미지를 벗어버리고 대한민국의 경제성장에 도움이 될 수 있는 신가치를 창조하는 인정받는 땅이 되기를 소원합니다. 
                                         
                                                                                                                    달빛에 비친 마룻바닥 허 수 현 올림

[룰랄라세션]

좋은글 감사드립니다

[철산동풍각쟁이]

투자를 할 수 있는 능력은 없지만, 좋은글 잘읽었습니다. 막연하게 마곡지구란것 외에는 아는것이 없었는데 추후에는 빌라도 백조로 변신할 수 있을것 같습니다.감사합니다.

[해달별대전]

좋은 글 감사합니다.