[김경래의 마을·땅·집]
대지라고 다 집 지을 수 없다
200㎡ 안 넘는 주택은 신고만 하면 돼
지형 많이 바뀌면 개발행위허가 필요
도시 아파트를 내 집으로 만들 때는 분양받거나 지어진 것을 사면 된다. 전세나 월세로 임차하는 방법도 있다. 입지와 층수, 면적, 브랜드, 지은 연도 등을 검토한 후 가격이 맞으면 돈과 바꾸면 된다. 돈만 있다면 도시에서 내 집을 마련하는 방법은 단순하고 쉽다.
농촌에서 살림집을 만드는 방법은 다양하고 절차도 복잡하다. 임차하거나 있는 집을 살 때는 도시 아파트를 구입하는 것과 마찬가지다. 하지만 내가 살 집을 원하는 대로 짓고 싶어 하는 사람들이 많다. 이때는 땅부터 해결해야 한다. 농촌에 땅은 많다. 논도 있고 밭도 있다. 나무를 심은 산도 있다. 내 소유라 해서 아무 곳에나 집을 지을 수 있는 것은 아니다. ‘건축법’에 따라 집 짓는 데 문제가 없어야 한다.
집을 지을 수 있는 땅은 지목이 대지로 돼 있어야 한다. 그렇지 않다면 대지로 만드는 절차를 거쳐야 한다. 지목은 땅의 쓰임이다. 대지는 집을 지어 살라고 만들어 놓은 땅이기 때문에 집을 짓는 데 문제가 없다. 그렇다고 내 마음대로 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 건축법에 따라 건축 신고를 하거나 허가를 받아야 한다. 농촌지역에서는 200㎡(60평)가 넘는 집을 지을 때는 허가를 받아야 하고 그 미만일 때는 신고하고 짓는다.
허가는 도면부터 많아진다. 감리의 대상이고 시공도 업체에 맡겨야 하는 등 복잡하다. 시공 과정에서 마음이 바뀌어 설계를 변경하려고 할 때도 어렵다. 하지만 건축신고로 집을 지을 때는 허가보다는 단순하다. 그래서 농촌에 짓는 집들, 흔히 전원주택이라 하는 집들은 건축신고로 짓는 사례가 많다.
대지라고 다 건축신고를 하거나 허가를 통해 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 건축법에서는 단독주택을 지을 때 폭 4m의 진입로를 요구한다. 농촌마을에서는 그만한 너비의 진입로를 확보하는 것이 쉽지 않다. 그래서 단독주택 하나 짓는 정도라면 폭과 관계없이 도로만 확보하면 신고가 가능하다.
도로는 공부상(지적도상)과 현황에 문제가 없어야 하는데 실제로 그렇지 않은 도로들도 많다. 이때는 도로에 해당하는 부분의 토지를 매입해 새로 도로를 내거나 해당 토지 지주와 협상해 토지를 도로로 사용하는 방법을 찾아야 한다. 토지사용승낙서를 받는 방법, 주위 토지통행권을 주장하는 방법 등이 있다. 도로는 있지만 개인 소유라면 도로사용승낙서를 별도로 받아야 할 경우도 있다.
공부상에는 도로가 있는데 현황에서는 없을 수도 있다. 너무 오래 사용하지 않아 산으로 변한 것도 있고 주민들이 무단 점용해 논이나 밭으로 사용하는 경우, 수해로 강이나 계곡으로 변한 경우 등이다. 반대로 현황에는 도로가 있는데 공부상에는 도로가 없을 수도 있다. 이럴 때는 신고(허가) 담당 관청과 협의해야 한다. 협의에 따라 신고를 했거나 허가가 났다 해도 도로로 사용할 수 있도록 공사하는 것은 만만치 않을 수 있다.
대지라 해도 집을 짓기 위해 복토나 옹벽 석축 등을 해 지형이 많이 바뀌게 된다면 개발행위허가를 함께 받아야 할 수도 있다. 무허가 건물이 있는 경우도 있다. 그대로 두고 건축신고를 하는 것은 불가능하다. 없애고 다시 시작해야 한다. 만약 다 쓰러져가는 집이 있는데 건축물대장이 있는 정상적인 건축물이라면 멸실신고 후 건축신고를 할 수 있다.
김경래 OK시골 대표