추석 후 개포주공 저층 재건축 아파트 가격 동향 분석

[東明公認(菊香)]

추석 후 개포주공 저층 재건축 아파트 가격 동향 분석                       (2010월 9월 28일)             개포 동명공인(02-2226-6657/6660) 제공 목 차 1. 8. 29 부동산 대책 영향   1) 8. 29 대책 주요 조치   2) 추석 후 8. 29 대책 효과 2. 개포 주공 저층아파트 재건축 추진 일정 3. 조합 설립 후 개포 재건축 아파트 매매 가능한가요? 4. 추석 후 개포 재건축 아파트 시장 변화 5. 단지별 급매물 시세표  금반 글에서는 강남지역 재건축 단지 중에서도 매도.매수자들의 높은 관심과 최근 언론에서 집중조명을 받고 있는 “개포주공 저층 재건축아파트단지” (개포주공 1-4단지와 시영아파트)에 대한 소비자와 현장에서의 목소리를 담아 생생하고 살아있는 말씀을 전해드립니다. 도움 되시기를 바랍니다. 1. 8. 29 부동산 대책 영향   우선 8. 29 대책의 주요 내용을 요약하면 다음과 같습니다.   1) 8. 29 대책 주요 조치     가) DTI 규제 완화 조치     강남 3구를 제외한 수도권에서 9억원 이하의 주택을 매입하는 무주택자와 1가구1주택자에 한하여 2011년 3월 말까지 DTI(총부채 상환비율) 즉 소득에 따라 대출 규모를 제한하여 오던 DTI 비율을 금융기관의 자율 심사 기준에 맡겨 대출하도록 조치하였습니다.     나) 다주택자에 대한 양도세 중과기간을 2012년 말 까지 연장.     다) 주택매매 거래시 취득세, 등록세 50% 감면을 2011년 말 까지 연장.     라) 생애 첫 주택 구입자에 대하여 최고 2억원 지원 한도 내에서 연 5.2% 금리를 적용해 대출 받을 수 있도록 조치.     마) 3차 보금자리 주택의 사전 예약 물량 및 공급 시기 조절.      이는 보금자리주택 공급 물량 자체를 축소하는 것이 아니므로 공급으로 인한 시장가격 하락현상 또는 침체는 계속 될 것으로 예상 됩니다.   2) 추석 후 8. 29 대책 효과   8. 29 부동산 대책은 실수요자 거래 활성화를 위한 대책으로 약 1개월이 지난 지금 개포동 저층 재건축 아파트 시장에서는 뚜렷한 매매거래 징후가 나타나지 않고 있습니다.   전화 문의는 다소 늘어나고 있으나 급매물만 한 두건 매매 거래가 성사되는 정도입니다. 매수자들은 관망세를 띠면서 시장반응은 다소 냉담한 분위기 입니다.   매도자들은 과거처럼 호재성 발표로 가격이 오를 것으로만 판단하여 매도호가를 2~3천만원 무턱대고 높이고 있는 실정입니다.   그러나 주택시장의 흐름은 많이 바뀌고 있다는 지금의 현실을 바로 읽을 줄 알아야 할 것입니다. 크게 보면 2010년 국내 부동산 시장의 특성이 엄청나게 변하고 있다는 사실입니다.   여기에는 여러 가지 사유가 있으나, 현재 부동산 침체에 대해서는 “수요자들의 주택구매 심리 위축”에서 비롯된 바가 크다고 볼 수 있습니다.   이런 심리가 확산된 배경으로 필자는 “보금자리주택 영향”이 가장 크다고 보고 있습니다.   기존 주변 아파트 보다 60%~80% 이상 싸게 분양하는 보금자리주택 때문에 수요자들은 가격에 상당히 민감해졌습니다.   가격이 조금이라도 비싸면 집 사기를 꺼려 거래가 거의 이뤄지지 않고 있습니다.   그것은 평형별 인근 기존 아파트 가격과 재건축 후 예상 가격을 비교하여 수익성이 없다고 (재건축 공사기간 대출이자 등 감안 시) 판단한다는 것입니다.   그러나 다행히도 한국은행이 지난 9월 9일 시장 예상을 깨고 기준금리를 동결했기 때문에, 시간이 지나면서 점차 “8. 29 부동산 활성화 대책”이 효과를 국지적으로 어느 정도까지는 발휘할 수 있을 것으로 예상 됩니다.   본 대책 발표 이후 개포동 저층 재건축 아파트 매수에 대한 관심과 상담 문의가 다소 늘고는 있으나, 매매거래 성사까지는 쉽게 이루어지지 않고 있습니다.   필자는 정부 발표가 부동산 거래 활성화와 가격 안정을 희망하고 있으나, 거래 활성화와 가격 안정은 동시에 갈수가 없다는 사실을 지적하고 싶습니다.   부동산 거래를 활성화 하려면 가격상승을 수반해야 하고, 반대로 가격 안정을 유지하려면 가격이 보합 또는 하락 장세가 되어야 합니다. 매수자는 가격이 더 내리도록 계속 기다리게 되므로, 거래가 거의 이루어지지 않지요.   이번 8. 29 부동산 대책에 대한 시장반응이 냉담한 것도 이와 같은 이유입니다. 당분간 추가적인 조치가 없다면 8. 29 대책으로 큰 효과를 기대하기는 어려울 것입니다.   지금 당장 부동산 거래 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 보여집니다.   따라서 부동산 침체가 지금과 같이 계속될 경우 대형개발사업 (PF사업과 같은 용산, 판교, 향후 재건축/재개발 사업 등) 지연과 시장 침체는 상당기간 지속될 것으로 예상되며, 국내 경제 성장에도 상당한 어려움을 줄 것입니다.   정부의 부동산 정책은 대다수 국민의 이해가 직결된 민감한 사안입니다.   원칙과 합리성에 근거한 실효성 있는 대책이 되어야 할 것입니다. 친서민코드라는 포퓰리즘에 맞추는 듯 애쓰는 부동산 정책으로는 성공할 가능성이 적다고 볼 수 있습니다.   강남3구 투기지역 해제 등 보다 적극적인 정책 수단도 필요하다면 써야할 것입니다. 지금처럼 부동산 시장이 침체장인데도 불구하고, 강남3구만 특구로 묶어두는 이유를 다수 국민은 쉽게 이해하지 못할 것입니다. 시장 참여자들은 부동산 가격이 더 하락할 것이라는 기대감으로 매수에 소극적입니다. 2. 개포 주공 저층 아파트 재건축 추진 일정   여기서는 개포주공 4단지 추진 위원장이 발표한 추진일정을 중신으로 설명드리겠습니다.   1) 개포지구 지구단위 계획(안) 공람, 공고: 2010. 9. 13~9. 27   상한 용적률 235%에서 법적 용적률 250% 적용 차이나는 용적률 15%의 절반 7.5%를 보금자리 주택으로 건축하고, 나머지 7.5%를 조합원이 가지게 됨으로써, 실제 조합원은 12.42%의 토지를 공제한 나머지 대지면적의 242.5% 용적률을 적용 받게 됩니다.   **재건축 후 평형별 예상 세대수는 다음과 같습니다. 본 건은 재건축 사업승인 전에 조합원 총회에서 최종 확정 , 결정 될 것입니다.   현재평형                  재건축 후 평형 35.87㎡ (11평 )             25평 (598세대) 42.55㎡ (13평)              34평 (1580세대) 50.67㎡ (15평)              41평 (780세대)                                  46평 (28세대)  2) 개포 지구 지구단위 계획 결정 고시 : 2010년 10월경   3) 단지별 정비계획 확정고시 : 2010년 12월경   4) 주민 총회 개최 : 2011년 2월경   사업계획서 설명회와 조합 설립에 필요한 재건축 결의서 징구 등   5) 재건축조합 설립 창립 총회 개최 : 2011년 7 월경   정관 재정과 조합장 선거 및 임원, 대의원 선출 등을 위한 총회 3. 조합 설립 후 개포 재건축 아파트 매매 가능 여부?  현행법과 시행령에 의하면 강남3구는 투기지역, 투기과열지구로 묶여있는바, 조합 설립 인가 후에는 매도, 매수자간의 매매가 금지되며, 부지불식간에 매수하신 분들은 조합원의 자격이 상실 되며, 매수한 아파트는 재건축시 현금 청산 대상이 됩니다.  다만 예외적으로 거래가 인정되는 경우에는   ① 직장관계로 전 가족이 타지역 이주   ② 전 가족 해외 이민   ③ 질병 치료 등 요양차 전 가족이 지방으로 이주한 경우입니다. 4. 추석 후 개포 재건축 아파트 시장 변화  개포 재건축 시장도 지금 매수 심리가 크게 위축되어 있습니다. 심리적으로 안정시키는 정부 역할이 필요한 시점입니다.  앞에서도 설명 드렸습니다만 개포 저층 재건축 아파트는 이제는 호재성 발표로 가격이 하루 이틀 만에 몇 천 만원씩 급등하는 현상은 없을 것입니다.  최근 매수손님 대부분은 지금 매수시 재건축 후 아파트를 주변 인근 아파트 가격과 비교하여 (도곡 렉슬, 동부 센트레빌 아파트 등) 가격이 싸다고 느낄 때 매수를 결정 합니다.  지금의 주변 아파트 가격은 침체시장에서 형성되는 가장 낮은 가격입니다. 따라서 매수자들은 개포 재건축 아파트 가격을 주변 아파트 가격과 비교하다 보니, 현재 개포 저층 재건축 아파트 가격을 높다고 판단하고 있는 것 같습니다.  이와 같은 상황에서 매매가 활성화되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것이며, 현재 개포 재건축 아파트 매수세가 쉽게 붙을 가능성은 없을 것 같습니다.  아직까지는 재건축 시장에서 시장 참여자들은 앞으로 부동산 가격이 더 떨어지지 않을 것이라는 확신과 향후 매매가가 상승할 가능성과 수익성이 있다는 공감대가 형성 돼야만 가격도 오르고 거래도 활발해 질 것입니다.  그렇다면 어떻게 해야 할까요?  강남3구의 투기지역을 정부가 하루 속히 해제하여야 할 것입니다.  강남3구의 아파트 가격이 살아야만 전체 부동산 시장이 살아날 것입니다 .  대형 개발 사업도 활성화 될 것이며, 국내 경제에도 좋은 영향을 줄 것입니다.  추석 후 개포 재건축 시장은 종전처럼 급매물 매매거래는 이루어지겠으나, 8.29 부동산 활성화 대책 발표로 인한 거래 활성화는 다소 어려울 것으로 예상 됩니다. 매도손님은 조합 설립 인가 전에 지금부터 가격을 낮춰서라도 서서히 매도하시는 것이 좋을 듯 합니다.  재건축 추진 일정이 생각보다 빨리 이루어 질 수 있습니다.  개포4단지 조합 설립 5~6개월 전부터 팔려고 대기하고 있는 손님이 생각보다 많은 것으로 파악되었습니다. 매수손님은 지금부터 급매물 가격이면 매수하시는 것이 좋을 듯 합니다.  단기적으로는 가격이 많이 오르지는 않겠지만 크게 떨어지지도 않을 것입니다. 시간을 두고서 서서히 상승할 것으로 예상되기 때문입니다.  이 글을 읽는 모든 고객님은 부자 되세요.  감사합니다. 5. 단지별 급매물 시세표 (9월 28일 현재) 개포동 재건축 아파트 시세를 단지별, 평형별로 저가 매도 물건만 등재합니다.   (1) 개포주공 4단지 35㎡(11평/ 대지지분 13.46평) : 5억9천5백 (2건) 42㎡(13평/ 대지지분 15.97평) : 7억4천 (5건) 50㎡(15평/ 대지지분 19.02평) : 9억7천 (2건)  (2) 개포주공 3단지 36㎡(11평/ 대지지분 14.30평) : 6억6천 (2건) 42㎡(13평/ 대지지분 16.90평) : 8억8천 (1건) 50㎡(15평/ 대지지분 20.20평) : 11억5천 (5건)  (3) 개포주공 2단지  26㎡(7.5평/ 대지지분 9.30평) : 5억 (5건)  52㎡(16평/ 대지지분 19.73평) : 8억2천 (1건)  62㎡(19평/ 대지지분 22.72평) : 9억5천 (3건)  72㎡(22평/ 대지지분 26.41평) : 12억 (1건)  82㎡(25평/ 대지지분 29.54평) : 14억8천 (2건)  (4) 개포주공 1단지  36㎡(11평/ 대지지분 13.89평) : 6억5천 (2건)  42㎡(13평/ 대지지분 17.23평) : 7억8천 (3건)  50㎡(15평/ 대지지분 21.7평) : 9억4천 (6건)  58㎡(17평/ 대지지분 24.32평) : 11억6천 (4건) (5) 개포 시영 아파트  33㎡(10평/ 대지지분 11.24평) : 4억8천5백 (3건)  42㎡(13평/ 대지지분 15.83평) : 6억7천 (2건)  56㎡(17평/ 대지지분 20.00평) : 8억7천 (2건)  62㎡(19평/ 대지지분 22.43평) : 10억2천 (1건)

[청명]

이번 주 개포동 재건축단지들의 시황은 하향보합세라고 합니다.