♣부실채권 경매시장에서 ‘NPL 거래형태’는 과연 새로운 돌파구인가?(매경 부동산 전문가칼럼 2013년12월3일 기고)

부실채권 경매시장에서 ‘NPL 거래형태’는 과연 새로운 돌파구인가? 공신력 있는‘저당권거래소’등장 필요~! 1. 주택시장의 현상진단 미국의 양적완화 축소, 담보대출 이자율 상승세, 매매가격 대비 전세가격이 차지하는 비율의 초강세... 이 모든 시장현상들은 실물보다는 현금이 귀해질 조짐의 단초들이다.   그러나 주택거래건수를 보면 지난해 말 대비 2013년 12월의 거래건수를 추정해보면 20~30%가 증가할 것으로 판단하고 있어 주택시자의 중.장기 전망은 밝다고 볼 수 있다. 특히 1000조원이라는 단기 부동자금이 대기하고 있는 투자시장에서 부동산은 거주와 점유를 하면서도 동시에 수익을 얻을 수 있는 일거양득의 매력 있는 투자자산임에는 틀림이 없다. 거래건수가 늘어나면 중개업을 개설한 중개업자나 일반투자자 및 금융기관 모두에게 업무량이 늘어나 수익이 개선 될 수 있는 굿 뉴스이다. 2. NPL이란 무엇인가? Non Performing Loan의 약자로, 직역하면‘대출금을 회수 할 수 없는 채권’이라고 할 수 있다. 은행업 감독규정'에서는 은행부실을 막기 위하여 보유자산 등의 건전성을 "정상", "요주의", "고정", "회수의문", "추정손실"의 5단계로 분류하고, 적정한 수준의 대손충당금 등을 적립 유지토록 감독 하고 있다. 결국 소비자 보호차원이다. 특히, 3개월 이상 연체가 발생하는 "고정"이하 대출 등에 대해서는 최저적립비율(BIS)을 20% 이상 유지하도록 하고 있어, 은행의 입장에서는 안정성 저해, 유동성 제약, 수익감소, 관리비용 증가 등을 피하기 위하여 불량채권인 NPL을 매각하여 이러한 위험을 회피하고자 하는 것이다. 이러한 불량채권이 발생하는 이유는 은행 간 대출경쟁으로 인한 비체계적인 업무상 문제도 있지만 지금과 같은 경기침체현상에서는 체계적 위험인 시장위험이 더 큰 것이 문제이다. 불량채권을 매각. 정리하는 방법은 경매와 경매의 진행과정 중에 불량채권인 NPL을 일괄로 매각하는 두 가지 방법이 있다. 즉, NPL은 은행들이 연합하여 SPC(특수목적법인)인 자산유동화 전문회사를 설립하여 일단 이 회사에 자산을 매각하여 넘긴다. 구조상 대형 유통회사라고 볼 수 있다. 이들은 수천억 원 단위의 큰 규모이기 때문에 SPC는 유동화증권을 발행해 NPL 대금을 충당하거나 펀드를 조성하여 매입자금을 조달한다. SPC는 서류상 회사로서 실질 자산관리업무는 자산관리자인“자산보유자나, 신용정보회사, 자산관리회사에 위탁하게 된다. 이들 자산관리자들은 자산의 관리, 처분, 추심 등에 관한 사항을 위임 받고, 이중 처분 시에는 감정평가를 실시하여(평가법인들은 이 경우 법사가격인 최저입찰가격 수준으로 정상평가 한 후 해당물건 소재지와 부동산의 유형의 최근 낙찰가율을 고려한 매매가능 적정가격으로 산정함).경매진행과 NPL 채권매각 등의 절차를 진행하게 된다. 일반인이 NPL에 접근할 수 있는 타이밍이 여기다. 자산보유자인 은행과 신용정보회사와 자산관리회사 등이 다시 이를 되파는 경우 일반인들이 투자를 할 수 있게 되는 것이다. 관련업계 의하면 NPL시장은 "2008년 금융위기 이후 부실기업들이 늘면서 부실채권 시장이 관심을 받고 있고, 은행의 경우에는 국내 주택시장 경기 침체가 심화된 2010년 이후, 국내은행의 신규 주택담보 부실채권 규모가 매년 늘어났기 때문이다. 금융 감독원이 지난 2월 발표한 '국내은행의 부실채권 현황'에 따르면 2009년 1.8조 원이던 신규 주택담보 부실채권 규모는 2012년 2.6조 원으로 3년 만에 8,000억원이나 증가했다. 전체 부실채권 대비 주택담보 부실채권 비율도 지난 2009년 말 기준 0.38%에서 2012년 말 기준 0.65%로 늘어난 것이다. 시장규모도 지난 2008년 1조6000억 원에서 2012년에는 10조원을 돌파했다. 올해도 10조원 규모 시장이 형성될 것으로 전망하고 있다. 지금과 같은 현금선호사상으로 전세시장이 초강세여파가 이어질 경우 NPL이나 경매시장은 임대차 보호법상 2년 임차기간 보장이라는 기한을 고려 할 때 당분간 좋은 투자상품시장으로 자리매김 할 것으로 판단된다. 현재 SPC(자산유동화 회사)는 국민,신한,하나,기업,우리,농협은행이 지분을 가지고 있는 유암코가 NPL 시장의50%를 차지하고 있으며, 우리금융지주 자회사인 우리F&I는 NPL시장의 30% 비중을 차지하고 있다. 저축은행과 회계법인, 증권사 등도 참여 하고 있고 최근에는 외환은행도 외환 캐피탈의 업종을 변경하여 자산유동화 회사인 NPL사를 자회사로 두고자 진행 중이라고 한다. 금융 감독원에 따르면 NPL과 관련 있는 채권매각규모는 2009년 4조2000억 원에서 2010년 6조4000억 원, 2011년 7조4000억 원 등으로 은행권 부실채권 정리에서 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 파악됐고, 반면 경매와 직접적으로 연관되는 담보처분 규모는 09년 5조8000억 원에서 2010년 5조8000억 원, 2011년 7조1000억 원으로 늘다가 2012년 5조5000억 원을 기록하여 최저 수치를 기록했다고 한다. 이는 경매 낙찰가율의 감소도 이유 중 하나이겠지만, 직접 경매처분 보다는 부실채권 자체를 매각하는 방법이 늘어났음을 반영하는 것으로 해석 할 수 있다. 이에 따라 임대차 보호기간과 현금선호사상, 금융기관 구조조정 문제 등을 고려 할때 부동산시장의 새로운 투자 상품 및 거래방법으로 NPL 시장이 더욱 확대될 것으로 전망된다. 3.공신력있는 저당권거래소 활성화 필요~! NPL 종류에는 담보가 있는 담보 부채권과 휴대전화 미납요금 같은 무담보채권, 개인회생 채권이나 워크아웃 채권 등 특별채권이 있다. 저성장, 저금리 시대에 부동산 매매시장이나 금융시장 정상화에 새로운 투자 대안일 수 있으나 여기에는 해결해야 할 여러 가지의 난관이 숨어 있다. 그 첫째가 저당권거래소의 공신력과 활성화이다. NPL은 투자물건자체가 3개월 이상 연체된 대출금과 채무상환능력 평가 결과 3개월 이상 연체‘고정 이하’평가를 받은 채권인 기업회생채권과 대형 프로젝트파이낸싱(PF) 채권, 부동산담보대출 채권 등이다. 물건 자체의 가격변동에 따른 원본 손실 리스크도 있지만, 부동산 담보대출에 따른 저당권인 채권을 매입하는 것이지 소유권을 매입하는 것이 아니기 때문에 소유권을 취득하는 경매와는 권리의 취득종류가 다르고 취득 후 경매와 같이 직접사용(거주)할 수 없고 채권이자 상당액을 수익 할 수 있는 수익권과 처분 할 수 있는 처분권만이 있는 제한된 권리(불완전 소유권)라는 점에서 유의 할 필요가 있다. 한 경매 전문 업체에 의하면 NPL의 평균 낙찰가율은 일반 경매물건의 평균 낙찰가율(최초 경매가격대비 낙찰가격의 비율)보다 약 4% 낮게 낙찰 되는 것으로 조사하였다. 그러나 더 큰 장점이 있다. NPL은 소유권 취득이 아니므로 취득세. 등록세와 양도소득세(배당금)의 과세대상 아니라는 점과, 따라서 향후 가격이 상승하면 상대적으로 낮게 할인하여 매입한 채권금액 전부를 경매절차나 저당권 거래소에서 환가 받을 수 있다는 점이다. 이때에 양도소득세의 절감효과가 나타난다. 부동산 투자성과를 측정하는 경우 양도소득세의 절감은 전체 수익률 성과 측정에 미치는 영향이 매우 크다. 따라서 NPL의 유통경로를 잘 이해하고 적절한 매수 타이밍에 성장가능성이 높은 지역과 채권의 기초자산인 부동산의 유형(아파트, 단독, 공장, 임야, 상가 등을 잘 분석하는 것이 무엇보다도 중요한 관건이라고 할 수 있다. 사실 유통과정에서 자산유동화에 관한 법률과 자산유동화업무감독규정에 따라 유동화 전문회사가 금융위원회에 등록(DART 홈페이지:http://dart.fss.or.kr/)공시한 내용을 살펴보면 대상자산의 종류별 세부명세는 물건별로 구분 표시되어 있지만 소재지와 면적과 같은 공부상 물건의 표시가 생략되어 감정평가액 총액만이 공시되고 있어, 제한된 투자자나 일부 관련 사업자만이 참여하는 정보의 비대칭성이 존재하고 있다. 이와 같은 현 시장구조상황에서는 가격의 왜곡은 물론, 부실채권의 부실이 부풀려져 제3자에게 전가 될 수 있다는 위험과 그 이후 NPL을 인수한 개인 투자가가 그 채권을 재매매할 수 있는 제2차 거래시장이 형성되어 있지 않다는 점 등이다. 물론 경매 사이트나 인적 Net-work에 의하여 개별 물건들을 접촉 할 있지만 이 경우에도 자산관리가격(AMP:Asset Management Price, 채권매입원가+회사이윤)을 알 수 없다는 점과 기타 부실채권에 내제된 비체계적인 위험을 찾아내기란 매우 난해하다는 점 등이다. 대법원 경매나 캠코의(한국자산관리공사)공매와 같은 경우에는 최소한 모든 투자자들이 어떠한 물건이 경매로 나왔는지는 다 알 수 있게 하고 있다. 매각기일도 알려준다. 최저매각가격과 제반 서류를 열람도 가능하다. 이에 필자는 이러한 담보부 부실채권을 전담하는 즉 저당권거래소를 만들 것을 제안한다. 그러한 거래소를 통해 최소한 NPL물건에 대한 그 간 대출업무 취급과정에서 확보된 물건정보와 가격정보를 오픈하고, 더불어 거래예정가격도 공시되기를 희망한다. AMC의 AM과의 인맥으로만 알 수 있는 AMP, TP(target price)를 모든 투자자들에게 공정하게 공시되어야 보다 더 경쟁력 있는 가격을 얻을 수 있게 된다고 본다. 지금과 같은 상황이 계속 된다면, 시장위험에 무방비로 노출된 개인투자자나 이들에게 금융기관들이 경락잔금이라는 재 대출을 통하여 단기의 수익구조를 만들고 있는 상황에서는 NPL이 오히려 과거의 부실을 미래로 전가하는 불량상품일 수 있다는 것이다. 따라서, 다른 모든 것을 차치하고라도 NPL자체에 대한 물건과 가치분석을 공정하게 할 수 있도록 저당권거래소를 만들어 활성화시키고 그러한 거래소를 금융당국이 관리감독 하면 시장은 보다 공신력을 갖게 될 것이고 더불어 일반인은 누구나가 쉽게 저당권거래소를 통해 모든 NPL을 확인할 수 있고 더불어 법률상, 부동산상 문제가 있는지 없는지를 사전에 검증하고 매매에 임할 수 있게 될 것이다. 금융당국과 AMC등이 보다 투자자 편에 서서 이러한 저당권거래소 시스템을 만들어 주기를 희망한다. 시간과 절차가 소요된다면 법에 규정된 유동화계획을 실질적으로 검사하고 구체적이고 정확한 공시가 이루어지도록 지도하는 것은 실천의 문제라 생각된다. 금융시장의 거래 투명화와 활성화에 있어서 매우 중요한 공시내용이 지금보다도 더 구체적인 내용이 공시 된다면 투자자산 시장에서 매력이 있는 상품으로 인정받고 참여자 늘어나면 자연스럽게 은행의 건전성도 개선되고 동시에 침체된 부동산 거래시장을 정상화와 활성화 시키는데 큰 역할을 할 것이라 확신한다. ♣