#다주택자#장기보유#특별공제
다주택자ㅡ1세대가 국내에 2주택 이상을 소유하고 있음
장기보유특별공제 대상ㅡ국내 소재한 등기된 3년이상 보유한 건물,토지,조합원 입주권등, 9억 초과 고가주택 1주택 보유자.
비조정지역 1세대 다주택자는 장기보유특별공제는 받으실 수 있으나
조정지역 내 1세대 다주택자와 미등기인 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없음.
장기보유특별공제 보유기간은 취득일로부터 양도일까지로 계산하며 취득일 기준일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜로 정합니다
현재 소득세 최고세율은 과세표준 5억원 초과 42%이나
21년1.1 이후부터 과세표준 10억초과분에 대해서 기존 42% 에서
45%세율로 상향되어
조정지역 3주택자가 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30% 중과받는다면
세율은 75%가 되고 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오릅니다.
양도세 과세표준 10억초과 된다면 세부담이 가중될 것으로 보입니다.
다주택자의 경우, 보유한 주택이 조정지역에 있다면 주택을 양도할 때 양도세가 중과됩니다.
(비조정지역은 기본세율) 2주택은 기본세율의 10%
(2021년 6월1일 20%) 3주택이상은 기본세율의 20%
(2021년 6월1일 30%) 중과되며
비조정지역 에 취득했더라도 양도시 조정지역이라면
양도세가 중과됩니다.
단, 조정지역 지정되기전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 경우에는 중과되지 않습니다.
보유세 (재산세 +종부세)부담을 조금이라도 줄이려면
6월 1일 이후에 다주택자 양도세 중과로 양도세가 크게
오르니 2021년 6월 1일 이전에 매도하는 것도 방법입니다
2021년 6월 1일 이후 양도하는 주택, 입주권, 분양권등 단기 보유한 주택의 양도소득세율이 인상되어
1년미만인 주택, 입주권은 40%에서 70%
2년미만인 경우 기본세율에서 60%까지 오르게 됩니다.
보유기간 3년이상에 한정해서 거주기간이 2년이상 3년미만이라면 8%공제를 받을 수 있게 개정되었습니다
1주택자
2021년 1월 1일 부터는 투기수요를 차단하기위해 9억이상 1주택자에 대한 장특공 혜택을 더욱 까다롭게 바뀝니다
2021년 1원 1일 부터는
보유와 거주기간을 분리하고
각각 공제율을 합산해서 보유3년(12%)
거주 2년(8%)이면
합산 20% 공제가능하며
매년 8%씩 (보유4%+ 거주 4%) 올라가게 되므로
보유 10년 +거주 10년을 해야 받을 수 있도록 바꾸기 때문입니다.
1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간
요건이 추가 되어
실제 살지 않고 보유만 한다면
양도세 공제율이 절반으로 줄어드는데요
따라서 1주택자는 매도계획이 있다면 올해 매도하거나
거주기간 10년을 채워서 최대한 장특공제를 받는 것이 절세방법이라 할 수 있어요.
편법으로 주민등록상 전입신고만 하고 실제 거주를 하지 않는다면
세법에서는 거주한 것으로 보지 않기 때문에
실제 거주요건을 갖추셔야 합니다
다주택자
양도시점 기준ㅡ잔금 치른날 이나소유권이전 등기일 중 빠른날
2021년 최종주택 장기보유특별공제
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고
남은 최종주택(9억 초과 고가주택)을 21년 1월1일 이후 양도할 경우
장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며
거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산합니다.
장기간 보유하고 있는 주택에 한하여 양도차익의 일정 시세 금액의 보유 기간 따라서 비율 적용 공제를 해주고 있습니다.
주택 장기 보유 기본으로 약 3년 이상으로 정하고 있으며 3년 이상 보유 후 양도를 하였을 때 세금이 부과되고 있습니다. 하지만 다주택의 경우에는 다르게 적용하고 있고 공제율 1가구 1주택인 경우에도 비율이 다르므로 세심하게 알아둘 필요가 있겠습니다
1. 2021.1.1이후는 다주택자가 최종적으로 1주택만 소유하게 된 때로 부터 2년이상 보유(거주)요건을 충족해야 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.
2. 2020.1.1이후 양도하는 1세대1주택인 고가주택은 총보유기간중 2년이상은 거주했어야 장기보유공제는 80%한도가 적용되고, 2년이상 거주하지 않았으면 30%한도가 적용됩니다.
장기보유 특별공제(2021년)는 기존의 법과 비교하였을 경우 1세대 1주택 2년요건시 보유 기간 80% 공제를 적용하고 있었고 다주택 15년 최대 30% 공제가 되었습니다.
특히 1가구 1주택 장기보유특별공제는 80%까지도 진행을 해주고 있었는데 9억 원 이하일 경우 양도차익의 비과세 혜택이 적용되었습니다. 하지만 새로 바뀐 1월 1일 적용 양도 주택은 1가구 1주택 고가주택 장기보유특별공제의 거주기간이 세분화 되어 있고 기존과 다르게 매년 보유 기간에 따라서 4%씩의 공제율 적용과 실거주 기간에 다시 4% 공제 적용을 합니다
2년 이상 실거주 요건 매년 4% 적용 공제율 차이 커
장기보유 특별공제(2021년)는 장기 주택을 보유하게 된 순간부터 매년 1년 단위로 8%씩 공제하였던 예전과는 다르게 까다로워졌다 볼 수 있습니다. 실거주에 적용이 각각 되기 때문에 공제율에 차이가 크게 생긴다고 할 수 있겠습니다.
실거주 10년 이상 장기혜택 동일
장기보유 특별공제(2021년)의 공제율이 변화되면, 양도소득세에 차이가 크게 생기게 됩니다. 즉 10년 이상은 보유하고 있는 주택에 거주하여야 기존에 납부했던 양도세와 같은 금액이 되기 때문에 2020년과 비교하였을 때 약 3천만 원 가량이 더 증가하였다고 보시면 되겠습니다.
예로 1가구 1주택 양도시 양도액 20억이라 하였을 때 취득가 10억 10년 보유 2년 실거주 일 경우 과세분 양도액 5.5억원 장기보율 특별공제 10년 보유 시 공제율 40% 2년 거주 차등 공제 8% 적용으로 48%의 공제가 적용되고 금액 산출은 2억 6천4백만 원이 되겠고 최종 양도금은 8천833만 원 가량 되겠습니다.
2020년 기준으로 2천273만 원이었으나 2021년 적용기준으로 보면 6천6백만 원 정도 늘어난 것을 알 수 있습니다. 그러므로 공제율을 높여 보시려면 실거주 요건을 높여 두시는 것이 좋다 볼 수 있겠습니다.
한공모 제공
첫댓글 좋은정보 감사합니다. ^^