마린시티 자이와 마린시티의 시세

[토왕(이동욱)]

마린시티 자이 주변 분석을 했으니 이제 실제 입지인 마린시티를 알아야겠죠.

5년만에 적다보니 할말도 많아지고 특히 이번 글은 내용이 굉장히 많고 글 또한 길어질테니 긴글 싫어하시는

분은 미리 백스페이스 눌러주시고 자이와 마린시티 관심있는 분들은 길더라도 참고 보시면 도움될겁니다.

부산뿐만 아니라 전국적으로 마린시티가 지방을 상징하는 부촌, 심지어 강남과 맞짱을 뜰수 있는 곳,

여기에 더해 부산에서 가장 비싸고 많이 오른 아파트로 생각하는 분들이 의외로 많은데...실상 제일 안오른 곳이죠.

2005년 경 아델리스 등 기존 주복이 입주할 당시 최고조망 물건 중심으로 급상승을 했고

...이 때가 고급 대형 똘똘한 한채가 대세였을 당시.....그 이후 2008년 즘에 아이파크, 제니스의 높은 분양가와 함께

두번째 반짝 시세를 이루고 최근 마리나 급등 등 저평가 되었다는 인식이 퍼지며 약간의 움직임이 보입니다

입주시점(2006년경)에 아델리스 103동 2면조망(해운대해변과 광안대교 동시 조망), 트럼프 앞동 제일 큰 평수 등이

분양가 대비  2~3배가 뛰었고 나머지 하이페리온, 포세이돈 등 A급 조망 라인은 대략 1.5배, B급 조망 이하는 2~30% 수준,

조망이 안나오는 물건은 분양가 수준 이하에 현시세 머물러 있습니다. 즉, 입주 직후 06~08년 제외하고 시세가 멈춰있죠. 

부산의 일반아파트, 특히 해운대 지역 중소형이 2006년 기준 올해까지 10년동안 평균적으로 2배 이상 상승을 했지만

마린시티는 극소수 특조망 물건만 10년 전 폭등하고 대부분 미미한 상승 또는 분양가 수준에서 그대로인 셈입니다.

심지어 해운대구 반여,반송,송정 포함 전체 아파트 평당 평균 가격이 1250만원이 넘는 상황에 1250 이하에 마린시티에서

살수있는 좋은 조망 나오는 물건도 있습니다.

예전 글의 해운대 지역 30평대(85제곱미터,32평으로 일괄 계산)  기준 평당가격을 다시 나열하면....

마리나시리즈 5.5억 평당 1700, 경남 요트장 조망기준으로 6억 초 평당 1900, 17년차 동부 4.5억 1400대,

21년차 경동 4억초 평당 1300대, 29년차 동삼 3억 후반 평당 1250대....해운대 자이 5억 초중반 평당 1650,

트럼프월드 6.5억 평당 2000, 센시빌 4억 평당 1300, 센팍 5억 평당 1560대, 계룡리슈빌 P 포함 4억 초반 평당 1300대,

피오레 3.5억 1100대.......반대편 AID 로얄  6억...평당 1850대.. 민락푸르지오 3억 중후반대 평당 1200대,

광안이편한 4억 초중반(로얄기준 분양권 + P) 평당 1350대.....

여기에 더해 최근 분양한 물건..

동백역제니스 P포함 4억 후반 평당 1500대...(P는 1000 이하)

동원비스타 P포함 20층 이상 5억 중반 1700대, 30층 이상 P포함 5억 후반 1850대...

마린시티 주요단지 요약하면....21년된 복도식 선프라자 평당 1000

15년차 까멜리아 1200 ~ 1300 (제일좋은 61평 별도라인 평당 1600)

10년차 하이페리온 조망없는 물건 800, 조망물건 1000 ~ 1400 (제일좋은 73평, 77평 1500~1800대)

10년차 우신골든 조망물건 1100 ~ 제일 좋은물건 1500~1700

10년차 아델리스 조망물건 1200 ~ 제일 좋은물건 2800

9년차 포세이돈 조망없는 물건 900 ~ 조망물건 1400,  제일 좋은물건 1800

9년차 트럼프 조망없는 물건 1100 ~ 제일 좋은물건 2500

5년된 제니스와 아이파크는 너무 복잡하니 그냥 평균적으로 분양가 1650. 조망안좋으면 1500이하, 조망좋으면 2000 이상

4년된 경동제이드 LCT 이전 부산에서 가장 비싼  평균 분양가 2000

단지별 1,2개라인 최고 조망물건을 제외하면 어느정도 양호한 조망(마린에서 양호한 조망이면 전국 어디가도 특급

조망이죠) 나오는 10년차 이내 물건도 20년을 넘긴 오래되고 조망없는 마리나쪽 동삼, 경동 정도의 중소형 평당가격대면

구할 수 있습니다.

심지어 복도식 구형 중정구조의 동, 서향배치 주상복합 선프라자 평당가격과 동일한 천만원에도 구할수 있죠.

또한 조망이 없는 물건은 평당 800 내외에 구할수 있습니다.

워낙 평형대가 커서 그래도 7억 이상은 줘야 조망물건을 살수 있지만 평당가격으로 따지면 충격적이죠.

부산의 대부분 대형들이 같은 단지 중소형 대비 평단가가 쳐지지만 그래도 단지 내 중소형 가격상승에 영향을 받아

어느정도 동반 상승을 했는데 부산을 대표하는 부촌이라는 마린시티는 실상을 보면 10년째 제자리인 이유는?

일단 마린시티의 몇몇 단지들 시세부터 살펴보죠.

우선 마리시티에서 가장 오래되고 유일한 중소형 단지 선프라자...95년 입주 21년 된 복도식형태...그리고 상업부지

주상복합의 주거 단점을 고스란히 가지고 있는....높은 용적율을 낮은 건설비로 채우기 위해 토지 대부분을 고층이 아닌

21층 중층 4면 복도식 직사각형 형태로 꽉 채웠죠. 더 심한건 4개 동이  붙어있는 직가각 중정형식으로 건물내부 복도가

다 연결되어 있고 당연히 4면에 둘러싸여 해는 안들어옵니다. 그리고 대부분이 동향, 서향이죠.

즉 주상복합의 단점인 쾌적성 등을 확보하기 위해 고층으로 연면적을 채우고 공용부를 확보, 그리고 고급 대형위주의

평면배치로 일반아파트대비 세대수를 적게 가져가면서 상가, 로비 등 법적으로 주거용도로 쓸수 없는 부지를

최대한 고급스럽게(보안 등등) 만들어서 좁은 부지 내에서 일반아파트 이상의 쾌적성을 보이려한...즉 주상복합의 틀을

바꾼 타워팰리스(99년)로 시작된 고급주상복합 형태 이전의 전형적인 시장통(세운상가 등) 상가아파트 형태입니다.

현재 24평기준 2.4억 평당 1천만원이죠.

현대까멜리아...2001년 입주

남향 62평, 동향 60평 두 건물이 ㄱ 반대형태로 자리잡고 있으며..

마린시티 내 마린시티 자이와 입지적으로 대칭되는 곳에 위치해 있습니다.

해변과 동백섬, 베이101 등 외부관광객 대상 마린시티 관문에 위치하고 입지적으로(옵스 등 메인로드 상권, 교통 등)

자이보다는 현재 가치가 높은 곳이라 볼수 있을겁니다.

조망은 동백섬과 오륙도쪽이 메인이고 동향 건물의 가장자리로 내려올수록 고층은 해운대 해변 조망이 가능.

....특히 맨끝라인 유일한 1개라인 61평은 3면(남동서) 창을 가지고 가장 좋은 조망을 가지고 있죠.

마린시티 단지 특성(대형, 고급화, 유지보수 등)상 아직 일반아파트 15년차와는 확연히 연식대비 좋은 상태를

보이지만 다른 마린시티 단지들에 비해서는 고급스런 느낌 등은 많이 뒤쳐집니다.

반면 규모에 비해 타 단지대비 놀이터 등 상대적으로 넓은 공용부를 가지고 있지만 관리면이 조금 아쉽죠.

교통은 역세권(동백역 7분 이내)에 해당되며 실거주목적이라면 하나 구입해서 간단한 리모델링 정도만

거쳐도 살기 좋은 곳이죠.

현재 시세는 선호도가 떨어지는 라인이 평당 1200(7.3억 수준), 일반적으로 8억 전후 시세(평당 1300)입니다

남향라인은 우측 까멜리아오뜨와 좌측 동향동의 간섭이 가장 적은 중간라인 물건이 제일 선호도가 높고

반대로 동향은 조망과 간섭 등이 제일 좋은 아래쪽 라인 물건으로 선호도가 높죠. 아래 끝라인

61평은 10억 이상 거래가 되며...평당 1650이 넘어가는 수준입니다.

참고로 연식 규모 조망 등등 유사한 중동 달맞이 메르빌 앞동 60평대가 현재 조망이 어느정도 가리는

저층 7억, 고층 9억 수준이며 2010년 기준 까멜리아가 2억 정도 시세가 높았는데 현재는 메르빌이 오히려 더

비싸졌습니다. 어느게 오버슈팅이고 저평가인지는 다시 분석해보겠습니다.

그래도 하이페리온, 골든, 포세이돈보다 시세가 그나마 약간 오른 곳입니다.

다음은 현대하이페리온....06년 입주, 현대가 고급화로 내세운 하이페리온 브랜드 초기모델이죠.

아파트와 주거형오피스텔 그리고 상가가 별도 분리된 3동 형태를 띄며....조망은 까멜리아와 유사하고

일부 고층 동향은 해운대해변이 비교적 잘 조망되며 서향 고층은 요트장과 센텀야경이 나옵니다.

제 기준으로 트럼프와 더불어 인근 골든, 아델리스, 포세이돈 등 비슷한 규모 단지들 대비 내부 공용부

(로비, 복도, 엘리베이터 등)가 년식이 무색할 정도로 가장 고급스럽고 자재 등도 뛰어납니다.

아파트는 전용율이 85%에 육박하고 오피스텔도 79% 수준으로 주상복합 형태로는 굉장히 평면이 넓게 나와

평면구성 선호도나 전용면적 등도 트럼프와 더불어 가장 좋으며, 교통편 또한 오렌지상가 사거리 주변부라 역세권

(7분이내)이라 할 수 있습니다. 단점은 건물배치가 정사격형 토지에 조망을 위해 중간 사선으로 전반적인

건물배치가 되면서...공용부가 앞뒤 반반으로 나뉘어 전면 공용부가 좁고 놀이터 등이 뒤쪽에 배치되어 무용지물이죠. 

우측 아파트동은 65, 73, 77평대 3개 라인이 존재하며 남동향 배치...중간 77평대가 4베이 튀어나온 건물배치로 간섭없는

조망이 가장  좋으며 시세또한 12억 1600대 이상, 우측 74평은 저층의 경우 77평과 까멜리아 사이에 낀 형상이라 

시세가 처집니다. 조망각이 50도 정도..8억 중반수준...평당 1150, 반면 까멜리아를 넘는 고층은 시세가 올라갑니다.

좌측 65평은 74평보다 조망각이 넓은 80도 정도 나오며 시세또한 올라가죠. 평당 1400 수준.

전면 77평 4베이 배치에 조망면을 많이 내주어 양옆 두 평면대는 작은방 3개가 모두 후면 배치됩니다. 

오피스텔 동은 4개 라인이 존재하며  3,5라인은 73평 타워형 평면에 남향배치.

3라인은 남향, 동향 2면조망으로 평단가가 하이페리온에서 제일 비쌉니다.

고층은 동쪽 해운대해수욕장 조망이 나오고 동백섬, 베이101, 아델리스 방향 남향 오륙도 등 2면으로 조망이 아주 좋죠..

시세는 저층 10억 초반부터 해운대 해수욕장 나오는 고층은 10억 중반대까지 나오며(1400 ~ 1800대)

내부 리모델링 여부 등에 따라서도 달라집니다.

5라인은 남향 동백섬과 오륙도, 서향은 마린시티 대로 따라 요트경기장, 고층은 선프라자 넘어 센텀야경까지 나옵니다.

남향 거실조망은 앞 골든과 간섭이 발생하지만 쇼파위치에서는 동백섬 중심으로 80도 조망각으로 괜찮은 바다조망을

보여주며 남향 작은방과 안방으로 갈수록 더나은 조망을 보이죠. 저층은 작은방 선프라자와 간섭이 발생되어 25층

이상부터 센텀쪽 조망이 나오며 시세가 올라갑니다.

저층은 7억 초반...평당 1000 이하로 가능하고 고층은 7억 후반 ~ 8억 초반에 형성되어 있습니다.(평당 1000~1150)

개인적으로 바로 옆 선프라자가 평당 1000, 그리고 골든 70평대보다 조망각이나 간섭, 남향 등등 더 낫지만 가격은

더 저렴한 마린 조망물건 중 가장 저평가되어 있어 실수요차원에서 가성비가 가장 좋은 물건으로 판단하고 있습니다.

아마 첫인상이 출입 위치에서 거실방면 골든의 간섭이 눈에 띄어 시세가 더 저평가된걸로 보입니다.   

1라인 71평은 아파트 65평과 거의 동일한 형태와 평면, 향(남동) 그리고 조망을 보여주며 시세는 8억 이상.(평당 1200)

2라인 71평은 남서향이며 선프라자 뒤에 위치해서 조망이 없습니다....최초 저층 미분양으로 인해 마린시티 경매 단골

등장 물건이며 현재 저층은 5억 중후반대, 선프라자 뛰어넘는 고층(조망은 센텀방향)은 7억 이하...

저층은 조망도 없지만 일조권도 많이 부족하죠...평당 700 ~1000.......평당 가격은 선프라자보다 20% 정도 쌉니다.

다음은 화재사건으로 유명한 골든스위트....세부적으로 들어가면 길어지니 간략히..

2개 건물이 총 6개 라인이며 해운대 해수욕장 방향 전부 동향입니다(아주 약간 남향낀)

교통편도 하이페리온과 마찬가지로 걸어서 지하철을 이용할만한 위치입니다.

주거형 오피스텔이지만 80% 이상의 전용면적을 보여주는 곳이죠.

위로부터 6라인 70평, 80평, 66평, 66평, 80평, 1라인 70평 형태로 배치되어 있으며 하이페리온 아파트동과 마찬가지로

80평대가 4베이 형태로 튀어나온 형상이라 중간 66평 2개라인과 양끝 70평대는 조망간섭이 발생합니다.

또한 80평형대에 전면을 많이 내준 형태라 나머지 평형대의 동향 방향은 창이 좁은 단점이 발생하는 반면

제니스쪽 뒷 창을 가진 판상형 구조를 취하고 있습니다.

그래도 우신건설의 상징적인 건물이라 내부 공용부는 상당히 고급스러운 반면 상가와 주거동이 같이 있는 단일건물

형태 등 외부 공용부가 좁은 단점이 있죠.

양끝에 위치한 70평대는 중간 80평대와 위로는 하이페리온, 아래로는 대우월드마크와 사이에서 조망간섭이 발생하는데

그나마 월드마크쪽이 덜 튀어나와 간섭이 적고 동향이지만 나름 일조도 더 낫습니다. 위쪽 6라인 70평대는 조망각이 50도 이하로 나오며 아래쪽 1라인은 60도 정도 확보가 되죠. 15층 이상 고층에서 해운대 해변이 나오지만 7라인은 까멜리아 등에 간섭이 있습니다.

특히 동향에 더해 남쪽면에 튀어나온 건물 간섭이 있어 햇살 보기는 조금 힘든 곳입니다.

시세는 7억 중반 8억 초반대이며 평당 1050~1200 수준.......

중앙 나란이 배치된 66평은 양옆 80평대 간섭이 있지만 70평대보다 나은 동백섬과 해수욕장 조망을 보여주어 시세는 더

높습니다. 고층에서 해운대해수욕장이 잘나오기때문에 층에 따라 7억 후반~8억 중반 정도이며 1200 수준....

80평대는 튀어나온 형태로 뒷창이 없고 대신 3면에 창이 있습니다. 12억~14억 수준이며 평당 1500 ~ 1750 수준

아델리스......인기없는 주거용오피스텔도 마린시티에서는 예외란걸 보여주는 곳입니다.

수영장을 포함한 공용커뮤니티시설, 그리고 부산 최고가 상권 등으로 가치가 높습니다.

규모 또한 마린시티 주거용 오피스텔 중 가장 큰 규모를 가지고 있고...전반적인 남향배치도 장점이죠. 

단점은 하이페리온, 트럼프, 골든 타 오피스텔 대비 전용면적이 70% 수준으로 실제 면적이 평면대 대비 좁습니다.

그리고 교통이 지하철역세권에서는 많이 멀어지죠.

앞면 101동 103동...특히 103동 80평대가 광안대교와 해운대해수욕장 양면 조망으로 최고가 20억 이상을

기록하며, 전면 간섭없이 광안대교 나오는 곳은 15억 수준을 보여줍니다. 평당 2000 이상...

102동은 아라트리움에 해운대 해변 조망이 막히고 많은 간섭이 발생되는데 58평 기준 6억 후반대 평당 1200 수준

전면 조망 또한 101동과 103동에 가려 102동은 전반적으로 아델리스에서 가격이 싸죠.

하지만 위에 언급한 단지들과 비교해서는 조망이 떨어져도 매매가격대는 더 높습니다.

임대가격까지 비교해보면 타단지보다 약간 오버슈팅된 면도 보이는데 단지규모와 상징성 등이 영향을 미쳤고

그나마 마린시티에서 작은평수(50평대)라는 희소성과 특히 최고조망물건 평당 2천~3천 수준의 가격대는 동일단지

가장 안좋은 물건까지 가격방어하는데 영향을 미쳤다고 봅니다.

나머지 74평 등 동별 다양한 평형대가 존재하지만 너무 양이 많고 복잡해지니 생략하고....

여담이지만 마린시티 토박이 중개업자분들이 제법 거주하는 곳이라...부동산에서 선호합니다?... 

참고로 주거형 오피스텔은 동일 전용면적이라도 일반아파트나 주상복합대비 10%정도 면적이 작은것도

감안하셔야 합니다.(서비스면적 등)

적다보니 너무 길어지네요...포세이돈은 그냥 간략히..

뒷동 주거용 오피스텔은 고층은 일부 조망, 저층은 옆건물과 간섭이 심합니다..그래도 마린에서는 소형평형대인 40평대

라서 평당 1000정도 유지하고 있습니다. 앞동 전면 간섭없는 60평대 조망물건은 11~12억 전후 평당 1900대 

앞동 후면 사이조망 60평대(전면 60평대 물건과 우측라인은 한화, 좌측은 트럼프사이에 간섭) 물건은 8~9억대 1450대 전후

뒷동 고층 아파트 사이조망 40평대 물건은 6억 전후...1400대 전후

트럼프월드.....앞동은 평당 2000, 뒷동 주거용오피스텔은 조망이 안나옴에도 불구, 평당 1200 이상입니다.

남향배치, 일반아파트 단지와 유사한 쾌적성, 높은 전용면적과 고급스런 공용부와 내부자재 등등 장점이 많은 단지입니다.

실제 트럼프와 포세이돈을 합친 토지규모가 인근 경동아파트와 유사한데 경동은 900세대, 트럼프와 포세이돈은

합쳐서 480세대 수준이니 주상복합의 단점인 공용부와 쾌적성 부족 부분은 최근 아파트에 떨어지지 않죠.

(포세이돈과 골든메르시아 한화 등과 간섭발생하는 곳은 예외...) 

단점은 동백역 역세권에서 가장 멀어지는 부분인데 나머지는 다 좋은 곳이죠.

아델리스와 마찬가지로 특급조망 물건 시세가 뒷동 조망안나오는 평형대까지 가격방어를 해주며, 역시

트럼프 상가내 주요 부동산중개소가 많이 배치되어 있어 시세방어가 되는 곳이죠.

하이페리온, 우신, 포세이돈 등의 시세가 상대적으로 약한 이유 등은 단지 상가내 부동산 존재여부도 영향을 미칩니다.

아이파크와 제니스는 분석하려면 위에 글보다 훨씬 복잡하고 변수가 많아서 양이 더 많아지고....

저도 보유하고 있는 물건들이라 생략하겠습니다.

이상을 요약하면 맨위에 가격대 요약 외....

마린시티 입지분석에서 교통 등은 중요하지 않다(실거주에서는 중요한데 시세에는 반영이 거의 되지 않는다)

향 또한 시세에 그다지 영향이 없으며...오히려 실거주 입장에서 타워형, 판상형, 또는 4베이 등 평면구조, 그리고 동간

간섭 등에 의한 바람이 제대로 통하냐(환기 여부)가 더 중요...일반 아파트와 달리 100년 이상 버틸 철골철근구조 건물들이라 과거 아파트처럼 외풍 등에 의한 난방문제보다 여름철 바람이 안통해 과도한 전기세 문제 등이 일부 발생함. 

당연히 조망이 절대적이며....그 외 동간 간섭, 단지별 커뮤니티와 시설관리상태, 단지 규모, 브랜드 등이 영향을 끼치고...

조망 또한 전면조망/2면조망 여부와 옆동, 건물간의 간섭에 의해 조망각이 좁아지면 상대적으로 저렴해집니다.

해운대방향 조망(우신 고층 등 해운대 해수욕장조망 물건은 별로 없음)보다 사이조망이라도 광안대교 조망나오는

물건이 비쌈...개인적 판단이지만 까멜리아/하이페리온/우신 등 동백섬 조망이 넓게 나오는 물건들이 현재 광안대교 사이조망 나오는 아델리스,포세이돈 뒷라인 물건보다 평단가가 싸졌는데 다시 제자리 찾을거라 봅니다.

바다전면 조망이라 층에 따른 조망차이는 별로 없고 오히려 저층도 선호되는데 저층의 경우 인근 건물과의 간섭 등이 추가로 발생하면 시세가 영향을 받고 그렇지 않은 경우는 별차이 없습니다. 물론 제니스처럼 앞 주복들 키를 넘겨야 제대로된 조망이 나온곳은 고층 시세가 확연히 비쌉니다.

그 외 아델리스나 트럼프처럼 부동산중개업소와 단지간의 관계도 중요....

세입자(월세, 렌트 등) 우대 시장이라....비어있거나 집주인이 살지 않는 이상 매매 거래는 어려우며

워낙 다양한 부자들이 사는 곳이라 개별집을 어떻게 꾸미고 사는지(고급스러운 정도)도 매매시 영향을 미친다 정도....

단지, 라인, 평형대별 마린시티 대략의 특성과 시세를 분석해보았으니

그럼 마린시티가 저평가된 원인이 무엇인지 그리고 향후 방향은 어떨지 등을 한번 짚어보겠습니다.

첫째는 대형 수요와 공급.

중소형 대세시대, 1인 가구 증가 등등 지겹게 들어온 말이니 생략하고...

결과만 말하면 수요는 한계가 있는데 대형 공급이, 특히 해운대에 집중해서 너무 많았다.

중소형 대세시대....언론 등에서는 1인 가구 증가 등에 따른 소형우세라 말하지만 사실을 따지면 소득증가

없는 상태에서 임대를 포함한 주거비상승 감당이 안되고 세금/대출 등의 혜택 또한 중소형에 집중되니 수요가

소형에 몰린거지...사람이면, 특히 한국인이면 큰집 싫어하는 사람이 어디 있겠습니까.... 돈이 없는거죠.

아시다시피 금융위기 이후 시장이 실수요 중소형 중심으로 재편되는데 마린시티는 이 시기부터

아이파크와 제니스 공급, 나아가 경동제이드, 정체모를 아라트리움, 주변 센텀 월막2와 WBC, 그리고

해운대AID(힐스테이트위브)까지 무지막지한 대형 중심 공급이 이어지죠..사실 대형 공급량을 보면 지금 매매

시세유지하고 임대료는 공급량에 비해 많이 상승했으니 잘버텼다는 생각도 듭니다.

아무리 중소형 중심 시장이고 전국 대부분 단지 소형평형 가격이 대형보다 높아졌지만 일부 소도시 등을 보면

여전히 대형이 확연히 비싼 곳이 있습니다.  일례로 엑스포와 여수밤바다로 유명해지고,,,지금도 관광객으로

넘쳐나는 여수....옆 순천과 광양 3개시가 75만 광역시 바로아래급 도시로 발전했죠.

더욱이 포스코와 광양항, 여수산단 등 주민들 소득 또한 굉장히 높습니다.

하지만 일전에 얘기한 지방대세시대 가격이 많이 떨어진...특히 중소형 위주...곳이기도 합니다.

이유는 공급이....특히 중소형 공공/민간임대...여기에 더해 순천과 여수의 인구(둘다 30만 내외) 다툼에서

순천에서 먼저 택지지구를 대량 개발하면서 12년부터 공급량이 쏟아집니다. 덕분에 순천인구가 여수보다 많아졌고

현재 전라도 유일 새누리당 이정현이 일 잘한다고 평판 받고 재선되었죠.(여수보다 커졌으니...) 같은 동네

광양 역시 임대중심의 중소형 평형이 쏟아지면서 12년 당시 20평대 6년차 8천 소형아파트가 15년 5천 후반까지

떨어졌다 지금 약간 움직입니다.. 하지만 대형은 오히려 공급이 전무하다보니 가격대가 유지/일부 상승하였고 지금

평당 가격은 대형대가 더 높습니다. 5년차 30평대가 1.6억, 동일단지 40평대 2.6억, 50평대 3.8억....평수가 클수록

평단가가 비싸지죠.

하지만 이와 반대로 대부분 지방,  특히 해운대지역의 대형 가격 정체는 중소형 위주 전환기 이후 과도하게 쏟아진 대형

공급량이 가장 큰 이유라 할 수 있으며.... 결국 수요와 공급이 가격을 결정하는 시대....특히 공급량의 영향은 절대적이죠.

참고로 부산도 위와같은 중소형 급락사태가 오지 않을까 걱정하는 분도 계실테니, 대량의 공공/민간 중소형 임대아파트

는 토지가격이 아직 저렴한 중소도시 정도에서 건설사에서 수지타산이 나오니 부산은 별걱정 안하셔도 될겁니다.   

현재 마린시티와 주변에 대형 공급은 약간 거리를 둔 곳에 2년 후 용호동 W, 그리고 20년 이후 성격이 다른 LCT가 유일한

상황이며 향후 삼익비치 등 변수는 있겠으나 과거에 비해 대형공급, 특히 대규모 공급은 당분간 없으니 일정부분

가격상승 여지가 제법 있다고 판단됩니다. 특히 인근 AID에 쌓여있는 대형 임대물량 등이 소화되는 시점과 5월의 지방

대출규제 시행에 따른 충격여부가 변곡점이 되겠죠. 또한 대형은 수요부분...특히 지역 경기...현재 울산, 거제쪽이

위태롭죠...에 따라 부자들과 기업들(임대물건 수요) 주머니사정과 직접 연계가 되니 섣부른 판단은 어려운 상황입니다. 

둘째는 정부정책.

똑똑한 한채에서 언제부터 다주택 중소형 아파트, 다가구 임대사업 등으로 시장이 완전히 바뀌었습니다.

자연스런 소형수요 증대에 더해 다주택 양도소득세 누진세 폐지와 임대사업자 등록제 등이 기름을 부었죠.

주택에 대한 정부정책은 과거부터 항상 주거안정과 경기활성화 두마리 토끼 중 하나를 선택하는 기로에

서있었는데....지금 현상은 주거안정을 위한 중소형 혜택 정책이 오히려 독이 되어 중소형을 통한 건설사

수혈과 경기활성화...나아가 서민주거안정이 아닌 중소형 임대료/집값 상승으로 인한 서민죽이기 정책이 되었습니다.

반대로 경기활성화를 위한 고급,대형 등 다양한 주택형은 중소형 위주의 세제 혜택에서 제외되고, 종부세 중과

등 10년 전 서울지역 버블세븐 시기 만들어진 징벌적 세제가 계속 유지되면서 그 결과가 고급대형수요와 투자수요

등 일체의 수요(특히 부자들의 여유자금까지...)가 소형으로 몰려 시장이더욱 중소형에 몰리는 결과가 나왔습니다.  

취등록세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 각종 세제부터 대출관련 금리혜택/한도규제, 나아가 임대업

혜택 등까지 85제곱미터 초과 중대형과 비싼 아파트는 철저하게 배제되고 역차별 받고 있죠.

일례로 10억짜리 아파트 한채사서 2년뒤 12억이 되면 양도 세금이 38% 7천6백돈이지만, 5천짜리 아파트 20채 사서

채당 1천 올라 6천, 12억이 되면 채별 세율 6%...1천2백만원이면 되죠. 물론 년 단위로 누진세 적용되지만

년단위로 나눠서 팔면 누진에서 제외되던지 어쩔수 없이 몰아팔아도 몇번 나누면 세금은 확 줄어듭니다. 

여기에 임대사업등록을 하게 되면 소형은 종부세 등에 합산과세가 안되니....60제곱 이하..85제곱 이하..등 더작은

평수일수록 혜택이 주어지죠...10억 정도 주택가격이면 재산세 외 종부세가 백만원 수준이지만...15억이 되면 4백만원

...20억면 1천이 넘고, 30억이 넘으면 2천5백 이상...등으로 누진되는 세액은 심리적/실질적인 큰 타격을 주는데...이를

제외해주는 소형주택 임대사업자등록 정책 등은......여유돈으로 투자하는 분들이 바보가 아닌 이상 대형, 비싼주택은

절대 쳐다보지 않을뿐더러 가지고 있던 대형도 가능한 처분하고, 심지어 자금이 부족한 분들은 실거주 대형을 팔아

전세로 옮기고 여유돈으로 소형에 투자하는 행태까지 나오게 되었죠.

결국 중소형 서민주거안정 정책이 부자들의 서민코스프레를 통한 돈벌이 수단으로 전략해버린 셈입니다.

참고로 대한민국 주택보유자는 평균 2채의 주택을 가지고 있습니다.(주택공급량과 자가보유율 계산)

그리고 1주택자가 전체 주택보유자의 50%라 가정하면, 결국 대한민국 주택 75%는 전체주택보유자의 50%,

즉 전체가구수 중 25%가 75%의 주택을 보유...평균 3주택이죠.(한국주택의 3/4을 다주택자가 가지고 있는겁니다)

자가보유율을 통해 추정치를 뽑아보아도 투자자나 임대사업자의 향방이 실수요 이상으로 시장에 영향을 미친다는

결론이 나오는데 지금은 실수요는 제껴두고 전국 75% 주택을 보유한 다주택자 대부분의 투자수요 심리는 

정부정책으로 인해 무조건 중소형이라 보시면 될겁니다. 

하지만 이런 정부정책 하에 중대형을 사면 바보될거 같지만....오히려 중소형 많이 오른상태에서 가격분석 잘해서

대형쪽 물건으로 수익 내는 진짜 고수도 있습니다.(아래 푸르지오나 마리나 사례처럼)  

주택정책은 서민주거안정과 있는자들의 소비를 확산/전체적인 낙수효과를 낼수 있는 다양한 주택정책, 즉 주택을 통한

경기활성화 정책 두개를 겹치지 않는선에서 현명하게 펼쳐야하는데 어느 한쪽에 치우치다보니 그 결과는 부자의

서민주택 투자에  세제혜택과 부를 더 늘려주는 형국이 되었고 그 대가는 임대로 살던 선량한 무주택 서민과 고급주택

대상 종부세강화 등 징벌적 부자증세를 외치던 분들에게 오히려 화살이 되어 돌아가 버렸습니다....

개인적으로 1인가구도 85제곱미터, 5인 다자녀가구도 85제곱미터....에 맞춰살아야하는 국민주택규모 위주의 정책 등은

수정되어야 한다고 봅니다. 정책이 현실반영을 못하니 형평성에 어긋나고 이리저리 빠져나갈 구멍 투성이죠.

결론적으로 지금의 정부정책에서는 마린시티 등 대형주택 역시 분위기 전환의 실마리가 보이지 않습니다. 

하지만 어느 순간 어떻게.....특히 정권과 여야가 바뀌는 시점, 정치판도와 경제정책에 따라 순식간에 바뀔 수도 있죠.

당장 양도소득세 체계가 합리적으로 바뀌거나, 불합리한(부자에게 오히려 혜택을 주는) 임대주택제도, 그리고

징벌적 누진제 등에 대한 개선이 가해지면 투자수요의 향방은 어찌될지 모를 일입니다. 계속 예의주시해야겠죠.

셋째....마린시티에는 중소형이 없다.

 6년 전에 제가 까페에 부산 아파트 가격갭 분석하면서 당시 중소형과 대형을 비교한적이 있습니다.

동부산과 서면, 영도 등 중소형이 급상승한 상태였고 중소형 투자는 당시 덜 올랐던 부암동~모라,

그리고 동래/금정구를 언급했고 동부산쪽은 경남마리나, 민락푸르지오 등 동일단지내 30평대와 대형의

가격갭을 분석해서 대형이 바닥이라고 결론지었습니다.(가격갭 설명은 이전글 참조하시고...) 

당시 민락푸르지오 30평대 평당 1000, 대형 700 이하 30%, 경남마리나 30평대 4억, 대형 4억 5천 이하로 역시

평당가 40%까지 갭이 벌어진 상태였습니다. 통상의 룰을 벗어났기에 언젠가는 제자리를 찾는다는게 제 판단

이었고....현재 민락 30평대 3억후반, 58평대 5억 후반...마리나 30평대 6억, 50평대 6억 후반, 60평대 8억..

누구나 중소형을 외칠때였고 지금도 중소형이 대세지만 10년도 당시 위의 단지 대형에 투자했던게

현재 기준으로 중소형보다 2배 이상 수익이 나왔습니다. 지금도 같은 단지에서 평단가는 중소형이 높지만

당시 워낙 가격갭이 발생한 상황이었고 지금까지 중소형과의 갭을 꾸준히 줄여오고 있죠.

하지만 당시에도 마린시티는 아이팍, 제니스 입주 전으로 시세예측을 하지 않았습니다. 공급량에 의한

시장정체를 당연히 예상했던거였고....당시에는 명확히 알수 없었지만 지금 따져보면 위의 주변 단지와

달리 마린시티 대형만 유독 시세가 안오른 또 하나의 이유가 드러납니다.

즉, 마린시티에는 단지내 중소형이 없다. 단지는 커녕, 마린시티 내에 없었다....

성격이 판이하게 다른 콘도형태의 월드마크센텀, 선프라자가 있긴 하지만 엮이지가 않죠.

(월막 40평 조망 제일 잘나오는 물건 수도 적고 거래도 거의 없지만 6억 중반으로 보면 됩니다) 

경동, 동삼, 마리나, 중동 메르빌, 센팍, 푸르지오 등등등......인근 중소형과 대형이 섞여 있는 단지는

대형 또한 어느정도 연쇄상승을 하였습니다. 가격갭을 많이 벌렸던...특히 조망 나오는 대형들은 단지내 

중소형 뒤를 따라 많이 상승을 했죠. 실제 수요 공급부분도 있지만, 중소형이 평당가격을 떠나 매물대 가격

자체가 같은 단지내 중대형 턱밑을 쫓아오니 안오를 수가 없는 상황이었고....반대로, 마린시티는 단지 내

턱밑 역할을 할 중소형이 없었습니다. 그리고 주변 단지의 소형과 대형이 어느정도 올라와 평당가격은

역전되어도 매물자체 가격대는 여전히 마린시티 대형이 비싼 상황이니 다른 중대형과 소형이 섞여 있는

단지와 달리 지속 정체를 보였고....최근 마리나 대형 등이 8억을 넘어가니 마린시티 7억대 매물도 조금 움직이기

시작하는 형국이죠. 하지만 마리나는 재건축 등으로 실제 가격가치를 판단하기 어려우니 마리나와 비교해서

싸다는 이유만으로 연동되어 올라가는 것은 시장에서 받아들이기에 한계가 있습니다.

그럼 마린시티에 최초 분양되는 중소형 마린시티 자이의 영향은?

동일단지 내 중소형은 아니지만 주변 중대형과 소형이 섞여있는 단지들처럼 마린시티 중소형 가격의

기준점이 되고 가격대가 턱위에 있는 대형평형에는 분명 영향을 주겠죠.

넷째....마린시티는 일반아파트 단지와 성격이 다르다.

쉬운 말이지만 구체적으로 뭐가 다를까요....

알다시피 가격갭의 격차가 큰 주상복합 중심 단지입니다.

여기에서 주상복합의 가격적인 특징을 간략히 말씀드리면 주상복합은 구분이 쉽습니다.

주변보다 엄청 비싼 소수의 주상복합 or 싼 대다수 주상복합

그리고 동일 단지내 엄청 비싼 소수 물건 or 싼 다수 물건.......쉽죠?

구분은 쉽지만 이유를 설명하기는 어렵죠.

일반아파트(주거지역)에 둘러싸인 주상복합(상업지역)은 일반아파트보다 평균가격이 일반적으로 떨어집니다.

땅값은 당연히 용적율차이로 훨씬 비싸고 그 용적율만큼 위로 올려서 최대한 쾌적성(단지 공용부, 물건별 조망 등)

을 확보해야하는 만큼...일반아파트에 둘러쌓여 어슬프게 높은 주상복합일수록 싸고...그나마 확 높은 고층주상복합

은 비싸죠.(건설비도 비싸지고 일반아파트보다 높은 층들이 많아지니 매물가격도 평균적으로 비싸지죠)

반대로 일반아파트가 아닌 특수지역....서울숲과 한강조망의 갤러리아포레 등 단지 바로 앞이 공원, 강, 골프장,

바다 등에 둘러쌓여 있으면서도 핵심상업지구의 편리성을 누리는 위치에 있는 곳들은 입지 희소성과 단지내 상가의

가치 등에 의해 랜드마크로서 넘사벽의 가격을 가집니다. 해운대 LCT 또한 비슷한 경우이고 마린시티 또한 그

역할을 하고 있으나 마린시티 내 아이파크, 제니스부터 공급이 많아지면서 어느정도 의미가 퇴색된 경우죠. 반면에

이번 마린시티 자이 분양을 끝으로 공급은 없고 여전히 부산최고의 부촌 이미지를 대체할 곳 역시 없습니다.

(삼익정도가 하이브리드 단지로서 마린시티와 쌍벽을 이룰테지만 아마 분양가 자체가 마린시티보다 많이 비쌀겁니다)

하이브리드 단지의 의미는 최근 해운대힐스테이트위브 등과 같이 일반 주거지구에 주상복합의 특징을 접목해서

초고층의 쾌적성, 넓은 공용부, 우수한 커뮤니티와 상가, 그리고 커튼윌 등 외부디자인을 극대화한 곳이죠.

결론적으로 대부분의 주상복합은 10% 영재를 위해 나머지 90%가 거름이 되는 시스템입니다.

(10%의 랜드마크 주상복합, 10%의 단지내 최고 물건)  

예전에는 이러한 주복의 특징을 간파해서 분양시기 최초 10% 영재 물건을 선점한 사람이 승자가 되었고,

아이파크, 제니스부터는 건설사에서 미리 분양가를 다 연구해서 나오니 별로 재미가 없어졌습니다.

그나마 제니스 분양가를 따라한 경동제이드가 너무 따라한 나머지 큰 재미를 주었죠.

여담으로 제이드 분양 당시 제가 분석하면서 101동 8층 이하 물건 잡으신분 로또라고 표현했는데

실제로 로또보다 더 벌었죠. 당시 제니스 따라하면서 저층은 평당 1000, 고층은 무려 평당 3000에 분양하면서

제니스와 달리 저층도 좋은 조망이 나오는 경동제이드, 특히 101동 80평대는 분양가에 2배는 뛰었죠.

반대로 비싼 고층은 최근까지 미분양이고 고층 분양 받은분들은 여전히 손해를 보고 있습니다.  

마린시티 자이의 분양가가 나온 상황에 이런 로또는 없겠지만 그래도 1~2천이라도 손해안보려면

열심히 분석해야 할겁니다.

마지막으로, 일반동네와 전혀 다른......마린시티만의 주민성향.

이 동네 분들 살고 있는 집값에...전혀 관심 없습니다.

부동산 관련 얘기도 건물단위....원룸, 모텔 아님 상가 등등. 살고 있는 집은 사는집 이상이하도 아니죠.

안그래도 대형물건이라 거래가 적은데 주민성향도 이러니 마린시티는 매수자/매도자 우위 시장이 아닌

독특한 형태를 띄는데 월세, 렌트 세입자가 갑이고 부동산이 을, 집주인은 정입니다.

부동산 입장에서 이 동네 임대 한건이면 다른 동네 10건이니....이해는 됩니다.

월세, 렌트 등의 수수료 또한 뒤죽박죽이고 몇몇 토박이 제외하고 부동산도 자주 바뀝니다

그리고 이러한 주민성향은 집값에도 당연히 영향을 주게 됩니다. 집값에 집주인들이 관심없으니 여느

단지들처럼 단지내 부동산이 집주인들 눈치 볼일도 별로 없고...무조건적인 한건의 거래 성사를 위해.....

최대한 경쟁하듯 급매를 유도하는 경향이 커집니다. 주민담합은 커녕 부동산간에 같은 물건도 가격이

천차만별이죠. 위에 아델리스, 트럼프에서 언급하였듯이 부동산과 단지간의 관계유무는 가격에 영향을

미치듯이, 마린시티 자체가 전반적으로 부동산과의 관계가 일반단지와 다르다는 점은 분명 단점이겠죠.  

참고로 자녀들 공부에도 별로 관심 없습니다.

촌지같은거도 없고 그냥 애들 모아서 놀리는거 위주고...특히 마린시티 안에서도 더 잘살수록 학원같은거도

더 안보냅니다. 방학되면 애들이 한꺼번에 사라지고(아마 해외로)...개학해도 한달정도 지나야 반에 애들이 다 차죠.

이번 마린시티 자이 부지변경이 일반아파트 단지 내에 벌어진 일이었다면...요트경기장 호텔을 반대하던 마리나

단지처럼(사실 학습권보다는 조망권 이유가 더 크겠죠)....아마 자이가 들어오는건 불가능했을겁니다.

실제로도 말이 안되는 과정을 거쳐 기존 조그만 삼각형 학교부지는 아파트부지가 되었고...해원은  과밀학급

수직증축으로 공사판이었다가 다시 자이 공사판 옆에서 공부하는 판국인데 말입니다. 말도 안되는 일이지만...

다시 말하자면 이 동네 주민분들 애들 공부, 집값에 별 관심없습니다. 

공사때문에 애들 학습이 방해되면 사립으로 보내면 그만이라는 분들이 많죠. 실제로도 많이 보내고요.

중소형 중심의 마린시티 자이가 들어오면 이러한 부동산에 관심없는 주민성향 또한 일부 바뀌고 긍정적인

효과를 줄거라 봅니다.

이 외에 10년정도 마린시티 단지별 가격을 꾸준히 보면서 알아낸 이유가 하나 있는데 너무 직설적인 내용이라 반발이 

예상되니 저만 알겠습니다.

위의 마린시티의 저평가 원인과 향후 예상을 요약하면,

지금까지의 대형 시세,...특히 마린시티의 정체는 대형평형 대량공급과 정부정책이 주원인. 

향후 해운대 주변 대형의 공급이 한정적인 상황은 긍정적임

5월 대출규제 확대, 힐스테이트위브의 임대물량 소화 등이 단기적인 변곡적임

중소형 우대 정부정책 방향은 계속 예의주시 필요

중소형과 대형이 섞인 일반단지는 대형이 따라 올랐듯, 자이가 마린시티에서 그 역할을 어느정도 할 것임

아파트 시세에 도움안되는 주민성향도 중소형평형이 들어오면 어느정도 희석 예상.

너무 글이 길어지니....저녁도 안먹고 6시간 이상을 적고 있습니다...

자이 분양일정과 세부가격이 나와 마음이 급해지네요. 물론 저는 투자 안하니까 글 적습니다. 

일단 평면도라도 나와야 세부분석이 될텐데...저도 생업이 있고 금요일부턴 놀아야하기에

월요일 특별분양 결과 나오기전까지 결론을 내야겠죠.

자이에 관심있으신 분들은 제가 적은글에서 마린시티의 특성과 가격형성 등을

취사선택해서 최종 본인이 판단하시면 될겁니다.

전체적인 단지별 가격분석과 대략의 마린시티 향방은 일단 마쳤으니 바로 이어서

위의 일반단지들, 최근 분양권과 조망중심 단지들, 마린시티 주요단지, 그리고 자이의

분양가를 가지고 가격갭 분석을 통한 적정가와 투자자 입장에서 어떤 선택을 해야 할지

금요일까지는 마지막 결론 내 보도록 하겠습니다.

[밀양촌넘(이상호)]

대단하십니다. 좋은 글 감사합니다.

[쟈쥬(김수희)]

마린시티 되기전부터 자주 놀러갔는데 그 동네 아파트 다 한번씩 가본 기분이네요. 도움이 많이 되었습니다^^

[마생(김경수)]

대단히 좋은글입니다

[투빈빠(최재호)]

눈팅만 하다 글읽고 그냥 가면 안되겠다 생각이 들어서 댓글 달아요 그냥 읽어도 되나 싶을정도로 좋은글이고 대단하시다는 말씀 밖에는... 이상한 댓글 다는분 신경 끄시고 토왕님글 읽기위해 오시는 분들이 더 많으니 염치 없지만 좋은글 기대하고 있겠습니다

[푸우~(박영상)]

우왕 대단하세요. 근래 가장 집중해서 읽은글. 감사드립니다 진심.

[스윙벨(정승은)]

정말 돈주고도 살 수 없는 귀한 정보를 주신감사한분께 저런 댓글이라니. 화가나네요 정말.
자신의 의견도 중요하지만 정독하기에도 힘든긴글을 여러사람들을 위해 써주신 토왕님이
한명의 미꾸라지? 같은 사람때문에 다시 글을쓰러오지 않으실까 걱정입니다.

[소망이(권순용)]

이런글을 읽고 싶어서 자주들어오는데요. 자주 들러 좋은글 남겨주세요.
읽는 사람은 좋은글인지 아닌지 판단합니다. 대단하십니다..^^*^^

[백인텐(남언종)]

정말 이분 글 볼때마다 할말이 없어집니다..저도 이분 글 때문에 한번씩 까페 들어옵니다..올린글이 또 없나 싶어서...이렇게 중요한 정보를 맨입으로 가져도 되는지..그래도 염치불구하고 좋은글 부탁드립니다..^^

[소다(조지은)]

마린사는데 공감많이 갑니다.
좋은 글 잘 읽었습니다.

[대한남아(김재준)]

토왕님 !! 감사합니다~~~~~^^

[행복지수100(김광일)]

대단하십니다 ~!!!

[랑떼(김진형)]

짝짝짝 감탄을 금치못하겠습니다....

[야옹이들맘(윤선영)]

진심이 느껴지는 값진 글 감사합니다.

[우겔겔(이승현)]

감사합니다. 잘 읽었습니다. 식견이 대단하신분 같군요^^. 좋은 글들 더 기대합니다.

[기름공주(안혜수)]

저도 계속 해운대 살면서 마린시티 눈여겨 보고 있었는데 정말 공감가는 글들이 많아요. 공들여 분석해 주셔서 감사합니다. 일목요연하네요

[Symphony No.25(김성수)]

긴 글이지만 잘 읽었습니다. 다소 주관적인 견해도 있지만 마린시티 입주민으로서 대부분 맞는 말 같습니다.
여기엔 생각 이상으로 임대/전세가 주를 이루고 있으며, 부동산에 별 관심이 없고 상가/건물 단위로 얘기를 하거나
아예 부동산 투자에 관심 없는 세대가 주를 이루죠. 하지만 그런 세대가 70퍼센트라면 여전히 부동산에 관심 많은 저 같은 30퍼센트 수요도 있다고 봅니다. 그 수요가 어떤 수요냐면, 마린시티 내에서도 40~50평형대는 있습니다.
하지만 그 평형대는 조망/향이 좋지 않은 라인이 많아서 저평가 받는 곳이 대부분이죠.
자이는 중평형대 이지만 남향에 살 수 있고 주상복합 같은 불편한 구조가 아닌 판자형 아파트의 쾌적

[Symphony No.25(김성수)]

함으로 많은 수요가 몰리는 것 같습니다. 사실상 주상복합 보기엔 좋은데, 막상 살아보면 불편한 요소도 많으니까요.자이가 들어서면서 마린시티 50평형대 가격 상승 재조명 받을 거라 생각합니다. 이미 A급 라인인 동은 그만한 평가 받고 있다고 생각합니다. 조망이 조금 덜 나오고 단점이 하나씩 있는 집들이 저평가 받고 있지.
자이는 그런 면에 비해 리스크가 적다고 할 수 있습니다. 하지만 유일한 단점은 부지가 너무나 좁고 학교 바로 앞이라는 것이죠.

[대륙(장안나)]

정독을 수회했습니다
정말 마린시티의 바이블
한마디로 교과서같네요
마린시티 전체분석를 일목요연하게
풀어주셔서 감사드립니다