Re:매수인 계약포기 각서후 서면으로 최고하지 않았다?

[등불(김유명)]

(질 문)

1.2014년 8월 24일 매매 계약 (계약금 300만원 입금 하기 하였으나 안함.)

-계약 특약에 계약금과 중도금은 매도부동산에 입금하며 잔금시까지 부동산에 보관하며 매수인의 계약해제시 매도인에게 입금하기로 한다.라고 특약에 있었음.-(이 특약은 근저당이 많아 잔금시까지 매수인을 보호하기위한 특약 사항임.)

2.2014년 8월 28일 중도금     (계약금 300만원과 중도금 200만원을 포함한 500만원 송금)

3.2014년 9월   4일 잔금.(본인이 대출등 아는 사람 많다고 본인이 알아보 던중, 잔금이 힘들다며 연기 요청하여, 매도인에게는 명절 전이라 은행 업무 어렵다고 잔금일 미뤄달라고 요청드려서 17일 가능하다 하였으나 1일 더 여유를 주어 18일로 연기 시켜 드림.-구청에 부동산 실거래 신고해서 필증내림.)

4.2014년 9월 18일 오후 2시 잔금 하기로 하였음. (매수인이 17일 오후에 방문하여 18일 2시로 잔금 잡아 달라하였으나, 당일12시 45분경 연락이 없어서 부동산에서 연락하니 계약 포기 한다고함.-녹음 하였음)

2014년 9월 18일 계약 포기 각서내용

(소재지 물건을 8월 24일 매매계약후 계약금 및 중도금으로 합계액 금5,000,000만원을 지불하였으나, 2014년 9월 4일 잔금일이 지난 후 지금까지 잔금 계약 불이행하게 되었음에 어떠한 민.형사상의 책임을 묻지 않고 계약금 및 중도금을 포기하고 계약을 파기하는 것을 확인합니다.) 2014년 9월 18일

자필 서명후 인감 도장 찍고 인감증명서 첨부함.

5.매도인이 잔금치르려 매도용 인감증명서 발급 받은것 보관중.(9월 18일 구청에 계약해제신고필증내림.)

6..2014년 8월 25일 잔금 치르면 안되냐며 부동산에 연락왔으나,

 매도인은  매수인이 잔금 불이행으로 포기각서 쓰고 파기된것이고, 구멍가게에서 과자사는 것도 아니고, 장난하는 것도 아닌데, 계약금부터 잔금일 미룬것까지 매수인의 신뢰성이 떨어진다며 동일인에게는 매도 안하겠다며 함.)

7.10월 7일 매도인에게 문자옴.

(저는 이계약을 이행하려고 백방으로 노력하여 잔금일을 정하고저 저번에 전화를 드렸으나 거절하셨습니다. 계약서의 제 6조에 의하여 고사장님께서 저의 과실로 계약을 해제하시더라도 서면으로  계약해지에 대한 통보를 해 주시리라 생각하고 우편물 송달일까지 고려하여 10여일 넘게 기다렸습니다만 아무런 통보가 없어 법절차전에 전화드렀습니다.잔금일자에 대하여 분명히 전화상으로 지정했으나 거절하셨고 서면상으로도 통보도 없었기에 고사장님께서 계약불이행으로 간주하고 위약금까지 도합 800만원을 청구하고저 하옵니다. 이 문자를 보낸이후에 저의 의사에 반하여 송달하는 어떠한 내용도 효력이 없음을 알려드립니다.)

위의 사항에 대하여 질의 합니다.

계약금도 중도금과 같이 넣은후 원잔금도 안지켜서 다시 약속한 18일 잔금을 못하게 되어, 계약 포기한다고 자필서명, 인감도장찍고, 인감증명서 첨부한후 며칠후 다시 잔금하자고 연락왔으나 거절하였더니  제6조(채무불이행과 손해배상)에 서면으로 최고를 하지 않았다고 손해배상 청구를 한다고 합니다.

1.계약포기각서를 받은후에도 서면으로 최고를 해야하는지요?

2.계약금과 중도금을 포기하였다 하더라도 중도금은 돌려줘야하는지요?

3.중도금 200만원을 매도 부동산이 보관중이라면 부동산에 책임을 물을수 있는지요?

  (중도금 200만원도 포기한다 하였으나,  다시 매매될경우  가격 조정 차액을  인정상  포기한 매수인에게 차액만 돌려주기로 하였음. 매도인과 상의한 사항)

4.중개업을 못 하게 하겠다고 부동산엔 협박문자보내고,

   매도인에게는 서면으로 최고하지 않았다고 법적으로 하겠다고 협박함.

*포기한 매수인은  법무사인 부친 사무실에 근무하는 사무장으로 일하고 있어서 법을 잘 안다고 하며 위와 같이 하는 중임(주로파산법무를 함).*

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(답 변)

매수인이 이행을 하지 않는 경우, 매도인은 이행을 최고하고 계약을 해제할 수도 있지만,

매수인이 명시적으로 계약을 해제하며, 계약금 및 중도금을 포기하겠다고 한 이상, 그 의사표시는 효력이 있는 것입니다.

(매수인이 스스로 포기하겠다고 하면서 각서까지 작성하는 경우, 매도인은 별도로 최고서 등을 보내야 할 이유가 없음)

보통 계약금만 포기하는 것이 일반적이지만, 매수인이 스스로 중도금도 포기하겠다고 한 이상 그 의사표시에

따라서 스스로 포기한 것입니다.(중도금도 반환할 이유가 없음)

그처럼 포기한다는 각서를 작성하였으므로 매매계약은 해제된 것으로 보입니다.

따라서 매수인의 해제의사표시 이후에는 매도인이 별도로 최고서를 보낼 이유가 없습니다.

중개업을 못하겠다고 협박하더라도 동요하지 마시기 바랍니다.

감사합니다.

[대*자매(서경자)]

답변 감사합니다
이렇게 처리하는 법무사가 우리 가까운 곳에서 활동하고 있음에 우리 회원님들 발목 잡히는 일이 없도록 하시기 바랍니다

[대*탑(고은주)]

답변 잘 보고 갑니다..
감사합니다.

[대*뉴서울(이동명)]

지가 와서 각서 까지 써놓고는 무신말이여...가만 생각하니 돈이 디게 아까운갑다..
부동산을 못하게 하겠다고 하면 그건 협박공갈죄가 성립 안되는가요???

[대*주공(박순영)]

감사합니다