제31회 감정평가사 합격수기(이00)_2년차 전체수석/이론수석

[서울법학원]

1. 서 - 자기소개

안녕하세요 저는 정말 이번에 운이 좋게 이론 수석 및 전체 수석으로 합격하게 된 이동현이라고 합니다. 합격자 발표일 전날까지 실무가 과락이지 않을까 걱정하면서 관보가 올라올때까지 떨면서 기다렸는데, 좋은 결과가 나와서 아직도 기분이 멍하네요. 저 말고도 183명의 합격생 분들이 계시고 각자의 공부방법이 있기 때문에 누구의 공부방법이 더 좋다고는 말할 수 없을거 같습니다. 다만, 저희는 논술형 시험이라는 점과 300분 동안 작성한 답안지만으로 평가를 받고 합격자가 결정된다는 점에서 모든 공부방법의 목적지는 득점을 위한 답안지 작성으로 귀결되야 한다고 생각합니다. 그렇기 때문에 최대한 답안작성 방법 위주로 적어보겠습니다.

2. 답안작성의 중요성

채점위원 분들은 여러분이 시험시간동안 작성한 세과목 약 50쪽 가량의 답안지만을 보고 수험생의 합격여부를 결정하게 됩니다. 통계적으로 보면 10명중에 대략 8명이 불합격하게 되는 시험이니 만큼 답안작성의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것 같습니다. 특히나, 시험이 가까워질수록 멘탈도 많이 흔들리게 되는만큼 답안작성에 있어서 본인의 기준이 없이 단순히 아는것만을 적거나 내가 적고싶은 것만을 적어서 배점을 채운다면 결코 좋은 득점을 할 수 없고 합격과도 거리가 멀어진다고 생각합니다. 답안은 언제나 ‘제한된 배점’ 과 ‘제한된 시간’ 안에서 내가 아는 것이 아닌 ‘출제위원이 물어본 것’을 작성해야 하기 때문입니다.

3. 실무 답안 작성 방법

(1) 실무 과목의 특징

실무라는 과목은 우선 숫자가 활용되는만큼 답을 맞춰야 기본적으로 득점을 할 수 있다는 것이 특징이라고 생각합니다. 그렇기 때문에 표준지의 선정, 시점수정치 등을 맞추는 것이 득점에도 큰 영향을 미치게 됩니다. 하지만, 반드시 숫자가 전부인 과목도 아닙니다. 물건별 평가방식에 관한 이론과 토지보상법에 근거한 법정 평가 및 평가사의 전문가적인 판단을 숫자로 표현하는 것이기 때문에 표준지 선정 등에 있어서 판단 근거에 대한 서술역시 중요한 역할을 차지합니다. 또한, 시험 당일 1교시에 보기 때문에 엄청난 긴장속에 봐야 하는 과목이기도 합니다. 제가 처음 공부를 시작할 때 실무과목의 과락률이 높았고, 긴장을 많이 하는 성격상 세부적인 숫자를 맞추기는 어렵다고 판단되어, 표준지와 평가선례 그리고 시점수정치 등 굵직한 부분만 맞추고 판단근거에 관한 서술을 하는 멘트위주로 면과락을 목표로 공부했었습니다.

(2) 문제풀이 방식의 정형화

저는 면과락을 목표로 보수적으로 공부를 하려고 했기 때문에, 답안지와 문제풀이 방식의 정형화를 하는데 많은 노력을 했습니다. 평가개요를 작성할 때는 평가대상, 목적, 근거 규정, 조건부 평가(감칙 6조)나 일괄 및 부분평가(감칙 7조)에 관한 멘트, 평가 외 대상이 있는지 여부를 확인하고, 타당성 분석 문제가 나오면 난이도에 관계없이 편익과 비용 흐름만 표시할 것 등 유형별로 반드시 확인해야 하는 것들을 모아 요약노트를 만들었습니다. 이렇게 해서 스터디때는 바로 목차가 나오도록 연습했습니다. 예를 들어 지식재산권 문제라면 잔존 내용연수 산정 > 영업관련 기업가치 > 기술기여도 산정 > 감정평가액 산정이 자동적으로 나오도록입니다.

(3) 문제풀이 순서의 선별

위와 같이 문제풀이를 정형화 및 단순화 하고, 답을 맞추는것도 중요하지만, 100분안에 100점을 풀어야 하기 때문에 앞에 문제에 따라 뒤에 문제풀이에 영향을 받는 것도 사실입니다. 그렇기 때문에 항상 스터디를 보면 문제풀이 순서에 대해서도 많은 고민을 했습니다. 저는 개인적으로 3번 이나 4번과 같이 배점이 낮은 문제를 통해 워밍업(?)을 한뒤 배점이 높은 순서로 풀었으며, 그 중에서도 시간 단축을 할 수 있는 보상 > 3방식 > 물건별 평가 > 타당성 분석 순서대로 풀기로 정하였고 스터디때도 그대로 연습했습니다. 또한 실제 기출에서는 2번 문제가 어려운 논점이 많이 기출되었기 때문에 확률상 2번 문제는 가장 나중에 풀었습니다. 실제로 이번 시험에서도 보상인 4번과 3번을 먼저 풀고, 3방식인 1번을 푼뒤에 2번 순서로 풀었습니다. 어디까지나 개인적인 기준이지만, 반드시 문제풀이 순서에 대한 고민은 하셔야 하고 그에 대한 연습은 스터디에서 해볼 것을 추천드립니다.

4. 이론 답안 작성 방법

(1) 이론의 특징

이론은 좋은 점수를 받았지만, 가장 난해한 과목이라고도 생각합니다. 기본서를 정말 열심히 봐도 답안지를 작성하기 어렵고 문제가 풀리지 않는 신기한 과목이기 때문입니다. 또한, 많은 분들이 글을 써본 경험이 없기 때문이라는 이유로 힘들어하기도 합니다. 하지만, 저희는 ‘감정평가학’이 아닌 ‘시험과목으로서 이론’을 하는 것이기 때문에 좋은 문장을 만들어 출제위원을 감동시키기 보다는 무미건조하지만 틀리지 않은 수험서의 암기된 문장으로 답안지를 작성해야 한다는 점을 아시는게 중요하다고 생각합니다.

(2) 기본서 암기의 중요성 및 필요성

많은 분들이 글을 써봤다는 이유로 이해만 한다면 시험장에서 문장력으로 이론을 잘 볼 수 있다고 생각합니다. 물론 그런 분들도 있겠지만 개인적인 경험으로는 어렵다고 생각합니다. 단 한번의 기회라는 긴장된 상황과 실무를 보고 난 뒤 정신이 나간 상태에서 이해만으로 좋은 문장이 나오기는 현실적으로 어렵기 때문입니다. 즉, 시험장에서는 암기가 된 준비된 단어밖에 생각이 나지 않습니다. 또한, 정형화된 기준으로 목차가 나오기 위해서라도 기본서의 암기는 필수입니다. 저는 이론 기본강의 동안 매주 진도는 전부 암기를 했으며, 지오 평가사님 기본서에 있는 모든 목차와 목차마다의 키워드 2개씩 체크하여 암기했고, 스터디 때도 암기한 문장을 활용하여 답안지의 대부분을 채우도록 노력했습니다.

(3) 목차구성의 정형화

또한, 창의적인 목차를 위해서도 고민은 하지 않으셨으면 좋겠습니다. 앞서 말했듯이 저희는 이론시험시간 100분 만큼은 ‘출제자가 물어본 것에 대해서만 질문하는 답변기계’로서 정형화된 목차가 나와야 되기 때문입니다. 그렇기 때문에, 물음 유형별로 답안작성 기준은 반드시 필요합니다. 예를 들어, A와 B를 비교하시오 라는 문제는 어떤 일이 있어도 공통점과 차이점으로 목차를 나누겠다는 본인만의 기준입니다. 이론은 여러 답안이 있을 수 있지만, 그렇기 때문에 기준이 더 필요합니다. 그렇지 않으면 스터디나 시험장에서 생각나는 대로 답안을 쓰는 본인을 발견할 수 있기 때문입니다.

5. 법규 답안 작성 방법

(1) 법규의 특징

법규는 답이 정해져있는 과목입니다. 최근 출제경향상 강정훈 평가사님 말씀대로 판례를 기반으로 문제가 출제되고 있으며, 행정고시나 변호사 시험과 달리 개별법 중심의 문제가 주를 이루고 있기 때문입니다. 또한, 여러 문제유형이 있겠지만, 법규의 꽃은 사안의 해결을 얼마나 잘 썼는지에 따라서 고득점이 갈린다는 점이 특징이라고 생각합니다.

(2) 법전의 중요성

판례가 점점 중요해지고 있지만, 기본적으로 판례가 있는 이유에 대해서도 아셔야 할 필요가 있습니다. 판례는 법조문에 규정되어 있지 않거나, 해석이 애매한 경우 현실적인 다툼을 해결하기 위해서 존재합니다. 예를 들어, 어떤 경우에 재결취소소송이 가능한지에 대해 견해대립은 없습니다. 행정소송법 제19조에서 ‘고유한 위법이 있는 경우’라고 규정하고 있기 때문입니다. 하지만, 어떠한 경우에 고유한 위법이 있는지에 관한 판례는 있습니다. 규정의 해석이 애매하기 때문입니다. 이렇듯이 판례는 결국 법조문에서 시작하기 때문에 법규에 있어서 법전 공부는 필수적입니다. 그렇기 때문에 저는 법전 조문 마다 관련 논점에 대해서 간략하게 적었고, 법전을 하나의 써브처럼 하는 작업을 했습니다.

(3) 학설 및 판례의 활용

학설에 대해서도 고민이 많을거라 생각합니다. 내용은 너무 어렵고, 이걸 다 외워야 되는지, 이해가 안되는 학설은 어떻게 해야되는지입니다. 저는 과감하게 학설에 대해서는 거의 공부하지 않았습니다. 다만, 어느 지점에서 견해대립이 있는지에 대해서만 언급정도만 했습니다. 예를 들면, 공물의 수용가능성에서는 ‘용도폐지의 여부를 두고 견해가 대립하나’ , 원고적격의 법률상 이익에서는 ‘법률상 이익의 범위를 두고 견해가 대립하나’, 원처분 주의와 재결주의 논점에서는 ‘원처분의 연속성을 두고 견해가 대립하나’ 이런식으로 활용했습니다. 또한, 판례는 앞서 말한 규정의 요건을 제시하는 판례를 위주로 암기하시되, 평가사님이 중요하다고 한 판례는 무조건 암기하시기 바랍니다. 강정훈 평가사님 스터디에서는 중요판례의 판시사항을 활용해서 문제내는 만큼 최대한 활용하시며 좋을거 같습니다.

6. 결 – 세과목의 연관성

이렇듯이, 세과목은 서로 다른 특징을 가지고 있지만, 서로 연결되어 있기도 합니다. 이론은 대체적으로 실무의 유형별 평가에 있어서 유의사항이나 근거를 제시해 준다는 점, 법규는 보상평가에 있어서 절대적 기준이 된다는 점, 실무는 이론과 법규의 내용에 전문가적 판단이 더해져 숫자로 표현해내는 작업이기 때문입니다. 저는 그래서, 실무 2번에서도 환원율과 할인율에 관한 이론을 두쪽가량서술하고 3번에서도 사실상 사도와, 당해 사업으로 인한 영향을 배제한다는 예정공도 관련 판례를 두쪽 가량 서술했습니다. 이론에서도 현금청산의 목적으로 정당보상을 언급하며, 정당한 보상이란 보상시기 및 방법에 있어서도 어떠한 제한을 받지 않는다는 판례를 썼습니다. 그렇기 때문에 시험이 얼마남지 않았을때는 세과목을 서로 연결하는 공부방법도 좋다고 생각합니다. 결론적으로는 답안작성에 대한 본인의 기준을 끊임없이 고민해보시기 바라며, 내년에 다들 좋은 결과있으시길 바라겠습니다. 저는 아직 학생이라 취직준비에도 바쁘지 않아 궁금하신 점이 있으면 언제든지 이메일(macna123@naver.com)로 연락주시면 될거 같습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다!

[조재민]

감사합니다.