분당에 대한 小考

[samtoshi]

다른 까페에 올린, 분당에 대한 제 짧은 소견을

텐인텐에도 한번 올려보겠습니다. ^^a

□ 분당 아파트 시세

분당의 아파트 시세도 꾸준히 상승을 기록하고 있습니다.

대출규제에 따른 매수심리 냉각으로 작년 11월에 상승 추세가 멈췄습니다만

하락세로 전환되는 모습은 보이지 않고 있으며

오히려 2월이 지나면서 다시 상승 전환할 가능성이 있는 모습입니다.

전세 역시 꾸준히 상승세를 보이고 있는데

상기 표에 따르면 이미 분당의 전세가율은 80%에 육박하는 모습을 보여주고 있습니다.

매수심리 냉각에도 불구하고 우상향을 지속하고 있는 전세가가 하방 경직성을 확보하고 있어 

좀처럼 하락으로 추세 전환이 이뤄질거 같진 않습니다.

□ 단기 전망 : 긍정적인 요소와 부정적인 요소가 상충되어 시장 대비 초과 수익은 어려울 전망

  - 긍정적인 요소

    ㆍ 2017년까지 제2테크노밸리 조성 → 직주근접 수요 확대

    ㆍ 서울 재건축 이주 수요 지속 발생 → 전세가 강세 지속 가능성

    ㆍ GTX, 성남여주선 추가 건설 → 교통 편의성 강화

  - 부정적인 요소

    ㆍ 위례 입주 가시화 → 現 분당 거주민의 지속적 유출 전망

         실제 일부 단지의 위례 분양 당첨자 분석 결과 분당 거주자가 상당했다는 내용이 있었음

    ㆍ 아파트 노후화 지속

□ 중장기 전망

  - 2020년대는 분당도 재건축 연한에 도달 → 재건축이냐 리모델링이냐 등으로 단지마다 선택의 갈림길

    그러나 어느 정권이 들어서더라도 1기 신도시를 방치해서 슬럼화시킬 리는 없다고 생각됨

    즉, 어떤 형태로든 재건축 또는 리모델링 방향으로 유도할 가능성 大 → 규제 완화? (이미 1기 신도시 TF 구성)

  - 재건축을 바라보고 투자하기에는 현재는 이른 시점이고

    장기간에 걸쳐 진입시기를 저울질해야할 대목으로 판단됨

□ 추천 : 중요시하는 기준이 재건축/학군/교통 어디냐에 따라 선호 단지가 갈릴 것 같습니다.

  - 결국 재건축을 바라보고 투자를 하게 될 단지를 훗날에 선취매한다고 가정해봤을 때

    용적률이 낮고 대지지분이 넓은 단지를 골라봤습니다.

    (기준 : 용적률 170% 이하, 대지지분 15평 이상, 300세대 이상)

동	마을	단지	세대수	입주년도	용적률(%)	대지지분(평)
금곡동	청솔마을	주공9단지	1,020	1995	144	16
야탑동	매화마을	주공3단지	851	1993	101	17
이매동	이매촌	성지	304	1992	163	20
분당동	샛별마을	동성	582	1992	144	20
		삼부	588	1992	145	21
정자동	한솔마을	한일	416	1993	155	21
		청구	858	1994	156	19
구미동	까치마을	롯데선경	1,124	1995	146	19
		대우	976	1995	146	19
	무지개마을	삼성	498	1995	152	27

  - 학군을 중시하신다면 중등학군은 수내동 양지마을이나 파크타운쪽,

    고등학군은 서현고, 분당중앙고가 있는 서현동/정자동쪽이 좋습니다.

    중고등학교 학력 수준에 대해서는 일단 하기 표를 참조하시기 바랍니다.

  - 교통을 중시하신다면 이매동 성지 아파트가 좋아보입니다.

     이매역이 분당선에 이어 성남여주선과 GTX까지 연결되어 트리플 역세권이 됩니다.

     또한 분당수서 고속화도로 위 공원화 공사로 판교와 이어진다는 점도 긍정적이며

     재건축 관점에서도 용적율과 대지지분이 우수합니다. (세대수가 적은건 아쉽습니다)

     탄천과 붙어있어 자연환경 역시 쾌적합니다.

미흡한 부분도 많고, Data가 틀린 부분은 가감없는 지적 부탁드립니다.

분당은 2020년대 재건축 시장의 핵이 될 수도 있을거 같아

중장기적으로 관심 대상으로 둘 필요가 있다고 생각합니다.

감사합니다.

[samtoshi]

맞습니다. 느긋하게 기다릴 여유가 없는 분들은 투자로는 건드리지 않는게 좋을거 같습니다. 아직은 때가 아니죠

[코닭]

재건축, 학군 관련은 분당에 대한 보편적인 평가와 일치하는거 같구요. 교통 관련해서요, 성남여주선이 딱히 교통호재인지는 잘 모르겠어요. 어차피 역세권의 메리트는 직주 접근성인데 성남여주선이 그리 메리트가 있을런지요? 차라리 신분당선역 생기는 미금역쪽이 더 낫지 않나 싶고요. GTX역사는 아직 확정된건 아닌 걸로 알고 있는데 이건 저도 확실치는 않네요.

[코닭]

분당 전체로 보면 판교개발, 정자동 두산계열사 이전, 네이버 본사 증축 등 기업유치가 계속 이루어지고 있어서 실수요가 계속 받쳐줄 것이므로 강보합은 유지하지 않을까 생각합니다.

[samtoshi]

말씀하신 직주근접 수요 증가는 호재입니다만, 위례 입주가 악재로 작용하지 않을까 우려됩니다.

[코닭]

위례가 악재 작용 가능성이 없는건 아니겠습니다만, 아무래도 분당과 위례가 대체관계에 있다고 보기는 어렵지 않나 싶습니다. 분당/판교는 경부축을 중심으로 서울 도심 출퇴근, 또는 강남의 대체지 기능을 하는 반면에 위례는 입지상 송파/강동권 대체지라고 보아야 겠죠. 위례에서 강남권으로 출퇴근 가능한 대중교통도 약하구요. 결론적으로 영향이 없진 않겠으나 미미할 것이라고 생각합니다.

[samtoshi]

말씀도 맞습니다만 새 아파트에 대한 수요도 무시못할 수준이더라구요. 위례 청약 당첨자를 분석한 기사를 작년에 본 적이 있는데 그때 분당 거주자도 상당수 있었다는 내용을 본 기억이 있습니다. 게다가 제 지인 중에 두분도 이번에 분당 자가를 처분하고 위례로 입주했구요. 위례 입주 여파가 분당에도 어느 정도 있다는게 제 소견입니다 ^^a

[kwangnaru]

좋은글이네여...

[samtoshi]

감사합니다~

[제우스01]

8호선 판교연장가능성도 열어둬야합니다..
본시가지도 대규모 재개발앞두고있고..
위례도 8호선연장되면 (우남/복정)역 바로갑니다..
현재 그넓은 판교에 판교역딱하나있습니다..
8호선 연장되면 본시가지도 개발더욱 확대할가능성?

[레이디블루]

글 감사합니다

[samtoshi]

감사합니다 ^^

[분당르네]

좋은 글 잘 봤습니다. 감사합니다^^ 혹시 지금은 분당 어느 단지를 실거주나 투자처로 선택하셨는지요?

[samtoshi]

아, 저는 분당에 투자한건 없습니다 ^^;

[forever7]

이매촌의 이매역이 GTX와 연결되는 것은 아니지요~ 오히려 아름마을이 GTX 코앞 역세권이면서, 이매역까지도 멀지 않고, 분상수서공원화가 완료되면 판교역까지도 도보역세권이 됩니다.

[samtoshi]

제 표현에 문제가 있었네요, 말씀하신 것처럼 이매역이 GTX와 연결된건 아닙니다만 가깝긴 하죠 ^^a 게다가 용적률과 대지지분도 성지가 괜찮다고 봤습니다

[forever7]

아 네~^^ 저는 아름마을 선경이나 풍림이 투자로 좋지 않을까보는데 어떻게 보시는지도 궁금하네요~~

[samtoshi]

입지야 괜찮다 하더라도 용적율이 선경 184%, 풍림 204%라서 사실 좋아보이지는 않습니다. 선경은 세대수도 400세대 미만이라는 단점도 있구요..

[카페밥]

청솔주공9단지어떻게보시나요? 최근몇년동안많이오르긴했습니다