택지지구 투자 ‘그림의 떡’ 되나/보상기준 강화

[龍牙]

택지지구 투자 ‘그림의 떡’ 되나

보상 기준 강화로 투자 매력 떨어져

앞으로 정부나 공공기관이 추진하는 택지개발예정지구의 땅 투자 메리트가 예전만 못할 것 같다. 정부가 지난해부터 택지지구 예정지 내 보상 기준을 강화하는 규제 대책을 잇따라 내놓기 때문이다.

무슨 내용인지 알아보자.

택지지구 개발은 ‘주민공람 →지구지정→개발계획승인→실시계획승인→택지공급승인’의 절차를 거친다. 지난해 택지개발촉진법이 바뀌면서 이 절차가 ‘주민공람→지구지정→실시계획 승인’ 로 단축됐다.

통상 택지지구 예정지에서는 주민공람(주민의견 수렴) 공고일 6개월 전부터는 개발 소문이 나돌면서 각종 투자가 성행한다. 그러나 각종 보상 기준일이 앞당겨지면 택지지구 예정지 투자의 위험성이 높아질 수 밖에 없다.

생활대책용지 공급 대상, 부재지주 기준 강화

건교부와 한국토지공사가 지난해와 올해 내놓은 택지지구 보상 기준 강화 대책은 크게 두 가지다. 택지지구 예정지 내 주민에게 주어지는 생활대책용지 공급 대상 판정 기준일과 부재지주 판단 기준일을 강화하겠다는 것이다.

▲ 정부가 택지개발 예정지 내 보상 기준을 강화하고 있어 택지개발

예정지에 대한 투자 메리트가 예전만 못할 것으로 보인다.

먼저 토지공사는 지난해 6월 택지지구 예정지의 생활대책용지 공급대상 기준일을 ‘주민공람 공고일’에서 ‘주민공람 공고일 1년 전’으로 앞당겼다.

 

생활대책용지는 택지지구 예정지 내에서 영업이나 농업을 했던 주민에게 생활대책 보상 차원에서 주는 것으로 근린생활시설용지 20~26㎡를 조성원가 수준에 분양받을 수 있다.

이전까지는 토지공사는 주민공람 공고일 이전까지 택지지구 예정지에 사업자등록증을 내고 장사를 하거나 농사를 짓던 주민에게 이 용지를 줬다. 이 생활대책용지는 1회에 한해 전매가 가능한 데 판교신도시의 경우 1억3000만∼1억6000만원의 프리미엄이 붙어 거래됐다.

때문에 통상 택지개발 예정지구 지정 소문이 나면 주민공람 공고일까지 해당 지역에 보상을 노린 비닐하우스나 상가 신축, 각종 가축 사육 등이 극성을 부렸다.

실제로 2004년 1월 주민공람을 거친 수원 광교신도시에서는 보상을 노린 투기가 성행하면서 생활대책용지 공급 대상자가 2배 가까이 늘기도 했다. 당시 광교신도시 근린생활시설용지 조성원가가 대략 3.3㎡당 1000만원 선이고 분양가가 2000만원 이상이었다. 결국 조성원가에 땅을 받은 이들은 앉아서 두배 이상의 이득을 보았다.

그러나 생활대책용지 공급 대상 기준일이 주민공람 공고일 1년 전으로 강화되면 리스크가 높아질 것이란 게 전문가들의 진단이다. 일반적으로 택지지구 지정 소문은 사업 타당성 검토 등의 입안 단계에서부터 나기 시작하는데 실제 입안되더라도 심의를 통과하지 못해 계획 자체가 폐기되는 경우가 적지 않다는 이유에서다.

다산서비스 이종창 대표는 “웬만한 정보력이 아니면 공람공고 1년 전의 선점 투자는 위험도가 높기 때문에 감소할 것”이라고 말했다.

토공의 생활대책용지 공급대상 기준일 강화에 이어 건교부도 이달 11일 ‘부재지주 판단 기준일 강화’를 주요 내용으로 하는 보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 시행령을 입법 예고했다.

주요 내용은 택지개발 예정지 내 부재지주의 판단 기준을 현행 ‘택지개발 예정지구 지정 고시일’에서 ‘택지개발 예정지구 지정 고시일 1년전’으로 강화하는 것이다.

부재지주란 택지개발 예정지에 땅을 소유하고 있지만 주소지가 해당지역이나 인접 시·군·구로 되어 있지 않는 사람이다. 적용 대상에는 택지지구뿐 아니라 산업단지, 유통단지, 관광단지, 도시개발사업, 국민임대주택건설 등도 포함된다.

지금까지는 택지개발 예정지 내 부재지주는 택지개발 예정지구 지정 고시일 이전까지만 현지로 주소를 옮기면 현지인으로 간주해 보상금 지급 등에서 각종 혜택이 주어졌다.

부재지주 채권 보상은 손해날 수도

현행법상 부재지주가 1억원이 넘는 보상금을 받으면 1억원 초과분에 대해서 채권보상이 의무화돼 있는 반면 현지인은 원하는 경우에 한해서만 채권보상을 해 준다.

예컨대 보상금으로 20억원을 받은 부재지주는 한도액인 1억원만 현금으로 받고 나머지는 모두 채권(5년 만기, 연수익률 4.65%)으로 받아야 하지만 현지인은 전액 현금으로 받을 수 있다. 부재지주의 경우 채권을 현금화할 경우 할인이라는 명목으로 1.45%를 떼고 준다. 현지인에 비해 그만큼 손해다.

전문가들은 택지지구 보상 기준 강화로 입주권 등을 노린 투자는 사실상 어려워졌기 때문에 신중해야 한다고 조언한다.

이전까지는 택지지구 예정지 내 비닐하우스를 짓거나 창고를 신축하면 토지 보상금 이외에 생활대책용지와 함께 폐업보상비 등이 주어졌다. 때문에 택지개발 소문이 나면 각종 투기 행위가 극성을 부렸다.

2005년 개발면적이 확대된 파주신도시의 경우 확대 발표 1년 전부터 소문이 나돌면서 창고, 비닐하우스 등의 신축이 급증했다. 2005년말 주민공람에 들어간 양주 옥정지구에선 지구지정 공람 공고일부터 고시일 사이 5개월 동안 400여건의 건축물 신ㆍ증축 허가가 집중됐다. 돈이 되기 때문이다.

그러나 보상 기준이 점차 강화되면서 택지지지구 내 투자 가치가 떨어져 신중해야 한다. 에이치디앤씨 배성호 이사는 “최근 보상 규정 강화는 원주민이 아닌 투자 목적의 수요자를 철저히 가려내 불이익을 안기겠다는 의미”라며 “무리한 편·탈법 투자는 가급적 삼가는 게 좋다“고 말했다.

택지지구 예정지 보상기준

보상 대상	보상기준	비고
토지	-택지개발 예정지구 지정 이전 땅 소유자는 협의 보상 -토지를 협의해 양도하는 땅주인에게는 265㎡이하의 단독택지 공급 -택지개발지구 지정 고시일 1년전부터 거주하지 않은 부재지주인 경우 1억원 한도 내에서 현금 보상, 나머지는 채권 보상	-부재지주 판정 기준 : ‘택지개발 지정 고시일’에서 ‘택지개발지구 지정 고시일 1년전’ 으로 강화(현재 관련 법령 입법 예고 중)
지장물	-택지개발 예정지 내 건축물의 경우 다른 지역으로 이전이 어려우면 평가액으로 현금 보상 -수목은 수종?수량등을 고려한 평가액으로 현금 보상
권리등 기타 보상	-예정지내 광업이나 어업권에 대해서는 토지 보상금과는 별도로 영업 보상비를 지급
영업보상	-택지개발지구 지정 주민공람 공고일 1년전부터 관련 법령에 따라 허가?면허?신고를 하고 각종 영업을 한 사람에게는 영업손실비와 이전비용 등을 지금 -다른 곳에서 영업을 할 수 없는 경우에는 폐업 보상비를 지금	-영업 보상 대상자 판정 기준 이 ‘주민공람 공고일’에서 ‘주민공람 공고일 1년 전’으로 강화
농업보상	-연간 농작물 수입의 2년분을 영농 손실액으로 보상 -실제 경작자와 소유자가 다를 경우 실제 경작자에게 보상금 지급	-영업 보상 대상자 판정 기준 이 ‘주민공람 공고일’에서 ‘주민공람 공고일 1년 전’으로 강화
축산보상	-영업 손실액을 기준으로 보상금 지급 -기준 마리 수 이하인 경우에는 시설과 가축 이전비만을 지급 *기준 마리수 : 닭 200마리, 토끼?오리 150마리, 개?돼지?염소 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군
이주대책	-주택을 수용당한 경우 종전의 생활상태를 원상 복구하는 것을 원칙으로 보상 -통상 이주자 택지 공급, 주택 특별 공급, 이주 정착금 지급 등 3가지 방식으로 보상