사실 신흥동 "산하(山河)" 와 중동 금왕 중개업소를 경영하고 있기에 성남에 대해서 큰 흐름에 대해서만 애기하지,,가급적 구체적인 상황에 대해 애기하지는 않았는데...^^ 그렇게 안보였나요?
요즘 성남재개발에 대해서 초보자치고는 객관적으로 잘 정리를 해주셨네요. (자기소개에 초보자라고 하셔서 ^^ )
이런 구체적인 내용을 말로 전하기는 쉬워도 글로 전달하기는 쉽지는 않은데 말이죠..
이왕 말이 나온 김에 제 속마음을 일부를 말씀드리고자 합니다.
중동의 도시환경정비사업은 사실 작년말과 올초까지 중개를 대략 5~6건 한 것 같습니다.초기매수자는 3억,,올초 매수자 1.5억 정도 장부상 이익을 보고 있습니다...
도시환경정비사업을 이해하기 어려우시면 용산도심재개발 또는 특별계획구역 정도로 이해하시면 됩니다.부동산에서 내세우는 평당 4,000 만원의 근거는 대략 두가지를 근거로 합니다. 바로 맞은편 신흥동 먹자골목의 대로변 상가시세 또는 단순한 사업방식에 의한 (재개발과 차이) 용적률차이에 의해 재개발이 얼마하는 데,,최소한 여기는 얼마까지 가지 않겠느냐?거죠.
제가 알기론 기본계획상 용적률은 현재 800% 입니다.만약 850%라 한다면 뭔가 진전된 것으로 보아야 하는데...요즘 관심을 덜 두고 있는 편이라 동의서 모으고,사업설명회 두번인가 하고 아직 이정도이지요..
뜬금없지만 그 구역을 준비하는 시행,시공쪽은 너무 쉽게 가려고 하는것 같습니다.주거공간의 비율이 높습니다.너무 안전하게 가려는 것 같네요.
이제 가격도 오르고 하는 상황에서 중동쪽의 여인숙이나 상가보다 상가주택 주택쪽으로 관심을 가지시고 도시환경정비2구역도 관심을 함 가져보세요.
제 속마음은 종전자산평가액으로 보면 가격에 비해 그다지 감정가가 차이가 나지 않을것 같습니다.그리고 좀 진전이 되면서는 그 뒤의 주거환경사업구역 도 고려해보시는 것도 재미날 것 같습니다.
왜냐하면 요번 태평동 뉴타운에 대해서 생각하면 할수록 재미난 것은 사실 저도 예측을 못했는데..왜 하필 태평동일까는 참 의문이었습니다.
가장 사업성이 없다고 평가했던 곳이었거든요..다른 구역에 비해 조합원수가 좀매 더 많아서 사업성이 떨어지고,,주거환경개선사업구역이었거든요.
그래서 사실 요번 뉴타운 발표에도 속으로 시크둥했습니다. 좋아진 것은 사실이나 약했던 사업성이 비슷해졌다고 할까요.
그리고 뉴타운즉 경기도 김문수당선자의 공약으론 "뉴시티"중 우선 사업지역 이란 말이고,,이런한 뉴시티플랜은 인구30만이 되는 경기도내 시를 중심으로 하고 ,,그 연구용역을 40억을 책정했고..이것도 목동뉴타운용역이 5천만원에 비해 어마어마한 금액이죠..그리고 인수위에서 밝히듯이 12개정도의 뉴시티를 만들겠다고 한 점을 고려할 때..이용역은 경기도 전체를 대상으로 함을 알수있습니다..그리고 그용역의 결과도 2008년으로 한 점으로 볼때 그게 초인지 말인지를 몰라도 적어도 2년6개월은 착실히 기다려야 한다는 점입니다.
그리고 뉴시티,뉴타운에 화려한 수사에 일반인들이 취해있는데 사실 이제 법적으로 도시재정비사업으로 한다는 것입니다. 근데 도시재정비사업은 도시정비사업이다라고 명시되어 있습니다.
고로 태평동은 이제 주거환경개선사업에서 재개발정도의 사업성을 확보했다는 점입니다.도촉법상 용적률완화및 소형평수의무비율완화를 생각할 때 그렇다는 것입니다.
근데..이번 뉴타운으로 할려면 태평동은 군용항공기지법에 의한 고도제한을 풀어야 할 것입니다.물론 이것은 이대엽시장의 공약이기도 합니다. 도촉법이 도시및건축관련법에 있어서는 특별법이기는 합니다만 군용항공기지법의 고도제한을 푸는 것은 군당국과 협의에 개별적으로 접근하는 방법과 도촉법의 특례로 인정하는 방법이 현재의 접근방식인데.........
만약 경기도에서 추진하는 후자방식이라면 재정비지구 신청권은 성남시에 있고 성남시 구시가지 재개발은 이것이 꼭 필요하니 모두가 뉴타운이 될 것이고...만약 전자 방식으로 풀어진다면 별로 특출한 것이 없습니다.
그리고 아시다시피 이대엽성남시장의 공약사항중 신흥동 외고,중원구 과고 유치로 되어있는데...임기내 완성측면에서 볼때..대략 한다면 어디인지는 알수있죠..도정법이나 도촉법이나 순환재개발방식을 원칙으로 하니까요.
사실 뉴타운도 기반시설기본계획 용역안이고 도시기본계획에 제한을 받는측면 도촉법상 뉴시티든 뉴타운이든 곧 도정법의 정비사업이라고 정의한 이상 단계는 3단계이고 시간상으로 3년은 별다른 일이 없습니다.
고로 그 고수는 단기투자관점이 아니라면 전 고수로 보이지 않네요.. 발품을 팔아서 그냥 싸게 잡아서 이익을 보는 것을 고수로 볼수는 없지요. 그 지역에 대한 사업설정,대략적인 이익의 설정,가격의 흐름을 모르고 투자하는 것은 글쎄요.
만약 태평동을 간다면 지금의 1동,2동의 구역대로 사업을 진행합니다.
거기에 시립병원이 들어오고 혹 신흥동은 곧 수정구니까고 외고를 거기로 유치한다면 어디일까?를 고민하십시요.
잘모르겠지만 다른 고려가 없다면 지하철가까운 쪽이 좋을것 같은데... 그리고 목화,청운이 재건축하면서 동부로 입주하죠. 그리고 쌍용이 분양했고..어쨌든 뭔가 바뀌주어야 겠네요..상가로 접근도 괜찮아 보이네요..미래에 상가만 되지..지금 상가일 필요는 없습니다.
자주 성남소식 전해주세요.....
>>>김인숙님의 글 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 성남 재개발입니다. 특히 태평동은 뉴타운소문으로 거래가 활발하다고 하네요. 경기도 인수위의 성남 태평동 뉴타운 거론때문에 태평동이 뜨거운것 같네요. 인수위가 아직확정되지 않았다고 행정적 잘차에 따라서 확정할것이라고 모호하게 발언을 하다가.. 어그제는 김문수 경기도지사 당선자가 언론과 인터뷰에서 성남시 수정구(태평동이 속한 구)를 뉴타운으로 개발한다고 언급함으로서 태평동이 뉴타운되는거는 기정사실화 되는 것 같네요. 성남에서도 그동안 그렇게 주목을 받는 곳은 아니었는데.. 갑자기 주목을 받게 되고 있나보네요. 뉴타운이 15만평이상이어야 하는데.. 태평동 1동2동3동4동을 합치면 15만평이어서 신빙성을 더해주고 있어요, 제가 아는 고수와 지인은 이미 그곳으로 달려 가서 계약금을 부동산에 맡겨두고 왔다고 하더군요. 아직은 물건이 있나봐요. 평당 1300만웑정도 인것 같아요. 아마도 성남시에서 가장 비싼곳이 될지도 모르겠네요,
또 소리없이 강한 한곳은 성남시 도시환경정비구역입니다. 상업지 중1구역과 중2구역인데.. 작녕11월말에 처음으로 성남시개발에 추가된 지역입니다. 용적율850%에 중심상업지구인데... 임대주택의무비율,소형평형의무비율등이 없어 사업성이 좋은가봐요 예전에 사창가가 있던 자리인데.. 상전벽해가 될것이라고 하네요. 그곳 부동산 업소사장님은 평당 4천만원을 바라보시네요. 옆에 용적율 250%의 주택지 중3구역이 평당 1500만원인데.. 그렇다면 아직도 먹을게 있나보네요.