개업 공인중개사 부가가치세 일반과세자 vs 간이과세자. 부가세 업종별 부가가치율, 간이과세자 포기 방법

[Usung200]

개업 공인중개사 부가가치세 일반과세자 vs 간이과세자
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일반과세자
일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면, 물건 등을 구입하면서 받은 매입세금계산서상의 세액을 전액 공제 받을 수 있고 세금계산서를 발급할 수 있다.
연간 매출액이 8천만원 이상으로 예상되거나, 간이과세가 배제되는 업종 또는 지역에서 사업을 하고자 하는 경우에는 일반과세자로 등록하여야 함.

간이과세자
간이과세자는 1.5%~4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입액(공급대가)의 0.5%만 공제받을 수 있으며, 신규사업자 또는 직전연도 매출액이 4천8백만원 미만인 사업자는 세금계산서를 발급할 수 없다.
주로 소비자를 상대하는 업종으로서 연간 매출액이 8천만원(과세유흥장소 및 부동산임대업 사업자는 4천8백만원)에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리함.

사업자별 세액 계산

구 분	기준금액	세액 계산
일반과세자	1년간의 매출액 8,000만원 이상	매출세액(매출액의 10%) - 매입세액 = 납부세액
간이과세자	1년간의 매출액 8,000만원 미만	(매출액×업종별 부가가치율×10%) - 공제세액 = 납부세액 ※공제세액 = 세금계산서에 기재된 매입세액 × 해당업종의 부가가치율

​☞간이과세자로 사업자등록을 했더라도 직전연도 매출액이 8,000만 원을 넘어가면 7월 1일을 기준으로 

일반과세자로 자동 전환된다.

☞직전연도 연매출액 4천8백만원 미만인 간이사업자는 일반사업자와 다르게 세금계산서 발행이 불가하다(부가세 면제).

​간이과세자의 업종별 부가가치율 - 업종, 부가가치율 포함

업      종	부가가치율
전기·가스·증기 및 수도 사업	5%
소매업, 음식점업, 재생용 재료수집 및 판매업	10%
제조업, 농·임·어업, 숙박업 운수 및 통신업	20%
건설업, 부동산임대업, 기타 서비스업	30%

일반과세자 vs 간이과세자 차이

일반과세자
- 모든 업종 적용 가능
- 일 년에 두 번(1월/7월) 부가가치세 신고

- 세금계산서 발행 
- 부가가치세 신고 시 10% 세율 적용되며, 매입세금계산서상의 세액 전액 공제

간이과세자
- 전문직사업자, 도매업, 과세유흥장소 등 일부 업종은 간이과세 적용 불가
- 일 년에 한 번(1월) 부가가치세 신고
- 직전연도 매출액 4,800만 원 이상일 경우 세금계산서 발행 
- 부가가치세 신고 시 1.5%~4% 세율이 적용되며,  매입액의 0.5%만 공제

☞​일반과세자에 비해 간이과세자가 세금을 적게 내지만 항상 유리한 것은 아니다.

☞​간이과세자의 부가세는 매출액에 대해 부가가치율 10%를 적용하는게 아니라 업종별 부가가치율 3%를 적용하여

부가가치세에 대한 부담이 낮다는 이점이 있다.

반면 부가세 공제가 낮아 지출이 많아도 부가세 환급을 기대하기 어렵다.

☞사업 초기에 시설투자를 크게 하는 사업자의 경우 간이과세자로 등록하면 오히려 손해를 볼 수 있다.

간이과세자 포기 방법

간이과세자 기준에 해당하지만 간이과세자 자격을 포기하는 것.
세무서에 방문하거나 홈택스에 접속하여 간이과세 포기 신고서를 제출하면 된다.

신청일의 다음 달 1일부터 일반과세자로 전환됨.

간이과세를 포기하는 경우 취소할 수 없고 3년간 간이과세자로 복귀가 안된다.

​부가가치세 신고 납부

간이과세자 개업공인중개사들중 여전히 부가세 10%를 받고 있는 사람들의 입장

다음은 한국공인중개사협회  조상수 공인중개사의 글임

간이과세자인 개업공인중개사의 부가가치세와 관련하여 그동안 수많은 논란이 있었습니다. 간이과세사업자는 별도의 부가세를 받으면 초과보수가 된다. 아니다. 간이과세자도 간이과세자의 세율만큼은 받아도 초과보수가 되는 것은 아니다. 등, 등 참으로 설왕설래가 많았고, 법제처와 기재부 국토부의 유권해석과 헌재의 결정 등을 종합해보면 간이과세사업자인 개업공인중개사도 부가세 10%를 받아도 위법이 아닌 것으로 해석이 됩니다만, 그래도 현장의 논란은 계속되고 있습니다.
물론 매출액 4,800만원이 넘는 개업공인중개사는 정상적으로 세금계산서를 발행하고 부가세 10% 수취하는 것은 논외로 합니다.

 최근 일선의 사례를 소개해 봅니다. 간이과세사업자인 천안의 모 중개사는 3건의 공인중개사법 위반으로 구청으로부터 업무정지 6개월의 행정처분을 받고, 이에 이 행정처분이 부당하다며 행정심판을 하였습니다. 구청에서는 신청인 개업공인중개사가 임대차계약을 체결하고 간이과세사업자임에도 불구하고 법정중개보수료 외 부가세 10%를 별도로 수취한 것에 대하여 간이과세자의 세율 3% 외, 그 차액 7%에 대하여 초과보수로 보았고, 행정심판에서도 초과보수로 인정을 하였습니다.

행정심판에서의 신청인의 주장 

법제처는 ‘중개보수와 별도로 부가세를 수령하여 둘을 합산한 금액이 중개 보수를 초과하더라도, 부가세를 제외한 금액이 법정중개보수를 초과하지 않을 경우에는 공인중개사법 제33조 제3호에 위반되지 않는다’고 회답을 받은 바, 청구인이 3% 부가세를 받아야 할 것을 10%로 받은 것은 규정을 인지하지 못한 부주의이며 이를 초과수수료라고 단정하기 어려운 것인데, 일반적인 초과중개보수와 동일하게 처리되는 것은 재량권 남용이다. 

행정심판에서의 판단 

공인중개사법 제33조에 따르면 개업공인중개사는 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 보수 실비를 초과하여 금품을 받아서는 아니되는데, 청구인은 시 동 주택 2건을 중개하면서 전세 6천만원에 대한 법정중개보수 240,000원에 대하여 간이과세율 3%를 초과하여 24,000원, 20,000원을 부가가치세 명목으로 추가 수취하였다. 청구인은 중개보수 240,000원에 대하여 간이과세자 부가가치세 3%의 요율을 적용받아 각 7,200원을 납부하게 되고 그 차액은 결국 청구인이 수취하므로 이는 중개보수를 초과하여 수령한 것으로 봄이 상당하다.
즉 부가세를 받는 것은 알아서 하고 받은 부가세를 부가세로 납부하지 않고 수취하는 것은 위법하다고 판단한 것입니다.

따라서 저는 어떤 것이 법리에 부합한 것인가를 논하기보다 많은 중개사들이 매출액 4,800만원 미만의 간이과세자도 부가세 10%를 받아도 된다고 강력 주장하는 중개사들이 많은 현실에서도 행정청은 위와 같이 처분하여 분명 혼선이 심각하므로 협회는 이를 바로잡아 주어야 한다는 주장을 하는 것입니다.