감정평가사례(흑석6구역,왕십리1구역,아현3구역추가)

[스마일11]

1. 사업 개요
사업명	흑석6구역 주택재개발
사업위치	서울시 동작구 흑석1동 247번지 일대				조합전화
사업부지면적	65,210.90 m²		19,726 평		용적률	223.51%
사업연면적	166,845.66 m²		50,471 평		건폐율	19.99%
건축규모	지하4층/지상11~20층		14개동
추진단계	관리처분변경 총회 준비중
2. 구역 정보
총세대수	963 세대	임대제외 798	조합원수	608 명	조합원비율	63%
						단위 : 만원
분양평형	총세대수	조합분양세대	(분양가)	일반분양세대	(분양가)	보류지
임대	165
59형	48	36	25,132	12	42,630
84형	525	430	39,835	95	65,225
84(부분임대)	34	34	42,117	0
119	159	91	55,575	68	93,332
146	32	17	65,867	15	111,950
합계	963	608		190		0

*감정평가 및 권리가액 산정

분류	내용
구역명	흑석뉴타운 흑석6구역
대지	13평(여러필지라면 대지면적 총합)
건물	12.92평(건물면적 총합)
대지평가액
건물평가액
평가액합계	15510만원(대지평가액+건물평가액, 집합건물이라면 평가액 기재)
비례율	109.66%
권리가액	17008만원(평가액 합계 x 비례율)
평당권리가	1308만원(권리가액 / 대지면적 = 대지1평당 평가받은 권리가액)

*추가 정보

분류	내용
물건형태	다세대주택(빌라) 2층
개별공시지가	442만원(해당물건의 사업시행인가년도 공시지가)
주택공시가격	7200만원(해당물건의 사업시행인가년도 주택공시가격)
건축년도	(해당물건이 건축된 년도)

*평당권리가 (평가액 총액 / 대지면적)

1308만원

*주택공시가격 대비 권리가액 (권리가액 / 주택공시가격)

17000만원 / 7200 = 236%

→ 주택공시가격에 비해 약 236% 선에서 권리가액을 받았습니다. 주택공시가격의 두배 이상이네요.

*원가법추산액 대비 권리가액 (권리가액 / 공시지가x130%+건물값)

17000만원 / (442 x 130% x 13평) + [12.9평 x 200만원(평당건물값추론)] 

= 17000만원 /  (5763만원 + 2580만원)

= 204%

*감정평가 및 권리가액 산정(아현3구역)

물건1

아현뉴타운 아현3구역

대지 6.47평

건물 17.47평 근린상가

감정평가액 → 11805만원 (집합건물이라 합산)

물건2

아현뉴타운 아현3구역

건물 11평

감정평가액 → 1870만원

대지6.47평에 건물 17.47평인 집합건물 물건1과 건물만 있는 물건2를 함께 가지고 있었던 조합원으로, 두개의 감정평가액을 합쳐서 종전평가액을 받은 물건입니다.

물건1의 평가액 정리

대지6.47평, 건물 17.47평 근린상가 권리가액 =

평가액 11805만원 x 110% 비례율 = 12985만원

대지평당권리가 = 12985만원 / 6.47평 = 2006만원

 

*감정평가 (왕십리1구역) 

동명	지번		구분	집합건물 감정가	대지면적(평)	건물면적(평)	집합건물대지평당권리가
하왕십리	276	*	빌라	16,700	7.17	10.03	2,329
하왕십리	276	*	빌라	19,900	8.18	11.45	2,433
하왕십리	276	*	빌라	20,600	8.47	11.87	2,432
하왕십리	276	*	빌라	50,500	23.06	32.29	2,190
하왕십리	304	*	빌라	20,100	9.68	11.40	2,076
하왕십리	304	*	빌라	22,650	9.68	11.40	2,340
하왕십리	304	*	빌라	23,000	9.68	11.40	2,376
하왕십리	339	*	빌라	16,450	7.47	9.76	2,203
하왕십리	339	*	빌라	12,750	5.78	7.56	2,206
하왕십리	339	*	빌라	16,500	8.84	11.55	1,867
하왕십리	339	*	빌라	23,600	8.25	14.93	2,861
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.25	14.93	2,909
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.25	14.93	2,909
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.25	14.93	2,909
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.25	14.93	2,909
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.25	14.93	2,909
하왕십리	339	*	빌라	22,600	7.77	14.07	2,908
하왕십리	339	*	빌라	22,600	7.77	14.07	2,908
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.19	14.93	2,930
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.19	14.93	2,930
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.19	14.93	2,930
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.19	14.93	2,930
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.19	14.93	2,930
하왕십리	339	*	빌라	24,000	8.19	14.93	2,930
하왕십리	339	*	빌라	22,400	7.63	13.89	2,935
하왕십리	339	*	빌라	22,400	7.63	13.89	2,935
하왕십리	404	*	빌라	24,500	10.39	15.71	2,359
하왕십리	404	*	빌라	15,600	6.45	9.76	2,419
하왕십리	404	*	빌라	20,600	8.52	12.88	2,419
하왕십리	404	*	빌라	35,500	14.97	22.63	2,372
하왕십리	404	*	빌라	17,700	7.47	11.27	2,368
하왕십리	413	*	빌라	21,200	9.99	15.84	2,123
하왕십리	413	*	빌라	26,700	12.80	20.31	2,086
하왕십리	413	*	빌라	30,500	13.30	21.10	2,293
하왕십리	413	*	빌라	22,900	9.99	15.84	2,293
하왕십리	413	*	빌라	30,500	13.30	21.10	2,293
하왕십리	413	*	빌라	22,900	9.99	15.84	2,293
하왕십리	413	*	빌라	32,100	13.30	21.10	2,413
하왕십리	413	*	빌라	20,000	8.16	12.95	2,451
하왕십리	413	*	빌라	27,700	12.03	19.09	2,302
하왕십리	502	*	빌라	22,700	11.14	18.72	2,037
하왕십리	502	*	빌라	25,600	11.14	18.72	2,298
하왕십리	502	*	빌라	16,900	7.39	12.41	2,288
하왕십리	502	*	빌라	26,500	11.14	18.72	2,379
하왕십리	502	*	빌라	17,600	7.39	12.41	2,383
하왕십리	502	*	빌라	16,200	6.61	11.10	2,453
하왕십리	502	*	빌라	26,500	11.14	18.72	2,379
하왕십리	553	*	빌라	20,600	9.82	17.77	2,099
하왕십리	553	*	빌라	17,900	8.48	15.35	2,111
하왕십리	553	*	빌라	10,800	4.45	8.06	2,426
하왕십리	553	*	빌라	16,100	6.08	12.38	2,647
하왕십리	553	*	빌라	19,900	7.81	15.44	2,549
하왕십리	553	*	빌라	11,200	4.45	8.06	2,516
하왕십리	553	*	빌라	15,800	6.84	12.38	2,311
하왕십리	553	*	빌라	20,250	8.53	15.44	2,375
하왕십리	553	*	빌라	11,200	4.45	8.06	2,516
하왕십리	553	*	빌라	16,500	6.84	12.38	2,413
하왕십리	553	*	빌라	20,250	8.48	15.44	2,388
하왕십리	553	*	빌라	17,200	8.04	11.51	2,138
하왕십리	553	*	빌라	11,200	4.26	8.32	2,627
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
하왕십리	339	*	연립	33,000	12.25	25.32	2,694
						평균	2,527

솔직히 전문지식이 부족한관계로 분석은 못하겠고 그냥 타카페글을 복사하여 올려드립니다..

저역시 뉴타운에 장미빛희망만을 보고 있던것은 아니기에 걱정되기도 합니다만...사례는 여기저기 너무나 많이 있습니다..

너무안좋은 내용만 정보로 공개하는것은 심리적 불안감만을 조성할수 있으며 한쪽정보만 있다고 판단되기에 다른 구역 사례를 올려봅니다..올린분이 카페 주인으로 꽤 높은 지식을 갖고 있으신것으로 판단하고 신뢰하고 있으나 누구나 사람은 오차나 틀린부분이 있을 수 있다고 생각되니 틀린내용이 있을수도 있더라도 곡해하지마시고 참고로 보시기 바랍니다

[제비]

저는 개발과 아무 관련이 없다 어느날 갑자기 개발이 된다고 하여 엄마와 함께 걱정을 태산같이 하고 있는사람입니다. 우리집은 지분7평에 건평은 18평입니다. 위의 올려주신내용으로만 계산하더라도 지분7평에 평가금액이 1700만원만주어도 1억1천9백만원입니다. 지금 주택공시가격은찾아바야겠네요. 권리가액평당 1700만원에 조합원분양가 2000만원만 책정이 되어도 25평 입주할려면 5억입니다. 차액에 대한 분담금이 무려 3억8천입니다. 어떻게 생각하시는지요. 저 역시 개발에 대해서 아무것도모르는 일반적인 회사원입니다. 제 사견으로 받아들이시면 합니다.

[자격미달]

조합원 분양가가 2000만원으로 책정된다면 일반분양가는 2300만원 이상으로 책정될텐데 과연 부천에서 이 가격에 분양이 가능할까요?
너무 높은 금액으로 생각한게 아닌듯 싶습니다. 25평에 5억이면 아무도 그 아파트를 구입하려 하지 않을것 같네요~

[스마일11]

조합분양가가 2천이요??..서울에서도 조합분양가 2천이면 쉽지 않지요.~그래도 그런 조건이라면 당연히 동의서 내지말아야 겠죠..5억이면 서울에 20평대 사고도 남는돈..
일반분양도 부천에선 아무리새집이고 위치가 좋다고 해도..1500도 무리입니다...1500이면 저 안삽니다..중동으로 가지요..아무리 새집이라고 해도..나중에 가치가 얼마나 좋아질지 몰라도 그돈내고 이제부터 공사가 여지저기 시작되면 환경도 안좋고...