재개발, 재건축 투자의 핵심은 타이밍입니다.

[더불어숲(김종성)]

많은 분들이 자신이 생각하고 있는 재개발 투자지역의 투자성을 물어보는 쪽지를 보내주셔서

그런 의문을 가진 분들이 참고할만한 재개발, 재건축 투자의 타이밍과 투자방법에 대해 다시 한번

알려드릴까 합니다. (쪽지보내신 분들에 대한 답변은 이 글로 대신하겠습니다.)

투자라는 것은 정답은 없습니다. 각자의 상황에 맞는 투자가 제일 중요한 것이니 저의 생각은

참고만 하시고, 각자의 투자마인드와 투자방법에 대해 고민을 많이 해보시기 바랍니다.

재개발, 재건축 진행단계중에, 사업시행인가이후에, 감정평가금액이 오픈이 됩니다.

감정평가금액이 정해진후 관리처분계획단계에서 조합원분양가가 정해지고,비례율도 정해집니다.

그런 관리처분계획을 통해 내가 조합원으로서 얼마나 이익을 취할수 있는지를 예상하고,

그런 수익을 얻는 것이 바로 재개발 투자의 매커니즘이라고 여러번 강조해서 말씀드려도,

제게 질문을 하는 대부분의 초보투자자들은 감정평가금액이 정해지지 않은 구역, 심지어는 조합설립도 되지 않은 지역의

투자성을 물어보십니다.  

물론, 관리처분직전, 직후에 투자해서, 일반분양이후에 매도하는 것이 교과서에 나온(?) 투자 타이밍은 아닙니다.

제가 백여개 재개발, 재건축 지역을 실제로 발품팔아보고, 열다섯곳 넘는 지역에 실제로 투자해보고, 수백개 지역의

사례를 조사 분석해보면서, 그러한 투자시기가 가장 안정적으로 수익을 얻을수 있고, 내 자산을 잃지 않는 투자타이밍이라는 결과를

얻었고, 여러 투자타이밍이 있지만, 그런 시기에 투자를 하는게 더 나은 선택이 될수 있다는 말씀을 드린겁니다.

물론, 부산지역의 투자자들이 왜 아직 조합설립도 안되고, 감정평가도 안나온 지역에 투자를 하실려고 하는지 저도 잘압니다.

지금 부산지역 재건축, 재개발 사업장중에 감정평가가 오픈되고, 사업이 나름 빨리 진행될것 같은 지역의

조합원 프리미엄 가격이 너무 높기때문이겠지요.

그렇다고 해서, 초보자가 아직 조합설립도 안되고, 감정평가도 안나온 재건축, 재개발 구역에 투자하는 것은

여러가지 리스크를 안고 있습니다. 여우피하려다가, 호랑이 만난 격입니다.

결국 제가 했던 이야기의 반복인데요.

첫째...사업이 진행되지 않거나 사업이 취소될 경우의 리스크 입니다.

재개발, 재건축 사업은 기본적으로 아파트 경기가 좋을때 사업의 진행속도가 빨라집니다.

분양경기가 안좋으면 시공사는 사업을 진행 시키지 않습니다.

정비사업은 조합원이 주인(시행사)이지만, 실제로 시공사가 선정되고 나면 시공사가 갑의 위치에 서게 됩니다.  

그렇게 사업이 표류하게 되면, 오랜 시간이 걸리게 되고, 경기가 한바퀴돌아서

결국 7~8년뒤에 수익이 조금 생기더라도 마음고생한 것과, 기회비용의 측면에서 볼때 만족할만한 결과는 아닐것입니다.

둘째...내 예상보다 감정평가금액이 너무 낮게 평가되거나, 조합원으로서의 혜택이 많지 않은 경우입니다.

내가 프리미엄 7천만원주고 A구역 투자하는건 너무 아까워서, 조금 장기투자가 되더라도, B구역에 투자해야겠다.

이런 생각으로 투자를 했는데, 감정평가받고 나니 내가 1억 5천 주고 구입했는데 감정평가는 1억 받았다면, 나도

프리미엄 5천만원 주고 산 것입니다. 차라리 빨리 매도타이밍을 잡을수 있는 A구역에 프리미엄 주고 산것이 B구역에

투자한 것보다 훨씬 수익률이 높게된 것이지요. 거기에 조합원으로서의 혜택을 미리 알고 투자한 A구역은

내 수익을 예측하기 쉬웠지만, 생각보다 B구역 조합원 분양가가 높거나, 비례율이 낮은 경우라면 어쩌시겠습니까?

물론, 반대의 경우도 있지만요.

물론, 초보투자자의 경우에도 감정평가가 나오기 전에 매물을 구입하면서, 조합원과 일반분양 비율, 앞으로

아파트 분양시기의 일반분양가격과 같은 재개발의 사업성을 분석하기도 하고, 공시지가, 공시주택가격, 건물의 노후도와 같이

감정평가의 기준이 되는 요인들을 분석하겠지만, 초보자가 사업장의 속내를 꼼꼼히 파악하고, 감정평가금액을 예측하는 것은

쉬운일이 아닙니다.

재개발, 재건축 매물의 가격이 올라가는 시기는 여러시기가 있습니다.

(사업이 진행됨에 따라 계속 올라가는 것이 아니라, 시기와 시장상황에 따라 오르고, 내리고 합니다.)

때론 어느정도 답을 보고 투자하는 관리처분계획수립 직전, 직후 투자시기보다,

조합이 설립되기 직전에 투자해서 조합설립후라든지, 시공사 선정되면서 바람이 불때 매도하는 것이

훨씬 수익률이 높은 경우도 있습니다.

시공사 선정 직전에 투자해서, 감정평가 직전에 투자하는 타이밍도 좋은 타이밍일수 있겠구요.

 (재개발의 호재가 매매가격에 선반영이 많이 되어 있지 않다는 전제조건이 필요)

그런데, 그런 투자는 초보자가 뛰어들기엔 리스크가 많은 투자이고, 시장의 분위기에 따라 너무 다른 결과가 생깁니다.

지금 부산 재건축, 재개발의 분위기라면, 투자하기 좋은 매물은 찾기 힘들수도 있으니, 더 많은 노력을 하셔야 하구요.

결국엔 부동산 투자는 타이밍입니다.

한 15년전쯤 경매시장에 뛰어든 분들중에 부자되신 분들 많으시지요? 그런데 지금은 어떤가요?

법원가보면 애기 업고 온 아주머니들도 많습니다. 그렇게 경매도 대중화 되면서 예전보단 수익을 내기 어려운 시장이 되었습니다.

재개발, 재건축도 마찬가집니다. 남들 다 할때 투자해서 성공하려면, 남들보다 더 많이 노력해야 성공할수 있겠지요.  

지금 부산지역 재개발, 재건축 투자는 신중해야 할 시기가 아닌가 생각을 합니다.

과거 부산지역 재개발이 진행이 잘 안되던때는, 그 지역의 조합원들 조차 [어느 세월에]~~이런 생각을 많이 가지고 있었습니다.

매수자 우위시장이였지요. 제가 조합원이였던, 대연2구역(대연롯데레전드)도 2012년 초반까지 마이너스 프리미엄 매물도 있었고,

투자자가 선호하는 소형빌라 매물도 프리미엄 1~2천 만원 수준 매물도 많이 있었던 것으로 기억을 합니다.

2012년 부산의 상황이 2014년 서울의 상황과 비슷하구요.

지금 부산지역의 상황은 과거 뉴타운투자 열풍이 불었던 오세훈시장 재임시절(2006년 이후)의 서울 상황과 비슷하다고 생각이 듭니다.

재개발, 재건축 경기는 돌고 돕니다. 쉬어갈땐 쉬어가야 합니다.

제가 작년 초에 매수한 감정평가액 2억8천만원짜리 다가구 주택이 있습니다. 건평 29평에 3층짜리 건물입니다.

3층에 집주인이 실거주 하고 있었고, 월세가 90만원 나오고, 보증금이 4천만원 정도 들어있는 다가구입니다. 

제가 마이너스 200만원에 구입해서, 한달후에 관리처분인가가 떨어졌고, 이주비(70%)와 이사비 천만원을 지급 받고나니, 실제 투자금액은 7500만원 남짓 들어갔습니다.

매수한지 일년이 되어가고, 현재 프리미엄이 6~7천만원 형성되어있는데, 왜 집주인은 관리처분인가를 앞두고 매도를 할수밖에 었을까요? 위 주택의 매도자는 2009년에 4억5천만원에 위 다가구 주택을 매입했습니다. 평당 1500만원 정도 주고 매수를 한 셈인데, 재개발의 호재가 반영된 가격이긴 하나, 서울지역이고 90년대에 신축한 건물인것을 감안하면, 터무니없는 가격은 아니였습니다.

그런데, 재앙은 2억8천만원의 감정평가를 받으면서 시작이 된것이지요.

4억5천주고 구입한 주택의 대출금은 2억, 세입자에게 내어줘야할 보증금이 5천만원...

투자로 매수했기때문에 이제 관리처분인가 받고 이주하게 되면, 프리미엄이 올라갈것을 알고 있지만, 이주비를 받아선 대출금상환도

안되는 상황이라 매도하는 것 외엔 다른 선택의 여지가 없었을겁니다. 여윳돈이 있었다면, 버텼겠지만 그럴 상황이 안되었을 것이구요. 이런 케이스가 특별한 케이스냐구요? 그 당시에 서울 지역에 위와같이 투자했다가, 손해를 입은 투자자 정말 많습니다.

나름 전문가 집단인 부동산 소장님들도 많이 손해를 보셨구요.

 앞으로 부동산 가격이 상승한다는 가정하에 재건축, 재개발 투자도 유효한 것입니다.

지금 막연하게 투자하는 분들이 많이 계신데, 부산지역 재건축, 재개발 사업장은 현재의 시세로는 도무지 사업수지가 맞지 않아서

사업진행이 되지 않는 경우도 있을것이고, 설령 사업이 진행되더라도, 엄청 낮은 감정평가로 인해서 위의 사례와 같이 오히려

손해가 나는 경우도 있을것입니다. 물론, 잘 찾아보면, 투자성이 충분한 재개발 사업장도 있겠지요.

재건축 사업도 요즘엔 재개발과 같은 도급제 방식으로 사업을 진행하기 때문에 같은 고민을 하셔야 합니다.

현재 재건축에 대한 기대가 반영되어서 현재 시세가 34평 기준 3억이라면, 과연 내가 새아파트에 입주하기 위해서

추가분담금이 얼마나 들어갈지 분석을 해보아야 합니다.

부동산 소장님 이야기만 듣고, 추가분담금 없이 입주가 가능하겠구나...생각해선 안됩니다.

최근 부산지역 사례인 사직 kcc 스위첸, 광안 더 샵의 사례를 찾아서 공부해보시면 도움이 될거라 생각이 듭니다.

제가 굳이 이렇게 신경써서 글을 쓴다고 해서 달라질것은 크게 없겠지만,

내가 힘들게 모은 재산으로 투자를 해서 실패를 하게 되면, 서민의 삶은 참 힘들어지는 것을 자주 보았습니다.

위 사례에 나온 매도자도 저와 비슷한 또래의 부부였습니다. 잘못된 투자로 1억7천 손해를 보고,

보증금 3천만원에 월세 75만원짜리 아파트로 이사를 하셨습니다.

이사비 봉투에 조금 넣어 드렸더니, 이사할때까지 편의 많이 봐주셔서 감사하다고 하시더군요.

제가 매수를 하지 않았더라도, 다른 매수자가 그 매물을 매수했겠지만, 마음이 많이 아팠습니다.

투자라는 것은 항상 리스크를 동반하고, 항상 성공만 할수는 없습니다.

사람의 인력으로 안되는 불가항력의 경우도 발생하지만, 열심히 노력하시면, 적어도 내 재산을 잃을 가능성을 최소화하고

안정적으로 투자하실수도 있을겁니다.

아파트 시장이 좋을때는 분양권, 재개발 재건축도 같이 호황이고,

부동산 경기가 안좋을때는 경매시장에서 돌파구를 찾을수 있습니다.

수도권 아파트 가격이 오를때 부산지역은 가격변화가 없기도 하고,

지방부동산이 오를때 서울시장은 경기가 안좋을때도 있습니다.

그때 그때 최선의 선택만을 하기는 어렵겠지만, 자신만의 투자마인드를 정립하고

그때 그때의 트렌드에 맞는 투자를 하시면 더 성공 투자에 가까워 지실거라고 생각을 합니다.

제 생각과 의견이 다른 분도 있으실 겁니다. 건전한 비판과 토론은 환영하구요,

악플은 반사하겠습니다...^^

즐거운 금요일, 즐거운 주말 되세요~~

[김열]

좋은글 감사합니다 . 이해하기 쉽게 장문의 글을 남겨주셔서 많은 도움이 되었습니다.
새해 복 많이 받고 건강하십시오

[워너비(윤재오)]

좋은글 감사합니다

[박지향]

이해하는데 도움이 많이 되었습니다...^^*

[김병찬]

좋은 내용 올려주어서 감사합니다
이해가 많이 됩니다
공감합니다

[바램(김상오)]

투자에 대한 소중한 말씀 감사합니다.~^^

[티토(신미리)]

상세한 내용에 감사드립니다..백여개의 사업장을 발품팔아보고 열다섯곳 넘는 지역에 실투해보고 수백개지역사례조사분석하고 나온결과물을 이렇게 담담히 말씀해주신거군요..소중하게 생각하겠습니다~~

[자굴산(구자일)]

좋은글 감사합니다!

[푸른하늘(김윤희)]

경험담을 세세히 적어주셔서 이론보다 더 와 닿는것 같습니다 간접공부도 많이 되고 강의도 꼭 듣고 싶네요 ~

[마중물(양은미)]

경험에서 우러나온 강의 감사합니다^^

[할수있어(김미영)]

제가 잘 몰라서 더불어숲님의 글을 보고 많은 도움을 받습니다...매수시기는 알겠는데. 매도시기가 일반분양 이후면 좋겠다고 하셨는데. 일반분양 받으신 분들이 입주하기 전까지를 말씀하시는것인지 좀 더 구체적으로 매도시기를 알려주셨으면 고맙겠습니다. 물론 이것도 님의 말씀처럼 교과서에 나오는것은 아닐지라도 님의 경험들을 통한 혜견을 듣고 싶습니다. 부탁드리겠습니다

[늘고운(정지혜)]

더불어숲님
좋은글 자주 올려주세요.
세해 복마니마니 받으시구요

[아방아방]

좋은글 감사합니다^^

[캐논(조영훈)]

한번이라도재개발,재건축 투자 해보신분은 왜 이글이 돈주고도 구할수 없는 자료인지 알것입니다. 감사합니다~

[와이키키동키호테(안대진)]

타이밍

[(다대포촌놈)조진희]

좋은 글 감사합니다^^

[100억-이지현-]

잘 지내셨는지요? 눈팅으로 한번씩 님의 발자취와 글을 봐 왔지만,,,님과 님의 커뮤티들의 좋은경험들,,,좋은 정보들 많이 배우고 싶습니다.........님의 좋은경험들,,,요즘 시황들을 바라보는 시점들....주저리주저리 읋으셔도 좋으니 글 한번 올려주시죠^^저도 부족하지만 옛님들의 고견을 들어보고자 한번씩 글쓰고 있습니다....정보의 쉐어링을 기대해봅니다.^^,
다대포촌놈님의 고견을 이번주 안으로 기대하고 있겠습니다.^^부탁드립니다.^^너무좋은 글들이 많아지면 제가 다음에 쐬주한잔사죠^^

[(다대포촌놈)조진희]

.저번주는 좀 바빠서 댓글을 단다는게 지금 달고 있네요.저의 관점은 요즘 부정적인 부분들이 많아서 하락론자로 비춰질까바 글 적을 만한 내용이 거의 없는것 같네요;;

[100억-이지현-]

음....재건축....제 주변에서는 디인 사람도 많아서ㅜㅜ저는 초보자 한테는 추천하지 않지만....절대로,,,,,
그러나..님의 글 정말로 정독해서 공부하였습니다..잘 읽었고 한수 배웠습니다. 정말 좋은경험, 좋은글 나눠주심에 감사드립니다....
다대포촌놈님과도 인연이 있으신것 같은데,,,,좋은 커뮤니티를 형성하시고 있으신듯...젊은분들의 커뮤니티가 부럽네요^^

성투하시길 기원하고 좋은 야기, 경험들,,,고견들 한번 듣고 싶네요^^좋은글 자주 부탁드리고 감사합니다.

[봄날~(장영숙)]

진심이 담겨 있는 글 ~ 감사히 읽었습니다.
전체적인 흐름이 와 닿네요. 오늘도 좋은 날 되시기를 바랍니다.^^

[푸른바다(원홍희)]

초보자 크나큰 한수 배윘습니다 좋은글 감사합니다

[R.E Summit(손동근)]

감사합니다. 정말 도움이 되는 글입니다.

[어시스터(박춘호)]

요즘 재개발투자는...부산보다는 서울을 추천한다고 읽혀집니다
사실 부산의 재개발지역의 프리미엄이 다소 높은지역이 많다고 느껴지기도 합니다
작년초에도 부산은 재개발지역이 과열되었다는 글들이 많더군요
그래서 부산보다는 서울에 투자하러 가는 사람도 좀 보았습니다...그러나 아직도 부산에 투자처가
많다고하는 전문가들도 많습니다
예로 작년 1월부터 12월까지 1년동안 급하게 오른 지역이 있습니다
복산1재개발 구역, 양정1재개발구역입니다
작년초에는 저평가 되어있었는데...시공사가 선정되면서...많이 올랐습니다

[제롬(이종욱)]

위치가 탁월한 재개발 물건을 적절한시기에 매도하지않고 계속 가져가는건 어떻게 생각하시는지요?
저는 매도타이밍을 잘 몰라서 구입후 10년째고요 그렇게 재개발로 지어진 아파트 전세로 두번째 돌리고있습니다..

[항상 감사(김세비0]

도움이되는글감사합니다^~~

[오늘은(이창석)]

글 정말 감사합니다. 요즘 재개발 물건들은 비례율까지 미리 예측해서 매도가격에 포함시키더군요. 프리미엄에 비례율까지 포함해서 매수를 하다보니 조합원 과 일반 분양가 가 비슷한 가격이되네요. 물론 타이밍에 따라 다르겠지만 관리처분인가 전,후 매수하는것은 줄것다주고 매수하는게 아닌지요..혜택이라면 조합원에게 주는 부가적인 혜택들이 이익이라면 이익인데 그정도 혜택을 보고자 조합원의 직위를 가지고 오는게 맞는지 잘 모르겠습니다. 경기가 좋아 일반분양후 추가 프리미엄이 붙어 주면 좋겠지만. 글 다시 한번 감사드립니다.

[吳洗沇)]

많은도움이 되네요 감사합니다 ~~

[더베스트(진윤주)]

돈으로 살수없는 정보인거같습니다. 막 공부하고있는데 제가 투자할려던 리스크를 정확히 잡아주셨네요
더많은 글 부탁드립니다.

[이담(김희진)]

감사합니다 잘 읽었습니다 친절하고 사려깊은 분 같습니다...

[사랑하자행복하자(박현희)]

재개발 재건축의 흐름을 잘 설명해 주셔서
감사합니다

새해 복 많이 받으세요~~^^

[골드미스(정시안)]

부동산에서 경험만큼 좋은 공부도 없죠~~좋은 글 잘 읽었습니다~~^^

[소다(조지은)]

감사합니다.
새해에도 성투해서 부자되시고
또 이런 재능기부글 남겨주시길 부탁드립니다

[젊은미소(강연규)]

정독하며 많이 배우고 감니다. 귀감되는 글입니다 감사합니다.

[정용순]

좋은글 감사드립니다.......초보투자자로 많은걸 배웠습니다.

[화수분(이영란)]

폰으로 읽다 컴퓨터로 다시금 읽으며 되새겨 봅니다.. 좋은 글 감사합니다..^^

[텐텐(심지은)]

항상 좋은글 잘 보고 있습니다. 건강하세요~~^^

[사다드(조인제)]

텐인텐에서 본글중에 가장 좋은글중 하나입니다.
왜 이제야 이글을 봤지?..