[길목] 상가투자를 안전하게 하는 노하우와 여러가지 팁 소개

[길목부동산연구소]

반갑습니다. 전국상권분석 전문가 길목 입니다.

다음 내용은 제가 2019년 5월.. 모 밴드 채팅방에서 톡 강의를 진행했던 내용을 저장해서..

혹시 상가투자를 하실려는데 잘 모르는 분이나 실패를 경험하신 분, 

앞으로 안전하게 상가투자를 하시려는 분을 위해서 알려드립니다.

저는 물건을 추천하지 않습니다.

톡 강의라서 부족한 점이 많고 두서가 없는 점 양해부탁드리구요.

온라인강의인 관계로 프라이버시를 위해 임장사례의 정확한 위치나 지역이 표시되지 않을 수 있는 점도 양해부탁드립니다.

온라인 강의와 오프라인 강의는 다소 차이점이 있습니다.

오프라인 강의때는 지도를 많이 보면서 좀 더 구체적으로 설명해드리고 있습니다.

다음에 기회가 되면 강의실에서 체계적으로 강의를 한번 들어보시길 바랍니다.

저는 100억을 벌었다 200억을 벌었다 어디 투자하라 이런강의를 하지 않습니다.

대박도 중요하지만 실패를 하지않는것도 매우 중요하다고 생각합니다. 그래서, 상가투자시 주의해야 할 점을

실제사례 중심으로 강의를 하고 있습니다. 

1998년부터 상가를 연구해 왔으며, 부동산을 알게 된 덕분에 월세받고 쉴 수 있는 환경이 조성되었습니다.

제 친구들 아직까지 은행에 저금만 하는 친구들도 있는데.. 그 친구들 형편이 크게 나아지기는 힘들겠죠..

보통 부동산 중에서는 아파트 투자를 많이 하시구요~ 

환금성이나 안정성, 수익성도 뛰어난 상품이 아파트입니다. 

하지만, 아파트 외에도 다른 부동산 분야 한 두가지 연구해 놓으면 마음이 더 든든하겠죠..

저는 상가 전문가로 활동하고 있습니다. 10 여년째 전국 상권을 360,000km 이상 돌아다니고 있구요. 다니는게 취미생활입니다.

대중교통 이용한 거리를 계산하면 더 많은 킬로수가 나오겠죠. 전국을 안 다녀본 상권이 없습니다. 제주도까지도요..

그래서 저는 전국 상권 분석이 가능하구요. 전국상권을 분석할 수 있는 전문가는 국내에 몇 분 안계신것으로 알고있습니다.

아파트에 비해 상가는 리스크가 매우 큽니다. 본격적으로 상가 얘기를 해 볼까요.. 

상가를 통상가, 상가주택, 구분상가로 나눠서 생각해볼까요..

통상가, 상가주택은 땅을 깔고 가는 상품입니다. 은행이자보다 수익률이 낮아도 들어갑니다. 왜냐?

땅값이 오르거든요.. 그렇다면 이 두가지 상품은 땅값이 많이 오르는 개발예정지역이나 개발초창기, 핫한

지역에 투자하면 되겠죠. 땅이 많이 오를수있는 저평가된 지역이면 지금투자하셔도 좋습니다.

하지만, 구분상가(분양상가)는 다르죠. 수익률을 보고 들어가는 상품입니다. 

투자금 대비 수익률이 얼마나 나오는지 보셔야합니다.

제가 친하게 지내지 말라는 부류가 몇가지 있습니다. 

1. 신도시 비싼 분양상가 팔아먹는 사람들

2. 상조 가입하라는 사람들 --> 언제 폐업할지모름

3. 지역주택조합 적극적으로 추천하는사람들 -> 정상진행은 10%미만

4. 분양형 호텔 사라는 사람들 --> 2억투자하고 10원도 못받는사람 속출, 고의폐업

5. 원룸공실 많은 지역들 사라는 사람들

법원의 감정평가액을 믿으시는 분 있나요? 아파트와 감정시점에 따라 어느정도 영향이야 있겠지만

상가는 감정평가액 30억짜리 상가가 시세는 10억미만 이런것들도 참 많습니다.

분양가가 비싸면 감정평가액이 비싸지고 해서 실제 시세를 못 반영하는 경우가 허다하죠. 

따라서 감정평가액은 참고만 하시고 현장을 답사해서 주변 월세, 권리금, 시세 등을 면밀하게 파악해보시기 바랍니다.

상가, 상가주택, 원룸, 오피스텔 등 공실이 얼마나 있는지 현지에 며칠 머물면서 눈으로 직접 관찰하세요.

고등학교 졸업자수 대폭 감소에 따른 대학 폐교가 앞으로 줄이을것입니다.

따라서 시골대학 앞에 부동산상품투자를 조심할 필요가 있습니다.

경사가 심한 상가는 아무래도 평지에 비해 손님의 유입이 뜸하겠죠. 

카페거리 상가는 주변에 경쟁상권이 생길 여지가 있는지 주차시설은 괜찮은지 보고 투자하시구요.

오피스텔 400세대 독점 편의점과 아파트 500세대 독점 편의점 중에 어디가 투자가치가 높나요?

정답은 세대수가 작은 오피스텔 400세대 편의점이죠. 아파트 주민은 대형마트로 빠져나가니까요.

고가도로가 없어지는 상권, 철도가 지상에서 지하로 묻히는 상권 주목하세요. 

아파트를 다루는 툴은 많습니다. 호갱노노,KB,직방,한국감정원,부동산지인 등..

아파트는 다들 입주물량 보고 쉽게 투자를 하시는데 뉴스를 보면 위험한 점도 있습니다.

[집코노미TV] 광양·거제·창원이 수상하다…스타강사 작전설 '솔솔‘ (2019.3.27)

스타 부동산 강사가 찍으면 '우르르'…전남 광양, 외지인 구입비율 61%

(2019.4.10)

[집코노미TV] 갭투자 컨설팅 주의보!…스타 강사에 탈탈 털린 초보 투자자들

(2019.4.24)

[집코노미] 수백채 '갭투자자' 이어 이번엔 '월세투자자' 부도 사태

(2019.4.25)

상가는 대표적으로 밸류맵과 디스코가 있습니다. 실거래가를 조회할수있는데요. 물론 업계약서, 다운계약서 까지는 알수가없죠.

둘다 앱도 있습니다. 임장(현장답사) 가기 전에 밸류맵이나 디스코를 통해서 수익형부동산 실거래가 시세를

조회해보고 가면 훨씬 편하겠죠.

저는 새로 지은 상가는 관심이 없습니다. 왜? 대부분 세입자가 월세를 감당못할 정도로 비싸게 팔아먹거든요.

예를 들어 10억에 분양받아서 보증금 4000- 월세 400을 받고있다고 칩시다. (수익률 5%)

세입자가 2년 후 재계약때 장사가 안된다고 월세를 깎아달라하는 경우가 아주 많습니다. 특히 신도시 분양상가의 경우 그렇죠.

월세가 하락하면 매매가도 바로 하락하게 되겠죠.

제가 전국의 신도시 상가들을 많이 답사를 다녔는데 분양받으신분 대부분이 어려움을 겪고 계시구요.

팔아먹은 사람은 돈 많이 벌었죠. 거기다 신도시마다 상가를 너무 많이 짓고 있습니다. 

단지내상가 기준을 이론적으로 말씀드리면 1,000세대에 15-20개정도가 적정합니다.

여기서 특정 상가 이름을 거론하면 불쾌하실 분이 계실거라서 자세히 얘기하긴 그렇지만.. 

2000세대 - 상가 400개, 

1000세대 - 상가 300개, 

460세대 - 상가 220개, 

오피스 110실- 상가 86개, 등등

신도시는 세입자가 도저히 장사가 안될정도로 상가 공급이 많고, 분양가격도 아주 비쌉니다.

최근에 입주한 부산명지국제신도시에 이편한세상아파트는 377세대에 상가가 300개나 됩니다. 텅텅 비어있죠.

그리고 바로 옆에 삼정그린코아(2019.7 입주예정)도  431세대에 상가가 150개입니다. 너무많죠.

상가가 많으면 생활이 편리해서 아파트에는 좋습니다. 하지만 상가분양받으신분들은 수 억원의 손실이 불가피하죠.

수도권쪽에 분양상가 .. 분양면적 기준으로 평당 7000,8000,1억 이런얘기 들어보셨죠. 지방도 만만치는 않습니다.

상가 관리비도 중요합니다. 실평수 10평에 6-7만원 생각하신다면 오산입니다.

50만원, 70만원, 90만원 나오는 상가도 있습니다. 상가 관리비는 전용면적으로 계산하는게 아니죠. 분양면적입니다.

테마상가,주상복합상가,영화관상가 등 전용률이 낮고, 전기를 많이 사용하며(에스컬레이터,엘리베이터), 

주차장, 복도 등 공용면적이 큰 상가들..

관리비 때문에 팔아먹기도 힘들고 세입자 구하기 힘든 경우 많습니다.

상가분양 관련 사기도 많습니다. 최근에 나온 뉴스 한번 보셨나요?

상가에 병원 연다더니..그 의사는 '배우'였다

그리고, 선임대 분양상가라는 말 들어보셨습니까? 세입자가 맞춰져 있어서 준공후에 따박따박 월세가 들어오니 분양을 받으면

안전하다 이런 말로 투자자를 유혹하죠. 예를 들어 5억에 분양하는 상가다. 보증금 2000- 월세 200 . 수익률 5% .. 

세입자가 맞춰져 있다하면 관심이 가겠죠. 하지만 준공되기전에 나가는 가짜 세입자도 많습니다. 결국 준공되면 공실나죠.

이게 상가분양의 기본입니다. 가짜세입자를 넣어서 결국 공실나는 유형. 아주 많습니다.

따라서 새로 지은 상가보다는 건령이 최소한 7-8년 이상 되는 상가가 안전합니다. 주인이 바뀌고 세입자가 바뀌고 하면서

월세가 어느정도 안정이 된다는 말이죠. 새로 지은상가는 월세가 폭락하는 일이 다반사입니다.

그래서, 신도시 분양상가를 분양하는 사람과는 친하게 지내지 말라는 얘기를 많이 합니다. 왜? 우리한테 피해를 많이 주니까요.

이런말하면 분양팀이 저한테 반박을 하곤 합니다. 우리 분양상가는 저렴하다. 적정수익률이 나온다.. 이런식으로요.. 

그분들의 마음도 이해합니다. 하나 팔아야 목돈을 손에 쥘수있으니까요. 

자기 땅도 아닌데 컨테이너박스부터 설치하여 분양하는 불법분양도 만연합니다. 분양승인도 안 받고 말이죠.

신탁에 분양대금을 납부해야되는데 가끔 시행사에 납부하여 떼먹고 도망가는 사례도 발생하구요.

서울 신림역에 10년이 넘게 공사가 멈춘 건물이 하나 있죠. 신림백화점. 시공사가 부도나서 투자자 700여명이 이해관계가 얽혀서

아직까지 건물준공이 안되고 있고, 그동안 대출이자도 문제고 재산권행사도 못한채 얼마나 마음고생이 심하겠습니까?

시공사 부도를 예사로 넘기면 안된다는 얘기죠. 

그리고 분양팀은 5%분양되도 80% 분양되었다고 뻥치는게 보통이죠.

짓고 있는 분양상가에 병원 확정, 약국 확정, 편의점 확정, 옷가게 확정, 치킨 확정 이런 현수막 다들 보셨죠?

실제로 입점도 안되있는데 입점되었다고 하는 경우도 다반사입니다. 개인이 입점되었다면 진위여부 확인이 상당히 어렵구요.

프랜차이즈가 입점한다면 해당 본사에서 확인이 가능할수있습니다.

가짜월세도 많은데요. 주변 월세는 200인데 분양상가 입점하는 세입자의 월세가 500으로 세팅되어 있다면

의심을 해봐야됩니다. 처음에는 500주다가 2년뒤 재계약할때는 주변월세 비스무리하게 내려갈 가능성이 크죠.

특히 세종시 상가는 죽음이죠. 신도시 상가가 가장 위험한데 .. 세종시는 어떻겠습니까? 물론 몇 년지나면 상권은 안정이 될겁니다.

분양가에서 많이 떨어져서 말이죠.. 

평택 소사벌 어떻습니까? 스타필드 안성 내년말에 들어오면 힘들어지겠죠. 하남 고양 어떻습니까? 스타필드 영향을 많이 받고 있죠.

하남 신장사거리 예전보다 유동인구가 확실히 줄어든거 체감할수있죠. 주변에 대형 몰이 들어오는거 잘 봐야합니다.

물론 요즘엔 상가는 인터넷과의 전쟁이라고들 하죠. 쿠팡 티몬 위메프랑도 싸워야 하는게 상가의 현실입니다. 그래서 업종도 중요하구요.

부산에 명지신도시 스타필드시티 주변 아파트 상가 어떻습니까? 아무래도 스타필드시티로 빨려들어가겠죠.

창원도 스타필드 때문에 난리입니다. 스타필드 들어오면 주변 아파트가격은 크게 오르고 창원과 그 인근상권은 초토화되겠죠..

판교현대백화점 들어오고 나서 야탑이야 유흥가라서 그렇다치지만 서현,수내,정자,미금,오리 식음료는 영향을 받고 있습니다.

<수익률 계산법 > 

수익률 계산법은 간단합니다. 일년 수입 나누기 실 투자금이죠..

1층 수익률이 5%라면, 2층수익률은 6%, 5층 수익률은 8%... 예를 들어서 그렇다는 얘기입니다.

층이 올라가면 수익률이 올라가야되며, 1층보다 더 싸게 매수해야 됩니다. 왜그렇습니까? 공실때문이죠. 

전국에서 다양한 상담을 많이 받아보는데요. 5층에 수익률이 5%인데 매수해도 됩니까 이런질문 하는사람이 있는데

사실 위험한 투자죠. 물론 강남같은데야 수익률이 워낙 낮아서 비교하긴 좀 그렇구요. 통상적으로 그렇다는 얘깁니다.

그리고, 대출이나 세입자 보증금이 크면 수익률이 당연히 올라가게 되어있는데 이게 수익률의 함정입니다.

구미, 김천 원룸 건물 사러가면 수익률이 20%이상 나오는데.. 말장난이죠.

수익률 계산하실때 대출없다 생각하시고 계산을 다시 해보세요.

월세*240 = 5%수익률, 즉 월세 100 이면 상가가격은 2억4천

월세*200 = 6%수익률, 즉 월세 100 이면 상가가격은 2억

월세*170 = 7%수익률, 즉 월세 100 이면 상가가격은 1억7천

(보증금 미포함)

즉, 내 상가에서 월세가 100만원 나올때 5%수익률로 내 상가의 가치는 2억 4천이라는 얘기입니다.

<교통망> 

교통망 이야기를 해볼까요..

gtx 에 관심이 다들 많으시죠. 수도권 외곽에서 서울로 빠르게 연결하게 됩니다. gtx역이 생기는 수도권 외곽은 토지나 아파트에

당연히 호재죠. 하지만 상권은 서울로 빨려들어 갈것입니다. 천안아산에 있는 학생들이 방학 때 대치동 학원에 와서

수업 듣는걸 보셨을겁니다. gtx는 동탄이나 금정, 송도, 운정, 덕정 등 서울 외곽에 있는 상권에 악재로 작용하며,

연신내,삼성 등 서울 상권, 부동산에는 호재로 작용할 가능성이 큽니다.

예전에 부산 사례를 보면, 김해 - 사상 경전철 뚫리고 나서 부산 사상 좋은 일만 시켰죠. 

1호선 다대포해수욕장으로 연장되고 나니 괴정이나 신평은 약해질수밖에없죠. 버스타는 수요가 줄어드니까요.

괴정 상권은 제2대티터널 뚫리면 회복될거라는 신문에 뉴스를 봤는데 . 그냥 웃지요..

부산 정관신도시 도시철도 들어오면 정관 상권은 시내로 빨려들어갈겁니다.

양산역 상권은 증산역 상권이 다 개발되고 1호선 노포동에서 연장개통되면 부산대,동래,연산,서면 방향으로 역시 이동하겠죠.

대구도 3호선 개통후에 명덕같은데는 전혀 변화가 없고, 팔거나 범물은 오히려 시내로 이동하는 현상을 보이고 있구요.

2023년 구미-북삼-서대구-동대구-경산 대구광역철도가 개통되면 동대구 상권은 더욱더 강력해지고 구미상권에는 악재로 작용할것입니다.

부천은 어떻습니까 1호선 있다가 7호선 뚫리고 나니 당연히 1호선 주변 상권엔 악재였죠. 

수원 광교 어떻습니까 물론 도청이 들어오면 좀 나아지겠지만, 판교나 강남 접근성이 좋은점이 상권에는 안 좋게 작용하고 있습니다.

광교에서 호매실로 신분당선 연장되면 호매실 상권에도 악재로 작용할거구요.

청라는 7호선 뚫리면 상권이 약화되겠죠. 

수인선 완전개통되면 수원역에는 호재로 작용하는데 수원역에는 KCC라는 악재도 있어서 좀 거시기 합니다.

제가 아파트 상가 얘기도 한번씩 하는데요. 아파트 상가 가까이에 중심상권이 존재한다면 아파트 상가 입장에선 좋지 않습니다.

잠실역 위에 장미종합상가상가라던지. 창원 신월동 은아아파트 상가라던지. 진주혁신도시 LH 4단지 상가라던지. 부산 래미안장전아파트상가라던지

주변에 큰 상권이 존재한다면 역시 빨대효과가 작용합니다.

업종별 특징을 한번 생각해봅시다. 

업종별 특징이 중요한 이유는 업종에 따라 월세를 많이 줄 수 있는 세입자도 있고 정반대의 경우도 많아서 그렇습니다.

빵집의 특징은 뭘까요? 영세빵집에서 파리바게뜨랑 뚜레쥬르가 500미터 떨어져야 한다는 점이죠.

파리바게뜨랑 뚜레쥬르는 서로 거리제한이 없습니다. 외국계빵집도 규제를 안 받죠.

김밥, 분식집도 한번 생각해보죠.

김밥집 적정 월세의 기준은 ? 

가장 쉽게 판단할 수 있는 기준은 하루 예상 매출을 산정해 월세가 사흘치 매출 정도 되는 게 적당합니다. 

그 이상이면 분식집 차리기엔 좀 불리한 입지라고 보면 되죠. 

예컨대 하루 예상 매출이 50만원이라면 가게 월세는 150만원 이내가 적당합니다. 

그 이상이면 다른 자리를 알아보는 게 낫습니다

요즘 김밥집은 자동화 바람이 불고 있습니다. 

얌샘김밥 매장에 가보면 직원이 라이스 시트기를 활용해 1~2초 만에 김 위에 밥을 고르게 펴고 있습니다.

김밥 프랜차이즈 업계가 인건비 부담을 줄이기 위해 ‘김밥 절단기’ ‘채소 절단기’ 등 김밥제조기계를 적극 도입하고 있죠.

커피숍을 한번 생각해볼까요. 스타벅스가 독보적입니다. 스타벅스와 다섯난쟁이들 이라는 신문기사 보신적이 있나요.

스타벅스는 1년 매출이 1조 5,000억인데 반해 다른 커피숍들은 3,000억도 달성하기 어렵습니다.

가맹사업을 주로 하는 커피숍들은 거리제한이 있고, 스타벅스는 직영점만 출점하기 때문에 거리제한이 없습니다.

스타벅스는 가맹사업법 적용을 받지 않기 때문이죠. 

커피숍이랑 편의점은 사람이 안 사는곳에 출점이 가능하고 대박도 나고 있습니다.

다른업종들은 모여야 장사가 되구요. 커피숍은 조망과 주차만 되면 주변에 사람이 안살아도 되는곳이 있습니다.

편의점도 마찬가지로 차량통행이 많고 주차가 잘되면 주변에 세대수가 없어도 됩니다.

주유소의 특징은요.. 폐업시 토지정화, 철거비용이 1억5천에서 2억가량 든다는 점입니다.

그래서 폐업할 돈이 없어서 휴업중인 주유소도 많습니다. 이런 물건들이 돈이 급하면 싸게 급매로 나오는 경우가 있죠.

매수해서 스타벅스나 맥도날드, 또는 오피스텔 등으로 탈바꿈시키면 토지가격이 급등하는 경우를 종종 봅니다.

햄버거 시장을 한번 살펴볼까요.. 

맥도날드가 점포 문을 20개 닫는다는 기사를 많이 보셨을겁니다. 햄버거시장이 이제 망하는구나.. ? 라고 생각하시는분도 있는데

오히려 햄버거시장은 규모가 커지고 있습니다. 최저임금인상과 지나친 월세때문에 일부 매장이 문을 닫기도하지만, 

교외에 매장개설을 확대하고 있죠. 

맘스터치 같은 곳은 15-20평정도 규모의 B급 위치 점포에도 출점을 많이 하고 있습니다.

각 브랜드마다 A급 위치에 출점하는지, 아닌지, 1층에만 출점하는지 , 아닌지 이런 정보들을 알고있으면 

상가 소유주 입장에서도 큰 도움이 됩니다.

뼈 빠지게 장사해서 건물주 좋은 일 시키기 보다는 본인이 건물주가 되는게 노후를 편안하게 살수 있는 지름길 이겠죠.

저도 상가에 세를 받다보니 아파트보다는 참 편합니다. 아파트 개수많은 분들 세입자 때문에 귀찮은 경우가 많으시죠.

하지만, 상가는 고장나면 세입자가 알아서 대부분 고치기 때문에 크게 세입자 신경쓸일은 없습니다.

물론 어딜가나 악질 세입자는 있습니다만, 아파트보다는 관리가 편하다 이거죠. 특히 구분상가는요. 

그래서 저는 구분상가를 좋아라 합니다. ㅎ 관리도 편하고, 1층에 구분상가를 가지고 있으면 공실가능성도 낮구요..

화장품 얘기를 해볼까요. 편집샵 (H&B) 과 로드샵이 있는데요. 토리모리처럼 한가지만 파는게 로드샵이구요

올리브영같이 많은 브랜드를 취급하는 가게가 편집샵입니다. 로드샵은 전국적으로 많이 줄어들고 있구요. 

매장당 매출도 떨어지는 추세입니다. 그 자리를 올리브영,롭스,랄라블라 같은 편집샵이 차지하고있습니다.

시대의 흐름을 파악을 할 필요가 있단 얘기죠.

노래방도 전국적으로 개수가 많이 줄어들고 있구요, 피시방도 마찬가지입니다. 

근데 피시방은 소형피시방은 사양산업이고 100대이상은 괜찮다고 봅니다.

서울 강서구 살인사건 이후로 소형피시방은 알바도 안 뽑히고 손님도 대폭 감소한것을 알수있습니다.

김포 구래동에 600대 피시방, 부산 서면에 700대 피시방 등 대형 피시방이 속속 생겨나고 있습니다.

건물주 입장에선 소형 피시방을 세입자로 넣을 때 다시한번 생각을 해봐야 겠습니다.

휴대폰 가게 어떻습니까? 한때 폰 파는 사람만 20만명에 달했는데요 요즘엔 7만명 수준이죠.

단통법, 자급제 때문에 갈수록 문닫는 가게는 늘어날거같습니다.

중소규모 판매점은 계속 감소하며, 갈수록 인터넷 자급제 시장이 커질 것입니다.

중소규모 판매점이 세입자로 들어올때 월세 연체율이 올라가고 있다는 겁니다.

자급제가 뭡니까? 폰만 사서 나중에 통신사를 정해도 된다는거죠.

오프라인 휴대폰 판매점을 안가도 되니.. 인터넷에서 폰을 많이 사겠죠.

일년에 우리나라 국민이 해외로 3,000만명이 나간다죠? 그렇다면 우리가게에 여행사가 임차인으로 들어오면

어떨까요? 

의외로 폐업률이 높습니다. 글로벌 여행사와의 경쟁력에서 밀린탓이죠. 

"해외여행 수요 폭증하는데…국내 여행사 잇따라 문닫는 이유"

"36년 된 여행사도 '폐업'…"돈 떼이나" 소비자 대처법은"

패키지여행 `찬바람`…여행사 `곡소리` 

등등 이런기사들이 계속 쏟아져나오는걸로 봐서 여행업이 그다지 밝게 보이지는 않네요.

기업형슈퍼마켓(SSM)의 출점기준을 알아볼까요.. 전통시장에서 1킬로미터 떨어져야 합니다. 참고하시구요.

1층외에 고층에 입점하는 우량세입자중에 스크린 골프장 , 야구장이 있습니다. 

100평-120평 기준 투자비용이 약 5억에 달하기 때문에 이런 세입자가 있는 가게를 매수하거나 경매로 낙찰받으면

공실가능성이 낮은 장점이 있습니다. 병원도 마찬가지구요.

골프,야구만 있는게 아니고 스크린산업은 승마, 낚시, 자전거, 테니스 등

다양한 분야로 확산되고 있습니다. 

미세먼지로부터 피할수도있고, 기후의 영향도 안받고 좋죠.

그리고, 편의점 얘기를 해볼까요..

저도 편의점에 세를 받고있는데요..

편의점에서 젤 중요한건 담배입니다.

담배허가는 3종류가 있는데요.. 

1. 50미터 거리제한 (서울, 제주도는 현재 100미터, 타 시,군,구도 2019년중으로 100미터로 바뀔것으로 보입니다.)

(100미터로 거리제한이 바껴도 기존가게는 50미터 기득권을 인정해줍니다.)

2. 구내허가 6층이상이고 연면적 2000제곱미터 둘다 충족시 허가 날수있음( 안날수도있음) - 지자체 재량에 따라 다릅니다.

3. 실평수허가 30.25평 (일부지자체는 약간 다른곳도 있음). 평수만 크면 담배허가 난다. 물론 많은 지자체에서 영세상인 보호를 위해

조례를 삭제했거나, 허가를 내주고 있진 않지만, 경산이나 , 화성, 수원 등 일부 지자체는 담배 담당자의 재량에 따라 허가를 내주기도 함. 

(매장면적을 계산할때 서서라면먹는곳,온수기,워크인쿨러의 절반, 창고면적은 제외한다.)

좀 어렵죠? 제가 정규강의  할때는 담배얘기를 한 시간씩 할 정도로 꽤 자세하게 얘기를 해 드린답니다.

그 정도로 담배는 편의점의 생명입니다. 전체매출의 절반이 담배와 관련되어 있거든요..

세탁소에 담배허가가 날수도있고, 미용실, 식당, 중개소 (지역에 따라 다름) 에도 허가가 날수있는데요..

세탁소에 담배스티커가 붙어있는거 보고 편의점에 세를 놓아야지 하는 마음으로 세탁소를 비싸게 샀다가

계약금 걸고나면 담배가 사라지는 경우도 제법 있습니다. 

세탁소 주인이 담배소매업 폐업하고 옆에 빈 가게에서 담배소매인 신청에서 담배권이 날라가는 케이스입니다.

그렇게 되면 가게 가치가 상당히 하락하게 되겠죠. 

여기서 업종별 특징은 마치구요.. 

상가건물임대차보호법에 나오는 환산보증금 얘기 잠깐 해볼까요.

환산보증금은 임대차 보증금 + (월세 곱하기 100) 으로 계산하는데요.

2019.4.17 부터 서울은 9억원, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원,

광역시(부산 등 제외),세종,파주,화성,안산,용인,김포,광주 는 5억 4천만원

기타지역은 3억 7천만원입니다.

물론 내년부터는 환산보증금이라는걸 아예 없앨려고 정치권에서 추진하고있어서

내년부턴 신경쓸게 별로 없다하지만 법이 개정되기 전까지는 필요합니다.

환산보증금 초과하면 월세상한선이 없고, 확정일자 부여가 안되며, 묵시적갱신때도 민법 적용을 받게됩니다.

환산보증금 초과해도 권리금은 보호되며, 대항력도 인정되고, 임차인 10년보장도 적용됩니다.

임대인과 임차인 사이에 다양한 일들이 벌어지기 마련인데요. 내용이 길어서 다음에 오프라인 강의에서

한번 들어보시길 바라구요.

지하철역이랑 가까우면 무조건 상가가 좋습니까? 역 앞 대로변 보다 이면도로에 먹자상권이 활성화되어 월세가 비싼 경우가 많습니다.

부산 용호동 W 상가처럼 바다가 보이는 상가는 어떻습니까? 1488세대에 상가가 300개가 넘습니다. 아파트야 좋죠.. 

상가는 비싼데다가 개수가 너무너무 많습니다. 미용실,편의점 오는데 매일 바다보기 위해 옵니까? 

미용실,편의점 안가도 바다는 보입니다.

부산 서면 어떻습니까? BRT를 만들면 횡단보도를 만들어야합니다. 지상 상권에 호재, 지하 상권에 악재겠죠.

동부산관광단지 롯데몰 맞은편 상가들 전망이 어떻습니까? 롯데테마파크 등 들어오면 상권이 어느정도는 안정을

찾아갈것입니다. 하지만 분양받으신 분은 답이 없습니다. 월세가 적정수익률을 받쳐주긴 힘드니까요.

오시리아역의 위치도 롯데몰 맞은편 상가들의 접근성에 단점으로 작용하죠. 오시리아역의 위치가 롯데몰 바로 밑에

위치했다면 상황은 다소 반전될수있을테지만요.

김포 라베니체 어떻습니까 이탈리아 베니스를 옮겨와서 장사 잘 됩니까? 

바다나 강이 보이는게 중요한게 아니고, 장사가 되어야 합니다.

저번에 상현역앞에 영국풍 상가 분양하던데, 영국, 노르웨이가 무슨 소용입니까? 분양가가 비싼데.. 

서울 양천구청역 아래쪽에 세양청마루 아파트상가가 3년정도 공실이 났었는데요. 평수도 크고 큰도로변에 있는 위치도 아니라서

애로사항이 있었는데 GS슈퍼마켓을 입점시켜서 재미보는 사례도 있죠. 제 수업을 들은 수강생 사례입니다.

공실에 어떤 업종이 맞는지도 연구하는자세가 필요합니다.

사실 실평수 100평 이런상가들은 세입자 구하기 만만치않습니다.

제가 수업시간에 너무 큰 평수의 상가 웬만하면 건드리지 마시라고 말씀드리고 있지요

까치산역은 항아리 상권입니다. 위쪽은 화곡터널, 아래쪽은 화곡고가교, 

출구가 4개밖이죠. 98년 IMF위기때 역 근처 통건물에 투자하여 대박터뜨린 케이스도 있습니다.

남들이 위기일때 자신한테는 기회인거죠. 배울 점이 참 많은 부분입니다.

화성시  숲속마을에 모아미래도 아파트 상가가 나와있는데요.. 주인이 3명입니다. 세입자는 한명이고, 이런경우가 골치아프죠.

세입자가 나갈가능성이 큽니다. 

평택역앞에도 롯데인벤스스카이아파트 상가가 나와있는데 수익률은 괜찮습니다만, 유동인구가 별로 없어서 월세가 떨어질 가능성이 큰 경우도 있었구요.

현재 수익률도 중요하겠지만 미래 수익률도 따져봐야겠죠. 이 상가는 분양가의 절반 가격에 나와있더라구요.

마곡지구는 답사수업도 여러번했는데요.. 스타필드도 문제지만 실평수 8평에 10억이라던지 너무 비싼데다가 

오피스, 오피스텔에 비해 상가의 비율이 너무 높습니다. 

위례도 마찬가지구요.. 너무 비싸고 스타필드 시티있죠..

화곡역, 강서구청 어떻습니까? 마곡상권이 커질수록 타격을 받겠죠.

마곡 스타필드는 발산역 nc 주변 상권도 빨아들이겠죠.

양주 옥정신도시 밑에 양주자이 6단지 아파트 상가 편의점이 매매로 나와있었습니다. 30평중에 10평만 나와 있었습니다.

월세는 10평에 150이라 괜찮았지만 역시 주인이 두명입니다. 편의점이 나가면 그 뒤에 상황은 골치아프죠..

항상 이걸 생각하셔야 합니다. 현재 세입자가 나가고 나면 다음 세입자가 나한테 월세를 얼마 줄수 있을까?

내가 세입자라면 주인한테 얼마 줄수 있을까? 이렇게 고민해보고 들어가면 실패율을 줄일수 있겠죠?

상가는 새로 분양하는 상가만 건들지 않아도 큰 손해 볼일은 없습니다.

보통 분양상가 건드려서 죽고싶다, 이혼직전이다 이런연락을 많이 받는데요.. 

유념하시기 바랍니다. 

분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 

대전 검찰청 네거리에 간 사례도 있는데요.. 주변 월세 시세는 150-170 정도인데 혼자서 월세를 300만원 주는 가게도 있었습니다.

이런 물건 낙찰 또는 매수하면 손해볼 가능성이 크구요.

경매사이트에 적혀있는 월세가 정확하지 않을때도 있고, 주변 월세와 지나치게 차이가 클 경우도 조심해야 합니다.

예전에 새로옮긴 사천터미널 위쪽에도 그런 적이 있었죠. 경매사이트에는 월세가 340이라고 표기되어 있었으나, 실제 월세는 50만원 수준이었습니다.

목포,무안은 가보면 하당신도시와 남악신도시가 있는데요. 

이런 신도시들은 주변 원도심 상권을 계속 빨아들입니다. 

큰 도시는 신도시 하나 생겨도 많은 변화는 없지만 작은 도시는 신도시 하나 생기면 원도심 상권이 붕괴되는

결과를 초래하죠. 충남도청이 있는 홍성,예산도 마찬가지구요. 

원주도 기업도시, 혁신도시 때문에 원도심이 타격을 받는건 당연한 결과구요. 

원주혁신 아직도 공실이 매우 많고, 기업도시에 상가가 다 들어오면 원도심은 더 힘들어지겠죠.

그렇다고해서 원주 혁신도시나 기업도시 상가에 투자하면 안됩니다. 분양가가 비싸기 때문이죠.

대구에 이시아폴리스를 가면 전체토지면적에서 상업용지의 비율이 16.8%나 됩니다.

애초부터 상업용지가 이렇게 많으면 상가끼리는 서로 힘이 듭니다. 편의시설이 많으면 아파트에는 좋은 일이죠.

참고로 일산,분당,평촌,산본,중동 같은 1기신도시는 8%

2기신도시는 2-3% 수준이나,   주상복합용지에 상가를 떼거지로 짓기 때문에 실제 상가비율은 높습니다. 상가주택도 많구요

그리고, 메디컬 빌딩에 독점약국이 있는데.. 위층에 있는 병원이 통째로 옆의 빈 건물로 이동하는 사례는 여럿봤습니다.

정말 어이없죠.

신도시에 이런일이 비일비재합니다. 약국과 병원은 브로커들의 장난감이죠.

그리고, 업종 지정 관련 연락이 많이 오는데요.. 예를 들어 내가 103호를 분양받았다.. 근데 이 103호에는 약국밖에 할수가 없다.

빵집밖에 할수가 없다. 편의점 밖에 할수가 없다. 이런 경우가 많이 있습니다. 분양할때부터 .. 

누가 불법아니냐고 물어보는데.. 불법 아니죠 ㅎㅎ 

예를 들어 220세대에 편의점 독점이나 이러면 그가게는 괜찮습니다.

그런데, 평수가 지나치게 좁은 가게에 빵집독점이라고 한다면.. 거기다가 그 옆에 파리바게뜨라도 죽치고 있다면 안좋은 독점조약이 되는거죠.

그리고 분양할때부터 업종지정이 된것은 다음 매수자나 다음 세입자한테도 효력이 있는데요..

업종지정을 풀려면 상가 소유주들의 협의가 되야 되는데 쉽지않은게 현실입니다

그리고, 매수나 분양가격도 중요하지만 실제 받을 수 있는 월세가 중요합니다.

지인이 아주 싸게 상가를 샀는데도 손해본 케이스가 있었습니다. 월세가 너무 작았거든요.. 그래서 매매가만 보지말고 

월세도 분석해보고 사야합니다. 

위치가 좋은곳의 영화관이 망하는 사례도 있는데요. 왜? 주변에 놀 수 있는 상권이 없으면..

영화만 보고 아무것도 할게없다면 사람들이 잘 안오게 되죠..

전라도 익산역에 가면 도로가 있다가 없다가 다시 연결이 되었죠.  

이런상권들 보면 참 재밌습니다. ㅎ 

창원중앙역 주변에 대규모로 상업,업무시설이 들어오고 있는데요. 역시 분양받으면 오피스텔은 5년이상 장기공실이 불가피하고, 

가격도 하락하겠죠. 상가도 너무 많아서 투자손실이 불가피합니다.

창원대학교 정문 상권이나 조달청 등 주변 상권도 타격을 받을겁니다.

창원 대방동 황토방 아파트 근처 상권 GS슈퍼마켓 부근 실10평기준 월세가 130-140 정도 형성되어 있는데요.

건물주는 예전 월세를 고집하고 세입자는 장사가 안되고.. 세입자가 굉장히 힘든 상황입니다.

경주 도심지에는 최근 1층상가 공실이 102개나 되었습니다. 1년사이에 공실이 폭증했는데 타 지역도 다들 마찬가지입니다.

진주는 혁신도시와 KTX신상권이 생기면 기존상권이 힘들어지는 부분이구요.. 김천도 비슷하죠..

김해 부원역에 가면 큰 쇼핑몰이 있습니다. 신문 보도에 따르면 황금상권으로 변해간다고 나오는데요.

실제로는 상가의 개수가 주변에 너무 많아져서 오히려 힘들어지는 상권이 될것입니다.

전국 혁신도시를 가보면요.. 금요일부터 장사가 안됩니다. 주 4일상권이죠. 세종시 포함. 서울에 있는 자기집으로 주말에 돌아가기때문인데요.

따라서 이런지역들은 인구수대비 상가수만 봐선 안됩니다. 주4일상권인지, 주 7일상권인지 이런것도 봐야하겠죠.

나주혁신도시를 보면 70%이상의 상가공실이 있는데요. 한전공대가 들어오더라도 인원수가 얼마안되어서 

큰도움이 되기는 힘들듯 보입니다.

대전에 가면 지하철 반석역이 있습니다. BRT 시작점이 구암역방향으로 내려가면 지하철 승하차인원수에 영향을 받겠죠.

대구 동성로 가보면 공실이 증가하고 상권이 약화되는 모습이 보입니다. 동대구 신세계, 그 외 많이 생기는 신도시들

영향으로 꾸준히 유동인구가 줄어드는 모습이 보입니다. 

하남 미사역 (예정지) 인근도 최근에 가보면 여전히 힘든 분위기 입니다. 미사역 개통되면 미사역 상권이 하남에서야 

가장 핫하겠지만 투자금액 대비해서 수익률을 뽑아내기는 힘들겁니다. 5호선타고 천호역방향으로 많이 이동하겠죠.

서울 창동역 일대를 대규모로 개발하면 수유역 상권도 유동인구가 줄어들 가능성이 있구요..

일산 대화역 상권은 킨텍스GTX들어오면 약화될 가능성이 크죠.

파주에 가면 LG디스플레이공장이 있는데 최근 근로자가 줄어들고 있다는 점 감안하셔야 하구요.

여긴 예전부터 몇 군데만 되고 안되는데가 많더라구요..

예전에 서울 교대역 이면도로에 간 적도 있는데 다단계업체가 상권을 살리고 있다가 폐업해서 골목 매출이 줄어든 케이스도 봤구요.

서울 한국외대 경희대 근처도 자주 지나다녔는데 기획부동산을 통해서 지나치게 비싼 물건이 나오는 케이스를 많이 봅니다.

기획부동산은 어떻게든 주인들을 쑤셔가지고 비싸게 팔아먹고 자기들 돈만 챙길려고 하죠. 

그리고, 예전에 작성해놓은 수도권 상권 관련 간략한 내용들을 복사해서 올려드리겠습니다.

지방상권은 시간상 작성하지 못하였구요. 오프라인 강의에서 자세히 들어보시면 되겠습니다.

인천 연수구 대동월드, 연수역 - 송도국제신도시 상권이 점점 커짐에 따라 약화될것으로 보입니다.

인천 연수구 해양경찰청, NC큐브 상권 - 몇 년동안 잘해먹었으나 갈수록 상권 약화

인천 연수구 인천대입구역 - 롯데,이랜드,신세계 등 대형복합몰로 최고의 상권으로 부상예정

인천 연수구 테크노파크역 - 현대프리미엄아울렛,트리플스트리트

인천 남동구 간석오거리 - 예전보다 상권이 위축, 유흥가가 줄어들고 주거시설이 늘어남.

인천 남동구 구월동 로데오거리 - 최고의 상권이지만 인근에 스타필드 계획 참고.

인천 중구 영종도 - 운서역 주변상권은 괜찮아보임. 공항확장, 복합리조트 등 호재

인천 중구 인천역 - 중국인이 많이 줄어들긴 했지만 한중관계복원되면 투자가치가 높음

인천 중구 동인천역 -상권이 크게 쇠퇴함. 도시재생 주목.

인천 미추홀구 주안역-상권이 크게 쇠퇴함

안산 단원구 중앙역 - 안산 최고의 상권 - 먼 미래에 신안선이 개통되도 자생력을 갖춘 상권이라 괜찮음

안양 동안구 범계역 - 안양 최고의 상권 - 투자가치가 높음

안양 동안구 평촌역 - 인근 평촌스마트스퀘어는 역세권에 호재로 작용함. 한림대학교 성심병원이 상권의 맥을 끊는 느낌.

안양 동안구 평촌학원가 - 경기도 최대의 학원가상권

안양 동안구 인덕원역 - 과천을 위해 만든 유흥가, 예전보다 상권이 못함.

안양 만안구 안양역 - 범계로 상권이 이동함으로써 예전만 못함

과천 소방서 삼거리 - 예전에 비해서 상권이 많이 죽음, 과천은 변변한 상권이 없음

김포 한강신도시 - 상가가 너무 많음, 특히 장기동 라베니체와 구래동은 지나치게 과잉

오산 - 원동로데오, 운암지구 상권

안성 - 스타필드 안성 (2020년 10월 준공예정)- 안성 공도읍 진사리와 평택 상권을 초토화시킬거같음(38번 국도변에 주차장 갖춘 상가는 이득)

의정부역 - 의정부최고의 상권, 로데오거리 각종브랜드 총집결

군포 금정역 - 유흥가, 먼 미래에 GTX 들어온다면 상권이 서울로 빨려들어갈수 있음

군포 산본역 - 실10평에 월세 700-900만원하는 매우 비싼 상권. 롯데피트인으로 의류나 먹자는 타격

부천시 - 1호선만 있는거와 7호선이 있는것은 상권에 많이 다름. 1호선상권이 분산됨.

부천 상동역-부천시청역-신중동역 - 최고의 상권

부천소풍터미널 - 공실이 꽤 있고, 관리비부담이 크다. 물론 잘되는곳은 잘됨.

부천 송내역, 부천역 - 예전보다 많이 위축.

광명 주요상권- 철산역, 광명사거리, 하안사거리, 광명역, 소하1동(이마트), 소하2동

구리역 - 전통시장과 유흥가

파주 운정신도시 - 가람마을,이마트,홈플러스 상권,야당역,운정역

파주 문산역, LCD산단,금릉역,금촌역 상권

의왕 - 오전로사거리, 계원예대 사거리

남양주- 별내신도시, 평내호평,마석, 도농, 다산신도시

동두천 - 지행역

연천 - 전곡역

하남 신장사거리 - 스타필드 타격을 많이 받음. 거기다가 코스트코까지 오픈했으니... 

하남 미사역(예정) - 인근상가들이 너무 많고 가격이 비싸다. 5호선개통되면 천호역방향으로 상권이 빨려들어갈 가능성. 

하남 미사역(예정) - 미사역파라곤아파트는 전망이 좋지만 상가는 투자하면 손해볼 확률이 매우 높다. 그 주변상가들도 다 손해가 불가피.

성남 분당구 네이버제2신사옥,두산신사옥 주목

성남 분당구 야탑역 - 대표 유흥가

성남 분당구 서현역 - 대표 먹자

성남 분당구 판교역 - 현대백화점이 주변 상권을 다 빨아댕김 , 야탑역은 유흥가라 그나마..

성남 분당구 판교역 - 현대 주변 대규모 추가 개발예정으로 상권이 계속 커짐

성남 분당구 판교1테크노 - 많은 구내식당들 때문에 일반 식당매출 감소함

성남 분당구 판교 2테크노, 3테크노 생기면 판교역 상권이 더 좋아지느냐? 2테크노에 신분당선 예정

고양 일산학원가 - 분당학원가는 잘나가는데 비해서 일산학원가는 위축되고있음

고양 일산상권은 주엽-라페스타-웨스턴돔-킨텍스쪽으로 이동

고양 덕양구 - 화정역 항아리 상권, 화정역도 스타필드,이케아,롯데 영향을 받음.

고양 삼송지구 - 스타필드, 이케아, 롯데아울렛

용인 수지구 고기동 - 맛집찾으러 고고씽

용인 수지구 수지구청역 - 판교,강남 접근성 향상 원룸촌 대박

용인 수지구 상현역 - 광교신도시 상현역. 실10평 월세400 장사는 생각보다 잘 안됨. 

용인 기흥구 동백지구 - 쥬네브 상가 생각만 하면 눈물이 나옴. 개수가 너무 많은거 자체가 위험함.

용인 기흥구 동춘175 뜨고있다

용인 기흥구 고매동 이케아 - 여기도 이케아 짓고있네. 수십 킬로미터 떨어진 가구점까지 초토화?

용인 처인구 - 제가 좋아하는 팬더곰이 있는 에버랜드 ㅎ

화성 - 인구 78만(2019.4 기준). 동탄.봉담.향남.남양.송산 등 대규모택지지구가 많음.

화성 병점역 - 현재 동탄2신도시의 철도교통망이 SRT외에는 미비하기 때문에 동탄2 인구가 계속 증가하면서 병점역 유동인구도 한동안 증가예상

화성 병점역 - 하지만,  GTX나 인덕원선은 병점역에 악재로 작용할 가능성

화성 향남 - 1지구 보다는 2지구 전망좋음, 2지구상권이 규모도 크지만 제약산단,발안산단이 아래쪽에 위치

화성 향남 맥도날드 위치가 대박 - 향후 서해안 복선전철 역 바로 인근

화성 동탄1 - 삼성전자를 비롯한 기업체들이 북쪽에 위치함으로써 남광장보다는 북광장에 투자하신분들 수익이 큼

화성 동탄1 - 예전에 비싸게 분양받았던 사람들 분양가에서 30-40% 손해본 사람도 많음, 동탄2 입주지속으로 동탄1 상권이 한동안 긍정적임

화성 동탄1 - 하지만 동탄2에 롯데 등 대규모 상업시설이 다 들어오면 인구나 상권의 규모가 동탄2가 훨씬 크므로 동탄1 상권이 위축될 가능성

화성 동탄2 역세권 - 수년째 빈상가가 많다. 역시 신도시는 위험함.

화성 동탄2 호수공원 근처 - 호수공원 산책로에 지하2층을 너무비싸게 분양받는건 위험. 비오거나 추우면 유동인구 크게 감소.

화성 동탄2 호수공원 - 새로 분양하는 상가들 평당 5000-6000만원. 앞으로 7000 이상도 예상.

평택 소사벌 - 상가66, 상가주택300이상, 남쪽상업지 이마트부지 센트럴돔 공사중(개수 440개), 스타필드 안성 들어오면 소사벌상권 크게 위축

평택역 - 신문기사에는 평택역이 아주좋게 묘사가 되긴한데 소사벌과 용이동 일대, 지제, 서정리역 일대 상가계속 공급되면 평택역 공실 증가지속

주변 도시재생 사업 참고.

평택 송탄로데오 - 유동인구 감소

평택 팽성읍 안정리 - 미군부대가 속속 내려오고 있지만 생각보다 장사가 안됨. 근처 동창리,함정리도 개발예정. 미군부대안에 60만개 물건파는 쇼핑몰존재

평택 미군 렌탈 - 과잉으로 접어듬. 평택과 아산에 렌탈하우스를 너무 많이 지어놨고 짓고있음

수원 팔달구 수원역 로데오 - 롯데 오픈 이후 매출 30% 감소, KCC 들어오면 더 타격. 단. 2019 수인선 개통은 호재. 

수원 팔달구 경기도청 - 2021년에 광교로 이전되고 나면 기존 도청 주변 공동화

수원 팔달구 화서역 - 스타필드

수원 행궁동마을이 뜬다 - 행리단길

수원시청 인계동 유흥가 - 모텔대실 6시간 1만5천원. 투자가치가 높음. 

수원 광교신도시 - 2021 도청 오픈 전까지는 상권의 힘이 약함

수원 광교카페거리 - 역세권 상권이 대규모로 들어옴으로써 상권의 약화. 주차장 확보로 살아날려고 애쓰고 있음

수원 광교법조타운 - 구분상가 2층부터는 웬만하면 하지말라고 하는데 이 지역은 그래도 2층이상 수요가 있음, 아직은 공실많음

수원 광교법조타운 - 법조타운 개청. 상권이 안정화될것이지만.. 분양가보다 오를가능성은 낮아보임.

수원 영통구 영통역 - 유흥가. 투자가치가 높음

수원 영통구 매탄4지구 - 삼성전자와 구청, 아파트 등 수요가 많음

서울상권 베스트40 

혜화역·명동역·용산·홍대입구역·연남동·상수역·마포공덕역·디지털미디어시티역·신촌역·이태원

연신내역·망원역·왕십리역한양대·회기역·건대입구역·사가정역·수유역·성신여대입구역·노원역·공릉역

창동역·목동·영등포역·노량진역·마곡지구·화곡동(강서구청)·사당역·신림역·샤로수길(서울대입구역)·구로디지털단지역

가산디지털단지·강남역·대치역·잠실새내역(구 신천역)·압구정·방배동·잠실역·천호역·위례신도시·문정역

위례신도시(송파,하남,성남) - 아파트야 많이 올랐지만 상가는 분양받은사람 피눈물. 평당1억 분양상가도 있음. 예전보단 공실이 좀 채워졌음. 스타필드시티 .

강서구 까치산역 - 터널,고가 항아리상권. 출구4개. 거의 통건물. 역주변 땅값이 장기간 대폭 상승.

강서구 화곡역, 강서구청 - 마곡상권이 발달할수록 약해질 가능성 크다.

강서구 마곡지구 - 예전에 공매물건으로 재미본 분들이 많음. 경매도 좋지만 공매도 도전해 보시라. 최근 평당분양가 4,000-8,000만원 너무 비쌈. 

강서구 마곡지구 - 시간지나면 많은 공실이 채워지겠지만, 분양가를 회복하긴 쉽지않아보임.스타필드예정.

구로구 신도림역 - 디큐브시티(잘됨), 테크노마트(공실많음)

영등포구 여의도역 - 주52간근무 칼퇴근으로 직장인회식감소 -> 상권위축

영등포구 대림역 - 너무많이 올라서 투자하기엔 부담감

동작구 사당역 - 남현동 상권 투자가치가 여전히 높음 - 건너편 교통복합시설 예정

동작구 노량진역 스타벅스 - 불편한 의자, 충전 어려움

동작구 노량진역 - 인강으로 인해 학원생 감소

관악구 샤로수길 - 여기도 너무많이 올라서 투자하기에 부담스러움. 예전엔 귀신나올 듯한 골목이었는데..

관악구 신림동 고시촌 - 술집과 커피숍으로 변해가고 있다.

관악구 신림역 - 유흥메카 투자가치가 높다. 신림백화점만 들어오면 인근 유동인구 더 증가예상.

서초구 교대역 - 지하철 승하차인원높으나 환승수요가 많아서 그런지 유동인구는 생각보다 작다

서초구 롯데칠성 부지 - 호텔과 백화점으로 개발하면 주변 땅값 더 오를듯. 경부고속 지하화 호재와 함께 겹호재.

강남구 강남역 - 대한민국 최고의 상권

강남구 강남구청역 - 예전보다 위축

강남구 청담동명품거리,패션거리 - 예전보다 위축, 인터넷,면세점,대형몰 영향, 주차장 턱없이 부족

강남구 압구정 - 예전보다 많이 위축, 고도제한 완화는 호재

강남구 도산공원 - 고급식당 호황

강남구 신사역 - 가로수길, 세로수길 수년전보다 땅값 급등, 최근 많이 위축되고 있음.  (위축되는 건 이태원 경리단길도 마찬가지)

강남구 논현동 백종원거리 - 백종원도 높은 임차료에 밀려남, 백종원거리에 백종원 식당이 모두 사라짐

강남구 대치동학원가 - 학원투자수요 꾸준, 국내 최고의 학원가

송파구 롯데월드타워 - 인근 장미상가 타격, 방이동 먹자는 땅값상승 호재, 송리단길은 당분간 땅값이 더 오를 가능성 크다.

송파구 잠실새내역 - 예전보다 많이 위축

송파구 문정동로데오 - 예전보다 많이 위축

은평구 연신내역 로데오 - 구파발 롯데 이후 상권 위축

서대문구 신촌,이대역 - 홍대영향 상권위축

서대문구 연희동 - 홍대따라 상권이 젊어지고 있다. 단독주택이 상가로 변신중.

중구 명동역 - 땅값이 가장 비싼지역. 중국인 감소. 최저임금 인상으로 타격. 지나치게 많은 화장품 가게도 문제.

중구 중림로 - 고가공원 효과로 뜬 지역

중구 남대문 시장 - 상권이 많이 위축

종로구 광화문역 - 탄핵집회때 절정. 예전보다 상권이 많이 좋아졌으나 주52시간 근무때문에 최근 타격

종로구 종각역 - 월세가 올랐다는 뉴스도 일부 있었으나 광화문에 밀려 예전만 못함

종로구 인사동 - 중국인 감소로 역시 상권 위축

종로구 서촌,북촌 한옥마을- 서촌 궁중족발 사태로 한참 시끄러웠음. 한옥마을 희소성은 중요.

종로구 익선동 한옥마을 - 여기도 너무 많이 오름. 

동대문구 한국외대 - 외대앞역 보다는 외대 정문앞 시세가 높고 먹자 형성이 잘되있다. 대학로가 짧다. 방학때는 매출이 작다. 

동대문구 한국외대 - 경희대와 한국외대 학생들이 외대 정문 앞 수요 소비층이고, 중국인 유학생의 씀씀이가 크다. 

광진구 건대입구역 - 롯데백화점, 스타시티몰, 맛의 거리, 로데오거리, 양꼬치거리, 그 일대 최대상권

광진구 건대입구역 커먼그라운드 - 컨테이너 쇼핑몰 - 예전에 택시회사가 있었는데 완전 핫하다.

광진구 테크노마트 - 공실, 비싼관리비, 업종제한. 한마디로 힘들다.

정부의 최저임금 인상때문에 세입자들이 다들 힘들어 하고 있습니다. 아이러니하게 세입자가 망해서 상가들이 

하나둘씩 싸게 나오고 있습니다. 올해 하반기 내년에도 비슷한 추세가 이어질것이구요.

경매나 공매나 급매나 상가 분위기가 좀 안좋아지는 이 때 관심을 가지셔서 저렴한 상가 성공투자 하시길 기원합니다.

시간이 짧아서 많은 얘기는 못 드렸습니다만, 그래도 상가투자에 대해서 조금이라도 이해하시는데 도움이 되셨길 바랍니다.

처음 시작할때 말씀드렸지만

채팅창을 통해서 하는 톡 강의라서 부족한 점이 많고 두서가 없는 점 다시한번 양해부탁드리구요.

온라인강의인 관계로 프라이버시를 위해 임장사례의 정확한 위치나 지역이 표시되지 않은 점도 양해부탁드립니다.

온라인 강의와 오프라인 강의는 다소 차이점이 있습니다.

오프라인 강의때는 지도를 많이 보면서 좀 더 구체적으로 설명해드리고 있습니다.

결론적으로, 상가주택과 통상가는 수익률이 다소 낮아도 토지가격이 오르는곳에 투자해야 하구요.

구분상가(분양상가)는 주인이 몇 번 바뀌고 망하고 월세가 많이 떨어지고 난 후에 투자하면 안전합니다.

분양상가만 안 건드려도 크게 망할 일은 없습니다. 상가투자에 너무 겁먹지 마시고 조심해야 할 점들 생각하셔서

신중하게 투자하시고 매달 따박따박 월세를 받아서 다들 경제적으로 여유를 찾으시길 기원합니다.

저는 네이버카페 "길목부동산연구소"를 운영하고 있습니다.

https://cafe.naver.com/ckwsnhu

지금까지 전국 상권 분석 전문가 "길목" 이었습니다.

분양상가 하지말고 망해서 나오는거 사라 ㅎ 그런 물건은 많다 ㅎ

[청정평창]

안읽고지나가면 안되는 좋은 정보였습니다..상세히 전국상권을 틀리지않게 현실적상황을 잘아시니 놀랐고요...많이들 읽어보시고 큰 도움되시길바라네요~~

[짝눈]

훌륭한 강의였습니다. 감사합니다.

[내인생의사과]

많은 지역 분석해주셔서 감사합니다^^

[현무양처]

정말 대단하시네요~
나중에 오프라인 강의도 꼭한번 듣고싶습니다!!

[희야~~~♥]

공부 많이 했습니다 도움이 많이 되었답니다

[greathosu]

도움 많이 되었네요.감사해요

[올리브기름]

방대한 자료를 흡입하듯이 읽게 되네요~~감사합니다~~^^

[아지매3]

꼼꼼하게 잘설명해 주셔서 많은 공부하게 되었어요.
감사합니다~~.

[리딩싸인]

이제 부동산에 관심 갖게된 초보에게 많은 도움 받고 갑니다.^^

[행복오름]

길목님 대단한 정보네요 감사합니다
꼭 오프라인 강의 듣고 싶네요^^

[알라우네]

좋은 정보 잘보고 갑니다.고맙습니다.

[Metal]

좋은 글 감사합니다. 강의도 좋았는 데 긴글 감사합니다.