진흙 속 흑진주 미니 뉴타운, 진짜 보석 되나!!

[마천성당추진위]

- 서울 등 10여 곳 기준완화로 본격 개발 기대감
- 뉴타운 지역보다 시세 저렴, 투자자 상담 늘어

서울 및 수도권 10여 곳에 ‘미니 뉴타운’ 개발이 본격화 될 전망이다. 최소 면적 기준 완화 등 정부발 훈풍으로 인해 부동산 시장에서 블루칩으로 떠오르고 있다.

이런 상황을 반영이라도 하듯 투자자들의 관심 역시 뉴타운 시장에서 미니 뉴타운 지역으로 옮겨가고 있다. 이는 이미 지정된 뉴타운 지역보다 투자비가 적게 들어 시세 차익을 노릴 수 있을 뿐만 아니라 뉴타운 토지거래허가제가 대폭 풀렸기 때문이다.

또한 정부도 다음 달부터 현재 진행 중인 뉴타운 지역 외에도 일정한 요건을 갖춘 재개발·재건축 사업장에도 소규모 뉴타운 지역으로 개발할 수 있도록 했다. 이번 조치로 인해 주거지의 경우 현행 50만㎡ 이상보다 훨씬 작은 15만㎡ 이상이면 뉴타운으로 개발할 수 있게 된 것이다.

미니 뉴타운 지역으로 조성하기 위해서는 떨어져 있는 역세권과 산·구릉지를 하나로 묶어 개발하거나 4개 이상의 사업장이 연접해 있는 등의 조건을 충족시켜야 한다.

특히 정부가 연접한 사업장 수를 4개 이상으로 한정한 것은 체계적인 개발을 하기 위해서다. 현재 이 같은 조건을 갖춰 미니 뉴타운 지역으로 개발 가능한 곳은 서울 은평구 불광동 일대, 성동구 금호동 일대 등 재개발 지역과 서대문구 북가좌동 일대 단독주태 재건축 지역이다. 또 인천의 경우 동구 송림동 일대와 서구 석남동 일대가 유력하며, 수원시 세류동 일대, 성남시 수진동 등 10여 곳이 개발 가능한 지역으로 손꼽히고 있다.

실례로 이 지역들이 뉴타운으로 개발이 될 경우 재개발 사업장에는 용적률 및 건물높이 등 건축 기준 완화 등의 특혜가 부여된다. 또한 일부 기반시설 설치도 지원받을 수 있다.

부동산 전문가들은 미니 뉴타운에 대해 “각종 혜택으로 인해 자치단체들과 주민들이 앞장 서 유치하고자 한다”며 “계획적으로 개발만 된다면 줄곧 문제가 되어왔던 기반시설 부족 등의 문제를 해결할 수 있고, 마구잡이식 개발을 막을 수 있다”고 말했다.

한편 그동안 미니 뉴타운 후보지들은 투자자들의 입맛을 맞추기에 부족함이 많았다. 대다수의 투자자들이 개별 사업장보다 대형 뉴타운 지역을 선호했기 때문이다. 하지만 정부의 이번 조치로 많은 관심을 끌기 시작했다. 규모가 작아도 현재 뉴타운 방식으로 개발만 된다면 개발 이익이 개별적인 재개발 방식보다 많아지기 때문이다.

무엇보다 새 아파트를 배정받을 지분의 시세가 뉴타운 지역보다 싸기 때문이다. 예로 은평구 불광동 일대 대지 지분 33㎡ 정도의 다세대 가격은 3.3㎡당 2000만원 선으로 인근 수색 및 증산뉴타운보다 30%가량 낮다. 또한 제기동 일대 대지 지분 33㎡의 가격이 1억5000만원 선인 반면 인근 휘경뉴타운 지역의 경우 같은 크기가 2억원을 호가한다.

하지만 미니 뉴타운 기준에 맞더라고 사업장별로 사업 속도와 이해관계가 달라 일부 사업장이 뉴타운 개발을 원치 않으면 사업이 어렵다. 이 때문에 섣부른 투자는 금물이라고 전문가들은 말했다.