조재팔 상가투자

[조재팔]

몇년 전에 분당 정자동 상가를 한개 낙찰 받았습니다.  많이들 입찰했습니다.  34명이 입찰을 했는데 거기서 낙찰을 받았으니  드럽게 비싸게 낙찰받았습니다.  감정금액보다 높게 썼으니 당연히 낙찰이 됩니다.    그런데 감정금액보다 높은 금액에 낙찰을 받으니까 대출하는데서 까다롭게 하네요.  낙찰금액 기준으로 대출을 해 주는게 아니라 감정금액에서 어쩌구 저쩌구 해서 대출금액이 형편이 없더군요.  여러분들도 혹시 감정금액보다 높은 금액에 낙찰을 받았을 경우 대출에 유의하셔야 할겁니다.   

그런데 이 물건을 더럽게 비싼 가격에 낙찰받은 이유는 욕심을 내지  않았기 때문에 높은 금액을 쓸 수 있었습니다. 무슨 말씀인가 하면...낙찰금액이 4억 1000얼마인데  등기비 내고 수리 좀 하면 4억 5,000만원쯜 들어갑니다. 제가 이 물건에 입찰하기 전에 임대료 시세조사를 했습니다.  위치는 좋고  비슷한 평수를 비교하니 대략 한달에 200만원을 받을 수 있을거 같습니다.  혹시 공실이 생기면 안되기 때문에 관리소장을 만나봅니다. 자기가 8년 동안 관리소장을 하고 있는데  공실이 발생한 적이 한번도 없었다네요.  그만큼 세는 잘 나가는 모양입니다 .  

이제 수익률 분석을 해 봅니다.  취득금액이 낙찰금액과 등기 기타 경비 합쳐서 대략 4억 5,000만원이고 세는 5,000만원에 월 200만원을 받는다 치면 상가임대수익률이 얼마나 되나요.   취득금액에서 보증금 5,000만원을 빼면 실투자금은 4억이고   매월 200만원씩 1년이면 2,400만원.   대략 년 6% 수익률이죠?  제가 수익률계산을 말씀 드렸조?  년 임대료를 취득금액에서 임대차보증금을 뺀 금액으로 나눠서 100을 곱하면 상가임대수익률이라고 그랬잖아요.  제가  다른 글에서도 말씀 드렸다시피 년 수익률 6% 라면 묻지도 않고 따지지도 않습니다.  물론 이 상가는 대출을 2억 8000만원 받았기 때문에 이상한 개산으로 하면 수익률은 당연히 더 높겠죠.  장모한테 무이자로 돈을 빌렸다면 수익률은 거의 무한대로 높아지고요. ㅎㅎ  

그리고 위와 같은 이유로 낙찰을 받았지만  높은 금액에 입찰을 한  더 큰 이유는 이런겁니다 .  여러분들도 상가입찰할 때 꼭 참고하세요. 저는 이 상가를 꼭 낙찰받고 싶었습니다. 1년이면 임대료 수입이 2,400만원, 2년이면 4,800만원, 3년이면 7,200만원입니다.  월세를 3년 받아 먹으면 7,200만원이잖아요.  그냥 3년동안 월세 안받았다 치면 그만큼 싸게 산거 아닌가요?   은행에 예금 해봤자 이자 몇푼 안주는데....또 처음 투자금액에 대한 수익률은 얼마 되지 않지만 세월이 지나 월세받는 금액이 누적되면 그만큼 원금 회수가 되고  그만큼 수익률은 높아지는거 아닙니까?  내 계산이 너무 무식한가?  여하튼 상가는 월세수입이 있기 때문에 다소 높은 금액에 입찰하더라도 큰 무리가 없다....이 말씀입니다.  막말로 20년동안 월세 받아 먹으면 원금 다 뽑아 먹는거 아닌가요?   거기다가 20년동안 보유하면 물가상승률 감안하면 월세도 조금씩 오르겠죠?  덩달아 부동산 가격도 오르고요.  그렇다면 원금회수기간은 더 짧아 질겁니다.  그러니 위치 좋고 주변환경이 좋아 공실이 나오지 않는 상가라면 다소 높은 금액이라도 낙찰을 받는게 좋다는겁니다. 

잠깐만요.  그 날 입찰 때  웃기는 에피소드 얘기할께요.  입찰을 하고 기다리다가 담배를 필려고 쓰레기통 근처로 갔습니다 .  거기 많은 분들이 옹기종기 있습니다.    그런데  거기 있는 양반들이 제가 입찰한 상가에 대해서 이야기를 하고 있습니다.  서로 아는 사이인지 너는 얼마 썼느냐.....지는 얼마 썼고.....또 한사람한테 너는 얼마를 썼냐고 물어 보니까 비밀이라고 합니다.   서로 니가 낙찰받을거 같다느니....지랄들을 합니다.  얼핏 듣기로 3억 5,000이 어쩌구 6,000이 어쩌구 하는데.....제가 관심을 보이니까 그  사람들이 저한테 물어봅니다 .  "아저씨도 입찰하셨어요?"   "네....."  얼마 썼어요?   제가 쓴 금액을 이야기 하면 실망들을 할거 같아서 그냥 저는 꼬꼼 써서 떨어질거에요.   그랬더니 지들 중에 낙찰이 될거라고  광분을 합니다 .   그런데 제가 4억 얼마에 낙찰을 받아가자 뒷전에서  비싸게 샀느니 뭐 어쩌구 저쩌구 합니다.  ㅋㅋ 

그건 그렇고...낙찰을 받고 잔금을 납부했으니 명도를 해야 합니다.  세입자는 배당을 다 받아가니 명도는 수월합니다 . 그런데 원상복구가 문제가 되네요.  학원으로 칸막이 공사를 했기 때문에 원상복구를 하는데 비용이 꽤 나올거 같습니다.  학원할 때 인테리어 비용이 4,000만원이 들었대나 어쨌대나.....그런데 철거를 하자니 아깝습니다.   세입자의 사정이 딱하기도 해서 같은 학원이 들어오면 시설비라도 받아 줄 요량으로 원상복구 요구를 안했습니다.  저는 좋은 의도로 원상복구 요구를 안했는데 이 놈의 전 세입자가 무리한 요구를 합니다.  학원을 할려는 세입자한테 문의가 왔는데  권리금을 2,500만원 요구합니다.  들어 올 사람이 너무 비싸다고 안한다네요.  이런 썩을.....

전 세입자한테 전화를 합니다.  무슨 권리금을 그렇게 많이 요구하냐고....나는 편리 봐 줄려고 원상복구 요구를 안했는데 그런식으로 할거냐고....고래고래......그러면서 시설할 때 4,000만원이 들었다는 얘기만 주궁장창 늘어 놓습니다. 도당체 이 양반 때문에 세를 놓는데 어려움이 있을거 같아 매듭을 짓고자 제안을 합니다.  그냥 500만원 줄테니 시설 일체에 대해서 포기하라고.....시스템 에어컨이 설치되어 있었는데 에어컨 값은 쳐 줄테니 끝내자고....간막이 공사대금을 포기하고 에어컨 값 500만원 주고 협상을 마쳤습니다.  

그리고 부동산중개업소에 학원 들어 올 사람을 맞춰 보라고 했습니다. 그 사이 서너달은 깔세 받아 먹고.....그런데 세월이 흘러도 학원으로 세가 나가질 않습니다.  무슨 전당포 하는 사람이 물어 보고....일반 사무실로 들어 오겠다고 문의가 오고....이거 참..... 학원이 들어 오면 좋겠지만...그러나 위치가 좋아서 그런지 얼마 지나지 않아 일반 사무실로 사용할 세입자가 맞춰졌습니다. 그러면서 칸막이를 죄다 철거를 해 달라고 하는군요.  오 마이 갓!!!  이거 보통 일이 아닙니다 .  문도 자동문인데 자동문에는 번호키를 설치 못하니 원래 있던 강화유리문으로 해 달라고 합니다.  강화유리분 견적을 받아 보니 250만원 달라네요.  신발....욕이 저절로 나옵니다.   그렇지만 어쩔 수 없으니 일단 계약을 합니다.  원래 상태대로 해 놓는 조건으로....이렇게 생긴 놈을 원래 상가 분양 당시로 원상복구를 해 달라니 기가 찹니다 .

철거업체를 부릅니다.  철거견적도 250만원이 나오네요.  일단 철거를 합니다.   칸막이를 철거하니 천장이랑 바닥이랑 벽이 말이 아닙니다.   철거업자에게 바닥보수 좀 해 달라고 하니까 바닥에 지저분한건 철수세미로 닦으면 지워 진다고 합니다.  하루를 시간 내서 철수세미를 들고 갑니다.   철수세미로 하루종일 닦았더니 지워지기는 합니다.   허리며 팔이며 삭신이 쑤십니다.   그래도 뿌듯....그리고 며칠 후 움푹 파인 바닥을 보수를 할려니까 업자가 그럽니다.  인건비가 비싸니 그냥 색깔 비슷한 장판을 사다가 메꾸면 된다고 합니다.   어렵게 어렵게 장판을 구해서 잘라서 메꿉니다.   죽으면 썩어 없어질 몸....열심히 메꿔봅니다.  뽄드를 붓고 실리콘을 바르고....같이 일했던 사랑하는 제자는 머리에 실리콘 범벅입니다.  ㅋ   진짜 뭐 빠지게 일합니다.  천장도 지랄입니다 . 뜯어낸 자국들이 말이 아니네요.   도배하는 분에게 견적을 물어봅니다.   60만원을 달라네요. ㅋ   이것도 몸으로 떼웁니다.   색깔이 비슷한 시트지를 사서 땜빵을 합니다.   천장이 높아서 사다리를 타고 했는데 개판일보직전....그래도 마치고 나니 그전보다는 깔끔합니다.  

<시술 전>

<시술 후>

<시술 전)

<시술 후>

다행히 번호키는 자동문에도 설치가 된다고 합니다.   다행 또 다행....번호키 설치 땜에 자동문을 교체 해 달라고 한건데 번호키를 달 수 있으니 다행입니다.  일반 번호키와 달리 이 놈은 전기를 연결해서 어쩌구 저쩌구 해서 가능하다네요.  일단 250만원을 굳었습니다.    수내동 온 동네는 다 뒤졌더니 어느 빵집에 달려 있습니다.  빵집에 들어가서 업체를 수소문 해서 설치를 합니다. ㅎㅎ  그런데 곰곰히 생각하니 우리 아파트 현관도 자동문인데 번호키가 달렸다는...정신을 빼 놓고 살고 있습니다 

<요 사진은 빵집에 달려있는 번호키>

이제 내일이면 잔금을 받는 날인데  마지막 점검차 학원을 들렀는데 들어 올 세입자와 중개업자가 와 있네요.  그러면서 사정을 합니다.   바닥이 너무 지저분하니 다시 깔아 달라고....이거 돌아 버리십니다.   가 보지 말껄....그냥 연락 끊고 잔금을 받아야 하는데 괜히 마주쳐서....ㅜㅜ  중개업자랑 임차인이 쌍으로 사정을 하네요.  결국 깔아 주기로 했습니다.    진작 깔았으면 개고생은 안 했을텐데....벽이랑 천장도 다시 해 달라고 하네요.  날 잡아 먹으라고 했습니다.  

인테리어 업자에게 맡겼더니 깔끔합니다.  진짜 기술자는 다릅니다. 진작 맡겼으면 개고생은 안했을텐데....

결론 : 상가를 명도할 때 임차인이 배당이 있을 경우 반드시 원상복구를 해야 한다.  돈 아낄려다 개고생만 한다 . 시간 낭비에...바닥 딲느라  허리 부러지고....온몸이 쑤시니 약값.....정신적 스트레스.... 왔다갔다 기름값에 점심값....그러니 인테리어는 업자에게 맡깁시다.  그날의  후유증으로 아직도 허리를 못 쓰고 있습니다.   

세월이 금방 갑니다. 이제 세를  놔 먹은지  벌써 1년이 훨씬 지났네요.  그동안 받아 먹은 월세가 4,000여만원쯤 됩니다 .  오늘부터 계산하면 수익률이 많이 높아졌죠?  결론은 상가를 입찰할 때는 위치 좋고 공실이 생길 우려가 없다면 '퍽' 쓰도 별 상관이 없다.....이 말씀입니다   그리고 약은 약사에게...진료는 의사에게...인테리어는  업자에게.....

[빅토리비키]

선생님 칼럼 너무 재밌습니다 ㅎㅎ 그리고 많이배우고갑니다!!

[솔솔솔파파]

글 내용이 정말 유익합니다. 감사합니다.

[프리욱]

귀한 경험담 공유 감사합니다!