입지선정과 도로확보는 부동산개발의 시작점이다

[장영철]

개발사업을 추진함에 있어서 아마도 가장 어려운 것이 입지선정의 문제일 것이다.

부동산의 기초는 입지에 있다. 특히 토지의 개발가치와 투자효율은 입지에서 출발한다고 해도 과언이 아니다.

목적사업에 대한 기초검토가 끝나면, 목적사업에 따라 어느 입지가 가장 적합한가 하는 것을 검토하고 현장을 방문 조사한 후에 최종 매입계약을 하기까지가 가장 힘든 작업이다.

입지선정 포인트는 개발사업에 따라 달라

입지의 포인트는 개발사업에 따라 전혀 다르다.

아파트 건설사업을 하려고 아파트 부지를 찾는 경우 우선 수도권에 있고, 교통이 좋으며 환경도 적절한 그런 곳이라야 분양이 잘된다. 대규모 상가를 지어 분양하려는 경우에는 고정인구가 많고 유동인구도 제법 있으며, 앞으로 인구가 늘어 주변이 발전할 수 있는 그런 곳을 찾게 된다. 접근성이 좋아야 함은 물론이다.

골프장은 수십만 평의 임야를 대상으로 수도권에서 멀지 않은 곳에 지자체의 협조를 받을 수 있는 그런 곳이 좋다. 물류창고는 우선 도로와 접근성이 좋으며 수출입 항만이나 완제품 공장에 가깝거나, 수송과 배송이 용이한 그런 입지를 고른다. 물류복합단지의 경우는 수출입 항만의 배후단지로서 철도가 인입되어 연결되는 그런 곳이 적지다.

개별입지의 공장인 경우에는 납품을 할 원청사나 원자재 공급처의 인접지역을 택하거나, 내 상품의 공급처나 수요처에 가까운 곳을 고르며, 기술인력의 확보도 용이하여야 한다.

주유소를 하려 한다면 새로 생긴 국도나 지방도로변에서 차량통행이 증가하고, 경쟁자가 아직은 별로 없는 그런 지역을 고를 것이다. 전원주택지 단지나 펜션은 주변의 깨끗하고 아름다운 자연환경이 우선이되, 교통과 접근성도 좋아야 할 것이다. 그러나 관광농원이나 연수원, 식물원, 박물관과 실버타운 등은 수도권에서 너무 먼 지역을 피해야 한다.

조선소와 야외 골프연습장

더 전문적인 예를 본다면 조선소의 경우에는 조수간만의 차가 적고, 수심이 제법 있는 그런 바닷가 해변으로서 수 백미터의 안벽을 조성할 수 있는 그런 해안이 적지다. 연중 기온차가 적으며, 연 강우량이 적을수록 좋다. 조선소의 경우 우리나라는 남해안이 적지이며, 따라서 지금 거의 모든 조선소가 남해안 해변에 모여 있다.

실외골프연습장 부지는 통상 1,000평 내지 2,000평 규모인데, 도시지역 주변의 야산 밑 자연녹지지역이나 고속도로 인터체인지 주변 관리지역 등 시내에서 접근하기 좋지만, 주변에 민가가 적은 그런 한산한 지역이 인기가 있다.

토지에서는 이렇듯 각 개발사업마다 그 사업의 특성에 따라 입지를 선정하는 포인트와 중점 고려사항이 다른 것이다. 반대로 본다면 토지의 입지와 특성에 따라 가장 효과적으로 개발할 수 있는 사업이 다르다고 말할 수 있다.

그러나 입지선정에 있어서는 공통적으로 고려해야 할 몇 가지 기본사항도 있다.

토지에 대한 가능사업의 공법적 검토는 물론이고, 개발사업에 필요한 최소 혹은 최대 소요면적의 파악과 진입도로의 확보 문제가 그것이다.

개발사업 부지의 최소 최대면적 제한

각 개발사업에 있어서는 기본적으로 요구되는 시설도 있고, 개발의 최소면적 혹은 개발 가능한 최대 면적을 규정하는 것이 많다.

자연휴양림의 경우 개인은 최소 20만 제곱미터(9만평) 이상의 임야를 가져야 조성 가능하다. 개인이 수목원을 조성하려면 최소 3ha(9,000평) 이상의 임야를 확보해야 신청이 가능하다. 실외 골프연습장을 개설하는 경우에 총 면적은 타석면적과 보호망설치면적의 2배를 초과할 수 없다. 농촌의 농업진흥구역 내의 농지에서는 그 지역에서 생산되는 농산물의 가공 제조장도 신축이 가능하나, 이 경우 허용면적은 3,000제곱미터(900평)으로 제한된다.

농촌지역에서 인기 있는 개발사업인 관관광농원은 농업보호구역이나 임업용 산지, 한계농지 등에서도 조성이 가능하지만, 그 규모는 2만 제곱미터(6천평) 미만으로 제한되며, 그 중 입업용산지의 활용은 3,000평 미만으로 허용되고, 영농체험시설인 농장면적은 2,000제곱미터(600평) 이상을 확보하여야 한다.

입지를 알아보는 단계에서는 미리 이와 같은 면적의 제한을 고려하여, 그에 적합한 부지를 물색하는 것이 경제적이다.

진입도로의 확보는 필수

다음에 개발사업에 있어서 입지선정의 단계에서부터 진입도로에 대한 대비와 확보는 필수적인 것이다. 아무리 입지가 좋아도 그 지역 혹은 그 땅에 이르는 진입도로가 없는 경우에는 그 상태로는 개발인허가를 낼 수 없다. 형질변경은 물론 건축행위가 반드시 따르는 모든 개발사업에 있어서 토지구입 전 혹은 구입 시에는 반드시 진입도로 문제를 해결하고 넘어 가야 한다.

진입도로가 없는 맹지인 경우에는 도로를 새로 내는데 막대한 비용과 시간이 들고, 때로는 아예 낼 수 없는 경우도 있기 때문이다.

건축법과 관련 법 상 대체로 단독주택이라면 폭 4미터의 도로가 필요하고, 작은 공장 창고는 6미터, 전원주택단지나 대형창고 등에는 폭 8미터 이상의 진입도로를 필수적으로 요구한다. 특히 도로변에 위치하는 주유소와 가스충전소의 경우에는 100여 미터 이상의 연결진입도로문제가 대단히 중요한 사안이 된다.

지적상 도로와 현황도로

대상입지 후보지가 현재 현장까지의 진입도로가 있어 차량과 사람이 통행하고 있더라도, 그것이 지적도 상에 나타나는 지적상 도로인지를 확인해 보아야 한다. 또 설혹 지적상 도로라 할지라도 그 소유자가 개인이나 법인이라면 사유지도로가 되어, 개발 시 그 도로를 사용해도 좋다는 토지사용승락서를 받거나 통행료를 내어야만 할 경우도 있다.

반대로 지적도 상에는 분명히 나와 있는 데, 현재는 그 길이 통행에 사용되지 않거나, 다른 개인소유 땅으로 길이 나서 다니는 경우도 있다. 이것은 현황도로라고 하는데, 이 경우에는 만일 국공유지라면 절차를 밟아 도로를 바로 잡아 주어야 건축허가가 가능하다.

지적상 도로도 아니고, 또 현황도로라고도 보기 어려운 경우도 있다.

지방 농촌과 산촌에 있는 농로와 임도, 관습상 도로가 그 것이다.

이런 길은 오랜 동안 마을주민이 농사일과 땔감채취용으로 혹은 통행로로서 다니던 길로서, 지적도에 마을도로로 나와 있는 경우도 있으나 때로는 전혀 나타나 있지 않은 경우도 있다. 이런 길은 법상 정식도로가 아니기 때문에 개발인허가나 건축허가를 신청하기 전에 시 군 구의 도시계획과, 건축과 등 관련부서에 반드시 직접 확인해 보아야 한다.

결론적으로 가장 적합한 진입도로는 법상으로는 지적도에 올라 있는 지적상 도로이면서 그 소유가 국가나 지방자치단체인 공도로이고, 현재에도 사람과 차량이 통행하는 그런 현황도로로서, 도로 폭이 4미터 이상 되는 그런 도로요건을 갖추어야 한다.

실무에서 보면 이런 조건의 도로 확보가 안 되어 최종 입지선정 단계에서 포기하는 경우도 종종 있으나, 막연하게 진입도로 문제를 미뤄놓고 토지구입계약을 하는 것보다는 차라리 낫다고 할 수 있을 것이다.

 

[동탄고래]

잘 읽고 이해하고
갑니다.
즐거운 주말 밤 되세요^^