<p class="cafe-editor-text">지젤로이움 모하가 있어 예약이 되길래 갔어요.<br />사업지는 남부터미널역 상업지구 서초3동이고, 모하(= 갤러리 라고 불러달래요^^;;)는 서초동 롯데칠성 부지 옆입니다.<br /><br />특별테마형 오피스텔, 수익형 분양 호텔은 리스크가 크다고 생각하고 있는데, 서초강남의 오피는 어떤 수익구조가 나올까 궁금해서 학습차원에 상담신청을 했어요.<br /><br />원래 상업지 서초 3동 쪽이 대로변 오피스텔 뒤로는 숙박시설과 자동차 공업지역이 즐비한 곳으로 서초구 내 주거 비선호 지역이었는데, 서초구의 도심재생 사업과 롯데칠성부지, 정보사부지, 남부터미널 복합개발의 굵직한 개발호재를 받으며 신축오피스텔의 수요가 있다고 해요.</p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/382b6ffe13885b32c76e76c53724888ea410c2d8' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text">지젤 1차는 토지매입가8500을 시작으로 이번 2차는 1.5억~1.3억, 그리고 맞은 편 3차는 토지매입이 평당 2억에 근접해서 시세차익이 기대되는 점을 부각했어요.<br /><br />같은 구역 내의 서초센트럴 아이파크 (주복+오피스텔)의 경우 오피 전용 7.5평이 2017년 분양가 2.7억에서 현재 매매가 4~4.5억에 거래되고, 월세 1000만/100~120만의 시세를 형성한대요.<br />(모하 나오는 길 현지 부동산 상담)<br /><br />분양가는 최소형 1.5룸 전용 8.5평이 4.9억(부가세 1.5천포함)이라서 고분양가(제 생각^^) 그러는 와중 생전 첨 듣는 "생활형 숙박시설" 이라고 하는데 (생숙? 이건 뭐지 도생?뭐 그런건가) 롯데 시그니엘과 부산 엘시티 레지던스가 같은 범주에 속한다고 하네요.@@ 띠오옹 이름만 들어본 넘사벽??!!??<br /><br />검색해 보니 시그니엘, 엘시티는 주로 대형 평수에 호텔식 서비스가 포함된 고급 주거형태인데, 이 지젤로이움이 고급 서비스를 추구하기에는 입지 외에 뷰(상업지라 사방 고층건물 5미터도로 접)나 규모가(1.5룸~2룸 only)살짝 딸린다는 생각을 했어요.<br />1~2인 가구도 같은 돈 주고 20평대 이상 가지 않을까...그런데 제 예측은 안 맞을 때도 많아서^^;;;;<br /><br />계약금 10프로, 중도금 무이자이고, 주택수 불포함으로 종부세합산과 양도세중과 없고, 전매제한이 없다고 해서 유주택자를 위한 대안으로 계약금 넣으라는 걸 과감히 일어나 나왔네요. 현장에 가서 도로 현황을 보고, 근처 1차 진행 상황도 보고, 근처 부동산에서 신축, 5~10년이상 된 비슷한 오피의 시세를 조사해 보았어요.<br /><br />여기는 에어비앤비 운영회사와 제휴로, 내가 임대를 놓지 않고 임대 수익을 회사와 28:72 로 수익쉐어를 한다고 하는데 그러면 월세 100 받을 임차도 순수익은 70만원대라......호텔 컨시어지 서비스 비용을 임차인을 위해 임대인이 공동부담해 드리는? 구조 같아요.<br /><br />쓰고 보니 투자 안할 구실을 자꾸만 짜내는데 3년 후 어떤 모습일지 기대해 보려고요.<br /><br />분양권 배우면서 주운 분양권들도 공교롭게 2023년 입주들이라서 비교도 될 거 같고요.<br /><br />마무리는...20대에 행크부자라면 살아보고 싶은 곳이네요.^^<br /><br />상담사 분 말로는 고소득자, 지방에서 오신 판검사님들 일하느라 집에 오래 안 계셔서 향도 뷰도 가격차별화 요소가 아니랍니다.^^<br />그것도 분양 후 입주 결과가 궁금해 집니다.<br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/011304198d42ff21a71fe022bf567041b9a7f583' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text">서초구 핑크색 예술문화특구랍니다.</p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/27efc040f08e3b1675e232d617452fa669620e6f' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text">지젤로이움 1차 현장패널.<br />생숙은 주차규제가 아주 널럴해서 오피보다 주차대수가 마이 적다고 합니다.</p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/59363c34f4f9ce32e9627292e434945c36d15d7a' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text">호텔 모텔이 즐비한 동네였는데 오랜만에 가보니 초입에 메가스터디학원이 뜨억!!! 대치동 노량진 처럼 공실걱정은 안해도 된다는 부동산 말이 좀 더 신뢰가 되었어요.<br /><br /><a href="https://youtu.be/9CAptVAcUnA">https://youtu.be/9CAptVAcUnA</a></p>
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첫댓글 아하노니님 임장기 잘 보고 가요 ^^
임장후기 감사합니다~!
소중한 경험담 잘보았습니다 감사합니다
생활형 숙박시설 후기 재미있게 잘 보고 갑니다~
생숙 임장기 잘 보았습니다~!^^
임장휴기 감사합니다.
좋은 정보 감사해요~ 요즘 정부 규제에 오피스텔도 들어가는데 이곳도 해당이 되는 걸까요?
임장후기 잘봤습니다.
생숙 임장기 잘 봤습니다.
정성스러운 임장 후기 글 잘봤습니다. 감사합니다
생숙 임장기 잘 보았습니다~!
임장후기 감사합니다^^
오 모하가 고급스러운 듯해요 잘 봤습니다^^
후기 잘 봤습니다~~
인스타광고에서 봤었는데~ ㅎ 공유 감사합니다
임장후기 감사합니다^^
임장 후기 잘 봤습니다.
생활형 숙박 ㅎ 이런곳도 있군요 후기 잘 보았습니다.
임장 후기 잘보았습니다 감사합니다 ^^
임장 후기 잘 보았습니다 감사합니다
새로운 방식인가봅니다 공부해보아야겠어요!감사합니다.
와 이런곳이!..ㅎ
고급스러워보입니다 ㅎㅎ