적은 초기 비용으로 안정적 투자수익 기대
원룸·1.5룸형구조에 입지 뛰어날 경우 임대수요 풍부
"빌라 전세 불안해, 집주인 될래"…1억대 소형 오피스텔 잘 팔린다
오피스텔 경매, 저가 초소형만 몰려…최고 125대 1
한국은행이 반년째 기준금리를 3.5%로 동결했다. 이에 따라 시장에서는 금리가 최고점에 달했다는 ‘금리 정점론’에 힘이 실리고 있으며, 하반기에는 금리가 인하될 것으로 기대감이 커지고 있다.
이처럼 기준금리 동결로 대출 금리 하락 기조에 예금 이자 수익 기대치 또한 낮아지자, 은행에 묶여 있던 자금들이 투자 상품들로 발길이 옮겨가는 ‘머니무브’ 조짐도 보이고 있는데 특히, 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 투자하려는 수요자들이 증가하는 모습이다.
특히 적은 비용으로 높은 임대수익률과 시세 차익까지 기대할 수 있는 1억원대 오피스텔이 눈길을 끌고 있다.
오피스텔은 분양가가 낮으면 수익률이 높아진다는 투자 공식이 있어 자본금이 넉넉하지 못한 2030 투자자들이 관심을 갖는다.
일반적으로 1억원대에 공급되는 오피스텔은 최근 급격히 늘고 있는 1인 가구 선호도가 높은 원룸 및 1.5룸형으로 구성된다.
여기에 편의시설과 교통환경 등 입지조건이 우수하다면 공실 걱정없이 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다.
#서울 마곡지구에 근무하는 직장인 박종석(남·32세)씨는 최근 소형 오피스텔 매수를 알아보고 있다. 이사를 하는 것도 지겹고 전세사기 때문에 전세로 들어가는 것은 더더욱 겁이 나서다. 당장 결혼 계획도 없는 박씨는 소형 오피스텔 매수를 통해 1인 가구로서 주거의 안정성을 택하기로 했다.
부동산 시장 침체에도 소형 오피스텔에 대한 수요가 꾸준하다. 최근에는 전세사기 우려 등으로 인한 빌라 전세와 오피스텔 전세 수요까지 흡수한다는 분석도 있다.
부동산 정보제공업체 부동산R114가 올 5월 1일 기준 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 3월 서울 오피스텔 거래건수는 총 692건으로 나타났다. 이중 전용면적 20㎡이하 초소형이 158건, 20㎡초과~40㎡이하 소형이 459건을 차지해 전체 소형의 비중이 89.2%(617건)에 달했다.
'아파텔'(아파트+오피스텔)로 불리는 전용 60㎡ 초과 오피스텔의 거래량은 총 19건으로 전체의 2.8%에 불과했다.
오피스텔 시장이 위축된 상황에서도 지난해 전국 20㎡이하 초소형 오피스텔 거래는 2021년 대비 12% 늘었다. 초소형의 경우 상대적으로 시장의 환경을 덜 받기 때문이다. 반면 면적별 다른 구간의 거래량은 같은 기간 최소 27%에서 최대 78% 줄었다.
올해는 초소형을 포함한 40㎡이하 소형 오피스텔 거래량은 1월 431건, 2월 605건, 3월 617건으로 증가 추세다.
최근에는 빌라와 오피스텔 전세사기에 대한 우려로 인해 소형 오피스텔에 대한 매수 수요가 늘어나고 있다는 분석도 있다.
젊은 1인 가구들이 보증금을 떼일 우려에 전세는 기피하고 자금 여력은 충분하지 않아 아파텔과 아파트 대신에 소형 오피스텔 매수에 나선다는 것이다. 통상 면적이 작을수록 매매가격 부담이 낮은데 소형은 지역에 따라 1억원대에도 매수가 가능하기 때문이다.
#1. 올 4월 6일 수원지법 경매15계에서는 경기 용인 수지구에 위치한 오피스텔 '분당수지유타워' 전용면적 25㎡에 대한 경매가 진행됐다. 이 오피스텔은 감정가가 1억7400만원인데 올해 3월 한 차례 유찰돼 최저 입찰가격이 1억2180만원으로 떨어졌고, 응찰자가 125명이나 몰렸다.
같은 면적 오피스텔이 지난 3월 23일 1억7700만원에 실거래 된 만큼 저가 매수를 희망하는 수요자들이 대거 몰렸다.
#2. 올 4월 10일 서울동부지법 경매3계에서 열린 송파구 문정동 '힐스테이트에코송파' 전용 21㎡ 오피스텔 경매에도 43명이 신청하면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 102.9%를 기록했다. 이 오피스텔 역시 감정가가 1억9300만원인데 한 차례 유찰되면서 최저 입찰가격이 1억5440만원으로 하락하자 응찰자가 몰렸다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 같은 면적 오피스텔이 올해 2월 2억원, 4월 1억8000만원에 거래된 만큼 저가 매수에 대한 기대감이 높아진 것이다.
고금리와 부동산 시장 침체 영향으로 오피스텔도 가격 부담이 적은 물건에만 수요가 몰리고 있다. 지난 4월 오피스텔 경매 시장에서는 1억원대 저가 물건에 수십 명의 응찰자가 몰린 것으로 나타났다.
법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 4월 서울 오피스텔 낙찰률은 14.6%, 낙찰가율은 88.3%로 나타났다. 평균 응찰자 수는 전월 대비 증가한 7.0명으로 집계됐다.
서울 구로구 오류동의 오피스텔 '칸타빌레Ⅲ' 전용 20㎡는 2회 유찰로 최저 입찰가격이 8700만원까지 떨어지자 23명의 응찰자가 몰렸다.
경기와 인천의 오피스텔 경매에서도 1억원대 저가 물건에 수요가 집중됐다. 경기 광명시 소하동에 위치한 전용 17㎡ 오피스텔은 33명이 응찰하면서 8400만원에 낙찰됐고, 남양자수 별내동 전용 24㎡ 오피스텔에도 35명이 응찰하면서 8613만원에 매각됐다.
고금리 등에 따른 부동산 시장 침체로 오피스텔 시장도 여전히 위축된 상황이다. 시세 차익 기대감이나 임대 수익이 줄어들면서 가격 부담이 적은 초소형 면적이나 저가 물건에만 관심이 이어지고 있다.
실제 지난해 오피스텔 거래 시장에서도 초소형 매매는 꾸준했던 것으로 나타났는데 보통 면적이 작을수록 매매가격 부담이 낮고, 수익률이 높아 투자가 용이하기 때문으로 분석된다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "시세 차익 가능성이 낮아진 상황인 만큼 소득수익률이 상대적으로 높은 1억대 초소형 오피스텔 선호는 한동안 이어질 전망"이라며 "다만 초소형 오피스텔의 단위 면적당 가격 수준은 타 면적에 비해 높은 편이어서 시장 회복 후에도 상대적으로 시세 차익 발생 가능성이 낮을 것으로 예상된다"고 말했다.
때마침 경기 김포 풍무동에 1억원대 오피스텔이 분양에 나서 비상한 관심을 끌고 있다.
서울 옆동네인 김포 풍무2지구 도시개발구역 29블럭-3로트 일대에 '풍무역 웰라움 퍼펙트 시티' 1룸과 1.5룸으로 구성된 1억원대 오피스텔이 분양중이다.
지하 5층~지상 14층 규모로, 전용면적 21~45㎡, 총 567실 규모 오피스텔(6층~14층)과 단지 내에는 김포 최대 규모의 CGV 영화관(5층, 6개관·806석)이 입점해 운영중이다.
단지 내 상업시설로는 CGV 영화관외에 베이커리, 각종 식음료, 전문 식당가, 메디컬 업종 등이 들어서며 홈플러스, 이마트트레이더스 등이 5분 거리에 위치해 쇼핑도 편리하게 즐길 수 있다.
오피스텔의 경우 회사보유분을 전세가격으로 내집마련이 가능한 1억대 초중반의 합리적인 분양가로 1룸과 1.5룸 구조로 이뤄졌으며 아파트 못지않은 특화 시스템을 적용했다.
오피스텔에서 보기 힘든 세대당 1.2대의 널찍한 주차공간과 주변 시세 대비 70% 가격의 2년 전 분양가 그대로 임대수익까지 누릴 수 있는 ‘풍무역 웰라움 퍼펙트시티’는 비교적 자유로운 오피스텔 분양 정책과 풍무역세권 개발계획 등 개발호재도 존재한다.
1룸(전용 21㎡)같은 경우에는 1인 거주하기 적당한 풀옵션 오피스텔이며 김포 풍무동에서 가장 규모가 큰 랜드마크 주거단지다 보니 아무래도 관리비 등이 저렴하게 발생한다.
1.5룸(전용 32㎡) 같은 경우에도 2인 정도 살면 가장 편리한 풀옵션 오피스텔이라는 평가를 받고 있으며 방과 거실, 주방이 따로 따로 되어 있어, 신혼부부나 노인부부들의 만족도가 높다.
풍무역 웰라움 퍼펙트 시티의 최대 강점은 주차장과 원스톱 생활이다. 건물 내 주차장은 지하 1층~지하 5층 전층이 713대의 자주식 주차공간으로 되어 있으며, 기계식이 아닌 평면 자주식 주차장이라 편리한 주거생활이 가능하다.
단지 내 상가의 경우 풍무사거리 큰 도로 바로 옆 코너자리에 위치해 접근성과 가시성이 우수하며 CGV 영화관 관람객으로 인한 상권 내 시너지효과가 기대된다.
2층과 3층은 각각 전문식당가와 메디컬 존으로 임차인에게는 1년간 렌트프리와 인테리어 비용 등의 지원 혜택이 주어진다.
현재 도보권의 김포도시철도 풍무역(2019년 9월 개통)을 이용할 경우 2정거장 거리에 위치한 김포공항역에서 지하철 5호선과 9호선, 공항철도 환승을 통해 마곡지구, DMC, 여의도, 광화문, 강남 등 서울 주요 업무지역으로 이동할 수 있다.
단지는 뛰어난 주거여건이 장점으로 김포 신풍초등학교와 인접해 있으며, 이마트 트레이더스 김포점, 홈플러스 김포풍무점, CGV 등 생활편의시설도 가깝다. 또한 선수공원, 새장터공원 등 근린공원을 비롯해 김포종합운동장, 풍무국민체육센터, 김포시민회관 실내체육관 등 녹지시설과 문화시설도 인접해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있을 전망이다.
실제 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티는 풍무역을 도보로 이용 가능해 서울지하철 5호선 연장선이 개통될 시 서울 주요 지역까지 바로 이동이 가능해 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상된다.
분양 관계자는 "풍무역에 5호선 연장선 호재 기대감에 수요자들의 문의가 하루가 다르게 늘어나고 있다"면서 "서울로 출퇴근 하는 실수요는 물론이고, 늘어날 임대수요를 확보하려는 투자자들의 문의까지 이어져 계약이 순항을 이어가고 있다"고 전했다.
분양문의 1668-0970