재개발, 재건축 투자의 매커니즘 3

[더불어숲(김종성)]

많은 분들이 재개발 투자 이야기에 관심이 많으시고, 재개발 투자에 대해 질문하는 분들이 많아서

마지막으로 재개발 투자이야기 잠깐 해드릴까 합니다.

실제 재개발 투자의 수익이 나는 매커니즘에 대해 간략히 설명을 드렸는데,

재개발 투자를 실제 경험해본 분이 아니라면, 그 투자 방식이 어떻게 되는지 초보자분들이

잘 이해가 안될것 같아 재개발 투자의 타이밍에 따른 투자방법을 알려드리도록 하지요.

많은 회원님들이 제 글 잘 읽었다고 감사인사해주시니, 계속 썰(?)을 풀게되네요...

뭔가 말려들고 있는 느낌입니다. ㅋ

먼저 저의 투자방법이 이해가 안가신다는 회원님의 댓글입니다.

☞    ****(***) 01:58

본인의 댓글에 마음상하셧나보네요.
모르다 보니 의아한것들이 있어 이게 실제인지 소설인지하는 생각이 먼저 들었습니다. 부동산 관련 책들중 상당수가 소설로 도배되어있다보니...언짢으셧다면 죄송합니다.
헌데 위에서 이야기한 1억8천에 이주비70%........ 이와 같은경우 이주비는 조합원동호수 지정후 실제 이주단계에서 지급하는것으로 이주비 대출을 인수하는것이라면 동.호수가 지정된 조합원분양권을 매입하는것이지 재개발투자가 아니라는 생각이 드네요...
이주비 지급전이라면 투자금이 2.2억이 잇어야 가능한것이고, 이주비가 나온이후라면 동.호수가 지정된 조합원 분양권이지 않나요?

제가 감정평가금액 1억8천만원에 이주비 70%(12,600만원) 지급 받고, 프리미엄 4400만원 주고 매수를 해서 투자금액이

18,000만원(감정가) - 12,600만원(이주비)  +  4,400만원(프리미엄) = 9800만원 + 취등록비용 의 투자금이 들었고,현재 1억 4천정도의프리미엄이 형성되었다고 말씀드렸더니 위와 같은 댓글을 달아주셨습니다.

먼저 이주비의 개념을 이해하셔야 하는데, 재개발사업에서 노후된 건축물을 철거하고 아파트를 건축하기 위해선

재개발 구역에 살고있던 조합원을 이주시켜야 합니다. 그 후에 철거를 하게되고, 일반분양의 절차를 밟아가게 되죠.

조합원이 자기가 살고 있던 곳에서 이주를 하게되면, 이사갈 집이 있어야 겠지요? 그럼 이사갈 비용은요?

현금청산자들은 자신의 감정평가액을 받고 미련없이 떠나면 되고, 아파트에 입주하기로 한 사람들은 아파트가 지어질때까지

다른 곳에서 전세살다 와라..이런 개념으로 감정평가액의 50~80% 정도를 조합에서 빌려주는 개념입니다.

그리고, 위 회원님의 말씀처럼 이주비가 조합원 동호수 지정후 지급되는 것이 아니라, 조합원 동호수 추첨은

대개의 경우 일반분양 직전에 추첨을 하게 되고, 모델하우스 지어놓고, 일반분양 직전에 조합원들이 모델하우스 구경 먼저하고

조합원 계약먼저 진행하게 되구요. (간혹 조합원 동호수 빼놓고 일반분양직후에 조합원 동후수 추첨을 하기도 합니다)  

동호수가 지정된 조합원입주권을 매입하는 것이 재개발투자가 아니라는 논리는 저는 이해하기 힘들구요.

일반분양시기 즈음에 동호수가 지정된 조합원입주권을 매수하는 것은 실거주로 접근하는 사람이 아니고는

 투자로선 추천하기 어려운 타이밍이지만 그 또한 실거주 하실분에게는 유효한 재개발 투자입니다.  

재개발 투자의 여러 타이밍중 관리처분인가 즈음에 투자를 해서 일반분양시기 까지의 1년에서 2년정도의 시기가

일반적으로 제일 안정적이고, 투자수익이 높은 구간이라고 생각한다는게 제 투자포인트예요.

(부산지역의 과거 사례를 찾아보시면, 어느정도 프리미엄을 지급하더라도, 관리처분직전, 직후에 투자하신 분의 수익률이

굉장히 높게 나왔다는 것을 알수 있으실거예요)

초보자들이 재개발 투자에서, 이미 재개발의 호재가 반영되어있는 금액으로 투자를 하고, 나중에 자기가 산 금액에서

훨씬 못미치는 감정평가액을 받아선 뒷목 잡는 경우가 허다합니다.

실제 투자를 해보지도 않으시고, 나중에 관리처분인가가 나면 비싸서 못살테니, 나는 미리 투자를 해야겠다. 하고 투자를 하셨는데

나중에 감정평가 나오고, 내가 산 가격보다 더 프리미엄이 적게 붙어서 거래되는 경우가 비일비재합니다.

위 감정평가 1억8천만원짜리 매물이 서울 뉴타운 바람 불었을때 부동산소장님이 4억2천에 팔으라고 했는데,

4억3천에 팔겠다고 하시다가 결국 못팔고 감정평가 1억 8천만원 받은 물건입니다.

제게 프리미엄 포함 2억 2천에 팔았으니 2억 손해봤죠?

그 당시에 그 가격에 투자하신분들 6~7년동안 돈은 묶이고, 결국 입주까지 가져가도 손해가 회복이 안됩니다.

당시에 근처 아파트 25평 4억이면 사고도 남았을건데, 당시 분위기에 휩쓸린 묻지마 투자의 결과라고 봐야죠. ㅜㅜ

 이야기가 엉뚱한 곳으로 샜네요....

그리고, 이주비 지급전이라면, 투자금이 2.2억이 있어야 가능하지만,(물론 전세보증금등을 감안하면 2.2억은 아니겠죠)

 관리처분인가후에 이주비 지급 날짜가 잡힌 경우라면, 전 소유주가 이주비를 신청하고 이주비가 지급되는 날에 이주비를 제외하고 잔금을 지급하는 경우가 많습니다. 그렇게되면 1억만 있으면 투자가 가능하겠지요? 

관리처분후 이주를 앞둔 단계에서 투자를 할때는 위와 같이 내 투자금액을 줄일수 있다는 점이 큰 메리트라고 할수 있겠죠.

실제로 투자를 해보면 별로 어려운 내용은 아닙니지만, 경험해보지 않으면 잘 이해가 안되실수도 있어요.  

결국 투자는 책으로도, 강의로도 배울수 있지만, 현장에서 부딪치며 배워야 제대로 성장할수 있는거죠.

위의 댓글을 달아주신 회원분, 이해 가시나요?

말로 설명드리면, 별로 어려운 내용은 아닌데, 글로 쓰는건 참 어렵네요..ㅠㅠ

제가 재개발, 재건축 투자에 관한 내용을 글로 쓰면서, 재개발, 재건축 투자의 매력은

관리처분계획의 수립이후에는 어느정도 예측이 가능하다는데 있다고 여러번 말씀드렸습니다.

결국엔 재개발 사업이 사업성이 좋아서, 일반분양도 높은 가격에 잘 마무리 짓고, 조합원 분양가도 싸게 해주고,

비례율도 높고 그러면 좋겠지만, 관리처분계획 수립전에는 그런 것들을 초보자들이 잘 예측하기가 힘들어요.

제가 관리처분직전에 매수한 입주권이 있는데, 조합장님께 조합원 분양가 얼마냐고 여러번 여쭤봐도,

몇달전 관리처분인가 받은 인접한 구역과 비슷하다고 말씀하시더니, 뚜껑열고 보니, 인접 구역보다

25평은 1천만원, 34평은 5천만원 이상 비싸게 조합원 분양가가 책정되었어요.

저는 여러 경로를 통해 알아보고 25평 신청 매물로 매수를 했는데,

과연 조합장님이 관리처분계획총회 한달전까지 조합원분양가 모르고 계셨을까요? 아니겠죠?

 바로 옆구역의 34평 프리미엄이 현재 5천만원인데, 오히려 입지가 떨어지는 구역의 조합원분양가가 5천만원 비싸다면

34평형 신청 매물은 현재 프리미엄이 1천만원이라도 메리트가 떨어지는거예요.

옆구역이 사업이 더 빨리 진행되고, 입지도 약간 더 좋고, 세대수나 브랜드도 우위에 있으니까요.

결론은? 사업장의 속내를 알아볼수 있는 능력을 갖추거나,(초보자에겐 쉬운일은 아니지요)

 관리처분을 통해 예측가능한 시기에 투자하는것이 안정적이라는 말입니다.

 또 다른 예를 들어보죠.

2014년 서울 신길뉴타운 7구역  래미안에스티움이란 아파트를 분양했습니다.

 제 기억으로 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 대략 3천만원 정도 였어요. 5억이 넘는 분양가인데 3천만원 차이라...

거기에 조합원 비례율은 97%정도....

아무리 조합원의 동호수가 좋다고 해도, 조합원 입주권을 누가 사갈까요? 투자로 접근하신 분들은 할말이 없었겠지요.

당시 미분양을 예상해서 미분양 대책비를 80억가량 빼놓았는데, 서울 시장 상황이 좋아지면서 일반분양이 완판되었고,

미분양대책비가 필요없어지면서, 관리처분변경을 통해 비례율은 100%로 상승했고,

 일반분양물량에 프리미엄도 형성이 되면서 조합원들 숨통이 약간은 트였습니다.

그래서, 초보자일수록 욕심부리지 말고, 안정적으로 투자하시라고 말씀드리는 거예요.

재개발 투자로 한방이런건 없으니까요..^^

(심지어는 조합원 분양가가 일반분양가보다 더 비싼경우도 있답니다. ^^ 비례율이 낮아져서 조합원이 더 높은 가격에 입주하게 된것이 아니라, 미분양의 우려때문에 일반분양가를 더 낮춰준거예요.)  

제가 재개발 투자 이야기를 회원님들에게 해드려서, 제가 얻는 이익은 무엇일까요?

적어도 잘못된 재개발 투자로 고통받으실수 있는 회원님들이 제 글 보고, 신중히 투자하시라고 글 적는 거예요.

제 성격이 오지랖 넓고, 잘난체(?) 하기 좋아해서이기도 하고...^^

얻는 이익~~잘난체를 할수 있다..ㅋ..

분양권 투자, 아파트 갭 투자와 달리 재개발 투자는 내가 먼저 선점하고, 분위기를 띄운다고 해서

선점한 투자자가 이익을 얻는 시스템이 아니예요.

오히려, 재개발 투자자가 많아지면 매도 타이밍이 거의 비슷하기 때문에 같은 시기에 매도물량이 많아지면, 오히려

손해를 보게 되요.

괜한 오해를 하진 않으셨으면 좋겠습니다...

 오늘도 새벽에 일어나서 한시간 넘게 이러고 있네요...

다 쓰고 나니 알멩이가 없는것 같은 느낌이긴 한데, 그냥 가볍게 넘겨 읽어주시기 바랍니다.

제가 부동산 투자를 하면서 참 많이 놀란 점이 있습니다.

부동산 투자를 하는 일반투자자들이 생각보다 욕심(?)이 많으시다는 거예요.

욕심 부리다 보면, 잘못된 투자로 빠질 가능성도 커지고, 실패할 확률도 더 커집니다.

오히려 오랫동안 투자를 해온 분들이 더 욕심안부리고, 안정적으로 투자를 하십니다.

시장상황에 맞춰가며, 자신의 상황에 따라 대응해가시면서요.

오랫동안 실패도 겪으면서, 단련된 투자자는 겸손하지만,

짧은 기간에 생각보다 높은 수익을 얻은 투자자는 자만에 빠지기 쉽습니다.

저 또한 잠시긴 하지만, 스스로 자만에 빠진 시기도 있었구요.

예측대로만 움직이지 않는 시장을 보며, 더 겸손한 자세로 행복한 투자를 이어가야 겠다는 생각을 했습니다.

텐인텐 회원님들도, 욕심 조금 내려놓으시고, 행복한 재테크 이어가시길 바랍니다.

[photato(김지경)]

감사합니다 덕분에 느끼는 바가 많습니다^^

[자굴산(구자일)]

감사합니다.

[김열]

욕심을 조금 내려 놓자 좋은 말씀이십니다

[류비(신현재)]

귀한시간 내어주셔서 좋은 글 잘 보았습니다.~

[Myself (박재석)]

"초보자들이 재개발 투자에서, 이미 재개발의 호재가 반영되어있는 금액으로 투자를 하고, 나중에 자기가 산 금액에서 훨씬 못미치는 감정평가액을 받아선 뒷목 잡는 경우가 허다합니다." -> 제일 마음에 와 닿는 글입니다.. 좋은 글 감사합니다.

[빽홈(김경우)]

감사합니다. ^^

[동네사람(상가올인)]

100퍼 공감 잘 읽고
갑니다^^

[신화창조(정형균)]

조합원 분양신청..이주비등에 대해 몰랐어요.. 일일이 댓글에대하여 상세히 설명해 주셔서 감사드립니다.
꼼꼼히 읽고 잘 새기도록 하겠습니다.

[선디(김순선)]

감사합니다.!

[가을날햇빛(차봉경)]

돈으로도 못 살 귀한 경험 일부러 시간내서 자세히 알려주시니 참 감사합니다

[부산뚜비(김지연)]

누가 이런 경험담을 무료로 풀어놓을까요? 참 감사한 글입니다~~

[희도니(정희돈)]

대가없이 지식을 나눈다는게 쉬운일은 아닐진데. . .

오늘 글도 감사합니다.

[푸르른솔(황인정)]

도움되는 글 잘 읽고 갑니다

[강나루에가면(강영철)]

항상 좋은글 감사드립니다..^^ 행복한 한해 되시길 바랍니다.~~

[연인(박성민)]

실패와 위기를 다경험해봐야 겸손해지겟죠 특히 마지막조언이 와닿네요.감사합니다.

[해바라기9 (박 부경)]

좋은글 감사히 잘 보고 갑니다.

[복단지(김경희)]

감사합니다 이런귀한경험담을 들려주셔셔 ....
많이 배우고갑니다.

[정환맘(송미화)]

도움되는글 감사합니다 복받으실거예요^^

[거인을깨워라(김주욱)]

감사합니다.

[티토(신미리)]

너무너무 도움되고 너무너무 재밋었습니다~ 계속 저울질하는 지역이 있었기에 더욱 와닿았고 1편부터 출력해서 토시하나 안빼고 줄쳐가며 읽고 이해하였습니다~~아이디처럼 더불어 널리 이롭게 하기를 즐겨하시니 더욱더 복받으실겁니다~~ ^^ 시간도 돈도없는 서민들이 이런글을 많이 읽고 교훈을 얻기를 바랍니다~~1, 부산은 조심해라~~2, 초보가 욕심이 많다~~~ 명심하겠습니다~~

[행복한여행(박명애)]

참으로 새해부터
따뜻하게 공감하는 글 읽고 갑니다

[아방아방]

감사합니다 너무너무 잘봤습니다^^

[우동맘(서승주)]

감사해요. 잘 읽고 갑니다.

[TOMY(허유진)]

감사합니다,,

[트리(성영림)]

유익한 설명 감사 드립니다.

[100억-이지현-]

좋은글 잘읽었습니다.

[비닐우산(정재민)]

귀한 글 잘 읽고 갑니다

[(다대포촌놈)조진희]

좋은 글 감사합니다~

[티토(신미리)]

어제 문득 이상하더군요~ 왜 그분들은 2억의 손해를 보면서까지 매도를 한건가요?? 관리처분인가나고 이제야 투자수익이 예상이 되는 상황에 와서말입니다...안타깝기도 하고 이해도 잘 안되네요...

[더불어숲(김종성)]

제게 매도를 하신분은, 원조합원 이세요. 재개발의 개념을 이해하고 계신 분이라면 이제부터 수익이 날거라는것을 알겠지만, 그 분은 알지못하신 거지요. 부동산소장님은 이제부터 수익이 날거라는것을 알고계시지만, 거래를 시켜야 수수료를 받으니 매도자에게 알려주시진 않았을것이고요. 인근에 최근 관리처분인가를 받은 지역이 있었다면, 프리미엄이 올라가는 사례를 원조합원이 알게되었을테니 그런 매물이 쉽게 나오진 않았겠지만, 그 당시에는 미쳐 알지 못하셨던 거예요. 그 후에 프리미엄이 1억5천만원까지 치솟으면서, 바로 근처에 새로 관리처분인가를 받은 구역들은 프리미엄 8천만원부터 시작을 했답니다.

[더불어숲(김종성)]

관리처분인가를 앞두고 5번 넘게 부동산에 찾아가서 성사시킨 거래이고, 제가 그 구역에서 제일 좋은 시기에 제일 좋은 매물을 매수했을겁니다. 부동산 복비도 기본중개수수료의 2배를 드렸구요.
운도 있었지만, 미리 준비를 했었기에, 좋은 매수 타이밍을 놓치지 않을수 있었지요.

[티토(신미리)]

네~역시 미리공부하고 미리연구해둬야 하는거군요~~상세한 답변에 감사드립니다^^

[콩새(박경림)]

관심은있는데...
초보라
몇번반복해서읽었습니다
감사합니다^^

[헤라(유나)]

항상 좋은글 잘읽고 있습니다 감사해요^^ 복받으실겁니다

[텐텐(심지은)]

좋은글 항상 잘보고 있습니다. 감사드립니다^^
새해 복 많이 받으세요 ~~