나쁜 부동산은 없다. 나쁜 가격이 있을 뿐이다.

[조던]

나쁜 부동산은 없다. 나쁜 가격이 있을 뿐이다.

얼마전 한국을 방문한 부동산투자자인 호러햄튼이 한 말입니다.

한국의 용산쪽 프로젝트 파이낸싱에 투자할 계획인 것으로 알고 있습니다.

'나쁜 부동산은 없다. 나쁜 가격이 있을 뿐이다.' 라는 말은 제가 생각하는 저평가 투자와도 긴밀하다고 봅니다.

그럼 반대말로 하면 '좋은 부동산은 없다. 좋은 가격이 있을 뿐이다' 가 되겠군요.

재개발 시장이 갔다고 합니다.

그리고 요즘에 재건축 시장도 가고 있습니다.

가고 있다는 것은 한마디로 싸게 물건을 살 기회가 없다는 말과도 같습니다.

예전에는 재개발 빌라를 살 때 매매가 3천만원이면 전세가가 3천만원가까이 되었습니다.

오히려 인천같은 곳은 가격역전이 된 곳도 있었습니다.

그래서 좋은 가격이 되었습니다.

그래서 많은 빌라들이 경매로 쏟아져 나왔고 전세가에 주은 사람은 재개발 폭등과 더불어 부자가 되었습니다.

사실 우리나라는 부동산 가격이 한번 오르면 떨어지기가 힘듭니다.

주식은 시장에 반응에 따라 가격변동이 심한데 비해 부동산은 가격이 떨어지면 그냥 거기서 가격이 멈추고 거래가 안될 뿐입니다.

미국은 그에 비해 주택가격이 시장가격에 반영됨에 따라 찾는 사람이 없자 가격이 떨어져 서브프라임 모기지 사태가 온 것이죠.

미국은 우리나라에 비해 주택가격의 오르내림이 무척 심하다고 볼 수 있습니다.

그래서 앞으로 재개발이건 재건축이건 분양권이건 아파트건 가격이 탄력적(시장반응에 민감하게 가격이 변동하며 폭락과 폭등을 한다.)이면 다시 저가에 살 수 있는 좋은 가격시대가 열릴 수 있다는 것입니다.

그런데 우리나라의 정서상 그리 열릴지는 모르겠습니다.

주택시장과 같은 경우 주식과 달리 한사람이 몇 백채씩 가지고 있지 않고 대부분 자신의 집에 거주하고 있는 형태이기 때문에 안팔면 그만이기 때문입니다.

그러나 만약 재개발 빌라를 갖고 있는데 가격이 떨어져 거래가 안되면 참으로 난감합니다.

그래서 항상 가격이 싼 것을 사야 하며 가격이 어느 정도 매매수익률에 올라가면 팔아야 합니다.

이것을 임대시장에 대입해 보겠습니다.

임대시장은 돌고 돕니다.

수익률이 오르고 내리기를 반복합니다.

수도권은 등락의 폭이 그리 심하지 않지만 지방은 심합니다.

수도권에서도 처음부터 역세권 상가나 오피스텔을 비싸게 샀다면 수익률이 상당히 떨어지고 또한 오피스텔이나 상가가 가격이 떨어진다면 수익률은 상당히 떨어지게 되어있습니다.

그래서 처음 살 때 주의를 해야 합니다.

가장 안좋은 것이 처음 살 때 분양을 받는 것입니다.

상가전체 지도가 마스터플랜(그냥 그림)만 나왔는데 계약을 하는 경우이지요.

물론 대박을 칠 수 있지만 쪽박을 칠 수 있는 확률이 사실상 더 높습니다.

상가가 활성화 되었고 좋은 각격이 있는 곳이 있는데 시장조사를 안하고 덜컥 광고만을 보고 계약하면 나쁜가격을 덥썩 무는 결과가 됩니다.

강남의 가든파이브, 판교의 상가빌딩 들이 아마도 그런 결과를 보지 않았나 싶습니다.

물론 그런 곳은 수도 없이 많습니다.

오피스텔도 분양가는 그냥 비쌀 수 밖에 없습니다.

아마도 분양가는 모든 가격이 포함된 가격이라는 것이죠.

중고차하는 후배가 하는 말이 중고차는 3년 지난차가 가장 좋다고 합니다.

3년이 지나면 가격은 절반이 떨어지고 신차에 비해서 그리 성능이 떨어지는 것은 아니니 3년이 가장 좋다고 하더군요.

어차피 석회조(콘크리트) 건물은 한번 지으면 최소 20-30년은 가니 지어진지 어느정도 된 오피스나 상가 오피스텔이 가격도 떨어지고 시장조사를 통해 임대시장도 알 수 있으니 중고로 사는 것이 안전합니다.

그럼 임대의 지역은 어떨까요?

임대지역 또한 등락을 반복합니다.

예를 들어보죠.

충남 천안과 같은 경우 탕정산업단지가 천안의 임대시장을 좌우합니다.

삼성이 공장을 증설하던 재작년과 같은 경우 많은 협력업체 및 건설기술자들이 들어와 임대수요를 높이지만 작년과 같이 리먼사태가 터져 신증설이 멈추면 임대시장이 죽을 쑤고 올해 다시 경기활황으로 공장의 효율화에 박차를 가하면 다시 임대시장이 좋아지는 것을 반복합니다.

서울 방화동의 오피스텔들도 마찬가지입니다.

서울이고 역세권이니 평소에는 임대에 큰 문제없이 돌아갑니다.

그러나 리먼사태와 같이 불황이 갑자기 닥치면 급매물들이 쏟아지고 임대가격도 떨어집니다.

임대를 들어가야할 세입자들이 망하거나 자금사정이 안좋아지고 그것은 다시 공실이나 임대료 연체로 이어지고 집주인들은 자금압박이나 은행이자율의 상승 이러다 망하는 것 아닐까하는 생각 등등에 자금확보차원에서 급매물로 던진다는 것이죠.

위와 마찬가지로 임대의 불황과 호황이 반복되는 것입니다.

그럼 임대형 언제 사야 싸고 언제 팔아야 할까요?

당연히 호황일 때 좋은 가격에 수익형 부동산을 매도 해야 하고 불황일 때에는 좋은 부동산을 싸게 사야 할 때이고요.

그런데 그런 사람들이 있습니다.

지금 호황이고 임대료도 오르고 다 좋은데 왜 지금 팔아야 합니까?

계속해서 가지고 있으면 임대료도 더오르고 가격도 오를 것 같은데 말입니다.

가장 좋을 때가 가장 위기이고 가장 나쁠 때가 가장 호기입니다.

그래서 삼성의 이건희 회장이 항상 좋을 때 위기경영을 하지 않습니까?

오르면 떨어지고 떨어지면 오릅니다.

화무 십일홍이고 달도 차면 기웁니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던

http://cafe.daum.net/jordan777

[기쁜날]

잘 읽고 갑니다.. 언제 읽어도 조던님의 글은 고개를 끄덕이게 합니다.

[춘향이]

새벽 5시에 글을 쓰셨군요....좋은글 감사합니다..

[행복만땅2]

~~ 좋은글 감사 합니다 ....

[크라운]

좋은글 감사합니다 ~

[아킬레우스]

좋은글 잘 봤습니다.

[쏘쟁이]

다음글 기대됩니다^^ 경매할때 이런얘기가 있습니다. 구조가 안좋은 물건인데 사도될까요? 수익율이 좋으면 사세요. 싸게사서 싸게 임대하면 됩니다^^

[푸른하늘1]

좋은글 감사합니다~^^

[하늘맨]

감사합니다. 2부가 기대됩니다.

[거래의 기술]

제가 생각하는 원칙에 대한 확신을 갖게 하는 글에 감사드립니다^^오늘 임대사업자 강의 많이 기대하고 있습니다.많은 가르침과 영감을 얻을 수 있는 기회가 될 것 같아서요^^

[산삼]

감사합니다. ^&^

[호비^^]

싸게 사야하는데..... 그래야 수익이 생기죠.

[개미손]

착한 가격에 사는게 제값 받고 파는게 갱제의 원리인가 봅니다. 좋은 글 감사합니다.

[공부벌레]

싸게 사야된다는 말씀 깊이 새기고 있습니다. 그러나 개인적으로 나쁜 부동산도 있다고 생각 합니다. 아무리 싸게 사더라도 세금내는 것 말고는 활용할 방법이 없는 부동산도 있고, 벽과 지붕이 날아간 단독주택, 물이 발목까지 올라오는 다세대 반지하, 선순위 가등기권자가 본안소송에서 승소한 물건 ... 이런 것은 아무리 싸게 사도 자금 회수가 어려운 경우라고 생각 합니다. 그런데 그런 물건이 팔리는 것을 보면서 제가 모르는 무엇이 있을까? 제가 미쳐 생각하지 못한 다른 활용방안이 있을까 고민해본 적도 많습니다. 지금도 그렇습니다. 좋은 물건을 좋은 가격으로 사야한다는 말씀 공감 백배 입니다. 항상 싼게 좋은 것은 아니겠지요.

[여비]

좋은 말씀 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[치즈하나]

요즘이 매수 타이밍인건 잘 알겠습니다. 현장조사 등을 하면서 좋은 물건 저렴하게 받으면, 나쁜 부동산은 없는것이겠죠^^..다음에도 좋은 글 부탁드립니다

[영이짱]

항상 좋은 글 감사합니다 잘 보고 갑니다

[컨버전스]

좋은정보 감사.........

[브라운]

항상 좋은글 감사드립니다...호황일때 매도하고 불황일때 매수하라....

[울트라하이드로]

정말 좋은 글이네요 많이 와닿습니다.