[투자,재테크] [부동산 투자 1만 시간의 법칙]

[낯선곳에서의아침]

[부동산 투자 1만 시간의 법칙]

 원앤원북스 출판사에서 책을 지원 받아 서평이란 것을 하게 되었다. 책에 대한 감정이나 느낀 점을 기록하는 것보다 실전적인 지식 습득을 선호하는 바, 책의 정보를 정리, 나열하고 내 의견을 적고자 한다. 책에서 인용한 문장은 파란색으로 표시하였고, 강조하는 부분은 밑줄, 중요한 부분은 붉은색으로 구분하였다.

[서평]

정부와 시민단체의 공방 14% VS 52%

P22

  동일 사안에 대해 두 단체의 수치가 극명한 차이를 보일 경우 그들 단체의 정치적 배경을 볼 필요가 있다. 정부라는 단체가 추진한 정책의 결과가 좋을 경우 정부는 그 수치를 과장하고 반대로 좋지 않을 경우 수치를 축소하는 경향이 있다. 그러므로 정부가 발표한 수치 14%는 정책 실패를 부정하기 위해 축소한 수치 또는 최저치 통계일 가능성이 크며, 반대로 존재감을 어필할 필요가 있는 시민단체(특히 당해 정부와 정치적 대척점에 있는)라면 과장된 수치를 사용할 가능성이 크다.

  내가 강의 자료로 활용하는 2017/5~2020/5까지 3년간 통계에 따르면 한국감정원 매매가격 지수는 14.2% 상승, 실거래 가격 지수는 45.5% 상승이 있었으며 일반인들이 체감하는 상승률은 후자일 것이므로 문단 머리의 수치 중 52%가 합리적으로 보인다.

  왜곡되지 않은 통계는 훌륭한 미래 예측 수단이 될 수 있지만 그 계산 방식을 정확히 이해하는 것이 전제 되어야 한다. 예컨대 총액변동방식 상승률의 경우 평균 1억원인 어떤 단지의 아파트 100채 중 10채(10%)가 각각 1.1억에 거래되면 10% 상승이 아니라 11억 + 나머지 90억 = 101억 = 1% 상승으로 계산되므로 주의해야 한다는 말이다.

  예제) 서울 어떤 아파트 단지의 총액변동방식 기준 연간 상승률이 1%라고 한다면 실제는 얼마나 올랐다는 것일까? 계산을 해보자. 서울의 아파트 매매 회전율이 평균 연 5%(= 전체 세대의 1/20) 정도라고 하므로 1% x 20배 = 20% 상승이 되었음을 알 수 있다. 이 통계 방식이 원래 그러한 것이므로 왜곡된 것이 아니지만 대중은 해독 과정에서 스스로 왜곡해서 인식할 것이므로 주의해야 한다.

비수도권을 넘어선 수도권 인구

P35

  서울 집값은 통계적으로 인구가 줄어 수요가 감소하면 집값이 떨어질 것이란 예측과는 완전히 반대로 움직이고 있다.

  극단적인 폭등론과 폭락론 모두 경계해야 하겠지만 상대적으로 폭락론이 맞지 않을 가능성이 더 높다. 폭락론을 주장하는 사람이 다수의 주택을 가지고 있다면 -남에게는 팔라고 하면서 자신은 다주택을 유지하려는- 이율배반적인 사람이란 말이고, 그가 집 한 채도 없다면 부동산에 대해 의견을 피력할 만큼의 실제 경험이 없는 사람일 가능성이 크기 때문이다.

  인구 감소는 분명 부동산 가격 상승에 부정적인 영향을 미치는 핵심 요소이지만 그것을 상쇄시키는 인자도 여럿이 있다. 예컨대 인구 100만명당 매년 5천세대의 신규 주택 공급이 필요하다는 것은 팩트인데 이는 재건축 등의 이유로 멸실 주택의 대체 물량이 그만큼 필요하다는 말이다. 또한 주택 보급률이 100%를 넘었으므로 폭락할 것이라는 말은 반은 맞고 반은 틀리다. 생활수준의 향상으로 인프라가 부족한 곳은 찾는 사람이 없어 빈집이 넘치고 가격이 지속 하락하지만, 환경이 좋은 곳은 선호도가 높아 가격이 치솟는 현상이 동시에 발생하게 되는 것 또한 사실이기에 대중이 선호하는 괜찮은 아파트 가격은 그렇게 폭락하지 않는다. 즉, 저소득층이 사는 슬럼화된 동네와 중산층 이상이 사는 아파트 단지의 가격 격차는 점점 더 벌어지게 되며 폭락론을 맹신한 사람들은 그 대가를 치르게 될 것이다.

지역과 연령을 불문한 내 집 마련 욕구

P40

  주택을 보유하려는 이유에 대한 조사에선 89.7%가 주거 안정을 이유로 꼽았으며, 자산 증식과 노후자금이 각각 7.1%, 3.3%로 뒤를 이었다.

  내가 위 내용보다 강조하는 것은 부동산이란 상품은 열정을 쏟을 만한 좋은 목표물이 될 수 있다는 것이다. 대중, 특히 폭락론을 맹신하는 무주택 청년층이 놓치는 것이 있다. 내가 ‘최저 임금을 받는 J가 아파트를 살 수 있을까?’에서 강조했듯이 그들이 집이 없는 이유는 소비가 많아서이고, 소비가 많은 이유는 강력한 목표의식이 없기 때문이다. 정부 욕, 다주택자 욕, 세상 욕을 할 시간에 실현 가능한 목표(예컨데 몇 천만원짜리 빌라같은)를 정해 악착같이 모아서 매입하라. 구매 후 가격이 내리지 않았다면 손해 없이 집 한 채 생긴 것이고 그런 식으로 계속하다보면 그토록 경멸하던 다주택자가 되어 있을 것이니 말이다. 나는 경외로울 정도로 치열하게 노력한 사람이 가난하게 사는 경우를 본적이 없다.

그래서 집은 언제 사야 할까?

P42

  당신이 무주택자라면 실거주 조건에 부합하는 서울 시내 집을 ’지금‘ 사세요.

  그렇다. 무주택자라면 타이밍을 기다리기보다는 가능한 빨리 사는 것이 아마도 가장 현명한 선택일 것이다. 타이밍을 잘 알고 있는 사람이 설마 아직도 무주택자일수는 없을 테니까.

내 집 마련 필승 공식

P45

   많은 사람들이 부자가 되길 원한다. 그러나 대부분의 사람들은 원하기만 하지 부자가 되려고 행동하지 않는다./짐 로저스

   예전에 세이노의 가르침 카페에 한 택시 기사가 ‘나는 남들만큼 노력하는데 왜 아직도 부자가 되지 못하는가?’라며 세상 욕을 하고 탈퇴한 적이 있었다. 참 병신같은 생각이다. 아니! 남들만큼 노력하면 남들만큼만 이루고, 남들보다 10배 노력했을 때 10배 부자가 되는 것이 당연하지 않는가 말이다. 더구나 택시 기사같이 진입 장벽이 낮은 업종의 경우 시간당 소득이 낮을 수밖에 없으며, 그렇다고 운행 시간을 10배로 늘릴 수도 없으니 애초에 부자가 되기에 불가능한 직업을 선택한 것이 가장 큰 잘못이지 않는가?

  만약 프로그래밍이란 업종이 10배의 소득을 올릴 수 있다고 치자. 그에게 몇 년간 주경야독하며 기술을 배우는데 그것도 상위 10% 이내 수준으로 해내야 한다고 말한다면 그는 해낼 수 있을까? 술, 담배, 연애, 종교 활동, 애완동물, 취미 생활 등 모든 유혹을 중단하고 말이다. 부자가 되고 싶다면 택시 기사, 편의점 알바, 단순 조립 같은 컨베이어 벨트 앞의 일은 피해야 하는 것이 현명하다. 물론 그런 일을 하는 사람들을 폄하하고 싶지는 않으며 그들의 노고 덕분에 다른 사람들이 편하게 생활할 수 있음에 감사하지만 말이다.

가장 효과적이고 효율적인 길, 청약제도

P51

  무주택자에게 더 높은 점수를 부여하는 청약제도는 열심히 노력해서 이미 집을 가진 자들에게는 불공정한 사회주의 제도이다. 하지만 국가를 운영할 때는 사회 안정이 최우선이므로 공리주의적 시각에서 무주택자들에게 우선권을 주고 있는 바, 해당하는 사람들은 잘 활용해야 할 것이다. 그러나 이러한 제도는 대개 유주택자들이 더 잘 알고 있으며 그래서 그들이 유주택자가 된 것인 것을 고려하면 ‘가난은 나라님도 못 막는다.’는 말은 진리인 것 같다. 당첨 확률이 거의 없는 나도 가지고 있는데, 무주택자인 당신이 게임이나 하고 놀고 있다면 그 시간에 이런 제도에 관심을 가지는 것이 더 현명한 것 아닐까?

청약 점수는 얼마나 필요할까?

P55 ~ P61

  무주택자에게 꼭 필요한 정보이고 잘 정리되어 있다. 20대에 결혼을 했다면 혼인신고와 동시에, 싱글이라면 만 30세부터 가입해야 한다. J에게 알려줘야겠다.

[중요 항목]

1. 청약 가점제는 청약통장 가입 기간, 무주택 기간, 부양가족의 수 등을 계산해 총 84점으로 구성

2. 최소 가입 기간 2년 이상

3. 전용 면적에 따라 최소 예치금 조건이 있음

- 국평 기준 서울 300만, 광역시 250만, 기타 200만

- 가입 기간은 2년 이상이지만 예치금이 부족할 경우 모집 공고일 직전에 최소 예치금을 채우면 됨

4. 청약은 주택의 소재지가 아닌 본인의 주민등록지 기준으로 최소 2년 이상 거주

5. 미성년자의 청약통장은 최대 24개월만 인정해 주므로 만 17세 직전에 가입하면 충분

6. 무주택 기간의 산정 시

- 기혼의 경우 혼인 신고일~입주자 모집 공고일까지

- 미혼의 경우 만 30세 ~ 입주자 모집 공고일까지

#5와 #6을 해석하면 만 17세에 가입해서 만 27세에 혼인 신고를 했다면 10년은 가입 기간은 인정하지만, 무주택 기간의 산정에는 제외된다는 말이다.

7. 청약 통장 납입금은 소득 공제 가능(무주택자 기준 연 240만원까지 납입액의 40%)

8. 청약 점수 계산은 청약홈 사이트(www.applyhome.co.kr)에서 모의 계산 가능

그래서 몇 점이면 당첨될 수 있을까?

P62

  투기과열지구의 경우 전용면적 85m2 이하 주택은 100% 가점제로 선발한다.

  -> 즉, 이 말은 다주택자는 비규제 지역에서나 가능하며 경쟁률을 고려하면 부동산 경기가 나쁠 때 백업용으로의 생각하는 정도가 현명하다. 가입 기간 2년 이상(계속도 무방) + 최소 납입금 매달 2만원만 채워두고 나서 필요할 때 부족한 예치금을 채워 넣는 것이 가장 현실적인 방법이다.

청약 절차 실무 프로세스

P66

분양 물량의 경우 본 절차 이전에

- 언론사, 인터넷 등을 통해 사전 정보를 얻을 수 있다.

- 커뮤니티나 SNS 오픈채팅방 등에서도 파악 가능(정확하지 않아도 대략적인 정보 파악 가능)

  나도 내가 거주하는 지방의 부동산 커뮤니티 3개 정도에 가입하여 가끔 염탐을 한다. 당장 구매 계획이 없어도 트렌드(= 대중의 움직임)를 파악하는데 요긴하다.

- 청약에 대한 정보는 통상 언론사 뉴스를 통해 얻으며 정확한 정보는 모집 공고문 확인

- 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 승인이 떨어지면 입주자 모집 공고문을 볼 수 있다.

- 모집 공고문에 분양 일정, 계약일, 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부일 및 금액 등등의 정보가 담겨 있다.

- 모델하우스나 온라인으로 조감도 등으로 자료를 제공한다.

- 청약 절차는 한국부동산원 청약홈을 통해 진행 가능 ->당첨 여부 발표 -> 계약금 입금 -> 청약 성공

청약에 당첨되면 얼마나 필요할까

P68

   모집 공고문에 자금 납부 시점에 대한 자세한 안내가 있다. 나중에 돈이 부족해 낭패를 보지 않도록 미리 확인 필요

사라진 무순위 로또 청약

P69

  분양 미달 등의 이유로 나오는 무순위 청약의 경우 과거에는 제한이 없었지만 현재는 ‘해당 지역에 거주하는 무주택 실수요자만 기회를 가진다.

  다주택자에게는 안타깝지만 무주택자라면 여전히 유효한 기회이다.

놓치면 손해 보는 특별공급

P71~79

평생 1세대에 1회만 당첨 기회를 제공하는 무주택자를 위한 정책

- 생애최초주택

- 신혼부부

- 다자녀

- 노부모부양

- 기관추천

   각 조건별 정보가 자세히 나와 있으니 해당하는 사람은 확인 후 신청

3베이? 4베이? 베이란 뭘까?

P86

   방 3개짜리 국평 아파트를 예를 들면, 3베이는 방2+거실이 남향이고, 4베이는 방3+거실이 남향이다.

  두 가지 다 보유하고 있는 입장에서 평가를 하자면 4베이가 월등히 좋다. 일단 모든 방에 햇볕이 잘 들어 겨울철 난방비가 거의 들지 않는데, 여름철에는 높은 태양의 고도로 인해, 들어오는 햇볕의 양이 적어 냉방비가 딱히 더 드는 것도 아니다. 또한 한국의 최신 아파트들의 경우 창호가 이중창+이중유리라 열관류율이 낮아 효율적이고, 기밀이 좋아 웃풍도 없다. 이 때문에 아내는 한국에서의 겨울이 더 편안하다고 한다.

  중국에 보유 중인 아파트들은 모두 3베이여서 북쪽 방은 햇볕이 없어 어둡고, 창호는 1중에 기밀이 좋지 않아 웃풍이 있으며, 단열도 부실해 겨울철엔 방안에서 덜덜 떨어야 한다. 욕실의 경우도 통풍을 위한 창문이 있어서 겨울에는 떨어가며 사용해야 한다. 그래서 천정에 적외선 온열기를 설치해서 해결하지만 그리 편하지 않은 느낌이다. 야외 수영장이 딸린 호화 아파트지만 디테일은 아직 부족하다. 한국의 건물에도 욕실마다 창문이 있는데 같은 문제가 있다. 개인적으로 욕실은 창문 대신 환풍기 설치가 만족감이 높다고 본다.

  첨언하여; 모델하우스의 가구가 간혹 1:1 스케일로 제작되지 않은 경우가 있으니 현혹되지 말 것. 특히 방이 작은 것을 감추기 위해 침대의 매트리스 길이를 2m 표준이 아닌 1.8m 정도로 줄인 것을 갖다 놓은 경우가 있다. 해당 아파트를 구매해 나중에 침대를 놓았더니 공간이 좁아 지나갈 수 없는 황당한 상황이 발생할 수 있으니 모델하우스 방문 시 줄자를 가지고 가서 실제 재어보는 것이 좋다.

어떤 면적이 가장 좋을까

P93

  시장의 가격은 생각보다 굉장히 정교하게 형성된다. 그렇기에 아무런 이유 없이 형성된 가격은 없다.

  엘리어트 파동의 그것처럼 단기적인 변화가 있을 수 있지만 가격은 결국 시장의 요구에 수렴하게 되어 있다. 즉, 좋은 집이 단기간에 싼값에 거래된다면 그 당시 대중의 과도한 공포일 가능성이 크므로 과감하게 매수해야 하며, 반대로 과도하게 비싸다면 잠시 기다리는 것이 현명하다.

P93

  집값이 급하게 올라 30평대 집이 2억원 오르는 사이 40평대 집은 거래 자체가 없어 여전히 5년 전 가격에 머물러 있는 경우도 드물지 않다.

  내가 실제로 조사해 본 바에 의하면 20~30평대는 시세에 따라 움직이는 경향이 강하고 40평 이상 중대형 평형은 가격선이 수평으로 이동하는 경향이 확실히 강했다. 즉, 거주가 아닌 투자로 중대형 평형 구매는 피하는 것이 좋다. 다만 재건축이 임박했을 경우 중대형이 현명한 선택이 될 것이다.

입주년차가 가격을 결정한다

P97

  국내 재건축 가능 최소 연한은 30년이다.

  창원 지역 재건축 단지 6개소의 정비구역 지정 연수를 분석했는데 최소 29년, 최대 38년, 평균 34.167년이 나왔다. 그럼 그 단지들의 역대 가격을 그래프로 만들면 향후 다른 재건축 예상 단지들의 최적의 매수 시점을 파악할 수 있지 않을까? 본업이 바빠서 손도 못대고 있는데 시간이 나면 분석해 봐야겠다.

용적률과 건폐율

P103

   통상적으로 용적률이 150% 미만이면 재건축에 최적화된 아파트라고 보고 용적률 200%까지는 재건축이 가능하다고 본다.

  창원 지역 재건축 단지 6개소의 용적율은 최저 64%, 최고 133%, 평균 108%이며 근래에 몇 배로 값이 올랐다. 예상했지만 보수적으로 투자하기 때문에 그냥 넘겨버릴 수밖에 없었다. 항상 총알이 문제다.

재건축과 재개발의 차이

P115

  (재건축은) 적어도 5~10년은 걸린다고 봐야한다.

  최소 7.5년으로 잡으면 무난하다.

입주권과 분양권의 장단점

P115

  입주권과 분양권에 대해 자세히 잘 정리되어 있고 최신 법규도 소개하고 있다.

부동산 세금의 모든 것

P118~131

  부동산의 매수, 보유, 매도 시의 각종 세금에 대해 잘 설명해 두었다. 개인적으로 매수, 보유 시의 세금에 대해 자동 계산 프로그램을 만들어 활용하고 있으며 강의 시에 자료를 배포하였다.

  여기서 잘 생각해보자. 진보적인 현재 정부는 왜 다주택자들에게 점점 가혹한 세금 정책을 펴는 것이며, 보수적인 정부일 때는 왜 다주택자들 우선 정책을 펴는 것일까? 이는 좌파와 우파의 극명한 시각의 차이를 나타내는 것이라 할 수 있다. A가 열심히 노력해서 집을 여러 채 사고, B가 게을러서 무주택을 유지하고 있다면, 좌파는 A가 B의 기회를 착취했다고 보기에 A가 노력해서 더 많이 가지려는 것을 차단하려고 하고, 우파는 A의 부유함은 그 노력의 결과로 보는 것이기에 장려하는 정책을 펴는 것이다.

  정의(正義)가 노력에 대한 마땅한 대가를 받도록 하는 것이라고 정의(定義)한다면 우파의 정책이 보다 정의에 가깝다고 할 수 있지만, 그럴 경우 세상의 부는 노력하는 자들의 손에만 쌓이게 되고 이는 커다란 사회 문제로 발전하기 때문에 A의 노력의 결과물을 세금이라는 형태로 B에게 나눠주고, 청약 자격 제한 같은 불공정(?)한 무게추를 달아 A의 속도를 늦추는 사회주의 정책을 펴는데 이는 공리주의적인 시각으로 어쩔 수없는 것으로 보아야 한다. 다만, 그것이 정의라고 주장하는 것은 옳지 못하다.

LTV? DTI? DSR?

P132

  자료들이 잘 정리되어 있다. 통상 KB 국민은행 시세가 쓰이는데 농협이 경쟁은행의 자료를 사용하는 것이 좀 웃기다.

입지의 5대 요소

P142

  책에서 언급한 5가지 외에 브랜드, 대단지, 신축, 평지, 주차 등도 같이 고려하는 것이 좋다. 개인적으로는 학군이 가장 중요하다고 생각한다.

사전 준비가 반이다

P151

  개인적으로 네이버, 호갱노노 외에 리브부동산, 국토부 실거래가, 아실, 지인, 아파트투미, 토지이음 등등의 사이트 들을 활용하고 있다.

내 집 마련 후보군 추리기

P155

   x축이 입주년차, y축이 가격이라면 일반적으로 해당 그래프는 아래로 볼록한 이차방정식 형태로 보일 확률이 가장 높다.

  다만, 내 연구에 의하면 학군이 좋은 단지는 기본적으로 큰 하락없이 우상향하는 경향이 강했다.

<반림 트리비앙> 이 단지의 경우 대폭락 시기에도 상대적으로 하락이 심하지 않았다. 학군이 좋으면 가격 방어가 잘된다.

직접 보고 듣는 과정이 중요하다

P165

   집을 거래하는 것이 목표인 공인중개사의 말만 곧이곧대로 다 믿어서는 안 된다.

[아빠가 딸에게 전하는 삶의 지혜]

  37. 자칭, 타칭 전문가라는 사람들을 100% 믿지는 마라. 그것이 그들의 밥벌이인 이상, 그들의 주장은 항상 과장되게 마련이다.

남향 여부, 채광

P166

1. 방향

   개인적으로 남향>남동>남서로 선호한다. 남서가 남동보다 못한 이유는 여름철 저녁 햇살로 열대야를 겪을 가능성이 높아서이다. 고층에 남향같이 방향이 좋으면 매매가가 10% 정도 높아도 수긍할 수 있다.

P167

2. 엘리베이터 숫자

   개인적으로 엘리베이터가 충분할 경우 고층이 낫고, 부족할 경우 여차하면 걸어 내려올 수 있는 중층 정도가 적당하다고 생각한다.

3. 복층

개인적으로 탑층과 바로 아래층 중에서는 후자를 더 선호한다. 이유는

- 탑층의 장점: 윗층으로부터의 층간 소음이 없다. 바비큐나 물놀이 등 테라스를 활용할 수 있다. 복층을 분리된 공간으로 활용할 수 있다. 오픈된 뷰를 즐길 수 있다.

- 탑층의 단점: 더 비싸다. 다락방으로 올라가는 계단으로 인한 공간 낭비가 많다. 계단실을 통해 사라지는 냉온기 때문에 냉난방 비용이 늘어난다. 동선이 늘어난다. 옥상 크렉에 의한 누수 문제가 발생할 수 있다. 태풍시에 비바람이 들어올 수 있다. 지붕 단열이 부족하면 냉난방 비용이 늘어날 수 있다. 당장 단열이 부족하지 않더라도 모든 단열재는 시간이 지나면 단열 성능이 떨어지므로 문제 발생 가능성은 여전하다.

  그럼에도 불구하고 비용을 더 지불하고 한번쯤 경험해보고 싶기는 하다.

화장실과 부엌 수압 점검 및 누수 체크

P167

  내 오랜 경험상 전기와 상하수도가 골칫거리이며 그중 누수가 가장 문제였다. 특히 누수가 아랫집까지 영향을 미칠 경우 손해배상을 하는 상황도 발생한다.

결로, 곰팡이, 동파 여부

P168

  곰팡이 예방법에 대해 자세하게 설명해 보겠다.

1. 곰팡이의 발생 환경

   곰팡이는 상대 습도 80% 이상에서 발생한다. 상대 습도를 낮추는 방법은 제습을 하거나 실내 온도를 올리는 것이다. 온도를 올리는 이유는 온도가 높으면 동일한 수분이라도 상대습도가 낮아져서 그런 것이다. 하루 날 잡아서 보일러를 가동할 수도 있겠지만 더운 여름에 온도를 높이는 건 무리이다.

  여름철에 에어컨을 켰을 때 청량감이 느껴지는 것은 온도가 낮아져서 그런 것도 있지만, 제습이 되기 때문이기도 하다. 방안의 온도를 낮추면 상대습도가 더 높아져서 곰팡이가 피기도 전에 사람이 힘들어지기 때문에 에어컨을 켜면 무조건 제습이 되도록 만들어진다. 에어컨에서 호스를 타고 빠져나오는 물이 바로 이 제습된 물이다.

2. 결로의 원인

   그런데 곰팡이는 왜 구석같이 특정 부위만 발생할까? 건축물의 코너 부위는 바깥쪽의 표면적이 안쪽보다 넓어서 열을 많이 뺏긴다. 이걸 전문 용어로 열교(Heat Bridge 또는 Thermal Bridge)라고 한다. 그래서 방의 코너 부위가 다른 부분보다 차갑고, 동일 습기에도 국지적으로 상대습도가 높은 환경이 발생한다는 말이다. 그래서 이슬이 맺히는 결로현상이 생기는 것이다. 애초에 이 문제가 발생하지 않게 하려면 건축할 때 단열재를 많이 쓰고, 단열재의 틈이란 틈은 완벽하게 메워야 하지만 이미 지어진 건물은 어떻게 해야 할까?

3. 그럼 어떻게 해야 하는가?

1) 창문을 열어 환기를 자주 시키고

2) 실내 기온을 높이고(외출하기 전에 보일러를 켜두는 등)

3) 그게 무리라면 에어컨을 켜서 제습을 해주고

4) 방의 코너에 옷장이나 물건을 놓지 않아서 공기의 대류를 원활하게 하여 국지적인 저온부위를 없애야 한다.

4. 결로와 곰팡이에 대해 더 자세히....

  바깥 기온이 30도에 상대습도가 50%일 때, 실내에 에어컨을 켜면 온도가 내려가고 그럼 상대습도가 80%, 100%로 올라가게 된다. 이걸 밖으로 안 빼주면 방바닥에 물이 맺히게 된다. 상대습도 100%를 넘는 습기는 무조건 응축해서 물로 바뀌는데 이걸 결로현상이라고 부른다. 그러면 습한 공기는 건조한 공기보다 열전달이 잘 되니까 더 덥게 느껴지게 되는 것이다. 쾌적한 습도는 50% 정도이다. 그래서 에어컨은 무조건 제습 기능이 있다.

  결론적으로, 여름철에 곰팡이를 막기 위해서는 보일러를 가동해서 온도를 높여 상대습도를 낮추든가 에어컨을 가동해 제습을 해주든가 하면 되는 것이다. 내 생각에 가장 강력한 방법은; 에어컨을 켜서 실내 습기를 밖으로 빼낸 후 보일러를 가동해서 상대습도를 낮추는 방법인데 이러면 하루 만에 집안을 엄청 건조하게 만들 수 있을 것 같다.

결정적 하자 유무

P171

  최근에는 세입자 보호 규정이 강화되어 어려움이 큰 상황이다.

  왜 법은 약자를 보호하는가? 약자가 악한 자일때도 보호한다면 그것은 악법이고 정의가 아니다. 법은 약자가 아니라 정의로운 쪽을 보호해야 한다. 그가 약자든 강자든 상관없이 말이다.

주택취득자금조달계획서

P183

  현재 투기과열지구 조정대상지역의 경우 모든 주택 거래에 대해 주택취득자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 한다.

  참 복잡하다.

내 집은 따로 있다

P187

  동의한다. 내 집이 되려면 기가 막힌 우연이 여러 번 겹치는 경험을 하곤 한다. 가끔은 도저히 뚫기 힘든 어려움이 생기는 물건이 있는데 그럴 때는 정신적으로 힘들기도 하다.

내 집 마련의 대전제

P191

   부자들은 대부분 대출을 껴서 집을 산다.

  능력이 충분한데도 자기 자본만으로 주택을 구매하려는 모질이들을 여럿 보았는데 한심하고 고맙게 생각한다. 현명한 사람들은 남의 돈으로 내 자산을 불릴 줄 안다.

관건은 예산 마련

P192

   [소요금액] - [보유금액] = [대출 필요 금액]이며 [대출 필요 금액]이 [실제 대출 가능 금액]보다 적어야 할 것인데 나는 그것을 엑셀로 만들어서 활용하며 강의 시에 배포하기도 하였다. 상기 금액들 외에 세금 따위의 항목도 넣어서 거의 정확하게 구할 수 있다.

  항상 생각하는 바이지만, 이재(理財)에 능한 사람들은 확실히 계산을 잘한다. 그리고 그걸 더 완벽하게 만들어주는 프로그램이 바로 엑셀이다. 언젠가 관련 서적을 내 볼까 싶기도 하다.

잔금 외 비용도 꼼꼼히 챙기자

P199

  공인중개사 복비의 경우 나는 항상 더 챙겨주려고 노력하고 그래서 내 건물에는 공실이 거의 나지 않는다. 유리한 조건을 맞춰준다는 조건하에 복비를 더 주겠다고 제안하고 그것을 꾸준히 실천하여 신용을 쌓아두는 것이 좋다. 수익형 부동산같이 계약이 빈번하게 일어나는 건물주에게 필요한 덕목이다.

인테리어의 반은 시공이다

P209

  인테리어에서 몇 가지를 언급하자면

1. 레이아웃

  아파트에서 대공사를 할 때라면 레이아웃을 변경하는 경우가 생기고 단독주택의 경우 주변 눈치를 볼 필요가 없어서 레이아웃 변경에 대한 자유도가 높다. 개인적으로는 동선을 짧게 하고 죽은 공간 없이 최대한 수납공간이 많은 레이아웃을 선호한다.

2. 전기

   에어컨의 경우 전류량이 많기 때문에 차단기 용량도 크고 전선 자체가 굵어야 한다. 이건 다 알아서 해주는 것이지만 내가 한심하게 생각하는 것은 스위치 위치와 전등의 위치가 뒤죽박죽되어서 헷갈리게 만드는 모질이들이 많다는 것이다. 예컨대 천정에 3개의 등이 있고 이를 켜는 3개의 스위치가 있다면 기왕이면 그 순서를 일치시키면 좋지 않을까?

3. 배관

   냉온수 배관의 경우 실내에서 봤을 때 왼쪽이 온수, 오른쪽이 냉수인 것은 국제적으로 통용되는 규칙인데 이걸 거꾸로 시공하는 바보들이 상당히 많다. 인테리어를 맡겼더니 이걸 뒤집어서 시공해서 자동온도 조절장치(Thermostat)가 부착된 샤워기는 작동이 불능이고 변기에서는 온수가 나왔다.

4. 벽체

   벽체의 경우 추로 수직을 재고, 자를 이용해서 기준벽과 나란히 해야할텐데, 이걸 소홀히 해서 욕실 벽이 직사각형이 아니라 사다리꼴이 된 적도 있었다. 수준이 떨어지는 업자들이 너무 많다.

5. 단열

   단열재 시공 시는 기밀성이 아주 중요한데 이걸 제대로 하는 사람이 드물다. 스티로폼 따위로 단열을 한다고 했을 때 두 스티로폼 사이에 틈이 생기지 않도록 밀착하고 테이프를 이용해 잘 고정을 시켜야 하는데 대충 세워놓는 경우가 많다. 그러면 그 틈으로 냉기가 들어와서 결로가 생기게 된다.

  답은 건축주가 어느 정도 경험이 있고 자주 현장에 가봐야 한다. 특히, 전기와 배관은 라인을 깔았을 때 사진을 찍어 두는 것이 좋다.

<배관 사진> 내부 인테리어 작업 시에 나는 항상 사진을 찍어두는데 나중에 문제가 생겼을 때 해당 부위를 정확하게 예측하여 수선 작업이 수월한 적이 여러 번 있었다.

현명한 투자자를 위한 부동산 기사 독법

P235 ~ 247

  사상이 한쪽에 극단적으로 쏠린 언론의 경우 당해 정부의 정책에 대해 과도하게 해석한 기사를 내 보낼 가능성이 많다. 독자들은 그런 정치적 편견에 치우치지 않는 객관성을 가질 필요가 있다. 또한 팔고자하는 자는 언제나 자신의 물건이 가장 좋다고 하는 법이므로 현혹되지 않도록 잘 살펴야 한다. 가장 현명한 방법은 엑셀을 이용해서 여러 단지를 비교 분석하는 것인데 그러면 대중이 잠시 놓친 물건이 눈에 띄기도 한다. 그게 당신의 기회이다.

과잉 정보시대, 옥석을 가리는 방법

P248 ~ 255

  관심 있는 지역의 부동산 카페나 오픈채팅방 등이 유용한데, 각자 자기 단지가 최고라고 자랑하므로 잘 걸러서 들어야 한다. 공인중개사의 커뮤니티 등은 매매수수료를 목적으로 하는 경우가 많으므로 과대평가하는 경우가 있을 수 있지만, 이를 역으로 잘 활용하면 내 이익을 극대화 시킬 수 있기도 하다. 유튜브의 경우 폭등론과 폭락론이 상존하는데 왜곡된 정보로 세뇌하는 것이 아닌지 잘 걸러 들어야 한다.

  어떤 매체이든 확증편향에 빠지지 않도록 주의하는 것이 좋다. 예컨대 특정 단지의 오픈채팅방에 희소식을 올리면 환영받지만 불리한 정보를 올리면 배척당하기 쉬워서 편향된 정보만 올라오게 되고 모두들 그것을 진실로 믿게 되는 현상이 발생하게 된다.

정책이 시장을 이기기 힘든 이유

P259 ~ 301

  정책으로 시장을 컨트롤 할 수 있었다면 공산주의가 자본주의를 이겼을 것이지만 현실은 그렇지 못하다. 나그네의 옷을 벗기는 최선의 도구는 구름이 내뿜는 강한 바람이 아니라 따뜻한 햇볕이건만 정책은 언제나 강풍으로 이를 해결하려 하곤 한다. 이러한 불합리한 정책 변화에 대비해서 자신만의 출구 전략을 세워놓는 것이 좋겠다. 예컨대 금리 인상에 대비해서 엑셀로 예상되는 원리금을 산출한 뒤 매월 현금 흐름을 넘어서는 부분이 보이면 원금을 미리 줄여 놓는 등의 방법으로 말이다.

  가파르게 오르는 가격에 불안감을 느껴 추격 매수에 나서는 사람들이 대개 막차를 탈 가능성이 높을 것이다. 그런 기분이 들거든 과거 DATA를 모아서 그래프를 그려보면 좀 더 객관적으로 시장의 흐름을 판단할 수 있다. 언제나 조급함이 패착의 원인이다.

[총평]

1 & 2장

   청약의 혜택을 볼 가능성이 큰 청약 통장 가입기간이 긴 사람, 결혼 기간이 긴 무주택자, 부양가족이 많은 사람 등등의 조건을 중복으로 가지고 있은 사람들에게 아주 유용한 정보들이 많이 실려 있다. 또한 다주택자 등 당첨 확률이 낮은 사람들에게는 과도한 기대를 단념시켜 돈과 시간 낭비를 줄여준다.

  다만, 청약에 목매어 장기간 기다린 결과, 일반 매매로 조기에 시장에 진입하는 기회를 놓친 사람들을 많이 보아왔기에 청약 당첨 가능성이 낮은 사람의(=청년층) 경우 부동산 시장이 최저점이라면 그냥 매매하는 편이 더 낫다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.

3 & 4장

   기타 부린이들이 알아두어야 할 부동산 기본 정보가 많다. 인테리어 같이 시시콜콜한 이야기도 부린이들에겐 많은 도움이 될 것으로 보인다.

5 & 6장

   부동산과 관련된 매체나 시장에 대한 기본적인 통찰과 상식들이 잘 나와 있다. 부동산뿐만 아니라 다른 이슈들에 대한 접근법에도 활용 가능하다.

[추천 등급]

  추천 등급은 부린이, 무주택자의 경우 A, 유주택자의 경우 B- 정도로 보인다.

-끝-

[한성구]

좋은 글 감사합니다. 늘 나눠주시는 글이 큰 도움이 됩니다.^^

[cosmos]

정성과 내공이 느껴지는 글 나눠주셔서 감사드립니다. 항상 건강하세요!