다가구주택 임장 및 패찰후기

[김꾀]

안녕하세요?

꾀정우 김꾀입니다

스스로의 경험담일뿐지만 어제는 정신이 혼미해서 적다 멍해지고 적다 멍해지고ㅎㅎ

이와 같은 때 가는 님 편히 갈 수 있도록 가는 길 이쁜 꽃 뿌려줄 수 사람이 되어야 되겠습니다.   

사무장님 늘 처음처럼 존경합니다

카페에 이런 말 쓰니 부끄럽구먼유

네!

별거없고 별고없는 임장 및 낙방후기 거창한 척 써보려 합니다^^;

무주택자라 많이 고민했었지만 월백반 수강 이후 제 주제를 알고 노파심따위 시원하게 날려버렸습니다~

원주지역 내 경공매 입찰을 여러번 했었지만 낙찰이 없어 굳이 입찰했다는 말도 안했었습니다만 이 시점에 "저도 먹고 살 궁리하고 있어요 놀지 않아요~" 라고 꿈틀거림을 만방에 알리고자 귀엽게 적어봅니다 ^.<

타지에 임장도 가고 싶지만 자발적인 마음으로는 생업이라는 덫에 걸려 움직이기가 녹록치가 않습니다.

동네점빵 1인 자영업자의 슬픔이죠...

시작합니다^^  

물건이 하도 깔끔해서 거창하게 권리분석이라 칭하기도 밍구스럽습니다.

언제나 쌈마이웨이라 제 식대로 후기를 남깁니다.

배움이 짧아 늘 무형식이 곧 형식인 저입니다만 글에는 언제나 정성과 마음을 담습니다. 

춘천지방법원 원주지원 경매법정은 내부가 협소한 편입니다. 약60~70평정도 될까요?

그럼에도 불구하고 오늘자 바글바글 인산인해를 이루어 "아~ 오늘 진행물건이 많구나?" 라고 생각했었는데 알고보니 제가 입찰한 물건의 입찰자분들이 1/3을 차지하고 있었던 것이었습니다. 이런 웃픈일이...

맛간을 이용해 동일자 낙찰된 APT 한건 보시고 가시지요ㅎ

수도권 및 특광역시 계신 분들은 와~ 왜 이렇게 싸 이러시죠?

네 쌉니다 하지만 그 안에 있으면 싸다고 생각하지 않습니다.

지역민들이 더 보수적인 법이라죠?

어찌보면 늘 버스 놓치고 그래 그때 샀어야 돼~하는 것이 원주민들인 것 같습니다.

오랜 시간 일을 해보니 토지며 아파트며 모든 게 다 그렇더라구요

천안삼거리 박땡땡님~ 뉘신지는 모르옵니다만 축하드립니다^^*

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제가 입찰한 물건의 물건번호와 낙찰가 및 입찰자수는 아래와 같습니다.

가독성을 높히고자 필요한 내용은 사진에 넣었습니다. 

큰 내용은 없으니 가볍게 사진만 봐주셔도 될 것 같습니다ㅎ

시작 전에 상세히 지도편달해주신 빨간쪼끼선생님께 깊은 감사와 존경의 마음을 전해드립니다♡

일단 위치는 일산동 (구)택지개발지역으로서 낙후된 지역입니다. 언덕길이기도 합니다.

원주는 지하철이 없고 버스 오아 택시 오아 자가차량을 주 교통편으로 이용하는 지역으로서 본 물건 또한 접근성이 좋지는 않습니다. 인근에 초등학교가 있지만 학군이라 말하기도 좀 애매한 부분이 있고요.

그럼에도 불과하고 입찰한 이유가 무어냐라고 물으신다면 첫째는 싸니까 둘째는 임대는 제가 알아서 다 맞출거라서 입니다. 플피를 계획하고 있었습니다. 그리고 제가 우리 강아지들이랑 들어가서 살려구 했읍죠

일장춘몽이었지만요ㅋㅋㅋ

본 물건의 서쪽 그리고 동남쪽으로 원주지역 대표 재건축아파트가 있습니다만

본 물건과 크게 상관은 없습니다. 큰 영향권에 속하지는 않는다는 말씀입니다

남쪽으로는 원예하나로마트가 있고요 매장내 저가형 커피 벤티가 있는데

장사가 아주 노가 납니다 대박th~

등기사항전부증명서를 한번 보도록 하겠습니다.

토지등기부 또한 설정사항은 동일합니다. 

근저당권 설정일은 2007년 10월 22일입니다. 곧 말소기준등기일이고요

채권금액이 약2억1500만원이네요. 일단 아래 현황표와 같이 전 가구 다 소멸입니다.

이미 존속기간이 종료된 102호의 전세권도 존재를 합니다.

보증금의 변제가 안되면 존속기한과 전입을 빼더라도 배타적지배가 가능한 것이 물권입니다

권리신고 및 배당요구종기일 내 배당요구도 하셨습니다만 이 분 점유를 상실하셨습니다...

전세권을 설정하시고 가셨지만 임차권등기명령을 하시고 가셨으면 더 좋았을 걸 하고

생각해봤습니다.

저에게 가구가 많고 적고는 크게 고려할 사항은 아니었지만 돈을 받아가시냐 못 받아가시냐는 많이 부담되는 사항이었습니다. 맴이 안 좋잖아요...

실제로 제가 확인한 결과도 총 5가구 중 정상적으로 거주하고 있는 가구는 3세대에 불과하였습니다

보통 혼자 임장할 때 배당을 받는 분들은 욕먹어도 직접 대면을 하는 편이나 본 물건은 이미 유찰이 2회가 된 상태라 1순위채권자인 신림농협말고는 앞서 말씀드린 바와 같이 대항력을 상실한 102호 임경찬님이 전세권을 설정하시고 이사를 가신 상태입니다.

김다혜씨가 권원없이 거주중이신데 가족인지 여자친구인지 알 수는 없지만 당시로서는 이 분과 딱히 할 말이 없을 것 같았습니다. 전세권자라 본인의 뜻대로 사용수익하는 것인지 모르겠습니다.

다음 확정일자가 빠른 101호 허필환님도 권리신고는 하셨으나 얼마에 낙찰되실지 모르기 때문에 굳이 뵙지는 않았습니다.  

낙찰가에 따라 안분배당될 현황을 보고 나중에 소통하면 된다 생각했습니다.

배당받으실 분은 제 인감과 명도확인서가 필요할테니까요

그래도 조심스럽습니다

제3자화법과 대리인을 떠나서 원주가 좁아요... 가는 곳들이 뻔하거든요

웃으며 안녕하더라도 애먼 곳에서 만나면 뻘쭘하겠죠.

그래서 사전인터뷰는 안하는 걸로...

202호 장문기님은 확정일자랑 전입일이랑 말이 안됩니다

모두 아시겠지만 정상적인 임차인은 계약 후 전입신고와 더불어 확정일자를 받는 것이 보통의 절차입니다.

점유시작은 2017년에 했을지언정 전입이 늦습니다 심지어 경매기입등기 이후에 하셨죠

진의는 알 수 없으나 일단 전입이 늦기 때문에 정상적인 임대차관계로는 보이지 않았습니다.

현재 거주하고 있지도 않는 것 같았고요 

참고로 "계인전" 계약 인도 전입 중 가장 느린 날이 대항력발생의 기준일이 됩니다.

그것도 말소기준권리보다 느리다면 의미없습니다.

최우선변제 그리고 확정일자부 우선변제권에 따른 순차배당

배당잉여금이 없다면 소 to the 멸 

어제자 낙찰가 기준 예상배당표입니다.

3층 주인세대 김명신님 같은 경우 전입이 되어 있는 상태에서 거주를 하고 있지 않는 것으로 보입니다만 권리신고 및 배당요구를 정상적으로 하여 1/3정도 배당을 받아가시는 것으로 나타납니다.

일단 3분은 명도가 조금은 수월하겠네요

나머지 2가구는 소통이 좀 필요하겠고요

하지만 임경찬님은 전출 전 전세권으로 대체하여 최우선변제의 요건을 상실했습니다.

임차권등기명령을 설정하고 전출하는 것이 나았을텐데 위 배당표는 잘못된 것 같습니다.

후순위전세권과 임차권등기명령은 배당요구를 하지 않더라도 자동배당됩니다.

위 배당은 근저당 다음으로 물권화된 확정일자부 임차권과 전세권의 설정 날짜에 따라 배당될 것입니다

저는 소액임차인의 지위가 상실된 것을 생각하지 않고 배당표대로 믿었었네요

아직 많이 배워야 되겠습니다.

수정했습니다.

안양에서 오신 허땡땡여사님 최고가매수인으로 호명되자 경매법원의 관중석을 향해 승리의 브이를 표하시는 모습...부러웠습니다ㅎ

하지만 저는 늘 내 것이 아닌 것에 욕심내지 말자! 자기 밥그릇은 다 따로 있다! 가 삶의 모토이기 때문에 진심으로 부러움의 눈빛과 축하의 뜻을 마음속으로 전해드렸습니다.

저 역시 사실 나름 입찰가에 힘을 줬다고 생각했었는데 정말 3억7천은 의외의 결과였습니다.

윽~ 저의 패배입니다 겸허히 인정합니다ㅡㅡ;

신탁대출 진행 ▶ 잔금납부 ▶ 명도 ▶ 도시가스인입/누수공사 ▶ 내부수리 ▶ 주인세대 또는 투룸 전세맞춤 ▶ 입주일과 동시 신탁말소 및 주담대로 갈아탐 ▶ 전세보증보험 들어줌 ▶ 투룸/1.5룸 월세놓음(이자충당) ▶ 나도 투룸이나 주인세대 들어가서 삶 ▶ 전세금으로 다른 거 투자

투룸시세: 월세 500/45, 전세 6000/5
1.5룸시세: 월세 300/35, 전세 4000/5
주인세대: 월세 1000/60, 전세 1억~1.2억

대략 이와같은 플랜으로 진행하려고 했었습니다. 대출도 사전에 그렇게 가능한지 알아봤었구요
임차도 잘 맞출 자신이 있었답니다. B플랜으로는 LH에 매입의뢰도 할 계획이었습니다.

시간이 좀 지나고 경기가 풀리면 4억3~5천까지는 가능하리라 생각됩니다.

지금은 동일가격대 시장매물이 너무 많습니다.

주차장 끝에 컨테이너도 아닌 것이 트럭에 있는 그 냉동탑차에 뒤에 달린 탑같았는데 뭔지 모르겠더라고요

돈 주고 치워야 될 것 같았습니다.

외관에도 뺑기칠은 필요해 보였습니다.

도시가스가 앞집 옆집 다 인입되어 있습니다.

본 물건은 난방형식이 심야전기라 도시가스 인입공사 보일러교체 기타 명도비 누수정비 등 부대비용을 합하면 4억이 초과될것이라 계산했었거든요 스스로 예단하건데 현재 시점 팔릴 수 있는 금액을 알기 때문에 더 그런 것 같습니다

※심야전기는 난방을 떠나 물탱크를 확인해야 합니다. 큰 통으로 전체공급이면 겨울에 뜨신물 부족현상이 일어납니다. 베란다에 개별로 온수물탱크가 있는 경우도 있는데 확인을 못했습니다.

우편함을 확인하느라 안에 있는 동안 자동문이 미친듯이 열렸다 닫혔다 합니다.

내부에서 바깥으로 나갈 때 턱 하고 열리는 전자식번호키로 교체해야 합니다. 

본 건물은 슬라브지붕입니다

3층 주인세대 내부에서 옥상을 올라갈 수 있습니다만

예상컨에 일단 주인세대에 누수가 있을 것 같습니다.

옥상방수가 문제일 수도 있고 배관이 터져서 그런 것일수도 있겠지요

하지만 그거슨 돈 들여서 잡으면 됩니다 *_* 

그래도 저 선생님들께 잘 배웠습니다

무리하게 욕심내지 말고 물건과 사랑에 빠지지 말고 소신입찰이 중요하다 되내이며 입찰가를 산정했었습니다 

패찰했지만 괜찮습니다.

또 딴 거 찾아서 하겠습니다ㅎ

아 갑자기 의식의 흐름이... 주인세대 들어가서 울 강아지들이랑 살려고 했는데 흑흑흑ㅠㅠ

비과세 세팅해서 크게 눈덩이 한번 굴리려고 했었는데,,, 꺼이꺼이꺼이ㅠㅠ

정말 이래서 사람이 날로 먹으려 하면 안되는 것 같습니다ㅋㅋㅋ

쿨하지 못해 미안해ㅜㅜ

개인적으로 경공매물건 임장기를 가장 애정하고 유의깊게 보고 있습니다 경매가 너무 좋아요ㅎ

늘 나눔해주시는 회원님들께 감사의 말씀을 광역적으로 전해드립니다♡

현재로서 더 큰 물건에 도전할 수는 없지만 사무장님 말씀처럼 더 큰 물건 꾸준히 검색하고 있으며 꿈도 꿉니다

무엇보다 제 자리에서 소신있게 저만의 길을 걸어가려고 합니다.

별거없는 임장기이자 패찰기였지만 개미똥꾸멍만큼이라도 도움이 되었으면 하는 마음입니다ㅋㅋㅋ  

코로나로 인해 여느 때와 다른 시간을 보내는 분들이 많으시겠지만 긴 연휴니만큼 뜻깊게 보내시길 바랍니다

명절 잘 보내셔요~~~^^

늘 사람냄새 뿜뿜하는 김꾀가 되겠습니다~

충성!

후기 끝!

[거성1313]

정말 꼼꼼한 후기 잘 보았습니다! 분석력이 장난아니시네요 ㅎㅎ 곧 좋은 소식을 들을 수 있을 것 같습니다~

[김꾀]

거성1313님
변변치않은 후기 읽어주셔서 정말 감사합니다 열심히 하겠습니다
늘 행복한 날 되셔요^^

[청년갑부]

크 역시 김꾀님 끝내줍니다.^^ 시원하고 깔끔하게 분석해주셧네요

[김꾀]

청년갑부님 감사합니다
별것도 아니고 실수투성이입니다ㅎ
편안한 밤 되세요^^

[레오준]

좋은 임장 후기 감사합니다.~~

[김꾀]

부족한 후기 읽어주셔서 감사합니다 나날이 행복하세요^-

[시드니워커]

내공이 느껴지십니다. 글 잘 읽었습니다

[김꾀]

아이고 허접합니다 군데군데 실수투성이 무지랭이랍니다
읽어주셔서 감사합니다
나날이 행복하세요^^

[셀프봄봄]

공부가 되는 글, 너무 감사합니다. ^^

[미래9999]

빨간조끼쌤이 서두르지 말라는 말 너무 좋습니다. 좋은물건은 많다고 송사무장님도 말씀하셨습니다. 감사합니다.