강남 공실률 7%의미/금리동결의 의미/추가분담금/apt의추억/

[땅오아부지]

강남 공실률 7% 돌파, 외환위기후 최악 /불황 심화되며 싼 임대료 찾아 떠나는 엑소더스 심화

서울, 수도권에 대형 빌딩 공급이 늘어나면서 서울지역 주요 빌딩에 빈 사무실도 증가하고 있다.특히 강남권역의 공실률은 7%를 넘어서며 외환위기 이후 가장 높은 것으로 조사됐다.부동산자산관리 회사인 ㈜서브원은 서울 소재(분당 포함) 연면적 3천㎡ 이상의 빌딩 847곳을 대상으로 3분기 임대시장을 조사한 결과 평균 공실률이 5%를 기록, 전 분기 대비 0.6%포인트 상승했다고 14일 밝혔다.올들어 서울 오피스 빌딩의 공실이 늘어나는 것은 최근 신규 공급은 증가하고 있는 반면 고급 빌딩의 임차수요는 줄어들고 있기 때문이다.

권역별로는 도심권만 공실률이 소폭 하락했을 뿐 서울 강남, 여의도, 분당권역은 전 분기 대비 상승했다.강남권역의 경우 3분기 공실률은 7%를 기록하며 전 분기대비 1.5%포인트 증가했다. 강남의 공실률이 7%대에 이른 것은 외환위기 이후 처음이라는 게 빌딩 업계의 설명이다.강남대로 소재 대륭강남타워에 있던 포스코건설이 인천 송도사옥을 신축해 이전했고, 강남소재 삼성테크윈, 동국제강 및 유니온스틸 등이 줄줄이 본사를 이전하면서 빈 사무실이 크게 늘었다.

특히 분당은 여러 사무실에 분산 임차해있던 NHN이 사옥을 신축하며 이전함에 따라 3분기 공실률이 6.8%로 2분기에 비해 무려 3.3%포인트나 증가했다.강남과 분당은 공실이 늘면서 임대료도 하락했다. 강남권역의 경우 임대료 환산가격(관리비 포함)이 3.3㎡당 8만9천400원으로 전 분기 대비 0.4%, 분당은 3.3㎡당 6만5천500원으로 0.6% 각각 하락했다.여의도ㆍ마포권역도 3분기 공실률이 2.3%로, 전 분기 대비 0.1%포인트 상승했다.

이에 비해 서울스퀘어 등 남대문로 소재 대형빌딩의 공실이 해소된 도심권은 4.3%로 2분기 대비 0.3%포인트 하락했다.도심권은 여의도 LG그룹 본사 리모델링에 따른 계열사 수요 이전 등으로 빈 사무실이 줄었다.전문가들은 4분기 이후 광화문 교보빌딩의 리모델링 공사가 끝나고 을지로 센터원, 옛 한국일보 빌딩 등이 줄줄이 공급됨에 따라 빈 사무실은 더 늘어날 것으로 보고 있다.

서브원 관계자는 "임대료가 비싼 강남, 도심권 빌딩 입주사들이 상대적으로 가격이 싼 외곽으로 빠져나가는 모습을 보이고 있다"며 "공급 초과 현상에다 싼 임대료를 찾아 떠나는 '엑소더스' 현상이 더해지면서 대형 빌딩시장의 공실은 당분간 계속될 것"이라고 말했다.

금리동결의 의미

한국은행 김중수가 금리를 동결했다. 그에 관해서 몇가지 이야기를 해보자.

첫째-impossible trinity

불가능의 삼각정리란 고정환율,완전자본이동 그리고 통화정책의 독립성중에서 두가지 이상은 절대로 달성할수 없다라는 법칙을 말한다.내가 전전글에서인가에서 한국의 경우 자본의 자유로운 유출입과 금리를 올리고 동결하는 등의 통화정책의 독립성을 쟁취하는 대신 고정환율을 포기하고 환율을 그냥 놔두는 변동환율제도를 택하고 있다고 말한바 있다. 그러나 현실은 어떠한가. 현재 한국은 전세계 최악의 환율조작국이다.

이렇듯 환율에 자꾸 손을 대니 통화정책이 망가지게 되는것이다. 통화정책이 망가진다라는것은 금리를 올릴수도 동결할수도 없고 그래봐야 사실상 별 의미도 없다라는 것을 의미한다.통상 자본이동하에서 불태화정책을 동반한 외환시장 개입은 별 효과가 없다. 따라서 통화량을 변화시키는 태화정책을 펼쳐야 환율에 유의미한 영향을 줄수 있다. 이렇게 환율을 조작하기 위해 통화량을 늘리게 되면 결국 물가가 상승하게 된다.

이것을 잡기 위해 금리를 움직이려면,즉 통화정책의 가용성을 발휘하려면 환율에 대한 미련을 과감히 포기해야 하나 현재 한국정부는 그럴수없는 상황인것이다. 왜냐하면 김중수의 기본기조는 "이명박 임기초에는 고환율로 재벌에 수백조원을 퍼줬으니 임기말에는 저환율로 달러환산 GDP치적을 만들어 내야 한다" 라는데 있기 때문이다.

 둘째-conundrum

 김중수가 금리를 동결한 이유는 환율하락의 추세자체를 저지하기 위한것이 아니라 그 속도를 조정하기 위한것이다. 김중수는 환율은 결국 하락 하겠지만 아직 이명박 임기가 2년이상 남았으므로 그 속도를 조절해야 한다라는 생각을 가지고 있는 것이다. 즉,여지를 남겨두자는 것이다. 그러나 이것은 반대로 물가쪽의 여지를 급감시킨다.

늘어난 통화량으로 인해 물가가 급등하는것을 막아내기 위해서는 금리를 적절하게 올려 나가야 하는데 만약 그러지 않고 후일 물가급등에 한번에 대응하려고 금리를 급등시키게 되면 금융시장을 비롯한 경제전체에 큰 충격을 가져다 줄수 있기 때문이다.

이 지점에서 김중수는 채권과 주식시장보다는 부동산시장에 방점을 두고 있는것 같다. 물가에 대응할 통화정책의 여력소진으로 인해 자산버블과 물가급등이 일어날수 있는데,그 중 자산버블을 보면 현재 여러가지 상황을 볼때 부동산버블이 더 커질수는 없다고 보고 있는것이다. 오히려 물가상승 압력이 부동산하락압력을 한동안 상쇄해줄수 있을것이라 생각하는 모양이다.

그러나 이것은 착각이다. 그점에 대해서는 그간 마르고 닳도록 설명해왔다. 문제는 김중수가 2년만 버티면 된다라고 생각하고 있다는 점이다. 김중수 입장에서 중요한것은 정권재창출이지 경제펀더멘탈의 제고가 아니기 때문이다.이것과 관련하여 나오고 있는 이야기가 바로 conundrum이다. 지난 2004년 FRB가 자산버블과 물가상승을 잠재우기 위해 긴축을 단행했는데 결국 실패했다.

금리를 인상하면 단기금리가 먼저 올라가고 장기금리도 점점 올라가야 하는데,중국등이 장기채를 매입하면서 긴축정책기조 자체를 찍어누른것이다. 기준금리가 바닥에서 분명하게 상승기조로 전환하게 되면 장기채권의 매력도는 급감한다. 그럼 장기채권 매도가 일어나면서 금리가 올라가야 한다. 그런데 중국등이 손실을 감수하고 계속적으로 장기채를 매입하면서 시장의 저금리기조를 유지시킨것이다.그 결과 미국의 통화정책은 실패로 돌아가고,모기지버블이 형성 붕괴되게 된것이다. 지금 상황이 그때와 판박이인것이다.

현재 국고채 3년물 수익률이 역사적 저점을 뚫고 내려와 사상 최저치를 기록하고 있다. 5년 ~10년물 역시 사상 최저치 경신을 향해 달려가고 있다. 국제유동성이 밀려들고 있는 지금 상황에서는 기준금리를 인상한다한들 장기금리를 끌어올려낼수 있는 상황이 아니라는것이다. 그럼 어떤 일이 벌어질까. 지금 보고 있는대로 채권과 주식시장에서 쌍방향 초강세가 나타날수밖에 없는것이다. 그에 더해 당연히 미끄러져 내려야할 부동산버블 역시 조정이 이루어지지 못하고 있다. 과연 이게 지속 가능할까.

 셋째-fundamental

 김중수는 물가를 포기하고 환율을 선택했다. 자산버블에 대해서는 부동산버블이 더 커질수 없으므로 붕괴를 막아내면서 채권과 주식시장 호황을 용인하자라는 쪽이다.문제는 펀더멘탈이다. 미국이 달러약세정책을 펴면 미국에 상품을 팔아 그 잉여를 저축하던 각국의 펀더멘탈이 붕괴된다. 현재 계속 돈이 들어오고 있지만 이것은 일해서 번돈이 아니라 사실상 빌린 돈이다. 국제금융투자는 언제든지 빠질수 있는 돈이기 때문이다.

이렇듯 통화증발로 경기를 팽창시키는데는 한계가 있기 마련이다. 통화증발이 경기를 계속 팽창시키려면 결국 부채가 팽창되어야 하는데 미국이 자신의 소비자역활을 축소하려 들고 사실상 그것을 대체해줄수 있는 국가가 없는 상황에서 빚을 계속 늘려나가야 한다라는것은 자폭행위나 마찬가지이기 때문이다.그런 가운데서 금융의 난폭성은 도를 더해갈수 밖에 없다. 펀더멘탈이 강화되지 않으면서 유동성이 늘어나고 있다라는것은 결국 "수익률경쟁의 격화" 그 이상도 이하도 아니기 때문이다.

따라서 세계각국에서 두가지 경쟁이 벌어지고 있는것이다.

첫째-미국이 해주던 소비자역활의 감소로 인해 줄어든 파이를 조금이라도 더 먹기위한 환율전쟁

둘째-밀려드는 국제유동성의 급격한 이탈로 발생할수 있는 자산버블의 형성과 붕괴를 막아내기 위한 규제경쟁

이 속에서 따져 보아야 할것은 결국 "일본식 위기의 도래가능성"이다. 지금 전세계 주요국중 상당수가 아닌척은 하고 있으나 사실상 이길로 치달아가고 있기 때문이다.금리를 내려도 민간의 투자와 고용은 살아나지 않는다. 오직 자산버블이 붕괴할까 전전긍긍하고 있을뿐이다. 투자여력이 있는것은 오직 정부뿐이다. 결국 이것은 정부부채의 급증을 가져오는데 이것을 종래에는 세수로 틀어막아야 한다.그러나 그 세수를 마련하기 위해서는 결론적으로 민간의 투자와 고용이 일어나야 한다. 

그렇지 못하다라면 일본처럼 부채가 급증하고 경제는 장기침체로 빠져들어갈수 밖에 없는것이다.따라서 지금의 채권,주식시장의 호황은 말이 되지 않는것이다. 지속가능성이 없기 때문이다. 단지 유동성이 풍부하기 때문에 벌어지고 있는 일시적 현상일뿐인것이다. 그렇다면 결코 버블을 키워내서는 안된다. 부동산보유세를 올리고 금리를 올리고 환율에만 의존한 성장정책을 버리고 공공부문의 부채건전성을 유지시킬수 있어야 한다.

그런데 현 정부는 모조리 거꾸로 나아가고 있다. 엉망진창의 조세정책,금리정책의 가용성상실,고환율 퍼주기정책과 정부치적정책의 왕복 그리고 국가부채의 급증. 결론적으로 미국은 급할게 없다. 미국은 이미 중국,한국등의 고환율조작을 더는 용인하지 않겠다고 선언한 상황이다. 이미 실행에도 옮겼다. 중국,한국등이 만약 고환율조작을 하면 달러를 더 찍어내면 된다. 따라서 이에 대응할 방법이 없다.

그럼 중국과 한국에 남은 길은 버블증가,물가급등 그리고 결국 이로인한 긴축뿐이다. 그렇다라면 대비해야할것은 결국 긴축에 따른 대응여력의 선제적 축적이다. 그것이 바로 금리인상이다. 25bp,50bp등 기회있을때마다 차곡차곡 금리를 올려놔야 하는것이다. 그리고 국제자본에 대한 규제정책마련,부동산보유세등 국제자본과 버블의 폐해를 줄여낼수 있는 정책을 꾸준하고 일관성있게 가져가야 한다. 그러나 그렇게 하지 못하고 있다.

따라서 경제위기는 도래할수 밖에 없는것이다. 미국은 새로운 버블을 만들어낼수 없다. 다만 금융버블로서 위기를 조장해 중국,한국등의 붕괴를 유도함으로서 거기서 약탈적 이익을 도모하려 들것이다. 그 자체가 사실상 유일한 버블창출 루트라고 할수 있을것이다.이것을 악랄하게만 볼수 없는 이유는 그간 중국,한국등이 축적한 부가 바로 미국이 뿜어내준것이기 때문이다. 그것을 도로 가져가겠다라는것이다. 이러한 피드백은 사실상 경제 그 자체라고 할수 있으므로 욕할것이 아니라는것이다. 줬다 그 이상을 뺐어 내는것이 금융이고,돌고 도는것이 바로 경제이기 때문이다.

 그제 한은이 금리인상이라는 시장의 신호를 개무시하고 금리를 동결시켰다.

물가인상률이 무려 3.6%임에도 불구하고, 한은은 이를 무시해버렸다.물가인상률 3.0%를 넘으면 사실 물가상승을 억제하기 위해 무조건 금리를 올리는 것은 상식중의 상식임에도 농산품빼면 2.9%라며 3.0% 안된다고 억지논리를 피고 금리를 동결했다.

이건 뭐 자유당시절의 사사오입도 아니고...아놔....환율을 위해 물가인상을 눈감는다...한은의 존재이유가 뭔가? 

환치기 환관리나 하는 곳인가? 중앙은행의 존재이유는 인플레이션과 싸우라고 있는거 아닌가?그럼에도 불구하고 한은은 자기의 본분을 잊고 환율이라는 정책의 하류단계를 핑계로 본류가 무너지고 있는것을 못본척해버렸다.이거 혹시 인플레이션 조세(Inflation tax) 아닌가?원래 정부가 무슨 사업을 하려고 할때에는 돈이 필요하다.그 재원(재정)을 마련하기 위해서 가장 일반적인 방법은 국민들에게 세금을 걷는 방법이겠지만 세수가 부족할 경우 국채를 발행해서 채우기도 한다. 

그런데, 이 두가지 방법 외에도 그냥 정부가 발권력(돈을 찍어낼 수 있는 능력)을 동원해 세수를 충당할 수도 있다. 바로  돈을 찍어서 세수를 충당하는 것으로  일명 인플레이션 조세(Inflation Tax)라고 한다.인플레이션 조세의 정의는 "정부가 통화증발을 통해 얻는 세금"이다. 이럼 통화증발이 뭐냐? 간단히 말해 정부와 중앙은행이 돈을 윤전기(돈 복사기)에서 열심히 찍어내는 것을 

말한다. 돈을 찍어내니까 정부는 재정을 쉽게 얻을 수 있겠다. 

하지만 물가가 상승하면서 국민들 전체가 가지고 있는 화폐의 가치가 떨어지기마련이다. 즉 인플레이션 조세는 화폐를 가지고 있는 모든 국민들에게 부과되는 세금과 같다. 인플레이션의 힘으로 자동으로 국가가 국민을 대상으로 삥을 뜯는것이다. 즉 통화증발로 물가상승률이  5%가 되었다면  내가 가지고 있던 1050원중 50원을 국가에게 삥뜯겼다는 것이다.  만약 200만원이라면 10만원을 삥뜯긴 것이고..현대 세계에선 인플레이션 조세로 재정을 충당하지는 않는다. 

간접세보다 더 악질의 조세가 바로 인플레이션 조세이기 때문이다.한마디로 묻지마 세금! 누가 인플레이션 조세를 납부하는가? 바로 천민이다. 세금을 더 부과하자니 그렇지않아도 쪼들리는 상황에서 조세저항이 일어날께 뻔하므로 걍 간단하게 1/N로 인플레이션 조세를 걷는 것이다. 물가는 오르는데 소득은 되려 주는 상황에서 결국 죽어 나는 것은 천민일뿐..

호환,마마, 전쟁등의 비상시기빼고 이따위로 인플레이션조세를 거둔다면 폭동이나 혁명이 일어나는것은 역사가 보여준다. 지금 짐바브웨이가 인플레이션조세를 거둬  물가를 몇천%나 폭등시키는거 봤지 않는가.금리가 오르면 원환율이 오르고 그러면 수입물가가 싸져 물가가 안정되는 효과가 있다. 3.6% 물가상승임에도 농산품 빼면 2.9%로 쉴드범위인 3.0%를 안넘었다고 자유당 사사오입같은 저렴한 짓을 한 한은의 행동을 보노라면 어이가 없을 뿐이다. 인플레이션과 싸우라고 있는 곳이 한국은행이다. 이게 제1원칙이다.

한국경제는 "버라이어티 쑈"

한국경제의 미래는 밝다. 정책이 어떻던간에 잘 굴러가고 있다. 기적같은 일이다. 아파트가격을 올리려 하면 내려가고, 물가를 잡으려면 올라가고, 환율을 방어하려면 원화가치가 상승한다. 버라이어티 쇼(Variety show )를 보는듯하다. 아주 긴장되고, 한편으로 재미있다. 당연한 정책과 당연한 결과가 아니라, 드라마틱한 쇼를 보는 것 같다.서민입장에서는 아파트가격은 거품이 꺼져야 하고, 물가는 오르지 말아야 한다.

그러나, 대기업입장은 수출이 늘어야 하므로, 원화가치가 현재수준으로 유지되거나, 떨어지길 원한다. 가격경쟁력이 중요하기 때문이다. 반면, 원화가치는 물가에 미치는 영향이 크다. 원화가치가 하락하면, 당연히 수입물가가 올라간다. 그럼 서민은 전보다 비싸게 상품을 사야한다. 수입품의 비중이 날로 늘어가고 있는 마당에, 전체물가가 오르는 현상이 일어난다.

물가는 오르는데, 임금 인상폭은 형편없다. 실질소득이 줄어드는 것이다. 국민들의 소득을 유지하기 위해서는, 물가는 동결되어야 한다. 그러나 현실은 반대로 진행된다. 물가는 오르고, 임금은 동결되고, 실업은 개선 되지 않는다. 만약, 수입물가가 내리면, 전체물가도 내린다. 실질 임금은 상승효과를 본다.

과연 어디에 촛점을 맞추어야 할까? 정부도 물가불안에 대해 연일 언급하였다. 배추를 대량수입하여 배추대란을 잠재우겠다고 하자, 배추값이 내렸다. 물론 늘어난 공급 덕에 배추값이 제자리로 향해 내려가고 있다.

그런데 중국산 배추 수입가가 1,500원이란다. 예전 같으면, 300~500원이면 족했을 텐데,  중국위안화가 그만큼 절상탓에 배추값에 영향을 주게 된 것이다. 중국으로 수입하는 생필품,공산품이 늘어만 가고 있다. 위안화 절상으로 수입물가는 당연히 대폭 오르게 되어 있다.

수출과 물가 두마리 토끼를 다 잡으면 얼마나 좋겠는가? 둘다 중요하다. 하지만 정부는 금리동결로 환율방어를 선택했다. 외화 유동성으로 원화가치가 상승하는 것을 막고져 함이다. 물가가 쳐 올라, 서민이 죽던 말던 그 길을 택했다. 완존" 대기업 프렌드리 버라이어티 쇼"를 하고 있는 것이다.

정부의 변명은 "성장"에 있다. 수출 드라이브를 유지해야 성장이 된다는 논리이다. 그런데 성장,수출이 늘어나는데, 물가가 폭등하면 어떤 결과가 될까? 당연히 성장은 없다. 인플레이션을 방치한 성장은 세계경제 유사이래 한번도 없었다. 한국경제가 성장하기를 원하는데, 결국 성장하지 않는 정책으로 가고 있는 것이다.

수출은 단순히 가격경쟁력으로 늘어나지 않는다. 그리 생각하는 경제학자가 있다면, 밥숟가락 놓아야 마땅하다. 환율로 얻어진 가격경쟁력은 그리 오래가지 않는다. 오히려 수출품 품질향상.원가절감.신기술개발 등을 등한시 하도록 방치하는 꼴이다. 일본의 경우 프라쟈 합의후에 수출은 더욱 늘었다. 엄청나게 절상된 엔고상황에서 기업은 체질개선을 단행하며, 상품품질이 크게 향상되는 현상이 일어났다.

물론 급격히 원화가 절상 된다면, 경제에 부정적인면이 크겠으나, 점진적인 원화절상은 우선 수입물가를 낮추게 되고, 그래서 국내물가를 안정시키는 효과가 있으며, 기업의 품질개선.신상품.신기술개발등을 촉진하여 장기적으로는 한국상품의 품질경쟁력 크게 향상 시키게 된다. 그렇게 되면, 수출증가와 곧 성장이 지속적으로 이루어지고, 물가는 안정화되어 진정한 성장이 게속된다.

수출은 늘지만, 물가가 폭등하면, 말짱 도루묵이 된다. 그런데 도루묵 정책을 견지하고 있다. 꼴갑을 떨고 있고, 겉만 번지르한 쑈를 보는듯하다. 다행히 하늘이 한국을 돕는 것인지, 정부의 정책의지와는 반대인 현상이 일어날 것이다. 정부의 환율방어는 소위 목하 , 세계환율전쟁터에서 자유로울수 없다. 얻어터지기 일보직전 아닌가? 대놓고 미국정부가 한국정부의 환율개입을 질타하진 않았지만, 미국언론을 앞세워 슬슬 압박을 가해오고 있다.

만약 계속정부가 버틴다면? 국내로 유입되는 달러를 무자게 늘려버려, 무력화 시킬 것이 자명하지 않는가? 결코 방어 할수 없다면, 중용을 지키는 정책이 필요하다. 실리를 챙기면서 말이다.정부의 정책에 의한 안정과 번영이 아니라, 외압에 의해 안정과 번영을 이루는 나라, 참으로 대견하다. 한국 국민은 위대하다. 위대한 한국,위대한 국민으로 하늘이 이끄는 느낌을 받는다. 정책이 역으로 가더라도, 결국은 하늘이 국민을 돕고자 하는가 보다.

분담금 1억을 내면서 아파트 짓겠다는 사람들

전 서울의 어느 이상한 구에 살고 있습니다.이 동네는 뒤에는 산이 있어공기도 좋고 운동하기도 좋으며,인심이 좋은 동네였고 교통도 나름 편리했습니다.그런데...몇년전부터 재건축 바람이 불었어요....조합에서 처음에는 산비탈 아래길 부근에는 재건축 대상에 포함하지 않았다가...사업성이 없으니 나중에 산비탈 아래길 부근까지 전부 포함시켜서 인가를 받았지요...

구청장이 중간에 바뀌어서 동네를 지킬수 있는가 보다 했더니....무언가 있었는지 그대로 강행되서 지금 한참 소송중에 있습니다.

어제 큰 소란이 있었습니다. 동네사람들끼리....지금 아파트를 살만한 실 소유자들이 줄어들어서 아파트가 가격이 하락하고 있는데다가 그냥 거주목적으로 산다고해도 분담금을 1억이나 내면서 새아파트를 받을만큼 금전적 여유가 있는 사람들이 사는 동네가 아니거든요....근데 찬성하는 사람들보면 대부분서민....참 어이가 없습니다.

전 그냥 허름해도 이 동네가 좋아서 사는건데, 왜 그리 빚을 내가면서 아파트를 지으려 하는지 도무지이해가 안되네요....조합장 이란 인간하고 구청 직원하고 무슨 비리가 있었을 거라 생각합니다.그러지 않고서는 어떻게 사업승인인가가 30분만에 날수 있을까요....돈과 아파트에 모든 영혼을 쏟아붓는 이나라사람들의 저질스런 인생관에 참 한숨이 나오기도하고,대부분 다들 대출로 분담금 낼꺼면서 이자내면서 깨끗한 은행월세를 살겠다는사람들의 마인드는 도데체 무엇이며, 시세차익을 노리고 팔고 나간다는 생각을 하는거라면 요즘 경제나 부동산 뉴스도 안보고 사나하는 참으로희한한 생각이 듭니다.

아무리 좋은 정책이 나와도 이제는 아파트 가격이 오르기를 기대하기는 힘들다고 생각합니다.왜냐면 수요자인 20-30대가 줄고 있는데 누가 산다는겁니까..20-30대의 가치관이 또한 변하고 있고, 인구마저 줄어들거고 출산율도 떨어지는데 실 수요가 없는 상황에서 누가가격을올려주고 사줄거냐는거지요...참으로 이해할수 없는아파트에대한 맹신이 아직도 이동네에 있다는게 상식적으로납득이 안가고 차라리 우리집은 계속 반대하다가 보상금 받고 가격 확 떨어진 다른 동네로 이사갈 생각입니다.

아파트 가격이 오르면 머합니까...은행 이자로 월세 사는거고, 팔려고 액션 취하면 팔리질 않을텐데요...이 동네가 재건축 문제로 삿대질하고 욕하고 멱살잡는 이 현실이 참으로...집은 영혼이 머무는곳이지 그것으로 돈을 벌려 하다니,이런 잡스런 사고방식은 중국과 한국 뿐일 겁니다.1억.....아 진짜....돈들도 없으면서 그돈 조합에꼴아박고 아파트 하나 받아서 평생 갚으면서 살겠다는건 정말 정말 이해 불가입니다.

제가볼때 그 1억 내놀만큼 금전적 여유가 되는집이 몇집이나 될려나...한 2-3집 밖에 안될겁니다.제가 장담하는데 우리집은 이렇게 쫒겨나듯이 나가겠지만, 나중에 조합원들 지들끼리 또 열나게 싸우게 될겁니다.정말 참 이나라 살기 힘드네요....

[전세대란] 2.과거의 회상..가망없는 강남재건축

<박정희 대통령 세운상가 아파트 준공식 참석 1967-11-17>

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.아파트라는 주거수단이 본격적으로 등장한 1970년대

 허허벌판이나 다름없었던 강남일대에 대규모 아파트 단지가

모습을 드러내기 시작했습니다.

 새로운 집의 등장에 아파트 준공식때는 테잎 컷팅까지 하고

 입주자들을 하나하나 불러네 열쇠를 나누어 주기도 했습니다.

 인구가 늘고 경제도 빠르게 성장하면서 집이 부족했던 시절

 30여년이 지난 지금, 우리나라 땅은 아파트가 차지하는 세상으로 바뀌었습니다.

전국에서 해마다 지어지는 10가구 중에 8가구 이상이 아파트 입니다.

<출처: KBS>

박정희 정권 시절, 제 1차 경제 계획 5개년 수립 시, 업계, 정계, 관계 등을 아우르는 종합 회의 때, 앞으로 대한민국의 주거형태를 아파트로 방향을 잡았던 것이, 오늘날 이렇게 비극의 씨앗이 될 줄은 누가 알았겠습니까.

시급히 대량 공급을 필요로 하던 때라 그 날의 결론은 정당했었고 타당했었습다. 그런데 이게,

오늘날 부정부패의 심볼, 대한민국 서민 중산층을 말아먹는 순 악질 상품으로 둔갑될 줄이야 우리는 당시에 생각지도 못했습니다. 이제는 용역깡패, 브로커, 정비회사 아르바이트 아줌씨, 

조합장 경호원까지 수명을 고용해 발 담구는 총체적 피바가지, 상품으로 돌변하고 말았습니다. 오호 통재라. 세상에나. 이럴 수가요.

2003년 강남 재건축, 저층 아파트(5층이하) 시장이 마치 요술 지팡이가 된듯 폭등요술을 부릴때 제가 갖고 있던 도곡 주공 1단지 5층짜리, 13평 주공 아파트가 무려 7억 5천만 원에 거래가 되었던 시절있었습니다.

1977년쯤에 저는 당시 직원 숙소용으로 그 곳에 개당 700만 원 전후로 3개를 매수 했었는데,

느닷없이 이게 튀어 오르더니 제가 생각해도 황당무개할 정도인 값으로 튀어 오르더랍니다.

물론 강남에서는 제일 요지인 도곡동에 위치하고 있었고, 대지 지분도 무려 190%로 강남 최고 였었지만, 25여년 만에, 그것도 02년부터 03년 사이에, 순식간에, 한방에, 무려 100배 이상이 튀어 오랐다는 것은...

부동산으로 바닥을 긁으며 생활을 해온 저도 놀랠 정도로 처음 겪는, 상황이 벌어졌었습니다.

아이작 뉴턴의 명언이 생각 나더군요 → “천체의 변화는 예측할 수 있어도 인간의 광기는 예측 불가능”하다.그 당시는 소형의무 비율, 과밀 억제 분담금, 임대 아파트 부지 25% 기부 체납, 개발이익 환수금 등 같은 규제가 전혀 없었던 시절었습니다. 물론 정비 사업체 같은 신종 사기 집단 같은 것도 없었을 때였습니다. 그러한 연유로 인하여 강남 최초로, 전광석화, 일사불란, 들어쾅 작전으로, 선착순 1등으로,

재건축을 완료 시킨 곳이기도 합니다. 

저는 토지에 부가가치를 부여시켜 우리 직원들과 식구를 먹여 살리는 개발 업자입니다. 부동산은, 돈을 “버는 게” 아닙니다. 돈을 “벌어다 주는” 것이란니다. 즉 부동산은 인맥으로 하는 것입니다. 광맥을 모르는 광산 업자가, 수맥을 모르는 생수 업자가 존재 할 수 있겠습니까. 바둑에서 맥을 모르는 프로가 존재 할 수 있겠는가 말입니다. 마찬가지로 부동산은 인맥이 없는 사람은 절대 꾼이라 자처하면 안됩니다.

교만에 넘친 사람은 인맥을 구축할 수가 없는 법입니다. 부동산으로 인맥을 구축하려면, 그리고 大成 하려면 항상 진실만을 말해야 만 됩니다. 그런 의미에서

제가 단언하건데 현재 상황에서 아파트 불패,폭등,상승을 외치는 분들은 하수 중에 최 하수 일 뿐입니다. 절대 프로는 “성공의 함정”에 빠진 우물 안 개구리 처럼 생각하지 않습니다. 

 88 올림픽 특수로 아파트 값이 천정부지로 치솟자, 어느 정도였는가 하면 제가 당시 상계동 9단지 주공 아파트 38평 형 원주민 물 딱지를, 분양가 3990만 원 (평당 105만 원)에 5장 긁었었는데

(오해 하지마십시요. 당시에는 원주민 물딱지 거래는 원주민의 어려움 해소 차원에서 원장 정리를 해 주었습니다. 투기 목적이 아닌 합법적인 미분양을 해소하는 취지에서 당시엔 울며 겨자먹기로 산 것이니까요..)

 전두환 대통령 당시 분양한 상계동은 4차 분양까지 들어갔어도 미분양이었습니다. 하다하다 안되니까 원장정리 해 주겠다고 하더라구요. 하하. 사실은 건축협회의 압력으로 어쩔 수 없이 5개를 산 것이지만요...이게 2년 만에 2억 2천만 원 까지 튀어 오르더랍니다, 전화위복이 된 거지요...

그러자 열 받은 노태우 대통령이 89년도 봄에, 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본, 등 5개 신도시를 한 방에 건설하기로 발표 했었습니다. 합이 무려 29만 개였죠. 그래도 꿈쩍 않던 아파트 값이 정확히 魔 의 24개월 후인 91년도 봄부터 느닷없이 꼬라박히기 시작 하더라구요. 물론 저는 일찌감치 싸그리 정리해서 분당으로 튀어 들어갔지만 서두.....왜냐구요. 원 직업인 건축업자의 임무를 다 하기 위해서, 그래야 직원, 식구들이 먹고 살 것이니까요.

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그런데 진짜 살 떨리는 것은 말입니다.

상기한 상계동 버블 당시는 주택 보급률이 90%에도 못 미칠 때였습니다. 그리고 5개 신도시 물량 총계가 29만 개 였거든요? 지금은 주택 보급률이 국민은행 통감에서는 112% 입니다. 그리고 물량은 다른 것 다 빼고 보금자리 아파트만 향후 100만개 지어질 겁니다. 한번 상대 평가를 해보세요.

이게 다 탐욕으로 인해 인간의 광기가 작동되었기 때문입니다. 아파트는 절대로, 아무리 상식적으로 생각을 해도, 재테크 대상이 될 수가 없습니다. 세월따라 감가상각되는 아파트 콘크리트 박스가 어케 재테크 대상이 될 수가 있단 말인가요.무식한 대통이 부지런 떠는 것만이 재앙이 아니고, 우매한 국민이 빈껍데기 상품인 아파트에 용감해 지는 것은 더 큰 재앙입니다.도무지 수억에서 수십억 원을 묻지도, 따지지도 않고, 콘크리트 박스에 퐁당 퐁당 던져 넣는 사람들은 도대체 뭐꼬입니까...

제 나이 이제 갑을 훨 넘겨, 하늘을 바라보는 나이가 되었습니다.여러분도 이 나이가 되면, 즉 하늘을 바라보는 나이가 되면 겁날것이 하나 없게 된 다는 것을 알게 될 것입니다. 귀천(歸天)을 앞둔 나이가 되면, 어린아이 같이 거짓을 모르게 되고 순수 그 자체로 돌아가게 된답니다.유식도 무식도 다 같이 늙어버려 겸손이 무엇인지도 알게 된답니다. 남은 것은 오직 “지혜” 와 “경륜” 뿐

그 어떠한 지식도 지혜를 따를 수 없고, 그 어떤 지혜도 경륜을 따를 수 없습니다.고로 지식이 넘치는 자는 보기만 해도 알 수 있고,

지혜가 넘치는 자는 듣기만 해도 알 수 있고, 경륜이 넘치는 자는 단지 사색만으로도 모든 걸 알 수 있게 된답니다.

.제가 지난 2년 동안 부동산 방에 글을 올릴 때 몇 번의 압력을 받았을 것인지는 여러분들도 유추해서 잘 알고 있을 것입니다. 특히 제 글의 강도로 봐서 당연한 일 아니겠는가요.다가오는 진실을 부정할수록 여러분들은 “자기최면”에 빨려 들어가게 될 것이고, 그리하여 스스로 “자기도취” 에 빠지게 된 불패론자 여러분들은 수년 후, 처절한 대가를 치룰 수밖에 없다는 것이 안타까울 뿐입니다.

왕년의 경제학도였던 저는, 부동산으로 바닥을 긁어 부동산으로 일어나, 산전수전, 공중전, 김치전, 파전, 등 전 이란 전은 모조리 먹어 본 백전노장이랍니다. 이런 제가 뭐 할 일이 없다고, 이 나이에 거짓을 쓰겠는가요. 글고 제 글의 대상은 단지 순진무구한 실수요자들만을 위한 글입니다. 하기야 불패론자 여러분들이 열폭 하는 맛에 글을 쓰는 맛도 있지만 서두.... 왕년의 부동산 전사(戰士)로서 애정 어린 충고를 한마디 해줄게요.

이시대에 진짜, 진짜, 그리고 또 진짜, 아파트는 아닙니다. 이건 그야말로 개인은 물론, 대한민국 경제의 최후를 불러 올 수도 있는 사기막장, 순 악질, 복마전 그 자체인 상품입니다. 뉴타운 공사가 다 끝나면, 서울 주택 중 85% 이상이 아파트로 뒤덮이게 될 것이고, 그러고 난 후 20년 정도만 지나면 대한민국은 재건축 분담금, 이주비, 금융비용으로 인해 수억 원씩 피바가지 써, 신 빈곤층으로 전락된 수많은, 자칭 중산층의 대붕괴로 대한민국은 영원히 우주미아가 될 것이 100%입니다.

이러니 제가 열 안 받게 생겼나요. 그렇다고 재건축 당해 알거지 다 된 이들을 버리고 서울 천도를 할 수도 없는 노릇이고,아파트는 동간 거리 유지, 일조권 때문에 아무리 높이 올려도 건축물 총 연면적은 절대 늘어 날 수가 없다는 진실 그리고 지금 기(旣) 입주한 아파트 중 순수 세대가 늘어났는지를 알아보셔야 합니다.(늘어나지 않았습니다.) 

아파트, 이건 뭐 완존히 매트릭스들의 피바가지 야합 물, 그 자체입니다. 이런 상품을 재물이 될 것이라고 믿고 살다가는 “땅을 치고 통곡” 할 날이 조만간 오게 됩니다. 왜냐하면...

❶ 아파트 피라미드 먹이사슬, 펀지, 사기게임 최 하단부에 있는 사람이 실수요자

여러분이기 때문입니다.

❷ 이런 피라미드 게임 그 자체인 상품은, 수작을 부리면 부릴수록 양극화와 더불어 시스템 역학적인 붕괴를

불러오는 것은 필연입니다. 동시에 태초부터 거짓 상품인 아파트는 아예 흔적도 없이 지하로 꼬라박혀 영원히 사라지게 됩니다.

즉 터질 때는 젤로 약한 곳부터 먼저 터지듯이, 허풍선 그 자체인 아파트 가 젤로 먼저 터져 나가게 되어있습니다.

❸ 절대로 거짓은 진실을 이겨 먹을 수가 없습니다. 다시 말해두지만, 거짓 이라는 것을 아주 쉽게 정리해 주자면

티끌만도 못한 땅값 포함, 250~ 300만 원이면 떡을 치는 사기막장 상품을 평당 수천만 원씩을 주고 산

여러분들이 안 망하고 버틸 수 있다면 그건 기적을 바라고 있다는 것과 같은 말입니다. 본론으로 들어가

지나온 세월 동안 아파트의 숙명을 회상 해 보겠습니다.

  아파트의 숙명은 “소모품=사용가치=전세 값”으로의 회귀, 그 이상의 가격은 반드시 터지게 돼 있습니다.

20년차 만 지나면 건물값이 거의 “빵원” 이 되어 알거지 되고 마는 아주, 피바가지 쓴, 비싼 소모품 일 뿐이니까요.바로 이런 진리로 인하여 아파트 역사 30여 년 동안, 무려 3차에 걸쳐, 13여 년 동안을 아파트 매매 값=전세 값

이라는 만고 진리의 등식으로, 빈번히 부각 되었었답니다. 이럴 때마다 야비한 토건 족들이 카르텔을 작동시켜 다시 대국민 마구니 상품으로 둔갑 시키고 말았습니다.

1) 제 1차 진실로의 회귀→ 물가 대통령 전두환 대통령 시절,(국보위 포함 한 7년 동안)

이 양반은 의,식,주, 서민 생활 물가에 대해서는 그야말로 경기를 일으키는 양반이었습니다. 어느 정도였는가 하면 행정 “지도물가”를 설정해 놓고, 국세청, 검찰, 경찰 합동 단속반을 가동시켜, 하다못해 목욕료, 이발비 까지도 지도물가를 어기면 가차 없이 무지막지 벌과금으로 아작 냈었습니다.

이 양반은 주거비인 아파트 값에 대해서도 완전 경기(驚氣)가 작동 되었습니다. 어느 정도였는가 하면, 재임 7년 동안 분양가를 평당 105만 원으로 콱 묶어 두고 땡전 한 푼 올려 주지 않았습니다. 이 양반이 개발한 상계동도 105만 원, 목동도 105만 원, 강동 고덕지구도 105만 원 강남에 지을 때도 105만 원, 묻지도 따질 필요도 없이 무조건 105만 원, 언제 어디서라도 105만 원,

이 정신을 승계한 노태우 대통령이 실시한 2기 신도시 분당도 105만 원, 평촌도 105만원 산본도 105만 원,

쥐꼬리 대지지분은 생각할 가치도 없이 105만 원, 유비쿼터스 105만 원, 수작부리지 마 105만 원

이 양반들의 논리는 티끌만도 못한 대지 지분 값은 따질 필요조차 없다는 논리였습니다.

만일 업자들이 이의를 제기 했다면 바로 주검이었겠죠. 왕 노가다 정주영조차 벌벌 떨었답니다.

만일 그 시절에 분양가 거품이 존재했다면...

그는 바로 중정 지하실로 끌려 들어가, 다음날 가루지기가 되어 뒷문으로 실려 나갔을 걸요.

건설 산업 연구원 OOO 같은 사이비 박사는 청와대 복도에서 걸상 들고 하루 종일 뺑뺑이 돌았을 걸요.

그래도 그 시절에, 라이프, 건영, 청구, 임광, 성원 등 같이, 명성을 날린 업체들이 젤로 많이 탄생 되었답니다.

저도 그 시절에, 그 값으로도, 젤로 쩐을 마니 마니 벌었답니다.

그리하여 아파트 값은 전두환 정권 내내 오히려 전세 값 미만으로 유지 되었었답니다.

2) 제 2차 진실로의 회귀.→70년대 1차 2차 석유 파동 시 한 4년 간

한 방에 원유 값이 무려 5곱 가까이 튀어 올라 그야말로 아우성거릴 때, 아파트 값도 폭삭 했답니다.

그 시절에도 1차 2차 포함 한 4년간 매매 값이 전세 값 이하로 유지 되었답니다.→

3) 지난 환란 때 한 2년 간→

이건 뭐 아예 아파트 값은 전세 값 보다 훨 밑으로 작살났었답니다.

그리하여 아파트 역사 30여 년 중 13년 이상이 전세 값 이하였었다는 사실에 미루어 볼 때,

역시 소모품에 불과한 아파트는 전세 값과 동일 선상에, 아니 그 보다 밑으로 가는 것이 진실입니다.

단 토건 족 카르텔의 수작에 속지만 않는다면....

다만 목돈 놓고 안정적으로 푼돈을 받아 노후생활을 하려는 노년 층 임대업자와

푼돈 놓고 목돈을 활용하려는 젊은 층 수요자와 양분 될 뿐,이게 바로 아파트의 본성입니다.

즉 선진 각국 사례처럼 아파트는 전세 값 정도로 고착되고 마는 시절이 반드시 올 것이라는 걸 상기한 사례로 입증 해 보인 것입니다. 이것도 정상적일 때 하는 말이고

탐욕에 의한 과잉공급 + 광(光) 속도로 줄고 있는 인구감소를 상정해 보면

틀림없이. 2013년 정도만 지나가게 되면, 아파트 까라는 급속히 지하로 꼬라박히면서

전세 값의 반값 정도로 고착되고 말 것입니다.

이런 사태를 미리 짐작한 은행들이 지금 20년차 지난 아파트는 담보취득 금지 및 추가 담보 제출 요망서 발송, 및 대출 회수를 어떻게든 시장에 충격 없이 smooth operating으로 스리살짝 넘어 가보려고 지금 고심 고심하며, 작업 준비 중에 있습니다. 성급히 공개적으로 했다가는 은행도 같이 골로 가고 말 것이니까요.

• 그러나 이런 smooth operating 전략도, 만일 미국 중국 영국 세 나라 중 어느 한 나라라도 출구전략을 개시 하는 날이 오는 즉시, 안면 몰수 하고, 형식적 절차인 추가담보 요구서를 발송 하자마자, 즉각 경매에 붙일 것은 뻔할 뻔자입니다.

• 바로 이순간이 아파트에 대한 진실을 전 국민들이 실감하게 될 것이며, 아파트 트라우마가 발발 하면서 공동 다중주택인 아파트 값은 선진 각국처럼 껌 값으로 직행 할 것은 명약관화 한 일입니다.

• 막상 주민 강제 퇴거나 재건축으로 은마아파트를 허물고 난 후 3~6개월 만 지나면 ,고층 아파트 재건축은 어쩔 수 없이 일반 나대지에 신축하는 것 보다 3배 이상의 건축비가 소요 될 수밖에 없는 진실을 알게 될 것이고,

잠실 5층 송파 가락 시영은 33평형(전용 25평) 기준으로 재건축비만 평당 1300만 원이 나왔음. “재건축” 이란 것은, project(PR) 사업으로(실물의 담보 없이 사업성 만 평가해서 받는 대출) 현행 금리 중 젤로 높은 복리 금리 이니까요(연 14%)

• 그제서야 아파트란 상품은 지속가능하지 않은 피바가지 공구리 덩어리에 불과 하다는 걸 전 국민들이 눈치 채게 될 것입니다.

• 고로 아파트는 자동차처럼 소모품으로 간주 될 것이고. 이후부터는 세월 따라 하락하고 마는, 재테크는 고사하고 영원히 감가상각으로 하락 할 수밖에 없는 상품이란 것을 전 국민이 인식하게 될 것입니다

바로 이 순간이 오면 헛개비에 불과한 아파트 투기 망국 공화국에서 자유로워 질 것입니다.

• 너무 비싼 이자가 드는 사업이라 내 것은 내 돈으로, 현찰 박치기로 하겠다고 해봐야 씨알도 안 먹힙니다. 왜, project 사업이니까요. 그래서 집합건축물 법에서 아파트의 티끌만한 대지조차도 “지분” 이라는 멍에를 씌운 것입니다. 그나마 재건축 시에는 세입자용 임대사업 부지로 강제 기부체납 할 수밖에 없는 비운의 대지 지분 인 것입니다.

모든 가격은 제 가치로 회귀하게 되어 있다는 만고진리를 전제하에 은마아파트를 평가 해 보겠습니다.

현행 그대로 신축 시

• 34평형→전용 26평, 지분 13평, 피바가지 국토부 표준 건축비를(평당 380만 원) 적용

건축비 : 380*26=9880만 원

지분 : 13*2000만 원 = 26000만 원

∴ 3억 5천 880만 원 →OK?

재건축 돌입 시 은마의 평가

건물 : 빵원(20년차 단독주택의 통상적인 건물 가치 기준)

대지지분 : 2억 6천만 원.에서 - 강제 기부체납 25%. 조합비 철거비 등 2500만 원(잠실 2단지 기준) = 1억 7천만 원→OK?

그런데 아직도 34평 은마를 9억 달라니...

가격, 호가란 주둥이 숫자에 불과합니다. 모든 가격은 거품이 빠질 때 반드시 제 가치로 회귀하게 되어 있습니다.

즉 은마는 서서히 또는 급격히 상기한 1억 7천만 원 이하까지 폭삭하게 되어 있습니다.

현재 미국은 실러지 지수로 보았을 때 2001년도 값으로 붕괴 했습니다. 앞으로도 15% 정도 더 빠져 98년도 값으로 회귀할 것이라고 모든 전문가들이 예측하고 있습니다.

아파트는 부동산이 아닙니다. 20년 차 만 지나면 건물값이 “빵원” 이 되어 전가족이 알거지되고 마는 순 악질 소모품입니다. 아직도 아파트를 재테크 대상으로 생각하는 사람은

먹다 남은 짜장면을 팔아서 돈 벌어보겠다는 것과 똑 같은 거지요.

그리하여 아파트 시대는 이제 영원히 종말을 고한 겁니다.

강남 15층 이상 고층 아파트 재건축의 핵심은 소형 의무비율 20%, 임대 아파트 부지 25% 기부체납, 개발분담금 부과, 개발이익 환수금, 등인데,

어떤 사람은 재건축 법이 바뀔 것이라고 강변하지만 꿈 깨십시요 왜냐구요. 여러분의 티끌만한 쥐꼬리 대지 지분은 여러분의 소유가 아닌 건물을 위한, 대지 사용권에 불과 합니다. 즉 일종의 지상권에 불과하단 말입니다.

지상권은 건물이 땡치면 대지 사용권인 지상권도 자동 빵으로 땡 친다고 생각하면 속이 편합니다. 한정된 지면에 집합 건축물 법을 어케 일일이 분석해서 글을 올릴 수 있을 거니와. 그러니까 집합건축물법의 의거하여 여러분의 티끌 같은 쥐꼬리 대지지분은 절대 여러분의 소유권이 아니란 말입니다. 그러니까 재건축에 돌입시에는 건설사가 하자는 대로 하고, 달라는 대로 주는것, 이것이 최상입니다, 괜히 분란 일으켜 송파 가락 시영 아파트 같이 9년 이상 소송사태를 일으켰다간 금융비용이(PF 대출, 년12%~ 14%) 눈덩이 같이 불어나, 이러지도(재건축을 추진하지도) 저러지도(아파트를 팔지도) 못하는 꼴이 날 수 있습니다.

그리고 수억 원의 대출 빚이 있거나, 전세금을 뽑아 먹은 사람은 걍 조용히 야반도주 하는 게 최고일껍니다.

지금 재건축 한지 4~5년 차에 들어간 도곡, 잠실, 등 33평형 아파트가 불과 작년 가을 만 해도 10억 원~11억 원 전후였는데. 지금은 8억 원 전후로 호가가 떨어졌습니다. 그런데 은마 썩다리 34평형 아파트가 12억 원 이라니. 경제가 무슨 산수, 셈본인 줄 아는가 봅니다. 부르면 값이고, 입맛대로 계산기 두둘기면 경제의 답이 나오는 줄 아는가 봅니다.각설하고

용적률 300% 에 대하여, 재건축 법 완화에 대해서...

1) 서울 그린벨트 중 75%가 강남권을 둘러싸고 있는 데, 현재 여기에 무한정 반값 보금자리가 들어 올 예정입니다. 고로 용적률을 상향 조정해 줄 명분이 없습니다.

2) 정치는 첫째가 명분이고, 둘째가 대세입니다. 만일 정치인들이 이러한 명분을 어기고 300% 상향 조정 해 준다면... 또는 재건축 법을 완화해 준다면... 가뜩이나 비난 받고 있는 정치 생명은 그 것으로 끝장나는겁니다. 가뜩이나 세계 최고의 재정적자 증가로 고심하고 있는 판인데.... 그게 될 일입니까.

3) 만일, 고기 맛을 봐 돌아버린 정치인들이 이를 강행한 다손 치더라도 결과 값은 마찬 가지입니다. 왜냐구요.

• 현재 은마아파트의 용적율은 200%, 이를 현행 재건축 법 에 입각하여 재건축 들어갈 시는 종합비용 5억 원 전후 금액이 들어가더라도, 배정 면적은 최하 5평~6평 이상이 줄어들 것입니다. 이를 막기 위해 300%로 용적률을 상향 해 줄 시는, 설계상, 일조권, 사선제한 등으로 최하 45층 이상 초고층으로 올라가야 만 합니다. 현재 용적률이 약 235% 정도인, 저층 아파트였던 잠실 1단지 재건축 아파트 “엘스”가 30층이거든요.

• 30층이 넘어가게 되면, 건축법상 비상계단을 하나 더 만들어야 되고, 창호는 폐쇄형 멍텅구리 창으로 밖에 될 수가 없을뿐더러, 골조는 하중 관계상 철골조인 H빔으로 할 수밖에 없습니다.

• 비상계단 추가 설치로 최하 8평~9평이 먹히고<아주 최소한의 면적으로 폭 2m40, 길이 3m + 오도리바(계단실 돌아가는 바닥면적) 등>

• 건물을 휘감아 도는 바람의 와류(건물을 휘감아 도는 순간 바람의 세기가 느닷없이 강해져 양력장을 일으키는 현상, 마치 창이 깨진 비행기 속 승객이 순간 날라 갔다가. 유리 파편이 고슴도치 모양 온몸에 박힌 채, 다시 깨진 창으로 빨려 들어가는 현상이라고 할까나.)등으로 창호는 폐쇄형으로 될 수밖에 없으며, 지하 공조실에서 산소를 PVC 배관을 통해 공급하는 미세먼지 그득한 산소를 마시며 사는 꼴이 되는거랍니다.)

• 몇 년 전 용인에서 OO 건설이 "OO시티" 라고 바람 잡은 철골조 아파트..철골조는 철콘조 보다 건축비가 최하 30% 이상 싸게 먹히는 것입니다. 철골조는 일종의 조립식 건물입니다.

마치 북한산 인수봉과 거의 맞먹는, 고도 550m짜리, 최악의 잠실 롯데 괴물 빌딩이 들어서는 걸 호재인양 하는 것이 저들의 주특기 아닙니까. 문제는 45층 건물은 최하 450*300 짜리 H빔을 조립해야 한다는 것,

즉 철콘조는 벽 두께가 15cm 정도 이지만 철골조는 벽 두께가 상기한 바와 같이 45cm 에 이른다는 것, 여기에서 내부 면적이 33평형 기준으로 최하 3평 이상 좁아진다는 것, 벽체를 레미콘으로 만드는 것이 아닌 보드나, 세멘 벽돌로 마감 할 수밖에 없다는 것, 고로 열 전도률은 높고 방음 효과는 낮다는 것...

• 한번보십시요. 비상계단실로 전용면적이 8평 줄고 + 철골조 구조로 3평 줄고 나면, 34평형 은마(전용 26평) 아파트는 상기한 면적을 차감하고 나면 전용 15~16평정도 밖에 안 됩니다. 오피스텔 들어 가 보시면알겠지만 광고에 나온 면적보다 체감 면적이 왜 그리 좁을까 생각해 보셨나요. 그건 싸구려 공법인 철골조와, 초고층으로 지었기 때문입니다.

• 탐욕의 절대 값은, 인간을 망하게 하는 것이라는 것을 아직도 모르십니까. 그럼, 저들의 탐욕대로 300%로 용적률을 높이게 되면, 그 아파트는 무조건 입주 즉시 반 값으로 꺽어지게 될 겁니다. 냅둬보세요, 저들의 탐욕대로 하라 그래보세요, 바로 망하게 될 것이니까요.

• 옛날 강남 개발로 원주민들을 몰아넣은 곳이 성남입니다. 낙타 등 같은 지형에 대충 구획을 그어 살게 했단 말입니다. 그런데 인간의 탐욕으로 길 쪽으로 조금 더 조금 더, 밀고 들어오면서 건축을 한 결과는, 통행로가 3m 정도도 안 되게 좁아 졌습니다. 그래서 완전 똥값으로 변하고 말았습니다. 탐욕을 부리다 다 같이 망해 버리고 말았단 말입니다.