아파트 대재앙 오고 있다 (건설업30년종사자 올림)

[야옹야옹]

출처: http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=126747

아파트 대재앙 오고 있다 (건설업30년종사자 올림)

부화뇌동  09.07.21

노벨 경제학자 루비니가 국내 모 방송국과의 인터뷰에서 클로징 멘트로 “ 한국은 앞으로 아파트가 복마전이 될 것이다” 라는 화두를 던지고 끝을 맺었다.

나는 그의 이 말에 참으로 대단한 사람이란 것을 새삼 느꼈다. 부동산으로 바닥을 기어 부동산으로 일어난 토종 윤상원이 보다 그의 혜안이 더 밝다는 사실에 감탄한 것이다. 하기야 한국의 아파트 문화 연구(?) 로 사회학 박사 획득자가 벌써 여러 명이나 탄생 됐으니까. 세계적인 석학 루비니가 모를리 없지. 완전 쪽팔려 못살겠네 그려

“복마전” 이란 말은 쉽게 풀이해서 “미래의 대재앙” 이란 뜻이다 여러분은 루비니가 던진 화두를 곰곰이 생각해 보았는가?

공동, 다중주택인 아파트가 투기 대상이 되었던 나라는 지구상에 애오라지 대한민국 하나뿐이다. 어떻게 세월 따라 썩어가는 소모품에 불과한 아토피 콘크리트 덩어리가 투기 대상이 될 수 있었단 말인가?

있을 수가 없는, 불가능한 일을 가능하게 만들어 줄줄이 오징어 낚시에 걸려들었다는 사실에, 한 민족의 냄비 근성을 루비니는 간파한 것이지. ㅋㅋㅋ 이는 마치 한 판의 피라미드 폰지 사기 게임에 줄줄이 굴비 엮이듯 엮인 꼴이 아닌가? 이런 피라미드 폰지 사기게임은 하부 구조에서 더 이상 받아줄 여력이 고갈 됐을 때 와르르르 무너지는 메카니즘을 갖고 있단다.

그 징조로서

1) 소득은 줄어들고 있는데 빚은 점점 늘어나고 있다는 사실→거품 파열의 징조가 오고 있다는 뜻.

한국은행의 금융안정보고서에서 개인 빚이 819조원으로 늘었고 소득은 2만 600 달러에서 1만 5천 달러로 줄었다는 보고서에서 입증되고 있다는 것이다. 그리고 부동산 담보대출 연체율이 2.8%로 담보가액으로는 무려 38조원으로 대폭 늘었다는 사실, 즉 대출 상환능력은 점점 취약해지고 있고, 대출 부담능력은 더 약화되고 있다는 말이다.

 더욱 더 큰 문제는 앞으로 끔찍한 구조조정을 앞두고, 점점 더 기하급수적으로 상황이 악화 될 것이라는데 있다. 지금 금융부채 대비 가처분 소득은 1.4배(머니투데이 | 배성민 기자 | 입력 2009.04.28 12:02) 이다. 다시 말해 연 1000만원 소득자가 금융권에 진 빚이 1400만원 이란 뜻이다. 이제 피라미드 폰지 폭탄돌리기는 끝났고, 더 이상 받쳐줄 하부 세력도 고갈 돼가고 있으니 와르르르 무너질 일만 남았다고 볼 수 있다.

사례 보고서>

• 가계빚 800조 넘었다 -아시아경제

• 가계도 기업도 빚더미 "날개가 없다". (30대 기업 부채비율 98%에서 현재 200%로 급증) -아시아경제

• 집집마다 빚잔치..부채상환 능력 갈수록 악화 -아시아경제

• 소득의 30% 빚 갚느라 헉헉- 한국은행이 28일 발표한 "금융안정보고서"에 따르면 가계의 금융부채 상환능력을 보여주는 개인 가처분소득 대비 금융부채비율은 지난해 1.40배로 나타나 계속 기하급수적으로 늘고 있다.(이는 년 1000만원 소득 가구가 빚이 1400만원 이란 뜻)

결론 → 이는 다시 말해 코앞에 다가오고 있는 2차 충격에서는 가계건 기업이건 간에 매물 홍수를 예고하고 있으며, 아파트 대폭락이 임박 했다는 뜻으로 알란 말이다.

2) 대한민국 최초의 고층 아파트 재건축 순환 주기가 와있다. (노벨 경제학자 루비니 교수 예언의 핵심)

강남 송파 가락동 저층 시영아파트 2차 재건축 현장에서는 무슨 일이 벌어지고 있을까? 그곳은 3000가구가 넘는 대단지에다가 대지 지분이 무려 135%나 되는 그야말로, 불과 몇 년 전만해도 강남 저층 아파트가 요술지팡이 노릇을 할 때 무려 13평 아파트가 7억을 홋가 했던 노른자위 재건축 아파트 였었다.

그런데 지금은 4억에도 팔리지 않고 있단다. 왜 그럴까? 개발 분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 되고, 전용 면적 18평 이하의 소형 아파트를 20%이상 지어야 하고, 과밀억제 부담금 등으로, 전용 25평(32평형)을 배정 받는데....

현금 청산금 만 무려 2억 5천만 원을 지불해야 한다. 게다가 이주비와 그에 따른 금융비를 추가로

2억 6천만 원 이상을 또 부담해야 한다 (합이 5억 1천만 원).

게다가 강남은 이미 자가 거주 율이 15%, 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조이다.

(강남에 집사는 사람은 빚없이 현찰로 산다는 언론의 선동에 놀아나지 마세요. 골로갑니다.)

여기가 끝이면 좋게?

건축기간 중에 조합측과 건설사 컨서시엄의 야합으로 인한 수 차례 설계 변경으로 엄청난 비용증가는 관례요 상식인 것이다.(도~적~놈~들). 이러다 보니 조합원과 조합측의 얽히고설킨 소송사태로 모든 공정이 현재 4년 째 완전 중단된 상태다. 이러지도 못하고 저러지도 못하고 건설사에 코가 꿰인채로

세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나 이제는 이판사판 공사판이 다 되어버린 루비니의 예견대로 복마전이 되고 만 것이다. 한 마디로 망했다고 보면 된다.

대지 지분이 135%짜리 저층 아파트도 저 지경인데 하물며 대지 지분이 건축물 대비 40%도 안되는 고층 아파트는 더 말해 무엇하리...

현재 강남에 35년차가 넘은 고층아파트는 은마, 잠실 주공 5단지, 쌍용, 한양, 현대 등 부지기수다. 은마와 잠실 주공 5단지 예를 들자면 조합을 구성한지 어언 8년이 넘는다. 그런데 왜 아직까지 재건축은 고사하고 조합 설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있을까?

건설사를 온 사방을 들 쑤시며 알아봐도 아무도 응답이 없거든, 왜? 일반 분양 몫은 고사하고, 소형 평형 의무비율, 개발 분담금 등으로 오히려 현재 살고 있는 평형보다 훨씬 좁은 아파트 배정을 감수해야 되거든, 조합 설립인가를 받는 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려들어 발목 잡히게 생겼거든, 그렇게 되면 폭탄돌리기가 끝장나게 생겼거든, ㅋㅋㅋ

 막상 어거지로 재건축을 실시하게 된다면? 가구당 이주비 및 금융비용 건축비 등으로 최하 6억 5천만 원 이상 현금이 있어야 되는데, 이게 될 일이 아니거든, 그러니 불나방 몇 마리가 뛰어 들어오길 학수고대 하며 빠져나갈 타이밍을 가재미 눈깔 뜨고 기다릴 수밖에,

불나방이 뛰어 들어오길 목이 매게 기다리는 주제에, 계단식으로 떨어질 때마다 짬짬이 생기는 요요현상을 이용하여, 주둥이로만 들썩, 훈풍, 급등, 꿈틀, 어쩌구 하면서 바람잡이 짓은 열심히 하고 있더라고...., 참으로 세상살이가 삐,끼 천국으로 살벌하다는 걸 아직도 모르겠니? ㅋㅋㅋ 이렇게 세월이 가다가 결국에는 슬럼화 단계를 지나,

 다음 정권에서는(45년차 진입) 한강 시민 아파트, 청계천 시민 아파트처럼 강제 퇴거 당할 수밖에 없는 시절이 조만간 올 거란 말이지... 왜? 너무 위험해 지니까... 차라리 저층 아파트라면 좀 더 버틸 수 있으련만, 15층 이상 고층 아파트는 하중 문제로 더 버틸 재간도 없고, 목숨 걸고 사수하기에는 공권력이 좌시하지 않을 것이니까...

혹자는 말한다. 철근콘크리트 구조는 내용년수가 50년 이라고, 그래 그 말은 맞다. 그러나 그 내용년수는 최적의 관리 상태를 유지하면서, 목숨 걸고 살아야만 하는 최장의 임계점 기간을 뜻한다. 즉 이미 콘크리트 산성화로, 지진 강도 3도 정도의 충격에서도 자동 붕괴될 수밖에 없는 년수를 뜻하는 것이란다. 뭔 아파트에 몰살당할 각오로 살 일이 있겠는가 말이다. (천재지변으로 인한 참사는 보험금도 엄따.)

우리나라도 이제 지진 안전지대가 아니다. 지구 판구조가 서서히 변하고 있단 말이다. 수년 전부터 해마다 수차례씩 강도 3도 정도의 지진이 동해변을 기점으로 서서히 내륙으로 이동 중이란다, 아직은 수도권 내륙에는 간간히 지진강도 2도 선에서 머물고 있지만.... 서서히 내륙으로 이동 중이니까 철저히 대비해야 한다.

참조: <안동· 규모 3.8 지진…올 들어 가장 강한 규모, 자다가 놀라 뛰어나와, 문틀 등 빠그라져, -노컷뉴스 | 입력 2009.05.02 11:18>

만일에 고층 아파트 재건축 사례나 ( 불가능한 일이겠지만 ) 강제 퇴거 사례가 ( 향후 수년 내에 필연적임) 가시화 된다면? 전국의 고층 아파트 소유자들로부터 들려오는 으악! 하는 곡소리에 그야말로 전국이 “들썩” 할 것이다. 그 때가 오면 15년 이상된 노후 아파트는 가격 불문이 될지도 몰로, 투매가 일어날 가능성이 있단 말이다. 아니 그렇게 되는 것이 필연인 게지

최하, 묻지도 따지지도 않고 “거래사례 비교법”으로 거래되는, 전 근대적인 아파트 거래방식은 완전히 사라지게 될 것은 물론, 경매에서 하는 아파트 감정평가 방식도 거래사례 비교법이 아닌, 단독 주택 감정평가에 적용하는 “복성식 평가법(잔존가치 평가법)”으로 바뀌게 될 것이다.

예를 들면 지은 지 20년차에 들어간 단독 주택은 경매 감정평가 시 관리 상태에 따라, 현재 대략 평당 25만원~ 40만원 꼴로 건물 잔존가치를 평가해 주거든? 일반거래에서는 아예 대지 값만 주고받는 거래가 일반적이지만.... 그래도 단독은 땅값 상승분이 건물 감가 상각분을 훨씬 초과 하니까 별 문제 삼을 것이 없지롱

날 미워하지 마라!! 옛날부터 선진외국에서는 공동 주택일지라도 일반거래나, 경매 감정이나 이미 상기한 복성식 평가방식이 통용 되고 있으니까, 당연히 그렇게 거래 되는 것이 합리적이고 보편타당성있는 거래란 생각이 안 드는가?

그러면 왜 이렇게 아파트 재건축은 토건 족에게 칼날을 잡힌 모양새로 호구가 될 수밖에 없는 것일까? 그건 상호간에 대지가 “지분” 이라는 집합 건축물법상 용어 해석의 오해에 기인하는 것이다. 아니 아파트 소유자만의 일방적인오해일 뿐이다.

①집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다.” → 이 문구는 건물이 땡치면 대지 지분도 땡친다는 뜻이다.

즉 이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하단 뜻이다. 여러분의 아파트 대지 지분은 여러분 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문이다. 이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이다.

실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이다. 평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고 소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아, 추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억해야만 한다. 즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문이다.

여러분은 아직도 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을 여러분 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류를 범하고 있는 것이다. 이제는 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하시겠는가? 어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 여러분은 옴짝 달싹 못하고, 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말이다.

그래서 워렌 버핏은 “가치투자” 의 중요성을 강조한 것이다. 변화를 일으킬 수 없는 종목은 쳐다보지도 않는다는 말이지, 이 말은 여러분은 앞으로 영원히 토건족의 노예로 살 수밖에 없다는 뜻이다. 그리고 장기 융자를 다 갚을 때 쯤 되면 재건축이란 덧에 걸려 다시 빚을 내어 살 수밖에 없는 영원한 빚의 노예가 될 수밖에 없는 빚살이 인생이란 말이다.

이제 수도권의 주택 중 56%가 아파트로 덮고 말았다. 이는 앞으로 용산 참사는 쨉도 안 되는, 전체 수도권 참사로 다가올 것이다. 정치권력과 토건족들의 야합으로 우리 수도권은 그들의 손아귀에 장악당하고 만, 매트릭스들이 가지고 노는 앤더슨 신세가 되고 만 것이다. 루비니 교수는 바로 이런 점을 예상하고, 화상인터뷰에서 아파트를 대한민국의 “복마전”으로 선뜻 단정 지은 것이다.

국토가 좁으니까 어쩔수 없다고? ㅋㅋㅋ 참으로 답답한 소리하는 구나! 이렇게 무지하니까 초고층 아파트 건설을 당연시 여기므로, 토건족들이 우리의 수도를 말아먹고 있단 말이닷!!“

건축물 높이의 1/2 유격거리 유지” 라는 세계 공통의 절대법이 존재하는 한 절대 높이 짓는다고 해서 건축물 총 연면적이 늘어나는 것이 아니란 말이다. 아니 오히려 준다는 것이지, 다만 아주 싼 건축비로 건축할 수 있다는 것 뿐이지. 그건 이미 뉴타운 입주에서 오히려 가구 수가 줄었다는 사실을 새겨야 할 것이다. 땅값이 오르는 것이지 아토피 콘크리트 덩어리는 결국에는 산업 폐기물로 전락하고 만단다. 제 꼬리 잘라먹고 살다가..., 나아가서 팔다리 잘라먹고 살다가 마는 막장 인생인 것이지,

애초 줄기세포가 배반포에서 잘못 처리되어, 꼬리가 개를 흔드는 괴물을 피같은 비싼 돈 주고 산 꼴이란 말이다. 어찌됐던 간에 우리 국민들은 10대 재벌의 탄생과정의 필수조건인 건설회사 운영에 일조한 애국자인 것만은 틀림없으니까 그만 잊어버리자고.....

앞으로는 아파트를 부동산 반열에서 더 이상 논하지 말자. 단지 유통기한 30년짜리 소모품인 동산으로 취급하자 꾸나! 이 무슨 낭비란 말인가?

그렇기에 선진외국에서는 아파트는 패자 부활전을 위한 이민자, 극빈층을 위한 임대용으로만 짓고 있는 것이다. 사회의 허리인 중산층이 신 빈곤층으로 전락되는 것을 막기 위해 집단 고층아파트 단지는 절대 하가해 주지 않고 있단 말이다. 지금 아파트 하도급 가격은 평당 210만원 전후면 서로 맡으려고 혈안이 되어있다. 그들은 이 가격에서도 마진 25%를 보고 있단다. ㅋㅋㅋ 완전 피바가지 싸구려 상품이 바로 아파트이다.

모든 가격은 반드시 제 가치로 회귀하고 마는 것은 만고불변의 원칙이다. 일본의 경우 집합 건축물인 아파트의 경우 분양 받은 즉시, 1년 내로 가격이 제 가치를 찾아 일단 30% 하락하고 나서 시작하는 것이 통념이란다.

②가치투자란 무엇인가? 아파트는 가치투자 대상이 될 수가 있는가?

가치 투자란 “지속가능한 투자”를 뜻한 것이라고 볼 수 있겠다. 과연 아파트는 자손 까지도 물려 줄 수 있을 만큼 지속 가능한 것일까? 여러분 스스로 생각해 보길 바란다. 만일 아니라면? 닥치고 아파트 팔아라!

전세로 들어가 살면 어때?, 남는 돈으로 수도권 외곽 지역에 평당 30만 원 짜리 밭떼기나 10만 원짜리 나지막한 임야에 짱 박아 놔라, 전세금은 영구히 보존될 수 있겠으나 아파트는 조만간 상기한 재건축 사례가 충격으로 다가 올 시는 그야말로 껌 값으로 변하고 말게 될 가능성이 크다.

향후 10년 쯤 흐른 다음에 아파트 소유자와 밭떼기나 임야 소유자와의 격차는, 처음에 지구에서 우주선 발사 시 각도가 0.1도 밖에 차이가 안 날 정도로 우열의 차이가 없겠지만, 달에 도착할 때 쯤 되면 아파트란 우주선은 이미 궤도 이탈로 우주미아 신세가 돼있을 것이다. 부동산의 가장 큰 적이 무엇인지 아는가? 그건 부동(不動)이란 두 글자인 것을 명심 하거라!

③지금 아파트는 왕거품 그 자체다.→ 꼭지점에 물려있다.

06년도 당시 국회에 제출한 서울시 강남기준 아파트 분양원가 공개(건설사 마진 30% 포함) 자료에서 평당 800 만원선 으로 밝혀졌다.

보고서 내역(32평형 기준)→ 전용 25평, 대지 지분 12평)

대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원

건물→ 25평*380만원(06년 국토해양부 표준단가)= 9500만 원

∴ 20400만원 + 9500만원= 2억 9천 9백만 원 ok?

• 대지는 일반주거지역 기준임→ 향후 대지 값은 더욱 더 떨어질 것임, 왜? 땅값은 일반적으로 아파트 값에 6개월 정도 후행하니까, 일반 주거지역 호가는 평당 2000만원 이상을 부르나 막상 계약서 쓸데는 1700만원에 쓸수 있는 매수자 우위 시장이다. 나의 안테나는 아직도 생생이 살아 움직이고 있단다.

• 지금 현재 아파트 하도급 건축 단가는 평당 210만원임 → 이 가격에도 25% 마진 포함이므로 서로 맡으려고 혈안이 돼있음, 그것도 어음 결재도 감지덕지 하고 있음,

• 지하 주차장 포함 가격임, 제세공과금 포함 가격임

• 더구나 신삥 아파트 기준임

우기지마라! 이건 서울시 강남 기준 분양 원가 공개 공식 자료이니까.

토건족 삐,끼 대마왕 (당시)건교부도  국회에서 아무런 이의 제기를 못한 자료란 말이닷!!

그런데 어떻게 재건축도 불가능한 조만간 무너지기 직전이라 강제퇴거를 앞둔 강남 3구의 다 썩은 아파트가 자그마치 신삥 아파트의 3배인 평균 2400만원 을 호가 할 수 있단 말인가? 아파트란 물건은 세월이 지나면 지난 만큼 값이 떨어지는 것이 정상이다. 여기, 희소가치, 주민 커뮤니티, 어쩌구 하면서 서울시의 절대평가 보고서를 믿지 않는, 아니 믿고 싶어 하지 않는 삐,끼들을 위해서

근린생활 시설 대비 상대 평가를 해 주겠다.

세계 어느 나라를 보아도 근린상가 사무실 기준대비 아파트값은 60% 전후로 형성돼있다. 당연히 우리나라도 수십 년 간 근린상가 사무실 대비 아파트 값은 60% 전후로 가격이 형성 되어 왔었다. 지금 강남 일급 근생 사무실 지역인 테헤란로 사무실 매매가는 평당 1500만원에 거래되고 있다.

1500만원에 60%면 얼마? 빙고! 900만원 맞습니다. ㅋㅋㅋ 완전 왕거품 덩어리 자체인 것이다. 어떻게 평당 1억5천만 원을 호가하는 중심 상업용지에 지어진, 고 부가가치를 창출하는 근생시설 보다 아파트 값이 더 비쌀 수가 있겠는가?

200년 전 네덜란드 튜립 root 투기 광풍으로 한 송이 값이 1억이 넘었다는 거짓말 같은 사실이 전설로 묻힌 지 200년이 지난 지금까지 튜립 투기 광풍이 재현 됐다는 소식을 들어 본적이 있는가? 마찬가지로

세계사적으로도 있어 본적도 없고, 있을 수도 없는, 공동 다중주택에 불과한 아파트 투기는, 이제 세기의 웃음거리와 함께 영원히 전설 속으로 사라지고 있단다. 막차 탄 삐,끼들의 상처뿐인 영광을 안은채...

다만 연어가 태어난 곳으로 목숨 걸고 회귀하듯이 거품 발생 초기인 02년도 당시 상태로 돌아 가고 있을 뿐 ..... 이건 역대 세계 5대 단순 금융 위기에 불과한 데이터에서도, 모조리 예외없이 거품 발생 초기로 거품이 꺼지고 말았다는 역사적 사실에 근거한 것이란다.

 왜 우리가 세계사 국사 등 역사를 배울까? 그것은 역사는 반복되기 때문이란다.

미국 영국 등의 집값이 고점대비 약 50% 정도 폭락했단다. 우리나라는 미국 경기에 1년 정도 후행하므로 앞으로 1년 후에 얼마나 폭락할 것인지를 짐작 할 수 있지 않는가? 그러나 그들의 집은 단독주택 기준으로 말하는 것이다. 우리나라 단독 주택 값은 고점대비 약 7% 정도 밖에 아직 하락 하지 않았단다. 단독 주택이 돌솥이라면, 아파트는 냄비인 것이다.

“냄비의 특성+루비니 교수가 예견한 대재앙의 가시화” = 처참하게 붕괴, 될 것이라고 감히 단언할 수 있겠다. 명박이가 기를 쓰고 막아 줄 것이라고? 우~ 하하하하 일본을 보라! 역사적으로 일단 거품 붕괴가 시작되면 명박이 아니라 염라대왕이 와도 막지 못했다는 사실을 기억해라 절대 정치권력은 시장권력을 이겨 본 적이 없단 말이지. 다만 지연시킬 수 만 있을 뿐.....

실수요자를 위해서 대략 적인 도쿄버블 실체를 선명하게 짚어보겠습니다.

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1) 1985년 일본이 미국과 뉴욕 플라자 호텔에서, 플라자 협약 체결로, 엔화 강세 유지→

2) 엔화가치 상승으로 1986년부터 버블 발생시작→

3) 1989년 1차 버블 붕괴로 30~40% 폭락→

4) 일본정부 붕괴를 막기 위해 제로금리 실시, 부동산 모든 규제 철폐, 155조엔 투입( 무려 현행 환율로 2600조원 투입 )→

5) 정확히 23개월 동안 소강상태 진행(이때 불나방, 새가슴 폭탄앞으로 돌진ㅋㅋ)→

6) 1991년 2차 대폭락 개시 (86년 고점대비 87%까지 하락후 안정)

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( 결국은 일단 소비자가 버블이라는 것을 인식한 이상 어떤 약발도 무효이고 소비자가 만만한 값이라고 인식 될 때까지는 대폭락 할 수밖에 없다는 것입니다. 절대 정치권력은 시장권력을 이길수 없습니다.)

3) 현재의 위기는 아직 리허설 단계까지만 와있다.→본게임은 아직 시작도 안했다.

모든 금융위기는 ① 자기강화(버티기)를 거쳐→ ②확대 재생산(실물로 전이)→ ③ 그 실물이 다시 금융을 강타하는 3 단계 수순은 피할 수 없는 필수 코스이다. 1번과 2번은 끝이 있으나 3번부터는 끝도 없고 한도 없는, 가히 아마겟돈이 무엇인지 실감 나게 될 것이다. 처절한 생존게임을 앞두고 있단 말이다. 지금은 2번 단계의 초입에 불과하다. 한전 주식 파동, 1차 2차 석유위기, imf 등의 거친 파고를 넘으며 살아남은 나 윤상원이는 동물적 후각으로 직감하고 있다. 전기한 위기는 점심 먹고 잔돈에 불과 하다는 것을..... 아직 2번의 초입에 불과 한데도 부동산의 특성인 계단식 폭락에서 당연히 오는 요요현상에 깜박 속아, 조마조마한 새가슴으로, 지난 3월 달에 자살 폭탄 게임을 감행한, 강남 송파 재건축 시장에 몰빵을 감행한 몇 마리의 불나방 들이 요즘 불안에 떨며 잠 못 이루고 있다며?

투기는 아무나하나♪  투기는^ 아~무나 하나♪

4)빈집 대란이 오고 있다. 5~6년 내로 주택 보급률이 세계 최고의 기록적인 보급률인 150%를 넘게 될 수밖에 없는 공급의 비밀

현재 우리나라 주택 보급률은 국토부 자료에서는 108% 국민은행 통계자료에서는 112%, 그중 수도권 주택 보급률은 국토부 자료에서는 98% 국민은행 통계자료에서는 102%, 어찌됐거나 두 기관 공히 “소유권”을 중심으로 통계를 작성“ 한 것이다. 바로 이 소유권 중심이란 것에 함정이 있단다. 여러분이 사는 동네에 있는 단독주택 중 1층짜리 주택은 천연기념물 급에 해당되는 고옥(古屋) 을 빼고 나면, 전부 다가구 주택이 아닌가? 이 다가구 주택은 소유권 기준으로 따져서 1가구로 계산해서 보급률을 산정했단 말이지, 그리고 오피스텔은 업무용으로 분류해서 여기에 빠져 있단다. 실제로 오피스텔은 사람이 거주하고 있는 용도로 사용하고 있는 데도 불고하고 업무용으로 분리해서 주택 보급률에서, 빠진 것이지

현재 우리나라 수도권 오피스텔 숫자는 05년 말 현재 약 17만개, 현재는 20만개 정도 추정,

∴ 오피스텔 20만개 + 단독 주택으로 분류된 다가구 주택( 전체 주택에서 단독 주택이 45% 차지)을 한 개의 건물 당 3가구만 쳐줘도 수도권 주택 보급률은 무려 145%가 넘을 것은 자명한 이치→세계 최고의 주택 보급률 임, 이러니까 당연히 역전세 대란이 일어나고, 미분양 아파트가 공식집계로는 16만5천개, 비공식 집계로는 30만개라는 사태가 일어나는 것이란다. 주택이 모자란다면 분양가가 얼마이든 간에 미분양으로 남아있을 이유가 없지 안 그래?

빈집대란이 오고 있다.

① 어제 우리 할마시와 e mart에 배추 사러 갔었는데……. 흐미!~ 배추 한 포기에 5천 2백 원, 무 한 개에 1500원, 작년 겨울에는 배추 한 포기에 400원 주고 샀는데……. 그래서 농협으로 가서 “엄마손 이라는 담근 김치” 5포기 사고 말았단다. 배추가 쬠만 모자라면 5천원, 쬠만 남으면 400원으로 폭락하는 현상을 두고, 의·식·주는 수요 공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다고 말한다며? 자! 이런 관점에서 향후 벌어질 빈집대란을 점검해 보자꾸나.

ㄱ) 정부의 최후의 패착- 다주택자 양도세 감면

06년 당시 이주성 국세청장이 국회에 최초로 제출한 다주택자 실태 보고서에서 다주택자들의 주택 보유개수가 무려 158만 6천개로 밝혀졌다. 이건뭐 완전 투기 공화국이라고 할만도 하겠다. 이들은 내년 말까지 팔면, 한시적으로 양도세를 일반과세로 해 주겠다고 국회에서 확정 됐다. 말이 158만개이지 이는 분당 신도시 16개의 물량이 20개월 내로 매물로 쏟아져 나올 거란 말이지…….이들은 싸게 팔아도 먹을 게 있으니까……. 이번이 해치울 마지막 기회이므로, 올 하반기 쯤 되면 필사적으로 쏟아져 나오기 시작할 걸?,

가히 투매가 투매를 부르는 아수라장이 무엇인지 맛보게 될 걸? ㅎㅎㅎ 그니까는 멍바기 정권에서는, 투기꾼 강부자 빼고, 나머지 1 주택 자인 실수요자 들은 그들을 위해서 희생양이 될 수밖에 없다는 뜻이란다.

ㄴ> 이참에 토지 보상이 완료 됐거나 실시계획이 확정된 수도권 물량만을 대충 간추려 점검해 보겠다.

(a) 제2동탄-660만평, 파주-550만평, 청라-538만평, 고덕-600만평, 김포-358만평

광교- 340만평, 검단-340만평, 송파-250만평, 마곡- 100만평, 세교-300만평 등등등...

총 6천만 평이 넘는다. 100만호가 훨 넘는다는 말이지, 여기에다 수도권 미분양 물량 10만 호를 안고서 말이다. 게다가~

(b)서울 뉴타운 지구 55곳, 경기 뉴타운지구 67곳, 신규물량만 해도 90만호가 또 넘는다.

여기다가~

(c)이명박 정권이 도시관리계획을 지자체 재량권으로 이관한 결과 그동안 밀렸던

지구단위계획이(100만평 미만 소규모) 무더기로 심의를 통과한 것만 수도권 32개 지자체 전체 물량만 해도 80만 호가 훨 넘는다. 여기가 끝이면 좋게?~

(d)수도권 2기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등을 다 합친 물량보다 더 큰 2200만평의 대전 행정복합도시가 내년부터 첫 입주를 시작해서 2012년까지 수도권 공무원, 공기업 직원. 그에 따른 연관업체, 대학교 등등 약 60만호가 빠져 나갈 예정이란다. 이름도 얄궂은 무슨 기업도시, 혁신도시, 산업복합도시, 등등 따위는 너무 끔찍하니까 걍 빼버리자 꾸나…….

(e)하이고~ 여기에다 서울 반경 20km 전후에 있는 그린벨트에 서민 주택 40만개 확정, 오세훈이 장기전세 주택 20만개 확정, 합이 60만개 확정

∴다주택자 물량 158만개 +(a)~(e) 400 만개 = 558만개→ 너는 미쳤어♪~ 정말 미쳤어♪

· 상기한 물량은 수도권 인구 약 2천 400만 명 중 1800만 명이 입주 할 수 있는 물량임

·  상기한 물량은 이명박 정권 임기 내에 분양을 하게 됨

·  혹자는 말한다. 공급을 멈출 것이라고, 그건 희망사항일 뿐이다. 왜? 이미 토지 보상이 다 완료됐고, 실시계획이 끝난 것만 추렸으니까…….더구나 토건족 본성은 못 먹어도 go 란다. 왜? 아파트는 따따블 튀기는 장사니까 그런 게야

·  설상가상으로~

이명박대통령이 약속한 그린벨트에 300만호 반값 서민아파트 공급, 선거 공약 실천 방안으로 서울 동북부 그린벨트 개발을 공표했다며? 우리대통령 이명박은 한다면 하는 사람이란다. 아무도 못 말리는 사람이란다.

길이 560km, 깊이 6m 이상 파냄, 평균 강폭이 경부고속도로 폭의 12배에 이르는 4대강 정비사업은, 즉, 단순 계산상으로도 경부고속도로(길이 430km) 전체에 33층 높이의 골재를 쌓고도 남을 만큼의 어마어마한 골재가 생산이 된단다. 이 천문학적인 골재 생산이 바로 상기한 아파트 공급 물량과 연계 돼있다는 것을 아직도 눈치 못 챘니? 죽으나 사나 상기한 물량을 건설 안하면 어마어마한 골재는 득시글득시글 애물단지가 된단다.

(f) 제일 참혹한 일은 전 인구의 13%가 고령화 단계를 지나 사망화 단계에 이른 65세 이상 인구란 사실에 있단다. 이는 인구수로 약 520만 명(인구 통계표 참조), 향후 5~ 6년 정도 지나면 이들이 보유한 물량을 공급으로 잡아주는 것이 당연한 것 아닌가?

참말로 일본처럼, 우리나라 아파트도 빈집대란으로, 너덜거리다가 껌 값이 되고 말겠네 그려~ 어쩌면 그렇게도 우리나라는 15년 간극으로 일본의 데자뷰인지 신통하단 말이야, 참으로 인구감소는 한국판 흑사병인 것은 틀림없는 사실인 게지, 부동산에게는 대재앙 인 게야, 고로 부동산은 앞으로 필패 할 수밖에 없단다.

[세가지마음]

경제위기가 아니더라도 노령인구증가와 부의 편중으로 매수주체가 대폭축소되면 대란은 시간문제죠. / 주식에 관심을 갖다 보니 과거에 그런 얘기를 들은 적이 있어서 외국인이 우리나라에 본격진입한 이유가 국민연금이 주식시장에 진입해서라는 / 어떻게 보면 강력한 매수주체가 있기 때문에 안전판이 되는거죠. 돈넣고 돈먹기, 한마디로 국민연금 따먹을려고 들어왔다는 얘기죠.

[세가지마음]

게다가 한국사회의 중요한 중산층인 자영업의 심각한 붕괴가 예상되는데... 깝깝하죠. 게다가 자영업 영역을 대기업이 다 잡아먹자고 들어오니/ 아니면 매수주체가 될 수 있는게 그나마 정규직인데 글쎄요? 비정규직과 외국인 노동자가 집을 사줄까요? 빚으로 산집 못갚아서 토해내지나 않으면 다행이겠죠.

[맹추위]

나같음 저런 돈이면 시골한적한 곳에다 땅사고 고급은 아니더라고 집 지어놓고 살겠다 아파트 답답해서 지금 난 벗어나고싶을뿐...왜 저런데다 투자하는지 이해할 수 없다

[우루한]

서울에 비싼 아파트보다는 한적한 시골땅을 사는게 백번 낳습니다. 저도 왜 저런곳에 투자하는지 도무지 이해가 안가더라구요. 서울 고급아파트 부녀회 년들이 선동질해가며 설쳐대는꼴이 언제 끝날지.. 궁금하군요.

[삶사랑]

부녀회에서 아파트 선동질 하면 할수록 남성은 점점 약해져 남자구실 못합니다. 여자가 점점 드세지죠.

[행운2005]

이런 현실을 직시 하고 부동산 불패 신화뒤에 줄을 서지 않아야 하는데 동조 현상 때문에~

[산두화]

조금전 뉴스를 보니 강남 아파트 호가가 최고를 기록했다고 하네요...참...

[세가지마음]

노무현 정권이 아니고 mb정권이였다면 2007년도에 강남 아파트 시세가 평당 9천까지 갔을 겁니다. 노무현 정권때 부동산 정책으로 시세가 억지로 눌린거죠. 주식과 부동산은 비슷 한 상관관계에 있는데 2006년도 종합주가지수는 1300~1500대를 유지하죠/ 현재 부동산가격이 정부정책으로 눌리지 않았으니 2006년도 최고수준인 그정도까지 올라왔을 겁니다. / 미래를 알아 부동산가격이 더블로 오른다고 알아도 서민들에겐 어차피 그림의 떡일뿐... / 유감스럽지만 이 시세가 계속 유지된다는 얘기는 절대 아닙니다.

[아스란]

양당제, 이분법의 광기라고 봅니다. 우거지님의 말씀이 옳습니다. 허나 가장 큰 문제는, 이런 우거지님의 지적에 세가지마음님이 동의하시는지겠지요. 우리가 왜 이런 얘기들을 계속하고 있습니까? 우리가 항상 옳지만은 않기 때문에 배우고자 함입니다. 허나, 자신이 지지하는 정파가 절대적으로 옳다라는 생각은 현실조차도 왜곡시키는 겁니다. 전, 그건 내 생각이 틀렸다. 라고 말할 수 있는 용기가 대단하다고 봅니다. 과연 우리는 그렇게 하고 있습니까?

[세가지마음]

음 정권에 대한 삐딱한 시각이라기보단 정책과 차티스트로서 보는 견해입니다. 위 종합주가지수와 부동산시세의 위치에 일단 주목하시구요. 제가 차티스트적 성향이 매우 강함니다. 이 부분은 양해를 구해야겠네요.

[세가지마음]

종합부동산세 과세 정책을 세운게 2003년 10월입니다. 이때만해도 거품이라 불리기 뭐했죠. 2005년부터 시행됐는데 개인별로 합산해 부과 / 결국 2006년 세대별 합산으로 변경한게 부동산시장에 큰 타격(?)을 주죠. / 강남 아파트 가격이 2000년에 비해 2003년도에 두배이상올랐을겁니다. 2003년도에 준비했는데도 법이 2005년,2006년도에 적용됐죠. 제가 하고 싶은 말은 MB정권이였다면 과연 부동산 억제정책을 몇년도부터 준비했을까? 하는 겁니다. 아마 2005년~2006년부터 준비하면 빠르면 2007년부터 적용되겠죠.

[세가지마음]

세계는 유동성의 힘으로 동조화하는 가운데 부동산, 주가가 폭등하고 기업들의 흑자규모가 대폭커지고 서브프라임모기지론 사태가 터지기전에는 이런 충격이 오리란걸 예상치 못했을겁니다. 저도 그 당시만해도 대공황이 2009년 쯤올꺼라고 생각했었는데 서브프라임이 터지면서 1년 빨리 진행됐죠.

[세가지마음]

친척 형님이 2005년도에 잠실아파트를 매입했는데 제가 차트상으로 평당 8천~9천간다고 하니 당연한 듯이 생각하더군요(당연하다 생각하는데 저도 쫌 놀랐읍니다) 그 당시 무슨 정보(?)가 돌긴 돌았나봅니다. 2006년이후 시세가 눌리는 걸보고 정부정책이 얼마나 중요한가 새삼느끼게 되었죠.

[세가지마음]

2003년 부동산 강경정책 -> 2004년 노무현 대통령 탄핵 / 건설마피아 속에 왠지 연관성이 있어보이지 않나요? 제가 음모론(?)을 좋아해서 그냥 개인적인 생각인가봅니다. / 이후 부동산 강경정책이 주춤하고 다시 2005년도에 8.31부동산대책이 이것도 2005년도에 해서2006~2007년이 되서야 실제 적용이 되죠. / 그러나 2003년도 강남 아파트가격이 평당 2천에서 이미 2005년 중순에 평당 3천으로 올라가고 2006년초에 평당 4천까지 올라가죠.

[세가지마음]

이런 걸 연구하고 실제 적용 하다보니 그런 생각이 들더군요. 일반 대다수의 서민들에겐 송하비결이 진짜라고 해도 그 미래에 대처할 수단은 거의 없다라는...

[야옹야옹]

음... 글쎄요... 저도 노무현대통령이 집값정책에 방관하였다고는 생각하지 않습니다. 다만, 노무현이 경제에 관해선 신자유주의정책노선을 걸은건 확실하죠.... 그런데, 노무현이 신자유주의정책을 취한건 우리나라의 여건상 노무현이의 개인적인 의지와는 상관없이(노무현이 어떤 생각을 가지고 있었는지는 모르겠습니다만..) 그렇게 갈수밖에 없는 상황이였습니다.

[야옹야옹]

저 개인적으로도 신자유주의정책을 대단히 비판적으로보지만, 남미의 좌파정권이나, 아랍이나 아프리카의 제3세계가 아닌, 특히나 더더욱이 수출로 먹고사는 경제인 이상 어쩔수 없는 선택이였다는건 막연히 부정만은 못하죠.. 반면, 지금은 발빠르게 발을 빼야되는 상황이죠..

[아스란]

개 잡놈잡년들인 거죠.

[갑수]

아파트원가 공개 반대는 정부 경제관료들의 반대 때문입니다. 노통 부동산정책 상당수는 관료들의 반대와 늦장대응이 주요인입니다.