임대차 3법에 대하여
소위 '임대차 3법'이 2020년 7월 30일 국회 본회의를 통과했습니다. '임대차 3법'이라고 부르는 이유는 그 내용이 계약갱신청구권, 전.월세 상한제, 전.월세신고제의 세 가지 방향을 담고 있기 때문입니다.
계약갱신청구권 개정(2020년 7월 30일 개정)
바로 앞에서 '임대차 계약기간'에 대해 언급했는데요. 임대차계약의 법정 기한은 2년인데, 이법 개정을 통해 임차인은 2년간 계약 후 거주하다가 1회에 한해 2년 연장할 것을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 총 4년(2+2)을 살 수 있게 보장하는 것이지요. 이때 임차인은 임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 1일 시행) 계약갱신을 요구하는 경우
임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같습니다. 법조문이 길어 임의로 축약했다는 점 알려 드립니다.
임차인이 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우
1.임차인의 2기 이상 차임연체.
2.임차인의 거짓과 부정한 방법으로 임차.
3. 합의하여 임차인에게 상당한 보상 제공(이사비,합의금 등)
4. 임대인의 동의 없는 일부 또는 전부 전대.
5. 임차인이 주택의 전부 / 일부를 고의 또는 중과실로 파손한 경우
6. 임차주택 전부 또는 일부 멸실
7. 주택의 전부 또는 대부분 철거나 재건축.
8. 임대인(본인,직계존속,직계비속)실거주.
9. 임차인의 의무 위반과 임대차 하기 어려운 중대한 사유가 있을 때.
이번 개정에서 추가된 것 중 임대인은 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주하려는 경우 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이 경우 집주인 본인 또는 그 직계 존비속이 2년간 실거주를 해야 하며, 허위로 계약 갱신 요구를 거부한 것이면 임차인은 손해배상청구가 가능 합니다. 급하게 개정하다 보니 앞으로 종종 다툼의 여지가 많겠죠.
법이란게 물처럼 순리적으로 가야 하는데 억지로 맞추다 보니 다툼도 많아지고, 해석하기도 참 곤란할 겁니다. 애매한 부분이 많아 앞으로 분쟁 과정에서 일정 결론(판례)에 도달하면 안정화 되어 정착되겠지요.
전.월세 상한제(2020년 7월 30일 개정)
전.월세상한제는 임대인이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승 폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한하는 제도입니다. 각 지방자치단체장은 5% 범위내에서 상한선을 정할 수 있게 했습니다.
국회에서 의원들이 만드는 법을 '임대차보호법'과 같은 법률이라 부르고, 반면 조례는 지방자치단체 의회가 제정하여 적용하는 것이라 보시면 됩니다.
이 법 시행 전 기존의 임대차계약에도 전.월세상한제가 적용되며, 새로운 임차인과 계약을 할 경우와 기존 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 모두
끝났다면 전.월세 상한제 적용을 받지 않습니다.
전.월세신고제(2021년 6월 1일부터 시행)
'전.월세신고제'란 주택임대차 계약을 체결하면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 시,군,구청 등 지방 자치단체에 신고해야 합니다.
오피스텔, 고시원 등의 비주택은 신고 대상에서 제외되며 직거래를 할 경우 임대인이 신고, 중개업소 를 통하면 공인중개사가 신고해야 합니다. 만약 당사자 중 일방이 거부하면 단독으로 신고 할 수 있습니다.
지방자치단체에 의무적으로 전월세 계약 내용을 신고해야 하는데, 앞으로 는 예외적인 사항을 제외하고는 따로 확정일자를 받을 필요 없겠네요.
그 밖의 사항
계약갱신권에 대한 보완으로 계약갱신 거절된 임차인에게 임대차 정보 열람권을 부여(주택임대차보호법 시행령 제6조). 이는 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인이 입증을 하기 위한 정보 창구입니다. 또한 임대차 분쟁조정위원회의 수를 확대했습니다.
#토지투자동호회