아파트 가격갭을 분석하는 이유와 방법

[토왕(이동욱)]

글을 쓰기 시작했으니 글이 부족하면 부연설명을 해야겠죠...

그리고 자이와 마린시티에 대해 구체적인 분석과 설명의 글을 적기 전에, 먼저 가격분석을 어떻게 하고 그 정보가 현장에서

매수매도의 판단과 예측에 어떻게 적용되는지 대략의 설명이 필요할 듯 합니다.     

제 글은 투자자 입장에서 적는글이며, 단순한 실체적 결과만을 추구하지 않길 바랍니다.  

또한 하락을 예상하는 분들도 실제 투자자가 아파트 가격 정체나 하락장을 어떻게 예측하고 대처하는지 등을

중심으로 보면 도움이 될겁니다.   

 아파트 투자자 입장에서 가격갭에 대한 분석이 중요한 이유....

 마린시티 자이 하나 분석하는데 원동IC 주변 아파트나 광안이편한 분양권까지 분석을 해야하는 이유가 무엇일까요?

 요즘 갭투자 말이 많은데....전세금과 매매 가격갭을 이용한 투자...이거도 가격갭입니다.

그럼 투자자입장에서 전반적인 입주물량과 정부정책 등 우선 판단한뒤에 단순히 특정단지의 전세시세와 매매시세의

가격갭만으로 투자여부와 어떤 단지 어떤 매물을 고를지 결정할까요?

예를 들어, 매매시세 1억, 전세시세 9천인 아파트를 관심두고 매수여부를 고민할때,

실제 현장매물을 살펴보면 로얄물건 매매 1.1억, 전세 9천5백인 물건과 비로얄물건 매매 9천5백 전세 9천인 물건, 1년 전

전세 6천에 세입자 있는 물건 사는 조건으로 9천짜리 급매, 이 셋 중 어디를 선택해야 되는지 고민에 빠지게 됩니다.

그럼 어떤 물건을 사야될까요? 삼천투자 안정적으로 갈지, 천오백투자 좀 비싼 로얄을 살지 아님, 오백으로 비로얄을 여러개

사서 불안하지만 갭투자를 극대화할지 판단해야 되죠.

  그럼 현재 마린시티 자이가 평형대와 대략의 향, 조망, 평균분양가 정도만 나온 상황에서...

이전 글은 마린시티를 제외하고 주변단지 30평대 입지가격을 뽑아내서 자이의 평균분양가가 적절한지...입지가격만

봤을때 얼마나 P가 붙을지 정도를 얘기했습니다. 그럼 분양공고가 나오고 실제적인 라인, 층, 평형대별 분양가가 나오면

어떤 물건에 청약을 넣을지, 아님 어떤물건을 얼마만큼의 P를 주고사야할지에 대한 고민이 시작됩니다. 

 즉, 위에 예를 든 갭투자 상황과 유사한 고민에 빠지게 되는 거죠. 

 그나마 단일동 소규모 단지라서 복잡한 고민은 없겠지만 대규모 단지라면 단지내 선택에 대한 고민거리가 많아집니다.

 위 상황들에서 투자자는 정답은 아니더라도 해답을 찾기 위해 주변 정보를 최대한 모아 분석하고 최선의 선택을 내리게 됩니다.

실수요자라면 보통 비슷한 로얄인데 몇백 싸게 나왔다거나, 아님 여유돈이 부족해서 비로얄이라도 최대한 싸게 나온 물건,

심한 경우 급등 분위게 휩쓸리면 물건도 안보고 비로얄에 계약금을 바로 보내버리기도 합니다..분양권도 마찮가지 상황이 오죠.

하지만 투자자는 이러한 분위기가 아닌 나름 자신만의 판단을 해야합니다.

물론 실수요자도 투자자 입장에서 조금만 더 분석해보면 최선의 선택을 고르는데 도움이 될겁니다.

여기서 이러한 가격갭(비로얄과 로얄의 가격차이...분양물건의 층,라인별 가격차이)을 판단하고 결정하기 위해서

일반적인 정보(공급량, 호재/악재 등등)에 더해 가능한 최대한의 주변단지에 대한 세부 정보(즉, 가격의 분포와 적정성)

까지 살펴봐야 합니다. 자이의 예처럼 마린시티부터 마리나 그리고 주변 센텀 광안 원동IC까지...최대한의 정보를 가지고

범할수 있는 오류의 편차를 줄여야 하는거죠.

사실 이 부분을 말로 설명드리자면 굉장히 어렵습니다. 아마 설명이 불가능해서 지금까지 부동산, 특히 아파트 분석하면서

실제 투자자 입장에서 이정도까지 설명한 예는 없을텐데....경험이 많고 공부를 많이 한 투자자들도 아마 감으로 이 부분을

판단하고 계실텐데(대부분이 정확하죠)... 제가 할수 있는한 가능한 선에서 설명을 해보겠습니다.

예전 글에서 자이 주변 아파트 단지들의 대략의 매매시세를 일괄적으로 적었는데....이 부분은 설명을 쉽게 하기 위해 간단히

적은거지 실제로는 단순 시세가 아닌 그 단지내의 가격갭(동,층,라인,평형대별 가격차이)까지 어느정도 꿰뚤어합니다.

예를 들어 동삼 30평대가 3개동에 분포되어 있는데 앞이 막힌 동향은 3.8억, 앞이 뚤려 옆으로 비스듬이 요트장 조망 나오는

동향은 4.2억, 남향이지만 앞 대형평형 동에 조망 가린 물건은 4억...10% 가격차이가 발생하죠...여기에 저층은 또 10% 정도

싸집니다. 그리고 앞동 60평대는 6억.....그럼 단지내 동일평형 로얄 비로얄 평당가격갭이 나오고, 조망과 향이 좋은 대형이

중소형과 비교해 현재 가격적으로 얼마나 저평가 되어 있는지도 대충 나오죠.

단지 하나를 어느정도 파악 후, 동삼 인근 경동부터 시작해 주변으로 확산해 단지들을 다 파악하면 동단위, 생활반경단위, 구단위

정도의 통상적인 가격룰(로얄/비로얄, 조망가치 등)이 어느정도 들어오게 됩니다.

그리고 비슷한 환경, 특색, 연식의 단지끼리 다시 묶어서 비교하면....시장 판단의 기초 정보가 되죠.

예를 들어 동삼을 파악하고 바로옆 경동 그리고 주변에 최대한 비슷한 규모 연식에 중소형/대형이 섞여 있고 조망에 따른 가격차가 

발생하는 단지를 찾으면 중동 메르빌 정도가 나오고 이들 단지를 서로서로 비교해서 머리속에 넣어두는 겁니다 .    

실수요자 입장에서도 이정도 분석만으로 본인의 구매할려는 가격대에서 후보단지들끼리, 그리고 단지내 물건들을 비교해보면

어디가 가격이 경쟁력이 있고 어디가 현재 실제 싸고 비싼 물건인지..그리고 로얄을 할지 비로얄을 할지 어느정도 판단이 될겁니다.

제 개인적 경험에 비추어 통상적인 동네단위/동일생활권 단지내 평단가 기준으로 평균적인 가격갭이 존재합니다. 20%의 룰.

물론 도시별, 동네별, 단지특성별 구체적인 사정은 다 각양각색이나 구단위 정도 안에서는 통상적인 룰이 존재하죠.

이 까페에서 항상 질문 나오는, 대부분의 사람들이 관심가지는 아파트 향, 층, 라인 등에 대한 가격판단 부분을 얘기해보죠..

간단한 예로, 평균시세 1억짜리 아파트...하지만 남향로얄은 1억1천, 남향저층은 1억, 동향고층 9천8백~1억, 동향저층은 9천.

즉 로얄과 비로얄의 가격갭 20%의 룰입니다. 물론 맨앞동 좋은 조망이 나오면 앞동 로얄은 1억 2천 넘을수 있고 동향고층이 조망이

좋으면 남향보다 가격이 더 올라갈 수도 있고, 리모델링 여부 등등...단지별 물건별 특성에 따라 유동적이겠죠.

하지만 이 가격갭은 동일한 동네, 즉 시세가 비슷하게 흐르는 일정구역 안에서는 통상적으로 유사한 범위를 띄게됩니다.

(대부분 동네가 통상적으로 10% ~ 20% 범위안에서 오갑니다) 

마리나부터 원동IC, 광안이편한까지 분석하는 이유가 단지별 이러한 가격갭을 파악해서 통상적인 룰을 잡아내는 거죠.

이 부분은 현재뿐만 아니라 과거까지 시세를 꿰고 있어야 하니 솔직히 하루이틀 관심가져서 감이 잡히는게 아닙니다.

벼락치기 공부를 하려면 실거래가조회, 부동산블로거 등에 가격정보 나온 과거매물 등을 보고 파악해야겠죠.

제가 예전 적은 글에 투자자라면 꾸준히 공부해야 하는 이유가 이때문이기도 합니다.

 그리고 이 관심 아파트 단지 내 가격갭을 중장기적으로 관심가지고 공부하거나 아님 과거자료를 어떻게든 잡아내 분석해보면

관심단지와 주변단지 내에서 잡아야할 물건과 시점이 드러납니다. 관심아파트 가격갭이 20%가 통상적인 룰이었다면.....매수자

우위, 매도자 우위 시점변화에 따라 이 20%가 변하게 되죠. 일반적으로 가격정체, 하락시점이 오면 20%가 30% 이상 벌어집니다.

즉 로얄이 아닌 이상 매수세가 끊기고 비로얄 급매가 나오기 시작하는 시점이죠. 심한 급락장에서는 50% 차이도 나버립니다.

비로얄 급매가 쌓이고 로얄까지 가격이 내려오면 전체 시세가 10% 내려가고 가격갭은 다시 통상적인 20% 룰안에 들어오죠.

반대로 가격상승, 매도자 우위 시점이 오면 로얄물건이 먼저 뛰면서 이 룰 역시 30% 이상 벌어지고 로얄물건이 매도가 되기

시작하면 비로얄도 10% 올라와서 거래가 되면서 다시 20% 룰에 들어오게 되죠. 여기서 시장이 달아오르면 비로얄도 다 소화되고

이 룰은 10% 이내로 좁혀집니다.  단지 내 매도물건이 동이 나는 시점입니다. 또는 실수요/임대가격 우선 가격상승이 먼저 오면

거꾸로 비로얄이 먼저 오르면서 10%대 이내로 갭을 줄이다가 금세 로얄이 다시 갭을 벌리면서 전체 시세를 올립니다.

 쉽게 요약하면, 평소 20% 가격갭을 보이던 아파트단지가 어느순간 30%로 가격갭을 벌리거나 10%로 줄어들면 시장이 요동치는

시점이라 보시면 됩니다. 일반적으로 평소보다 이 가격갭이 많이 벌어지는 단지(즉 로얄과 비로얄 가격차가 커지는 경우)는

매수자 우위 시장이고...반대로 이 갭이 10% 수준으로 좁아지면 매도자 우위 시장이죠. 하지만 로얄이 가격을 올리면서 갭이 벌어

지는 경우는 거꾸로 인위적 시세상승의 전초가 되는 경운데 상승/하락갭 여부 파악을 위해서는 과거부터 시세를 알아야 합니다

그리고 더 나아가 동네별 아님 지자체 구군별 대표 단지 가격갭을 대략 파악하면....단지와 단지, 동네와 동네의 비교가 가능해집니다.

일례로 이런 갭변화가 동네 내 특정 아파트 단지에서만 벌어지고 끝나면 인위적인 움직임일 가능성이 높고, 반대로 대부분의 단지가

갭변화를 연쇄적 또는 동시다발적으로 보이면 전체적인 시세흐름이 변하는 시점이죠. 

 최근 GTX 호재발표에 따른 가격흐름이 GTX 정차역을 중심으로 주변 어디 아파트는 얼마까지 가격반영이 되고 어디는 전혀 반영이

안되는지 등이 바로 보이게 되는거죠. 또한 최근 개통예정인 판교-여주 복선전철 정차역별 시세흐름도 주욱 지켜봐왔다면 개통

시기가 다가옴에 따라 어디가 얼만큼  시세가 변하는게 보입니다. 

 물론 작은 지방소도시는 새아파트 공급에 따른 지역 시세 변화까지 바로 들어오죠.

 즉, 지방소도시나 구단위 정도를 봤을 때 통상적인 평소의 룰을 벗어나는 단지가 어느 시점 분명히 눈에 들어오게 되고....

여기서, 매수/매도 우위여부, 자연스런 흐름인지/인위적인지 여부, 투자여부, 투자시점(바로 들어갈건지 아님 주변단지로의 확산

여부를 보고 들어갈건지 등을 판단), 투자단지(갭이 커진 단지 직접투자, 아님 주변을 할지) 투자물건(단지내 로얄, 비로얄 선택 등)

에 대한 전반적인 판단이 서게 되죠. 기존 물건을 가지고 있으면 매도 여부 판단도 되겠죠.

 사실 이러한 부분은 꾸준히 관심두지 않으면 평소 가격갭에 대한 개념이 안잡히니....투자자나 현장전문가가 아닌 이상 어렵죠.

하지만 예전 제가 적은 글처럼 매일 전국 네이버부동산 지도, 매물, 지역교차로, 지역커뮤니티, 부동산 블로거 등 공부하면서

관심가지고 분석해보면 일정 부분 감이 오는 순간이 올겁니다.

여기서 더 나가게 되면 연식별, 평형대별, 그리고 매매가가 아닌 임대가격, 기타 아파트/주상복합/주거형오피스텔 등 단지특성에

따른 분류, 대지지분과 용적율에 따른 재건축, 주변아파트 평단가 비교분석까지 들어가야겠지만 너무 복잡해지니까 생략하고... 

아무튼 전체적인 가격 연쇄고리가 지역별 그려지고 그 속에서 튀어나온 부분, 쑥 들어간 부분이 드러나며....단기적으로는

이러한 가격 연쇄고리가 변화하는 모양새에 대한 어느정도의 예측이 가능해지죠.

사실 특정지역, 단지에 대한 가격갭이 머리속에 들어오면 가격갭 변화만으로도 시장에 대처하는데 큰 도움이 됩니다.

실제로 개인투자자 입장에서 동네주민이나 투기/투자세력보다 먼저 시장흐름을 잡아내고 매수매도 타이밍을 잡기위해서는...

알게모르게 하고 있는 필수적인 과정입니다.

보통 실거주자, 동네주민 중심으로 임대시장에 이은 짧은주기안에 매매시장에 변화가 나타나고....여기에 큰손이나

투자/투기 동호회 등이 붙으면 급등....그리고 다급해진 실수요자나 초보투자자가 들어오면 끝물이 되죠.

보통의 경우 큰손이나 동호회 등이 들어오는 경우는 거의 없으니 미미한(5% 이내) 시세변화를 거치고 끝나지만 공급고갈에

의한 실수요 급증에 더해 세력까지 붙으면 급등장이 연출되고 주변으로 확산되는 싸이클이 벌어집니다.

저같은 개인투자자는 미미한 시세변화든 급등장이든 항상 시장을 예의주시하고 나름의 예측과 대처를 해야하기때문에

공급량같은 기본적인 정보수집 외에 이러한 가격갭에 대한 꾸준한 스크린은 일상생활화가 되어있습니다.

물론 이런 과정을 거쳐도 투자자금 몇배를 버는 상황은 장기투자가 아닌 이상 로또나 마찬가지니 기대는 마시고

최소한 하락시점에 발을 담구거나 급등전에 매도하는 안타까운 상황 정도는 막을 수 있죠. 그리고 이미 매물들을 가지고

있는 곳은 변화를 예측해도 즉각적인 대처는 불가능하니 그냥 전체적인 흐름정도만 파악하는 개념으로 가면 됩니다. 

결론적으로, 대부분의 경험많은 투자자는 이러한 가격갭분석 과정을 본인도 알게 모르게 거친 뒤에 비로소 위에 나온 선택상황

(갭투자나 분양권투자시 최종 물건 결정 등)이나 매수 타이밍, 그리고 매도 목표가격과 매도타이밍에 대한 나름의 결론을 내립니다

전국적으로 수십채를 굴리면서 최소한 은행이자 이상의 수익을 냈거나 또는 최악의 경우에라도 자산을 잃지 않는 투자를 했던

투자자라면 본인도 표현은 못했겠지만 이 정도는 자연스레 몸에 익은 과정일겁니다.

 참고로 이전글 마린시티 자이를 마린시티를 제외한 반쪽짜리 분석을 먼저 한 이유가 마린시티는 이런 통상적인 가격갭

분석이 거의 불가능합니다. 상업지역, 주상복합이라는 특성과 조망에 따른 선호도 등에 따라 단지별 동일평형대 100% 이상의

가격갭이 나오고 마린시티내 비교가능한 중소형평형대 또한 일반아파트단지와 특징이 확연히 다른 선프라자와 대우월드마크 정도 

밖에 없죠.  다음번에 마린시티와 자이 분석하면서 일반아파트단지와 비교해 일반적으로 선호도나 가격이 떨어지는 주상복합 특성,

반면에 타워팰리스부터 시작해 최근의 갤러리아포레, LCT까지 일반아파트가 넘볼 수 없는 최고가 타이틀을 달고 있는 랜드마크 

주상복합까지 존재하는 이유 등등을 따져보면서....마린시티를 반면교사 삼아 실패하지 않는 주상복합단지와 물건 선별 요령

같은거도 얘기해보죠.

[여명인[이종화]]

많이 배우고 갑니다~

[야옹이들맘(윤선영)]

귀중한 답변 정말 감사드립니다. 알뜰하게 모아 점점 발전해갈게요. 많은 힘이 되었습니다!

[나그네(윤상철)]

좋은글 잘보고 갑니다 감사합니다

[달마스님(강성진)]

글에서 진정성과 생각이 깊이가 묻어나는것 같습니다. 감사합니다.꾸벅

[바람꽃향기(김무겸)]

좋은 글 감사합니다

[자굴산(구자일)]

고맙습니다!

[이은주(이은주)]

좋은 글 잘 봤습니다^^

[지오아빠(전홍길)]

정말 대단하십니다. 많이 배우고 갑니다.

[캥거루(장지혜)]

배우고 갑니다

[303동808호김현상]

좋은글 감사합니다^^

[lifeiscool(김도형)]

잘 배우고 갑니다. 감사합니다

[adua(허영주)]

고수의 향기~ 잘 배웠습니다.

[RUSH2112(권도훈)]

좋은 글 감사합니다.

[cocoli(남원조)]

대단하셔요~ 잘 보고 갑니다

[부자엄마(김선정)]

좋은 글이네요. 고민과 열공의 흔적이 보입니다. 감사합니다.^^

[맘가는데로(하재원)]

많이 배우게 되네요. 감사합니다

[돈주고산다(崔盛弼)]

감사합니다. 초보인 저에게는 많은 울림이 있는 글이었습니다.

[귀혼곡(최은철)]

많이 배웠습니다.~ 감사합니다.

[마세라티(김민욱)]

다음글 기대됩니다 잘봤습니다

[제니(강현정)]

역시 최고네요...다음글 너무너무너무 기대해요

[투자고수(박현욱)]

좋은 글 감사합니다.ㅎㅎ

[일등란(조성권)]

대단합니다 다음글 기대 됩니다

[전부내꺼 (한혜영]

많이배울수있는글이에요. 정말감사드립니다^^