지젤로이움 모하가 있어 예약이 되길래 갔어요.
사업지는 남부터미널역 상업지구 서초3동이고, 모하(= 갤러리 라고 불러달래요^^;;)는 서초동 롯데칠성 부지 옆입니다.
특별테마형 오피스텔, 수익형 분양 호텔은 리스크가 크다고 생각하고 있는데, 서초강남의 오피는 어떤 수익구조가 나올까 궁금해서 학습차원에 상담신청을 했어요.
원래 상업지 서초 3동 쪽이 대로변 오피스텔 뒤로는 숙박시설과 자동차 공업지역이 즐비한 곳으로 서초구 내 주거 비선호 지역이었는데, 서초구의 도심재생 사업과 롯데칠성부지, 정보사부지, 남부터미널 복합개발의 굵직한 개발호재를 받으며 신축오피스텔의 수요가 있다고 해요.
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지젤 1차는 토지매입가8500을 시작으로 이번 2차는 1.5억~1.3억, 그리고 맞은 편 3차는 토지매입이 평당 2억에 근접해서 시세차익이 기대되는 점을 부각했어요.
같은 구역 내의 서초센트럴 아이파크 (주복+오피스텔)의 경우 오피 전용 7.5평이 2017년 분양가 2.7억에서 현재 매매가 4~4.5억에 거래되고, 월세 1000만/100~120만의 시세를 형성한대요.
(모하 나오는 길 현지 부동산 상담)
분양가는 최소형 1.5룸 전용 8.5평이 4.9억(부가세 1.5천포함)이라서 고분양가(제 생각^^) 그러는 와중 생전 첨 듣는 "생활형 숙박시설" 이라고 하는데 (생숙? 이건 뭐지 도생?뭐 그런건가) 롯데 시그니엘과 부산 엘시티 레지던스가 같은 범주에 속한다고 하네요.@@ 띠오옹 이름만 들어본 넘사벽??!!??
검색해 보니 시그니엘, 엘시티는 주로 대형 평수에 호텔식 서비스가 포함된 고급 주거형태인데, 이 지젤로이움이 고급 서비스를 추구하기에는 입지 외에 뷰(상업지라 사방 고층건물 5미터도로 접)나 규모가(1.5룸~2룸 only)살짝 딸린다는 생각을 했어요.
1~2인 가구도 같은 돈 주고 20평대 이상 가지 않을까...그런데 제 예측은 안 맞을 때도 많아서^^;;;;
계약금 10프로, 중도금 무이자이고, 주택수 불포함으로 종부세합산과 양도세중과 없고, 전매제한이 없다고 해서 유주택자를 위한 대안으로 계약금 넣으라는 걸 과감히 일어나 나왔네요. 현장에 가서 도로 현황을 보고, 근처 1차 진행 상황도 보고, 근처 부동산에서 신축, 5~10년이상 된 비슷한 오피의 시세를 조사해 보았어요.
여기는 에어비앤비 운영회사와 제휴로, 내가 임대를 놓지 않고 임대 수익을 회사와 28:72 로 수익쉐어를 한다고 하는데 그러면 월세 100 받을 임차도 순수익은 70만원대라......호텔 컨시어지 서비스 비용을 임차인을 위해 임대인이 공동부담해 드리는? 구조 같아요.
쓰고 보니 투자 안할 구실을 자꾸만 짜내는데 3년 후 어떤 모습일지 기대해 보려고요.
분양권 배우면서 주운 분양권들도 공교롭게 2023년 입주들이라서 비교도 될 거 같고요.
마무리는...20대에 행크부자라면 살아보고 싶은 곳이네요.^^
상담사 분 말로는 고소득자, 지방에서 오신 판검사님들 일하느라 집에 오래 안 계셔서 향도 뷰도 가격차별화 요소가 아니랍니다.^^
그것도 분양 후 입주 결과가 궁금해 집니다.
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서초구 핑크색 예술문화특구랍니다.
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지젤로이움 1차 현장패널.
생숙은 주차규제가 아주 널럴해서 오피보다 주차대수가 마이 적다고 합니다.
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호텔 모텔이 즐비한 동네였는데 오랜만에 가보니 초입에 메가스터디학원이 뜨억!!! 대치동 노량진 처럼 공실걱정은 안해도 된다는 부동산 말이 좀 더 신뢰가 되었어요.
https://youtu.be/9CAptVAcUnA
첫댓글 아하노니님 임장기 잘 보고 가요 ^^
임장후기 감사합니다~!
소중한 경험담 잘보았습니다 감사합니다
생활형 숙박시설 후기 재미있게 잘 보고 갑니다~
생숙 임장기 잘 보았습니다~!^^
임장휴기 감사합니다.
좋은 정보 감사해요~ 요즘 정부 규제에 오피스텔도 들어가는데 이곳도 해당이 되는 걸까요?
임장후기 잘봤습니다.
생숙 임장기 잘 봤습니다.
정성스러운 임장 후기 글 잘봤습니다. 감사합니다
생숙 임장기 잘 보았습니다~!
임장후기 감사합니다^^
오 모하가 고급스러운 듯해요 잘 봤습니다^^
후기 잘 봤습니다~~
인스타광고에서 봤었는데~ ㅎ 공유 감사합니다
임장후기 감사합니다^^
임장 후기 잘 봤습니다.
생활형 숙박 ㅎ 이런곳도 있군요 후기 잘 보았습니다.
임장 후기 잘보았습니다 감사합니다 ^^
임장 후기 잘 보았습니다 감사합니다
새로운 방식인가봅니다 공부해보아야겠어요!감사합니다.
와 이런곳이!..ㅎ
고급스러워보입니다 ㅎㅎ