전세 보증금 피해 대처법은?

[자카란다]

전세 보증금 피해 대처법은?

전국에서 전세 사기와 관련한 사건이 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 전세 보증금을 돌려받지 못한 임차인들도 최근 들어 급증하고 있는데요. 이처럼 보증금 미반환 시 임차인이 어떻게 대처해야 하는지 알아봤습니다.

전세 사기 금액 기하학적 급증

최근 전세 사기가 사회적 재난 수준으로 커지고 있습니다. 얼마 전 인천경찰청에서는 수도권에 주택 2,700여 채를 보유한 전세 사기범과 공인중개사 일당에 대해 처음으로 범죄단체조직죄를 적용하기도 했습니다. 조직폭력배 등에게 사용되는 범죄단체조직죄를 전세 사기단에 적용한 것은 이번이 처음입니다.

전세 사기는 매년 그 규모가 방대해지고 있습니다. 5월 중순 주택도시보증공사(HUG)는 올해 1~4월 전국에서 발생한 전세 보증 사고 금액은 무려 1조 830억원에 달했다고 발표했습니다. 4월 전세 보증 사고 금액은 수도권 2,539억원, 지방 318억원으로 보증 사고가 주로 수도권에 집중돼 있음을 알 수 있었습니다.

해당 자료에 따르면 2019년 3,442억원 규모였던 전세 보증 사고 금액은 2020년 4,682억원, 2021년 5,790억원, 그리고 2022년에는 1조 1,726억원으로 3년 만에 3배 넘게 오르는 등 해를 거듭할수록 기하급수적으로 증가하고 있는데요. 올해는 4개월 만에 1조원을 돌파하는 등 상반기에 지난해 사고 금액에 육박하면서 역대급 사고 규모가 예상됩니다.

보증금 사고가 났다면? 일단 집부터 지켜라

미리 등기부등본이나 건축물대장을 열람하고, 확정일자를 받는 등 전세 사기를 예방하는 방법들이 있습니다.

문제는 이런 노력에도 불구하고 보증금 미반환 사고가 났을 경우입니다. 보증금 미반환은 임대 기간이 만료된 이후 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 뜻하는데요.

보증금 미반환 시 임차인이 할 수 있는 방법은 무엇이 있을까요? 먼저 보증금 미반환 시 절대 이사를 가면 안 됩니다. 다름 아닌 주택임대차보호법에서 대항력을 지키려면 ‘점유’와 ‘전입신고’가 필수이기 때문입니다. 만일 잠깐이라도 점유 상태를 상실했다가는 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 일어날 수도 있는데요. 실제로 인천 부평구의 신축 빌라에 살던 A씨의 경우, 임대인 B씨로부터 “새로운 세입자의 입주 청소를 하려고 하니 협조해달라”는 말에 잔금 전에 집을 비웠다가 점유 상태를 뺏겨 보증금을 돌려받지 못하는 황당한 사고를 당한 적도 있습니다.

만일 임대인이 보증금 상환 능력이 없을 경우, 해당 주택에서 계약을 연장하는 것도 하나의 방법입니다. 전세 계약 기간 만료 6개월에서 2개월 전까지 임대인으로부터 계약에 관해 아무런 통지가 없다면 해당 계약은 ‘묵시 갱신’이 이뤄진 것으로 봅니다. 이때 계약은 2년 동안 자동 연장되는데요. 해당 기간 중 임차인만 임대인에게 해지를 요청할 수 있고, 해지 통지 후 3개월 후 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

보증금 돌려받으려면? ‘우선변제권’ 필수

일단 점유 상태를 보존한 상태라면 임차인은 보증금을 회수할 방법을 강구해야 합니다. 임차인이 보증금을 회수하는데 필요한 권리로는 ‘우선변제권’이 있습니다. 우선변제권이란 임차 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 임차인이 경락대금(경매 매각대금)에서 다른 후순위권리자보다 선순위로 보증금을 변제받을 수 있는 중요한 권리입니다. 우선변제권을 얻으려면 임차인은 대항력에 더해 ‘확정일자’를 미리 받아 놓아야 합니다.

단, ‘주택임대차보호법 시행령 제11조’에 따라 보증금이 소액일 경우, 임차인은 최우선변제금 대상자가 되는데요. 비록 임차인이 후순위권리자라고 하더라도 해당 주택의 경매개시결정 등기 전까지 대항력을 갖췄다면, 보증금의 약 3분의 1에 해당하는 금액을 다른 담보물권자(저당권, 질권, 유치권 등)보다 우선변제받을 수 있습니다(상단 표 참고).

하지만, 이사 등 피치 못할 사정이 있어 임대한 집을 비워야 할 상황이라면 어떡해야 할까요? 이런 경우에는 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다. ‘임차권등기명령’이란 임차인이 점유 등 대항 요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 한 제도인데요. 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다.

한편, 대부분 전세 임차인이라면 보증금 미반환만큼이나 중요한 문제가 있습니다. 다름 아닌 계약 만료와 더불어 전세 대출을 상환해야 하는 것인데요. 최근 정부에서는 늘어나는 전세 사기 피해를 막기 위해 저금리 대환대출(금융기관에서 대출받아 이전 대출금이나 연체금을 갚는 제도)을 확대하겠다고 밝힌 바 있습니다. 이에 전세 사기 피해를 당한 임차인이라면 기존 전세 보증 대출을 연장하거나, 또는 시중은행에서 대출 한도 2억4,000만원 이내에서 연 1.2~2.1% 금리로 대환대출을 신청할 수 있습니다.

단, 지원 대상은 전세보증금 3억원 및 전용면적 85㎡ 이하, 연 소득 7,000만원 이하여야만 하고, 임차인이 기존 전셋집에 계속 거주해야 한다는 규정이 있으니 유의하시길 바랍니다. 현재 해당 대환대출을 운용하는 곳은 KB국민은행 등이 있으며, 하나은행(5/19), NH농협(5/26)에서도 순차적으로 운용할 예정입니다. 부디 앞서 언급한 방법을 참고하시어 전세 사고 시 도움이 되시길 바라겠습니다.

#KB부동산