14기 남우현선배님의 "경매부동산의 양도소득세 계산방법" 을 게시합니다

[경매박사황경진]

작성자

  황경진

작성일

2005-02-12 오후 12:18:34

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 14기 남우현선배님의 "경매부동산의 양도소득세 계산방법" 을 게시합니다

경매부동산의 ★★★양도소득세★★★ 계산방법

내집비즈	, 2004-11-07[12:26], 조회 : 494, 추천 : 26

- 양도소득세는 양도소득이 발생하였기 때문에 납부하는 것입니다.

- 일부독자들 중에서는 주변의 이야기를 듣고 양도소득세에 대해서 많은 우려를 가지고 계신 분들 있습니다.

- 그러나 양도소득세를 실제로 계산을 해보면 생각했던것 보다 적다는 것을 알수 있고, 양도소득세를 납부하여 손해가 발생하였다는 것은 사리에 맞지 않습니다.

- 특히 주택을 1년이상 보유하고 양도할 경우는 실거래가가 아닌 기준시가로 양도소득세를 계산하게 되어 절세방법으로 매우 유리합니다.

- 양도소득세 계산을 하기 위해서는 사전에 국세청기준시가에 대해서 충분히 숙지 하셔야 합니다.

★★★★★양도소득세 계산법

1. 양도소득세를 납부하지 않는 경우

- 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년이상 보유한 후 양도하는 경우

다만, 서울특별시 , 과천시 및 5대 신도시지역에 소재하는 주택은 3년이상 보유기간 중 2년이상을 거주해야 양도소득세를 납부하지 않습니다.

즉 이지역의 경우는 2년 이하로 거주한 경우 1주택 소유자라 할지라도 양도소득세를 납부해야 합니다.

2. 양도소득세를 납부하는 경우의 양도소득세 계산의 기준금액

1) 실거래가로 계산하는 경우 -> 양도소득세 계산시 불리함.
(1) 미등기로 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우
(2) 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
(3) 투기지역으로 지정된 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우

2) 국세청 기준시가로 계산하는 경우 -> 양도소득세 계산시 유리함
(1) 일반적으로 1) 이외의 나머지 경우는 모두 국세청 기준시가로 계산합니다.
(2) 국세청 기준시가의 경우 아파트는 일반적으로 시세의 70~80%선에 잡혀 있고, 나머지 부동산은 시세의 50~60%선에 잡혀 있어 양도소득세 계산시 매우 유리합니다.

3. 양도소득세 계산방법
- 양도소득세는 [양도소득]금액에 세울을 곱하여 계산합니다.

1) 계산절차
(1) 양도가액 - (취득가액 + "필요경비") = 양도차익
(2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = [양도소득]
(3) [양도소득] - 250만원 = (과세표준)
(4) (과세표준) x 세율 = 양도소득세

2) 세율
(1) 미등기 양도자산 70%
(2) 3주택 이상 소유자 60%
(3) 1년미만 보유자산 50%
(4) 2년 미만 보유자산 40%
(5) 나머지
(과세표준) | 세율 | 누진공제 |
1천만원이하 | 9% | 0 |
1천만~4천만 | 18% | 90만원 |
4천만~8천만 | 27% |450만원 |
8천만~ | 36% |1,170만원 |

4. 기타
1) "필요경비"
- 필요경비는 부동산의 가치의 증가등을 위해 지출된 비용입니다.
(1) 기준시가로 신고한 경우 -> 취득당시의 기준시가의 3%
(2) 실거래가로 신고한 경우 -> 실제지출비용(소개비, 수리비등 실비용)

2) 장기보유특별공제
- 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물을 양도하는 경우만 적용
보유기간 | 공제율
3년~5년 | [양도차익]의 10%
5년~10년 | [양도차익]의 15%
10년 ~ | [양도차익]의 30%

p.s
경매의 이론적인 부분은 권리분석이지만 실제적인 부분은 부동산의 경제성분석과 명도부분입니다.

독자여러분께서도 권리분석의 어려움보다 "이 부동산을 사야하는가?" 하는 [경제성분석]과 "쉽게 명도받을 수 있을까? "하는 [명도 부분]이 물건선택의 가장 큰 변수였을 것이라고 생각됩니다.

현재 내집비즈에서 교육프로그램을 개발하였는데
교육프로그램의 주요 내용이 바로 부동산의 [경제성분석(부동산가치평가)]과 [명도프로그램]위주로 짜여졌으며 대한민국에서 가장 실무적인 경매교육프로그램이라고 자부합니다.

-> 많은 관심부탁드립니다