인도명령 명도소송 강제집행 과정

[부동산인도명령] Ⅰ. 서설 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월이내에 신청하면 채무자 소유자 또느 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다(민접 136조 1항) Ⅱ. 인도명령의 당사자 1. 신청인 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한한다. 매수인이 매각대금을 지급하였음을 요하며 반드시 매수인명의로 이전등기가 되었음을 요하지 않느다. 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도하여 이전등기를 하여주었다고 하더라도 인도명령의 신청권은 여전히 매수인이 가진다. 이 경우 양수인은 매수인을 대위하여 인도명령을 받는 것도 허용되지 않는다. 2. 상대방 인도명령의 상대방은 채무자, 소유자, 또는 부동산점유자이다. (민집136조 1항) 가. 채무자 채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고 그 일반승계인이 포함된다. 상속인이 여럿인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다. 채무자의 점유는 요건이 아니다.(직접, 간접점유불문) 채무자느 매각의 법률적효과로 부동산을 매수인에게 인도할 의무가 있다고 해석되기 때문이다. 채무자소유의 건물이 존재하는 토지가 매각되어 건물을 위한 법정지상권이 발생한 경우와 같이 채무자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 경우에는 인도명령의 대상이 아니다. 나. 소유자 여깃서 소유자는 경매개시결정당시의 소유자를 말한다. 다. 부동산점유자 구민사소송법은 점유자를 “압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산점유자”로 한정하였으나, 현행법은 단순히 ‘부동산점유자’로 규정함으로써 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자에 대하여도 인도명령을 발령할 수 있도록 하였다. 따라서 점유를 시작한 때가 압류의효력발생 전인지 여부와 관계없이 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 아니면 인도명령의 상대방이 된다.  * 사례 채무자 A소유의 부동산에 B앞으로 1번 저당권이 설정, 그 후 C가 주택임대차보호법상 주민등록과 인도를 마쳤고(아직 확정일자는 받지 않은 상태임), 그 이후 D앞으로 2번 저당권이 설정되어 있다. 위 A가 저당채무를 변제하지 못하자 D가 저당권을 실행하여 E가 위 부동산을 낙찰받았다. (1)C는 낙찰자 E의 명도요구에 응하여 집을 비워주어 줄 의무가 있나? 또는 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있나? (2)C가 확정일자까지 받아둔 경우라면? 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 상대방이 될 수 없다.(민집136조 1항 단서) 위 권원으로는 매각으로 인하여 소멸되는 저당권 압류 가압류 등에 우선하는 대항력있는 용익권(임차권, 지상권)이라든가 유치권 등을 들 수 있다. * 유치권의 성부문제 유치권이란 자기채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 점유하고 그 인도를 거절할 수 있느 권리, 유치권자도 경매청구권이 있지만, 당해경매절차에서 우선변제권은 인정되지 않는다.  매수인(경락인)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 ‘책임’이 있다. 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적채무까지 인수한다는 의미는 아니라고 보아 유치권자는 매수인에게 피담보채권의 변제가 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐 직접 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다고 한다.(95다8713) -임차인들이 필요비나 유익비를 지출하였다는 것을 원인으로 유치권을 신고하는 경우 판례는 건물을 임차해 ‘자신의 영업을 하기 위해 지출한 비용’은 이를 유익비로 인정할 수 없다고 보아 유치권의 성립을 부정하고 있는 경우가 대부분 또한 임대차계약서에 원상복구특약이 있는 경우에는 유익비 및 필요비의 상환청구권을 포기하는 것으로 보아 유치권성립이 부정된다. -임차인들이 보증금반환청구권을 주장하며 유치권을 행사하는 경우 보증금반환채권은 물건에 관한 채권이 아니므로 유치권불성립(대판75다1305) - 공사대금청구권을 근거로 유치권을 행사하고 있는 경우 유치권은 유치권자가 목적물을 점유하여야 성립가능한데, 공사업자의 경우 대부분 점유요건을 갖추지 못하고 있음, 한편, 유치권자가 옥상 또는 기타공용부분을 점유하고 있다고 하더라도 낙찰자가 그 점유에 구애받지 않고 적극적으로 점유를 요구하지 않고 시간을 끈다면 전술한 바와같이 유치권자는 직접 낙찰자를 상대로 공사대금을 청구할 수는 없다. 이 경우 점유의 유지에 부담을 느끼는 유치권자는 협상에 응할 수 밖에 없을 * 법정지상권 -동일인에게 속하는 토지와 건물 중 어느 하나 또는 양자 위에 설정된 저당권의 실행으로 토지의 소유자와 건물이 다른 소유자에게 속한 경우에, 건물소유자를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권 -법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권설정당시에 토지위에 건물이 존재해야 한다. -건물이 없는 토지에 저당권을 설정하고 그 후에 건물을 지은 때에는, 그 건물을 위하여 법정지상권은 성립하지 않는다. 즉, 이 경우에 토지낙찰자는 법정지상권의 부담을 떠안지 않으므로 낙찰대금납부이후에 건물철거를 청구하거나, 토지외에 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 잇다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다(민법365조) -저당권설정 당시에 건물이 실제로 있으면 되고 보존등기까지 있어야만 하는 것은 아니다. -토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 위 토지 소유자에 의하여 건축중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는, 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권의 성립을 인정함이 상당하다(대판92다7221) -건물의 재축의 경우 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대판 2003.12.18선고 98다43601) Ⅲ. 인도명령의 신청 -서면 또는 말로 신청가능 -매각대금을 낸 뒤 6월이내에 신청해야 함, 6월이 지난 뒤에는 명도소송을 제기할 수 밖에 없다. -관할 법원: 당해부동산에 대한 경매사건이 현재 계속되어 있거나 과거에 계속되어 있었던 집행법원의 전속관할 Ⅳ. 인도명령의 재판 - 인도명령의 신청이 있는 경우에 한하고, 신청이 없이 직권으로 인도명령을 발할 수는 없다. - 법원은 서면심리만으로도 인도명령의 허부를 결정할 수도 있고 또 필요하다고 인정되면 상대방을 심문하거나 변론을 열수도 있다.(민집23조 1항) 그러나 채무자 및 소유자 이외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 반드시 심문하여야 한다. - 상대방이 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있음이 기록에 의하여 명백하거나 상대방이 이를 주장하고 소명한 때에는 신청을 기각하여야 할 것이다. 이 경우 반대급여와 상환으로 인도를 명하는 이른바 조건부 명령을 할 것이 아니다. - 인도명령에 대한 재판은 기판력이 없다. -인도명령은 민사집행법 56조 1호의 항고로만 불복할 수 있는 재판으로서 집행권원이 되는 것이고 집행을 받을 자에게 송달하는 것이 집행개시 요건이므로 신청인 및 상대방에게 인도명령 정본을 송달하여야 한다. -상대방이 인도명령에 따르지 아니한 때에는 신청인은 집행관에게 그 집행을 위임하여 집행관으로 하여금 민사집행법 258조에 의하여 인도집행을 하도록 한다. - 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에  그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다. Ⅴ. 인도명령에 대한 불복방법 인도명령의 신청에 대한 재판에 대하여 즉시항고할 수 있다. 즉 재판의 고지를 받은 날로부터 1주의 불변기간이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 인도명령에 대한 불복사유 인도명령의 발령시에 판단하여야 할 절차적 실체적사항(예컨대 신청인의 자격, 상대방의 범위 및 신청기한, 인도명령심리절차의 하자, 인도명령자체의 형식적하자 인도명령의 상대방이 매수인에 대하여 부동산의 인도를 거부할 수 있는 점유권원의 존재에 한정된다. 매각절차 자체에 존재하는 하자는 매각허가결정에 대한 이의 및 즉시항고 등의 방법에 의할 것이며, 이러한 하자로서 인도명령에 대하여 불복할 수는 없다.     [강제집행절차의 개요] 1. 금전채권에 기초한 집행 (1)부동산에 대한 집행-부동산강제경매    압류(경매개시결정의 등기 또는 채무자에게 송달된 때 효력발생)    현금화(환가)-호가경매, 기일입찰 기간입찰의 3가지 방법(103이하)    배당(145조 이하) (2)선박, 자동차, 항공기 등에 대한 집행 (3)동산에 대한 집행   유체동산에 대한 집행   채권 그 밖의 재산권(금전채권, 특허권 등 무체재산권, 주주권 등)에 대한 집행 **금전채권에 대한 집행 ①압류(227조, 251조) 금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다.(229조 1항) 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다(동조 2항). 채권에 대한 압류명령의 주문 채무자의 제3채무자에 대한 별지 기재의 채권을 압류한다. 제3채무자는 채무자에 대하여 위 채권에 관한 지급을 하여서는 안된다. 채무자는 위 채권의 처분과 영수를 하여서는 안된다. 제3채무자의 채무자에 대한 지급은 압류채권자를 해치는 한도에서 무효이다. 이 경우 제3채무자는 이를 공탁할 수 있고, 배당에 참가한 채권자의 청구가 있으면 압류된 부분에 해당하는 금액을 공탁할 의무가 있다.(248조1,2항) ②현금화-채권자의 신청에 따라 추심명령 또는 전부명령을 내려 현금화한다.(229조)   -추심명령 압류채권자는 배당에 참가한 채권자가 없는 경우 압류채권을 추심하여 자기채권의 변제에 충당할 수 있다. 배당에 참가한 다른 채권자가 있으면 배당절차가 실시됨 추심명령의 주문; “채권자는 채무자의 제3채무자에 대한 별지 기재의 압류된 채권을 추심할 수 있다.”   -전부명령-압류된 채권이 압류채권자에게 이전됨 전부명령이 제3채무자에게 송달되기 전에 그 금전채권에 관하여 다른 채권자가 압류·가압류· 또는 배당요구를 한 경우에는 전부명령은 효력을 상실한다.(민집229조 5항) 전부명령의 주문: “위 압류된 채권은 지급에 갈음하여 채권자에게 전부한다.” ③변제 2. 비금전채권에 기초한 집행 (1)물건인도청구권의 집행-집행관이 채무자로부터 빼얏아 채권자에게 인도함(257, 258,       259)    (2)작위채권의 집행   대채적 작위채권의 집행-대채집행(260)   비대채적 작위채권의 집행-간접강제(261, 262)   의사표시를 구하는 채권의 집행(예:이전등기청구)-확정판결로 의사표시를 한 것으로 본다       (263) (3)부작위채권의 집행-위반상태의 제거와 장래에 대한 적당한 처분(260, 민법 389조 3항) [강제집행의 요건] -강제집행의 요건으로 집행권원과 집행문이 필요 -강제집행의 요건과 강제집행의 개시요건은 구별해야 즉, 후자는 집행기관이 현실로 집행을 개시하는데 필요한 요건임(예: 집행권원의 송달, 이행기의 도래, 집행이 담보제공에 달린 때 그 담보제공증명서의 제출, 반대급부의 제공 등) *임차인이 임차주택에 대하여 보증금의 반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행제공(주택의 명도)조차 필요하지 않다.(주임법 제3조의2 제1항) Ⅰ. 집행권원 1. 의의 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서 2. 집행권원의 종류 (1)확정된 종국판결(24조) (2)가집행선고있는 판결(24)    상소심판결로 가집행선고가 효력을 잃기 전에 이미 집행절차가 끝난 경우에는 집행처분을 취소할 여지가 없으므로 이미 이루어진 집행처분의 효력에는 영향이 없고 매수인이 확정적으로 소유권을 취득한다.(대판93다3165) (3)소송상화해조서와 제소전화해조서(56조) *화해 재판상화해(소송상화해, 제소전화해)-화해조서는 확정판결과 동일한 효력(민소법206) 민법상 화해-계약상효력에 불과(예; 손해배상에 관한 합의 등) (4)인낙조서(56조) (5)확정된 지급명령(56조3호) -지급명령은 금전 기타 대채물의 지급청구에만 인정됨 -지급명령에 대하여 이의신청이 없거나 이의신청이 기각 또는 각하된 경우에는 확정판결과 동일한 효력발생 -지급명령송달 후 2주내에 이의신청하면 지급명령은 효력상실하고 지급명령신청시에 소가 제기된 것으로 봄 (6)가압류·가처분 명령(291~301) 가. 의의 가압류-금전채권의 집행을 보전 가처분-비금전채권의 집행을 보전,(처분금지가처분, 점유이전금지가처분, 공사중지가처분 등         기타 다수의 유형존재) 나. 절차 보전소송절차는 원칙적으로 필요적 변론이 아닌 임의적 변론을 거치고 서면심리에 의함 다. 가압류·가처분 집행의 효력(처분금지효) 채무자가 처분금지효를 어기고 어떤 처분행위를 한 경우 그 처분행위는 절대적무효는 아니다. 즉 처분행위의 당사자간에는 유효하고 단지 그것을 가압류(가처분)채권자에게 주장할 수 없음에 그친다.(상대적효력) (7)집행증서 등 1)의의 공증인 법무법인등이 일정한 금액의 지급이나 대채물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급부를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공증증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지의 문언(집행수락문언)이 적혀있는 증서(56조 제4호)-어음 수표공정증서 사인이 작성한 사서증서를 단순히 인증한데 불과한 것은 집행증서가 될 수 없다. 2)효력 집행증서는 기판력이 없으므로 증서에 적힌 청구권이 무효인 경우에는 “청구에 관한 이의의 소”를 제기할 수 있다. 대판87다카3125 공정증서가 무권대리인의 촉탁에 기하여 작성된 것으로서 무효인 때에는 채무자는 청구이의의 소에 의하여 강제집행 불허의 재판을 구할 수 있는 것이지만, 위 공정증서에 기한 강제집행이 일단 전체적으로 종료된 후에는 채무자가 청구이의의 소로써 그 강제집행의 불허를 구할 소의 이익이 없다. Ⅱ. 집행문 1. 의의 집행권원에 집행력이 현존하는 사실과 집행력이 미치는 주관적 객관적 범위를 공증하기 위하여 집행문 부여기관이 집행권원의 정본의 끝에 덧붙여 적는 공증문언 2. 집행문의 요부 1)집행권원에는 원칙적으로 집행문이 필요하다. 2)그러나 ①가압류 가처분 명령 ②부동산 인도명령 ③의사의 진술을 명하는 판결 ④확정된 지급명령 등에는 집행문이 필요없다. 단, 이 경우에도 집행에 조건이 붙여진 경우, 당사자의 승계가 이루어진 경우에는 집행문이 필요하다. 3. 집행문의 부여기관 (1)판결: 원칙적으로 제1심 수소법원의 법원사무관   단, 집행권원의 집행이 조건에 걸려있는 경우 및 승계집행문을 내어줄 경우에는 법원사무    관등이 단독으로 내어줄 수 없고 재판장의 명령이 있어야 내어준다(제32조1항, 35조1      항) (2)집행증서: 그 증서를 보존하는 공증인, 법무법인, 합동법률사무소 등 (3)소송상화해조서 인낙조서 등: 당해소송기록을 보관하는 법원의 법원사무관 [부동산 강제경매절차 개요] 1. 경매신청(제80조)   기각 각하의 경우 즉시항고((83조 5항) 2. 경매개시결정 --경매개시결정에 대한 이의(대금완납시까지-경매개시결정당시의 절차상의 흠을 이유로 함, 실체상의 흠은 청구이의의 소의 대상이 될 뿐, 그러나 임의경매의 경우는 실체적인 흠도 가능)(제86조, 265조) 3. 개시결정기입등기촉탁(제94조)    경매개시결정 채무자에 송달(제83조 4항) 4. 매각준비절차   -배당요구종기 결정 및 공고(제84조 제1항 2항)   -채권자 및 공공기관에 대한 채권신고최고(제84조 2.4항)   -현황조사명령(제85조)   -감정평가명령 및 최저매각가격결정(제97조)   -매각물건명세서 작성 비치(105조) 5. 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지(104조) 6. 매각기일실시(제112~115)    허가할 매수가격의 신고가 없는 때에 최저매각가격을 낮추고 새매각기일 실시, 7  매각결정기일    -이해관계인의 매각허가에 대한 이의진술(120,121) 8. 매각허부결정의 선고, 허가공고(126,128)    --매각허가결정에 대한 즉시항고(130) 및 보증공탁 9. 매각허가결정의 확정 10. 대금지급기한의 지정 통지(142)    -인도명령    11. 대금지급기한 까지 대금납부(142)    - 불납부하면 재매각실시(138), 단 차순위 매수신고인이 있으면 매각허가 다시 결정 12. 배당기일의 지정실시(146)    -배당기일 3일전 배당표원안 작성 비치(149조 1항)    - 출석한 이해관계인 등 신문(149)    - 배당표에 대한 이의(151)    -배당이의의 소(154) 13. 배당금의 지급 공탁(159,160) 14. 소유권이전등기 등의 촉탁(144) [매각허가여부에 대한 즉시항고] (1) 의의 강제집행절차에 관한 집행법원의 재판에 대하여는 특별한 규정이 있어야만 항고를 제기할 수 있다. 통상항고: 불복신청기간에 정함이 없음 즉시항고; 불복신청기간에 정함이 있음 (2)즉시항고를 할 수 있는 재판 가. 집행법원의 재판에 대하여 항고할 수 있으므로, 집행관의 집행처분에 대하여는 집행에 관한 이의를 신청하여야 한다. 나. 강제집행을 ‘개시’한 뒤에 그 절차에 관하여 한 재판에 대하여만 가능, 집행준비를 위한 재판에 대하여는 안됨 다. 즉시항고를 할 수 있다는 특별규정이 잇어야 함, 즉 집행법원의 재판 중 즉시항고를 할 수 있다고 개별적으로 규정되어야만 즉시항고가 가능하고, 그러한 규정이 없으면 집행에 관한 이의로 불복할 수 잇을 뿐이다.(제16조) --법제17조 1항(집행절차의 취소), 제127조 매각허가결정의 취소신청에 대한 재판, 제129조 매각허부결정 (3) 항고의 제기방식 - 매각허가여부의 결정을 선고한 원심법원에 대하여 원결정을 고지받은 날로부터 1주이내에 항고장을 제출하여야 한다(민집 15조 2항). 위 기간은 불변기간이다. *불변기간: 법률이 불변기간으로 정하고 있는 기간(대채로 재판에 대한 불복신청기간으로 정해져 있음), 불변기간은 법원이 부가기간을 정할 수는 있으나, 이를 신축할 수는 없고(민소법 제159조) 당사자의 귀책사유없이 기간이 도과된 경우 추완이 허용된다는 점에서 통상기간과 구별된다. - 항고장에는 항고인, 원결정의 표시, 그 결정에 대하여 즉시항고를 한다는 취지, 항고의 취지를 기재하고 법원을 표시한 후 항고인 또는 그 대리인이 기명날인한다(민소 397조, 398조, 443조). - 항고장에 항고이유를 기재할 수 있고, 이때에는 별도의 항고이유서를 제출할 필요가 없다. (4) 항고권자 - 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정에 대하여는, ①그 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인, ②매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인, ③매각허가를 주장하는 매수신고인이 즉시항고를 할 수 있다(민집 129조).   가. 이해관계인 - 항고적격：매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 가능성이 있는 이해관계인에 한하여 즉시항고의 적격을 가진다(민집 129조 1항). 여기서 말하는 이해관계인은 민사집행법 90조의 이해관계인을 의미한다. - 경매개시결정등기 후 전입신고한 임차인도 민사집행법 129조 1항에서 말하는 이해관계인이다(대결 1995.6.5. 94마2134). - '손해'의 의미：매각기일 또는 매각결정기일을 통지받지 못한 이해관계인은 법이 보장하고 있는 절차상의 권리를 침해당한 손해를 받은 것이므로 즉시항고를 할 수 있고, 구체적 또는 추상적으로 재산상의 손해가 발생한 경우에 한하여 즉시항고를 할 수 있는 것은 아니다(대결 2001.3.22. 2000마6319). - 이해관계인이 아닌 자의 항고：이해관계인이 아닌 자가 한 즉시항고는 부적법하다. - 매각허가결정이 있은 후에 즉시항고장을 제출하면서 경매개시결정등기후에 저당권이나 소유권을 취득한 사실을 증명하는 서류를 제출한 자는 이해관계인이라 할 수 없다(대결 1994.9.13. 94마1342, 대판 1999.4.9. 98다53240). - 가압류권자, 가처분권자는 이해관계인이 아니다(대결 1967.11.29. 67마1089, 대결 1994.9.30. 94마1534). 경매부동산의 명의신탁자도 이해관계인이 아니다(대결 1994.9.12. 94마1465,1466). 항고권자의 채권자가 채권자대위권에 의하여 항고할 수는 없다.   나. 매수인 - 매수인도 매각허가여부의 결정에 대하여 항고할 수 있으나, 일반의 이해관계인의 경우와 달리 그 결정으로 인하여 손해를 받을 것이 요건이 되는 것이 아니고, 매각허가에 정당한 이유가 없거나(예컨대 어떤 이유로 자기에게 매각허가 될 것이 아니었던 경우, 다른 사람이 최고가매수신고인으로 호창을 받았다고 주장하는 경우, 무권대리인이 한 매수신고에 의하여 매각허가 되었다고 주장하는 경우 등), 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다는 것(결정에 기재된 것과는 다른 매각조건으로 매각허가 되어야 한다는 것, 예컨대 결정에 기재된 특별매각조건이 매각기일에 고지받은 매각조건과 다르다는 것을 주장하는 경우, 결정에 기재된 매각대금이 자기가 신고한 대금액보다 많다고 주장하는 경우 등)을 주장하는 것이 그 요건이다(민집 129조 2항).   다. 매수신고인 - 매수신고인이 항고의 이익을 가지는 것은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하여 자기에게 매각허가하여 달라는 것을 주장하는 경우에 한정된다. 매각불허가결정에 대하여는 최고가매수신고인이 모든 매각불허가사유가 존재하지 않는다고 주장하여 항고하는 경우가 이에 해당하고, 매각허가결정에 대하여는 실질적으로 자기가 최고가매수신고인인데 그 매수신고를 무시하고 다른 매수신고인을 최고가매수신고인으로 정하여 그 자에게 매각허가 한 경우나, 최고가매수신고인으로 매각허가 받은 자가 소정의 보증을 제공하지 아니하였기 때문에 차순위의 자가 최고가매수신고인으로 매각허가 받아야 한다고 주장하는 경우가 이에 해당한다. (6) 매각허가결정에 대한 항고에 있어서 보증의 제공   가. 보증의 공탁 - 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다(민집 130조 3항). 무익한 항고를 제기하여 절차를 지연시키는 것을 방지하기 위함. - 매각불허가결정에 대하여는 보증의 제공을 요하지 않는다.   나. 항고가 기각(각하)된 경우 - 배당할 금액에 편입：매각허가결정에 대한 항고가 기각되어 확정된 경우의 보증금의 처리에 관하여, ㉠ 채무자 및 소유자가 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못하므로(민집 130조 6항) 그 전액을 배당할 금액에 편입시키고, ㉡ 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 2할 5푼의 이율(민집규 75조)에 의한 금액(보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액을 한도로 한다)에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으므로(민집 130조 7항 본문) 그 지연손해금만을 배당할 금액에 포함시키고 나머지는 보증제공자에게 반환한다. - 항고가 각하된 경우：위 규정은 항고가 기각된 경우뿐만 아니라 항고가 각하된 경우에도 적용된다.   - 항고인이 항고를 취하한 경우에도 항고가 기각된 경우와 같이 취급 (7) 항고 이유   가. 매각허가결정의 경우 - 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유(제121조)가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민집 130조 1항). -민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있는 경우(제121조) ①강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없는 때    강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건, 등에 흠결이 있는 경우    집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 때 ②최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 ⑤호; 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때   감정평가액이 일반적기준에 현저히 반하는 경우, 경매의 대상이 된 목적물의 일부를 누락하고 형하하여 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 생긴 경우 등 ⑥천재지변 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때 - 매각허가결정절차에 중대한 잘못이 있는 경우 매각기일의 종료이후 매각결정기일 종료시까지 사이에 동법 49조 2호 소정의 집행정지서류가 제출되었음에도 이를 간과하여 매각허가결정이 이루어진 경우 등을 들 수 있다. - 매각허가결정 후 항고심 재판까지의 사이에 생긴 사유도 항고이유로 주장할 수 있다. - 다른 이해관계인의 권리에 관한 것을 이유로 하는 항고는 허용되지 아니한다(민집 122조, 131조 3항). - 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없으므로 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있는 반면(대결 1997.6.10. 97마814), 다른 이해관계인에 대한 매각기일통지의 송달에 하자가 있음을 항고이유로 주장할 수 없다(대결 1992.1.30. 91마728, 대결 1997.6.10. 97마814).   나. 매각불허가결정의 경우 - 매각불허가결정에 대한 항고는 그 매각불허가결정에 기재된 사유에 대하여 다투면 족하고, 민사집행법에 규정한 모든 불허가원인(민집 96조, 121조, 123조, 124조)이 없음을 이유로 하는 때에 한하여 할 수 있는 것은 아니다. 따라서 항고법원은 항고인의 그 주장이 정당하다고 인정되면 항고를 인용하면 족하고, 나아가 직권으로 법에 규정된 다른 매각불허가원인이 없는지를 살펴본 다음 불허가의 원인이 발견되면 이를 이유로 항고를 기각할 필요는 없다.   다. 재심사유가 있는 경우 - 매각허가 또는 불허가결정에 재심사유(민소 451조 1항 각 호의 사유)가 있는 경우에는 그 자체로 항고사유가 된다(민집 130조 2항). (8) 임의경매에서 실체상의 이유에 의한 항고 - 강제경매에 있어서는 집행채권의 부존재·소멸·이행기의 연기 등과 같은 실체상의 하자는 청구이의의 소로써만 이를 주장할 수 있고, 매각허가에 대한 이의사유 및 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다. - 그런데 임의경매의 경우는 담보권의 부존재·소멸, 피담보채권의 불발생·소멸·이행기의 연기 등 실체상의 하자를 매각허가결정에 대한 항고 사유로 삼을 수 있(대결 1980.9.14. 80마166, 대결 1991.1.21. 90마946 등). *강제경매와 임의경매의 비교 -강제경매; 집행권원에 기한 경매 / 임의경매: 담보권실행경매 -임의경매의 경우 강제경매에 관한 규정전부를 준용(제268조) -양자의 차이 1)집행권원의 요부   강제경매는 집행권원을 필요로하나, 임의경매는 담보권을 증명하는 서류를 제출하면 족함 2)공신적 효과의 유무    강제경매의 경우 일단유효한 집행력있는 정본에 터잡아 경매절차가 완결된 때에는  뒷날     그 집행권원에 표상된 청구권이 부존재 무효 등의 사유가 있더라도 경락인은 유효하게      소유권을 취득한다. 대판96다42628  확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 경락대금을 완납한 경락인은 경매 목적물의 소유권을 적법히 취득한다. 대판93다3165 가집행선고 있는 판결에 기한 강제집행은 확정판결에 기한 경우와 같이 본집행이므로 상소심의 판결에 의하여 가집행선고의 효력이 소멸되거나 집행채권의 존재가 부정된다 하더라도 그에 앞서 이미 완료된 집행절차나 이에 기한 경락인의 소유권취득의 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니한다 할 것이고, 다만 강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 그러한 강제경매의 결과를 용인할 수 없다. 그러나 임의경매의 경우 담보권에 흠이 있으면 매각의 효력에 영향을 미친다. 즉, 경매법원이 담보권 및 피담보채권의 부존재 또는 무효를 발견하지 못하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 다 내고 소유권이전등기를 받았더라도 매수인은 소유권을 취득하지 못한다. (대판75다1994, 75다994)  (9) 즉시항고에 대한 집행법원의 조치   가. 즉시항고의 효력 - 일반적으로 즉시항고의 경우에는 집행정지의 효력이 있다(민소 447조). 그러나 집행절차에 관한 집행법원의 재판에 대한 즉시항고에는 이심의 효력과 확정차단의 효력이 있을 뿐이고, 집행정지의 효력은 없다(민집 15조 6항 본문). 그러나 매각허가결정은 확정되어야 효력이 있는데(민집 126조 3항), 항고된 경우 매각허가결정은 확정되지 아니하므로 그 허가결정에 따른 후속조치(대금지급기한의 지정 등)를 할 수는 없게 된다.   나. 항고장 심사를 통한 항고장각하명령 또는 항고각하결정 - 항고장에 기재사항의 흠이 있거나 법률의 규정에 의한 인지를 붙이지 아니한 경우에는 집행법원은 항고인에게 상당한 기간을 정하여 그 기간내에 그 흠을 보정할 것을 명하고, 항고인이 흠을 보정하지 아니한 때에는 항고장각하명령을 한다(민소 399조, 443조, 민집 15조 10항). 보증공탁이 없는 때(민집 130조 4항)에는 항고장각하결정을 한다. 위 항고장각하명령과 항고장각하결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민소 399조 3항, 민집 130조 5항). - 이해관계인 등이 아닌 자가 제기한 즉시항고(대판 1999.4.9. 98다53240)는 부적법하므로 이 경우에도 원심법원은 항고각하결정을 한다. 다만 보증의 제공이 없는 경우에는 원심법원은 이를 이유로 항고장을 각하하여야 한다(민집 130조 4항).     다. 항고가 정당하다고 인정한 경우 - 집행법원은 항고가 정당한 이유가 있다고 인정하는 때에는 스스로 그 재판을 경정한다(민소 446조, 민집 15조 10항).   라. 보증의 제공이 없는 경우 - 항고장에는 보증을 제공하였음을 증명하는 서류(공탁서)를 붙여야 한다(민집 130조 4항). 만일 위 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 그 항고장을 받은 날부터 1주 이내(즉시항고기간이 도과된 직후)에 결정으로 항고장을 각하하여야 하며(민집 130조 4항), - 보증공탁이 없음을 이유로 한 항고장각하결정에 대하여 즉시항고로 불복할 수 있다(민집 130조 5항). [매수인의 권리구제] Ⅰ. 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우 (민집 121조 6호 127조 1항 127조 1항, 127조 1항)   1. 시기에 따른 두 가지 구제방법 - 매수가격의 신고 후에 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우 ㉠ 매각허가결정확정 전에는 최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청(민집 121조 6호)을 하거나 매각허가결정에 대한 항고(민집 129조)를 할 수 있고, ㉡ 매각허가결정 확정 후 대금을 낼 때까지는 매수인은 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있다. - 현저한 훼손이어야 하므로 그 손상 정도가 경미한 경우에는 위와 같은 신청을 할 수 없다. 훼손이 경미한가의 여부는 사회적 내지 경제적 견지에서 평가될 성질의 것이다.   2. 매각허가결정에 대한 이의신청 및 즉시항고 - 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 손상이 생긴 경우에는 법원은 다시 평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다. 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민집 121조 5호, 6호)에 해당된다. - 부동산의 현저한 훼손뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의 변동이 매각절차의 진행 중에 발생하는 경우도 마찬가지이다. - 또 매각허가결정 후라도 아직 확정전이면 매수인은 즉시항고를 제기하여 집행법원 스스로의 경정에 의하거나(민소 446조) 또는 항고법원의 취소결정에 의하여 구제받을 수 있다. - 동법 121조 6호 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민집 125조 2항).   3. 매각허가결정의 취소신청 - 매각허가결정단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는 민사집행법 127조 1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. - 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인으로서는 동법 127조 1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대결 1998.8.24. 98마1031). - 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 뒤에서 보는 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 동법 127조 1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 봄이 상당하다. - 민사집행법 127조 1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민집 134조). - 매각절차의 진행이 정지되어 이로 인하여 매각결정기일과 대금납부기한 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도 매수인은 동법 127조 1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있을 것이나, 민사집행규칙 50조 2항이 신설됨에 따라 위 조항에 따른 매각허가결정에 대한 취소를 신청하는 방법이 주로 이용되고 있다. - 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민집 127조 2항). Ⅱ. 매각목적물의 하자와 담보책임   1. 담보책임의 요건 - 매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 570 내지 573조) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 574조), 제한물권이 있는 경우(민법 575조), 저당권 등이 행사된 경우(민법 576조) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 하자담보책임규정(민법 580조 1항)은 적용되지 않는다. 즉 추탈담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다.   2. 담보책임의 내용 - 매수인은 제1차적으로 채무자에 대하여 각 해당 조문(민법 570조 내지 577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다(민법 578조 1항). - 채무자가 무자력인 때는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 578조 2항).   3. 담보책임 행사방법 - 담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능하다. - 매수의 목적을 달할 수 없는 경우 매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달할 수 없기 때문에 담보책임을 추구하려고 할 때에는 ㉠ 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민집 121조 6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있고, ㉡ 대금납부후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대결 1997.11.11. 96그64). - 대금 감액을 구할 경우： 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ㉠대금납부시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액 주장을 할 수 있을 것이며(대결 1973.12.12. 73마912, 대결 1979.7.24. 78마248), ㉡대금납부후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있다. 소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 그 소유권을 취득한 낙찰자가 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 ... 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다고 할 것이다. 그리고 이러한 담보책임은 낙찰자가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 낙찰자으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 그 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 낙찰자는 민사소송법 제613조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 위 담보책임을 추급할 수 있다고 봄이 상당하다.(판)