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<P>토지의 가격계산기법</P>
<P>경매에서 중요한건 권리분석 ,명도,가격인데 가격을 정하는 방법에서 중요한것은 입지,도로와 접면수,지형과 등고,공법상의 제한,공시지가이다</P>
<P>그중입지는 이미지 첫느낌인데 이걸 정하는건 위치와교통주변환경이다</P>
<P>상 중상 중 중하 하로 나누어서 연습을 해 야 부동산보는 안목이 는다</P>
<P>예를 들어서 목동 노고산동은 상 ,분당은 중,화곡동 상일동은 하 로 나누는 것을 말한다 </P>
<P>위치를 정확히 파악하려면 </P>
<P>1. 위치도(교통) 지역발전가능성</P>
<P>2. 지번도 땅모양 , 살람의 움직임과 사각지대를 보고</P>
<P>3. 개황도 건물이 앉아있는 모양을 보고 맞추는 작업을 해본다</P>
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<P>보통 역이 있으면 역위에 상업지역이 있고 그위에 관공서가 존재하고 왼쪽으로 소형아파트가 포진하고 그옆에 대형아파트가 들어서며 그옆으로 학교가 들어선다 오른쪽으로는 아파트 나 다가구나 들어서는데 송내역이 도시계획으로 세워진 가장 대표적인 곳이다 이런곳의 소형 아파트가 나오면 무조껀 사야한다 이런곳은 근방은 오르지 않아도 시간이 차익을 해결해준다</P>
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<P>학교가 주위에 많이 포진하고 있는 곳이나 관공서옆은 기본수요가 있으니 안정빵이고 감정평가서를 작성하는 데 이용된다</P>
<P>현 역세권은 역을 중심으로 이루어지는 데 환승역이 많으면 많을 수록 좋다 대표적인곳이 왕십리이나 아직은 조금더 있어야한다</P>
<P>같은 환승역이라고 해도 신도림은 발전할수가 없는데 옆에 하천이 있어서 상권이 단절되기 때문이다</P>
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<P>지방은 신시가지와 구시가지로 분류되는데 신시가지는 도시계획에의해 개발되어 정형적이고 구시가지는 개발하려면 힘들다</P>
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<P>오피스텔은 중앙난방과 개별난방, 주거용과 업무용을 봐야하는데 중앙난방은 관리비가 비싸고 업무용은 똥값이다</P>
<P>기본적으로 오피스텔은 관리비가 있어 인기가 없고 대지가 너무작아서 오르기가 힘든 종목이며 대형 오피스텔은 더심하다</P>
<P>주변환경으로는 혐오시설을 피해야하는 데 특히 대형 평형은 따진다 혐오시설로는 임대아파트 실버아파트 노인복지(요양원)도 </P>
<P>포함된다</P>
<P>건물을 볼때 접함과 접척이 있는 데 접척이란 도로로 침법했다는 것이고 도로에서 10미터이상이되면 황색선이 있다</P>
<P> A 12미터도로 B 12미터도로</P>
<P> 8미터도로</P>
<P> C D</P>
<P> 12미터도로</P>
<P>ABCD모텔중 어디가 가장 잘될까? BD가 가장잘된다 = 도로에 접한면이 2개면 더좋으니까</P>
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<P>토지가격은 감정가*1.2배를한다</P>
<P>충남마전리 2011타경16707</P>
<P>중부대학메인통에 있는 다가구를 산정시 이기법을 이용해보는데 지하는 고시텔 10개를 만들고 상상의 나래를 책상에 앉아서 해볼수 있다 물론 공실이 있는 이유(왜??장사가 안되니까)라든가 중부대학의 이전계획도 검토해야한다(옮기는 과가 몇개안된다)</P>
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<P>도로폭과 부동산용도가 맞으면 더좋은데 15미터정도가 가장 좋고 30미터가 되면 상권이 분리가 된다 </P>
<P>길가에 차한대가 주차되어 있는데 브레이크를 쓰고가면 4미터도로이고 그냥지나가면 6미터 양쪽으로 차가 서있는 데 지나가면 8미터이며 10미터부터는 황색선이 그어진다</P>
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<P>건물은 장방형 세장형 정방형 방형 가장형이있고 토지는 자루형 한면사다리 체형 삼각형 마름모꼴 구형 부정형 맹지가 있고 가장많이 나오는 토지는 자루형인데 이때 앞토지와 합칠수있는가가 문제이다 도로로 접힌 면이 크면 클수록 좋고 합해서 정방형이 되면 굿이다</P>
<P>주거용은 합해서80-90평이 가장 좋고 상업용은 120평이 피크인데 당사자가 합할수는 없고 공인중개사를 잘 활용한다</P>
<P>낙찰받기전에 앞토지주에게가서 물어볼때 말을 짜르면 안팔가능성이 크지만 얼마줄건데 물어보면 절대로 판다</P>
<P>만약 자루형이라도 모텔주차장이 나오면 신건에서 무조건 지른다 먹으면 2배이다</P>
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<P>공법상의 제한</P>
<P> 1종전용주거 2종전용 1종일반 2종일반 3종주거 준주거 중심상업 일반상업 근린상업 유통산업</P>
<P>건폐율 50 50 60 60 50 70 90 80 70 80</P>
<P>용적율 100 150 200 250 300 300 1500 1300 900 1100</P>
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<P>용도지역 땅에대한 제한</P>
<P>용도구역 행위제한 </P>
<P>용도지구 건물에대한 제한</P>
<P>옛날에는 일산장흥산속에 모텔이 있었지만 지금은 모텔이 지하철역앞에 있다 산속에 있는 모텔을 노인 요양원으로 변경해서 많이 쓰나 아직 성공사례는 별로 없다</P>
<P>학교주위 50미터안에는 학교 정화구역이라 PC방이 못들어서나 간혹 경매로 나오면 완전독점이라 명도시 허가증을 인수하는 것으로 명도를 해야한다 만약 허가증을 죽이는 순간 문제가 된다(다시 못받음)</P>
<P> </P>
<P>공시지가는 상승률을 봐야하는데 년4%가 오르면 평형으로보고 가격상승이되는 곳은 신시가지나 토지가 큰부동산 주유소 전 답 주택 아파트(희소성)으로 초보자나 실수요자 장기투자로 적합하고 가격하락이 있는곳은 구시가지나 다세대 건물이 큰것 모텔 오피스텔 사우나로 고수용 작업용 단기투자용이나</P>
<P>토지신건에서 대박물건이 나오는 데 시세차익을 극대화하는 작업을 해야한다</P>
<P>토지의 가치평가는 공시지가*시세상수 인데 시세/공시지가=시세상수이다</P>
<P>입지 공시지가를 4 2 0 -2 -4 </P>
<P>도로 지형 공법 2 1 0 -1 -2</P>
<P>로 자기나름의 평가를 해서 시세500/공시지가1000(대표가 될수있는곳의 공시지가 :근처 부동산가게)=시세상수2배</P>
<P>경매로 나온 토지의 공시지가 300*시세상수2= 600+ 8%= 648만원 (경매로 나온 물건은 대부분 -가 나온다</P>
<P>만약 -10%가 나왔다면 600* -10%= 540만원* 면적 으로 하면 된다</P>
<P> </P>
<P>단독건물은 외벽이 가장중요하며 (좋은것:삼성본관, 나쁜것:사우나 사우나) 유리가 가장 비싸고 다음으로 대리석 나머지는 비슷하고 다가구는 주인세대가 있는 집이 좋다</P>
<P>건물이 사선으로 깍인집은 나중에 팔때 10% 깍긴다</P>
<P>북도로를 끼고 있는 것이 좋고 PC방 식당 사우나 교회 요양원보다 정형외과 약국 파리 바께트등 병의원이 들어 있으면 건물 가치가 올라간다 =좋은 업종이 들어가 있으면 가격이 비싸다</P>
<P>주차장은 자주식보다 기계식이 관리비가 비싸다</P>
<P>신축건물의 단가</P>
<P> 5층이하 6-9층 10층</P>
<P>엘리베이터유 무</P>
<P> 270 220 320 370</P>
<P> </P>
<P>지방 -20 주택 +30 원룸+40 공장 콘크리트 +150 없으면 +100 오피스텔,모텔,사우나 +50 지하70% 유리+20</P>
<P>제일 싼건 드라이 비트 -10~-20</P>
<P>감정평가서에서는 엘리베이터가 없으면 40년 있으면50년 초고층 55년으로하난나 일반 관행으로는 엘리베이터가 있으면 30 없으면 25년로 본다</P>
<P>건물이 10년되면 20/30으로해서 적용시킨다</P>
<P> 40</P>
<P> 40</P>
<P> 40</P>
<P> 40</P>
<P> 40 2종일반지구 년식 10년됨 200*270*20/30=</P>
<P> 60 지하 60*270*0.7*20/30=</P>
<P>+ 다섯가지를 접묵시킨다 구조,주차장 +- 4 같이 적용시킨다</P>
<P> </P>
<P>감정평가서를 보고 꺼꾸러 보는 작업을 해본다</P>
<P> </P>
<P>임대료계산 땅값1000 =1층 분양가1000</P>
<P>1층 전세는 위금액에 60~70% 보통상권60 좋은 상권70</P>
<P> 무 유</P>
<P> 5 0.3 0.4</P>
<P> 4 0.37 0.4</P>
<P> 3 0.42 0.4</P>
<P> 2 0.5 0.5</P>
<P> 1 600 = 1</P>
<P>지하 0.3 10층이상 0.4이나 조망권있으면 0.5 없으면 0.4</P>
<P>창고 0.3 통상적 0.4 상권좋으면 0.5 최고상권0.6 =지하</P>
<P>상권최고 1: 9 통상적 2 :8 상권이 떨어지면 3: 7</P>
<P>1억전세/5= 보증금2000, 월세8000/100=80 보증금이 작을 수록 상권이 좋다</P>
<P>임대료의 현제가치 20평 2층 보증금2000 +(월세80*100=8000)=1억/20평= 평당 500만원 (2층)*2= 1층 1000만원</P>
<P>100:60 = #: 1000 100#:160,000 땅값 # = 1,600</P>
<P> </P>
<P>보증금1억 월200</P>
<P>강남 5% 강북 6% 수도권7% 지방8% (대구는 실제6%)</P>
<P>보증금+ 월세* 12/기대수익률*100 1억+200*12/6(강북)*100 =5억-1억 = 4억 투자금</P>
<P> 1억+200*12/8(지방)*100= 4억 -1억 = 3억 투자금</P>
<P>대부분 지방으로 가지 않으려고 하나 고향으로는 간다 은퇴하신분 = 자랑하러</P>
<P> </P>
<P>이방식의 문제점은 지가 상승률이 빠져있다는 것이다</P>
<P>가격을 만들때 숫자를 끝자리까지 주어서 신뢰성을 준다 3억 5천7백</P>
<P>상권을 고민한다 = 싼대신 상권이 떨어질수 있고 비싼대신 상권이 좋을수 있다</P>
<P> 대학로는 수익률이 2~3%이나 상권이 좋다</P>
<P>문제점= 지가 상승률이 빠져잇다</P>
<P> </P>
<P> </P>
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카페 게시글
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모임/행사 후기
부동산가격 계산기법후기
리엔
추천 0
조회 212
12.03.01 14:55
댓글 28
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첫댓글 우아~ ' ' 점점 야생화의 실전경매 카페에서 강의하는 걸 무서워하는 분들이 나오실 것 같아요!
후기 고수님들이 너무 많아서요!!!! ㅋㅋ
또 한 분의 후기 고수님! 훌륭한 후기, 강의 내용을 이미 다 소화하신 듯한..... 정말 대단하십니다!! ^^
감사합니다
저 노트 정리 다시해야될거 같아요^^;;;
감사합니다^^
감사합니다
아니!! 필기의 달인들이 야생화에 다 모이신 듯!! 쵝오~~~
감사합니다
잘정리해주신 후기 감사합니다!!
프린트해서 다시금 공부해야겠습니다 ^^
열심히해보자구요
와우 일목요연하게 정리잘해주셔서 감사합니다 ^^
나머지는 직접물어보세요
와우~ 나이스~쨩~~^^*
프린트해서 공부해야쥐~
저도 항상도움을 받습니다
대단하십니다~ 짝짝짝
감사합니다
뺑덕어멈님과 리엔님의 후기를 프린트 해서 정리 다시 해야 겠습니다...
아무래도 고3때 공부를 안했던거 지금에서야 벌받는거 같습니다... __;;;;
감사합니다
정리잘된 후기글 감사합니다^^
읽어주셔서 감사합니다
감탄의 연속이군요^^*
저도 더 열심히 해야겠다는 생각이 드네요~~~
우리 야생화카페는 정말 대단하신 분들이 많으세요....
또 한 번 자극이 됩니다... 감사합니다.
같이 열심히해요
아니 요기에도 내공 만빵인 리엔님이 계셨네요. 확실히 이곳은 다른 곳과는 분명 다른 세계인것 같아요.
상당한 내공을 가지신 분들이 많아서 넘 좋아요~
좋은 글 감사합니다.
감사합니다
ㅎㅎ정말 열공!하신 티가 막~~난다는,, 대단하세요~~감탄~~^^*
덕분에 강의때 놓쳤던 부분까지 몽땅 다시 얻어가네요~ 감사합니다!
도움이 되셨다니 다행입니다
한눈에 볼 수 있게 해 주신거 너무 감사드리고
인쇄해도 되겠죠???
그럼요
후기를 읽으며 복습을 하게 되네요^^
잘 읽었습니다
감사합니다