건축사 선택과 설계의 댓가 --- 퍼온글 ( 인허가? 설계비용 )

[농목수(윤세웅)]

안녕하세요~ 긴 글을 마지막으로 지성카페 활동을 잠시 멈추게 되었습니다.

우선 집을 짓기위해서는 건축사를 통해 설계를 하고 지자체에 신고 또는 허가를 받아야합니다.

허가방 수준의 설계를 하실거면

지역 구청이나 시청 앞에 있는 적당한? 건축사사무소에서 하시면 됩니다.

단순 인허가용 도면수준이라면 굳이 다른지역의 건축사를 찾을 필요가 없습니다.

규모에 따라 다르지만 금액대는 300만원부터 1000만원 사이에 가능 하실겁니다.

하지만 허가용 도면으로는 제대로된 건축을 할 수 도 없고,

시공 견적도 받기 힘들고 시공하면서 여러모로 휘둘리기 좋은 조건입니다.

공사과정에서 문제가 생길 확률도 높습니다.

(허가용 도면으로도 시공사와 공사가 잘 마무리되는경우도 있습니다.)

--- 특히 목조주택의 경우는 지방 건축사사무소에서 보다 목조전문시공업체가 더 나을수도 있답니다.

건축사의 능력, 센스, 경험에 따라 설계는 많은 차이가 있는데요..

상황에따라서 같은토지안에 단 1평이라도 더 뽑는게 중요할때도 있고,

서비스면적으로 최대한 뽑아서 200제곱미터 미만의 직영공사범위로 줄여야 할때도 있습니다.

건축사의 역량에 따라 법규 내에서 어떻게 해석하고 풀어 나가느냐는 건축사의 능력에 따라 달라집니다.

그 다음은 디자인이나 내부구조를 계획하는 감각 차이가 아닐까 싶습니다.

얼만큼 공간 활용을 잘 하고 동선을 뽑느냐도 중요합니다.

건축사와 함께 의논하고 상의해서 보다 좋은 방향으로 조언을 얻으며 내가원하는 집,

우리가족의 라이프스타일에 맞는 집을 짓고 싶다.

단순 인허가용 설계 말고 내부 인테리어와 가구까지 신경써서 디테일한 설계를 하고 싶다 하시면

많이 알아보시고 나와 맞는 건축사를 찾으셔야합니다.

비용은 천차만별입니다.

규모에 따라 다르지만 기본 2천만원부터 억대까지 다양합니다.

단순 인허가용 도면보다 설계도서가 최소 3배에서 최대 5배정도 많습니다.

설계과정에서 소통하는 시간이나 횟수도 많아지구요.

시공전에 정해지는 자재나 마감재 스펙들도 많습니다.

설계를 제대로 안하실거면 설계는 인허가용으로만 적당히 하시고

능력있고 양심적인 시공사를 잘 만나는게 중요합니다.

때로는 시공사를 먼져 만나서 계약하고 시공사에서 지역건축사나 연계되어있는 건축사에게

허가용 도면을 외주 주기도 합니다.

이렇게 일을 받은 건축사가 시공사에서 주는도면을

인허가용으로 수정해서 허가를 받고 감리까지도 저렴한 금액에 하게됩니다.

얼마전 직영공사를 도와드렸던 용인 신봉동 현장이 그런 경우 였어요.

시공사 타절 후 설계 및 감리건축사를 변경 하였는데요.

인접대지쪽에 방화창 시공도 안되어있어 추가로 시공하고

소방관진입창도 규격에 맞지않게 시공되어 있어

철거하고 골조 컷팅 후 샷시를 재시공하였어요.

허가도면과 현장상태가 너무 많이 달라서 설계변경할것도 많았습니다..

건축 준비과정에서 건축주님의 건축관련 지식습득은 필수 이고요.

--- 인허가대로 시공하는 것이 시공사이고 불합리한 부분은 건축주와 건축사 시공사가

협의 해서 풀어 나가는 것이 건축이며 무슨 방화창이니 소방진입창이니?....

그러한 법규적인 해석과 법규에 준한 인허가 도면처리를 하는 것이 건축사사무소에 

역활일진데.....

위 글을 쓰신 건축사사무소에분도 좀 내용이 그렇네요.

자격증, 사업자등록증, 면대인지 아닌지 확인필수, 사업자등록지에 실제 사무실이 존재하는지여부,

계약시 입금은 반드시 법인회사계좌나 개인사업자일경우 대표자 명의로 하셔야합니다.

이는 건축사사무소 뿐만 아니라 시공사와 계약할때도 마찬가지이며 인테리어 공사를 해도 마찬가지 입니다.

회사 명함 내밀고 나중에 자기 개인계좌로 입금을 유도하는경우도 있는데 신중하게 결정 하셔야합니다.

(중간에 문제생기면 책임소재를 물을때 애매해집니다)

건축사 선택에 있어서 기본적으로 고려해야할 사항들입니다.

1. 건축사가 얼마나 많은 시간을 건축주에게 할애해주고 미팅하며 함께 고민해줄수 있는가

( 미팅횟수나 소통횟수 )

1번의경우 저희는 현재 김포에 110평 단독주택 설계를 마무리했고,

공사용 실시설계 (3d이미지포함) 도면이 150장정도 나왔습니다.

시공사 4-5 군데에 같은조건으로 견적 요청을 했고 견적서를 받아 비교견적 해서

시공사 입찰만 남겨두고 있습니다. (설계기간 약 4~5개월)

저렴한곳을 찾으려는게 아니고 합리적으로 공사를 잘 해줄 시공사를 찾는게 저희의 목적입니다.

최종 결정은 건축주 몫이겠지요.

설계도서가 완성될때까지 건축주와 10번정도 만났습니다.

설계 초반에는 단독주택 단지도 여러군데 함께 돌아보았어요.

함께 강남 가구매장 몇군데를 돌아보며 브랜드 가구부터 수입가구까지 함께 보고 의논했고

그 업체들에게 주방과 드레스룸 가구 관련 도면 전송을해서 스펙과 견적을 비교중이며

가구업체를 선택 할 예정입니다.

또, 이건창호 쇼룸을 방문해서 각 층 각 위치에 어떤 샷시가 들어갈건지 직접 보고 체크했고

모델명을 정해서 창호 견적도 받았습니다.

이렇게 해서 스펙북과 함께 실시설계에 적용해서 시공사 입찰을 받고 있습니다.

--- 강남 가구매장을 건축사와 함께? 이건쇼룸? --- 그러한 모든 비용이 포함된 설계비용이면 가능할것입니다

이는 극소수분들이 하는 방법이며 보통에 평생에서 집한번 지어보시는 분들하고는 전혀 상관이

없는 그저 그런것들도 있구나 정도...

2. 직원 몇십명씩 되는 대형 건축사사무소를 선택할것인가

직원이 몇명 안되는 소규모 건축사사무소를 선택할것인가

또는 10년 이내의 경력을 가진 신진건축사를 선택할것인가

20년 이상 경력이 많은 중견건축사를 선택할것인가

2번의경우 저희는 10년경력의 젊은건축사이며 소규모 회사입니다.

대표 건축사와 디자인 실장님. 현장직원. 그리고 저

(저는 시공시 공정별 팀관리, 일정관리, 영업관리, 현장관리, 세무, 고객상담, 견적 등의

전반적인 업무를 하고 있습니다)

--- 경험이 많지 않은 건축사사무소가 너무 모르고 무지한 것도 아주 많이 경험을 했답니다.

설계의 경우 시기와 규모에 따라 변수는 있지만 보통 프로젝트를 2개이상 중복해서 하지 않습니다.

60평 미만 직영시공 가능한 범위의 건축 현장은 1개, 인테리어 공사의 경우 2개 이상 프로젝트를

중복해서 하지않습니다.

모두 일의 완성도에 집중하기 위함이지만 사실 이 인원으로 그 이상 작업은 무리입니다^^;

설계 또한 대표건축사가 80% 이상 참여 합니다.

디자인 실장님과 함께 3d 나 기본 도면작업과 디테일한 도면까지 대표 건축사가 직접 합니다.

3. 설계비는 어느정도 투자할것인가

3번의 경우 설계는 창작물이기 때문에 설계비는 사실 정해진게 없습니다.

규모에 따라 다르지만

단순 인허가용 도면은 300부터 1000정도이고, 보통 규모나 도면 양에 따라서 달라지지만

실시설계 까지 2-3천정도가 최소 기본금액대 입니다.

내부 인테리어 디자인과 가구도면,스펙북, 디자인, 건축사의 네임벨류 등에 따라 억대까지도 나오구요.

이는 보통 일반적인 주택이나 상가주택 등 소규모 설계에 해당합니다.

몇천평짜리 건축물의경우 여러명이 1-2년 씩 설계에 참여하는 프로젝트들도 있으니까요.

설계비는 총 공사비의 최소 5% , 일반적으로 7% , 최대 10% 정도 생각하시는게 좋습니다.

저희는 디자인, 설계, 감리, 현장관리, 신축, 대수선, 용도변경, 주거공간인테리어,

상업공간인테리어, 토탈 리모델링 등의 업무를 하고 있습니다.

저의 지난 글들을 읽어보시고 혹시나 도움이 필요하시면 언제든 연락주세요.

시공사례는 네이버 블로그 윤아영건축사사무소 에서 보실수 있습니다.

[출처] 건축사 선택과 설계의 댓가 (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) | 작성자 김감성

지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 - : 네이버 카페

[농목수(윤세웅)]

가장 저렴하게 하고 빠른 피드백에 좋은 방법은 ?
시공사와 디자인도면을 협의 해서 확정하시고 그 확정된 도면으로 집지을 지역 지자체 인근
건축사사무소에 인허가를 의뢰하시는 방법입니다.
디자인 도면에 대한 건축주분과 딘행 과정 사례는 아래 링크에 1번부터 7번까지 보시고요
https://cafe.daum.net/countrywoodhome/Jfk7/197 --- 1번
https://cafe.daum.net/countrywoodhome/Jfk7/198 --- 2번
https://cafe.daum.net/countrywoodhome/Jfk7/200 --- 3번
나머지는 차례대로 게시판에서 보시고요.