◆아파트 대재앙 오고있다(2부)◆(30년 건설업자의 폭로)

[야옹야옹]

◆아파트 대재앙 오고있다(2부)◆(30년 건설업자의 폭로)

주제: 분양원가

아파트는 분양가는 대지+건축비+부대비용+금융비용+건설사 마진입죠? 그래서 산정된 표준 건축비 맞죠?

1)대지에 관해서

동탄 1차 신도시 토지 수용 평균가는 평당 70만원인 것 맞죠? 쾌적한 신도시를 위해서, 도로 및 공공용지(공원등)로 널널히 40%를 야리로 공제 해 드리겠습니다. 그렇다면 평당 수용원가는 98만원입니다. 그렇죠?

그런데 공동주택(아파트 및 연립) 분양가는 약370~420만원 이었습니다. 무려 토지 수용가에 4곱입니다. 하이고~ 이게 뭔 말입니까? 4곱이라뇨? 상업용지는(전체 면적중 약 4%) 2500~3000만원이 평균 낙찰 단가 였읍니다. 무려 30곱입니다, 제가 입찰에 들어갔다가 깨진 경험이 있어서 잘 알고 있읍죠, 그러나 이것은 접어 드리겠습니다.

그리고 기타 공용의 용지(관공서 학교용지 등)는 조성원가로 공급한다는 것도 접어드리겠습니다. 내가 경기도, 용인 광주 양평 일대 등에 전원주택을 개발 해본 경험으로는, 항측도 기준으로 경사도 15도 정도의 임야를 전원 주택용지로 개발 해본 결과. 토목공사로 평균 평당 15만원, 석축 조경 단지 내 8m 도로 아스팔트 포장, 배관, 전기 등 으로 7만 원 정도면 썼다 벗었다 했습니다. 합이 22만 원 정도로 만고강산 이었습니다. 여기에 개발 분담금, 기타 부대비용 3만원을 합하면 총 합계가 25만 원이면 택지 조성 완료, 분양개시입니다.

그러나 이것은 순전히 임야를 개발 한 것입니다. 신도시는 거의 평야를 개발한 것입니다. 내 것보다는 쨉도 안 되는 훨씬 수월한 토목공사입죠 ㅋㅋㅋ 그럼 동탄 신도시 정도는 저 같으면 평당 야리로 제공한 대지 포함, 즉 98만원+25만원=123 만원, 공공의 목적으로 분양한다면, 1/3 값도 안 되는 평당 123만원이면 공급을 할 수 있다는 계산이 나옵니다 그려.

 그런데 말입니다. 원주민들에게 피 눈물을 흘리게 하면서, 주공, 토공에서 공공의 목적으로 강제 수용한 땅을 어떻게 팔아먹을 수가 있는 것이죠? 지구상에 공공의 목적으로 수용한 땅을 영리를 목적으로 하는 건설사에게 되 팔아먹는 나라가 또 있습디까? 더욱이 토공에 대지 계약금 만 몇 십억 묻어주고 아파트 벽면에 건설사 매이커 이름을 페인팅 해주는 조건으로 수백억 전매차익을 먹는 그야말로 땅이선달 같은 별 웃기는 짜장 같은 일도 흔히 일어납디다 그려,

정책이 그렇다고요? ㅋㅋㅋ 에끼! 여보쇼, 부동산이 외교 입니까? 국방입니까? 뭔 정책? 솔직히 까놓고 말하시죠, 토건 족 배터지기 위해 눈 감고 있다고 말이죠,

2) 건축비에 관해서

작년에 국토부 건설 표준단가는 평당 380만원 이었습니다. 여기서 지면 관계상 딱 4가지만 제도적 비리를 개선시켜 볼까요?

ㄱ) 어음제도에 관하여 ㄴ) 하도급에 관하여, ㄷ) 자재 품셈에 관하여, ㄹ) 인건비에 관하여

내가 전원주택을 지을 때는 인건비 55% 자재비 45% 비율로 경비가 들어갑디다. 그러나 아파트는 인건비 35% 자재비 65% 비율인 것 맞죠?, 표준단가 항목에 그렇게 나와 있습디다. 완전 싸구려 상품이란 뜻도 되겠습니다.

ㄱ) 어음제도에 관하여

어음제도의 원조인 일본은 오래전에 건축현장에서는 폐지 시켰습니다. 그런 결과, 후 분양을 함에도 불고하고, 일본은 금리가 제로인데도 불고하고, 공사비를 20%를 낮출 수 있었던 것입니다. 시중 금리가 6% 대인 우리나라에서는 공기(工期)3년 잡고 최하 30%는 낮출 수 있습니다. 한번 6개월짜리 건설사 어음을 명동 사채시장에서 깡 해보면 알 것입니다. 선 분양하면서 즉 미리 현찰을 받아 젖히는 주제에 어음 결제라뇨?, 이게 말이 됩니까? 이는 수(受)분양권자인 건축주의 돈을 유용하고, 횡령하는 것입니다. 범죄행위를 하고 있는 것이란 말이죠, 심지어 메이저 건설사들 현장에서는 어음으로 결제를 해주고 후문으로 나가는 오야지를 불러들여 현장에서 즉시 깡을 해 주는... 참으로 악랄한 산업 현장인 게죠, 내가 아는 어떤 목수 오야지는 분해서 며칠을 잠을 못 이루었다고도 합디다. 차라리 벼룩에 간을 내 먹고 말죠,

이렇게 수(受)분양자 돈 가지고 어음으로 돈 놀이까지 했는데 표준 건축비 항목에 금융비용을 또 쳐주고 있습니다. 그 돈이 혹시 비자금으로 흘러 들어간 것 같은데..... 참나원, 원나참, 나참원, 나원참.

ㄴ) 인건비에 대하여

노가다 판에서는 흔히 “데스크 대가리” 라고도 합니다. 왠지 아십니까? ㅋㅋㅋ 현장 관리소 책상 속에 있는 수백 개의 막도장을 뜻하는 것이죠! 인건비를 부풀리기 위한 인명부 작성을 위해서 그 도장으로 마구 현장투입 유령 인원을 찍어 대는 거죠, 같은 날, 우리현장에 있는 사람이 아파트 공사 현장에서도 동시에 일을 한 것으로……. 마치 손오공 분신술을 본 적이 한 두 번이 아닙니다 그려 ㅋㅋㅋ 심지어는 그로인해 건보료를 더 내야 되는가 하면, 실업수당 심사에서 제외되는 경우가 비일비재 합니다. 국토부 이놈들은 뭘 하고 있는지 몰로, 내가 검사라면 이런 놈들을 모조리 종신형을 때릴 텐데……. 반민주, 반 인류 죄로 말이야……. 이것만 족쳐도 인건비에서 최하 35% 이상은 내릴 수가 있단 말입니다. 아시겠소?

ㄷ) 자재비

우리는 연립 주택을 지어서 분양할 때, 방화문 1개에 대리점 가격으로 17만원 줍니다. 아파트는 수 백 수천 개를 공장도 가격으로 9만원 줍디다. 도배장판은 우리는 최고급, 실크벽지 실버 스크린 장판으로 평당 7만원 줍니다. 아파트는 4만 원 이면 누구나 달라붙습니다. 그래놓고 원가 공개에서는 소매 시중단가로 목차에 기재했습디다. 레미콘 치는 펌프카를 우리는 35만원 주고 약 2시간이면 작업 종료 합니다 아파트 현장에서는 25만원 주고 하루 종일 작업을 시킬 수도 있습니다. 자재비에서 지난 대선 토론 때 문국현 의원 님 말대로 품셈 제도를 도입 한다면 최하 40%는 자재비 단가를 낮출 수 있습니다. 더 말해 무엇 하겠습니까? 30여개의 공정과 수천가지의 자재를 여기서 어케 다 까발릴 수 있겠습니까? 아파트는 규격상품입니다. 마치 통조림 공장에서 통조림 찍어 내듯이 생산을 하고 있는 것이죠, 내가 단언하건데 건설사 적정 마진 포함 150~160 만원이면 충분합니다.

ㄹ) 하도급에 대하여,

상기한 사례가 계산하시기 머리가 아프시다면 이렇게 추정해 보시면 되겠습니다.

간단히 말해 하도급 업체들이 평당 210~220 만원이면 서로 공사를 맡으려고 혈안이 돼있다는 말이죠 여기서 그들은 25%의 마진을 계상하고 있습니다. 역산 해보면 150~160만원 이 나오죠? 

일본은 도급까지 만 허용하고 하도급은 허용 안하는 것 아시죠? 솔직히 말해 공공의 목적으로 남의 땅을 강제 수용했다면 자기들이 도급은커녕 직접 시공을 해야 되는 것이 맞는 이치입니다. 그러나 건설현장 특성상 도급까지는 인정 해 드리겠습니다. 그러나 하도급이 웬 말입니까? 손 안대고 코풀겠다는 말 아닙니까? 교통만 치고 돈 먹겠다는 말과 같은 게죠.

시공사인 건설사, 그 건설사 앞에는 시행사가 있다는 말은 나리께옵서 준 선수 이니까 당연히 아시겠죠? 이름 하여 “똠방” 을 뜻하는 것이죠....., 물론 조합 등 진정한 시행사도 있습니다. 그러나 시공사인 건설업체가 시행사 이익 지분을 챙기려고, paper company를 만드는 경우도 비일 비재 합니다. 물론 PF 대출시 시공사가 시행사 보증을 섭니다. 그렇게 되면 회계 장부에 대출이 아니라 보증이므로 부채 항목에서 스리살짝 빠지게 되고 재무 건전성을 유지하는 부 수입도 얻는 것이죠, 분식 회계라 할까? 하여간에 모조리 꿩 먹고 알 먹기 하는 식입니다. 정말 해도 해도 너무 합니다 그려..... 도~적~놈~들

전원주택이나 단독 주택은 그야말로 혼신의 열정으로 공사합니다. 작품을 만드는 심정으로 말입니다. 통조림 아파트 생산하고는 쨉도 안 되는 일입니다. 거푸집 유니폼도 rounding 을 돌리기 위해 특수제작을 해가면서 공사를 한단 말입니다. 아파트 현장 망치 목수하고 우리에게 소속돼있는 인테리어급 대목수 하고는 차원이 틀립니다. 당연히 인건비도 하늘과 땅 차이죠.

제 얘기는 이제 주택 보급률도 110%로 막바지에 이르렀고 그 동안 많이 챙겼으니, 88만 원짜리, 불쌍한 우리 젊은 세대를 위해 보금자리 아파트, 장기 시프트 아파트, 청와대에서 계획하고 있는 서울 그린벨트에 350만 가구 아파트 건설 등만은 이제 그만 정부 내에 특별 Task Force 팀을 만드는 한이 있더라도, 그 동안 꿩 먹고 알 먹고 다하고, 이제 마지막으로 남은 빈 둥지는 남겨 두시는 셈치고, 용산참사를 불러일으킨, 토건 족들의 피라미드 먹이 사슬을 끊어 내어 그들의 업보도 씻을 겸, 진정한 반 값, 아니 1/3 값 아파트를 공급해 보시죠? 당신들의 검은 마피아 피라미드 먹이 사슬에 의해, 가시버시만 남은 아파트로 얼마나 많은 국민들이 고통을 겪은 지 아십니까?

무려 수도권에 거주하는 약 30%의 자칭 중산층들은 지은 지 18년 차에 들어간 1기 신도시 포함, 그전에 지은 수많은 아파트 속에 살고 있읍니다, 향후 5~6년 지나면 아파트 슬럼화가 강남으로부터 대책 없이 가시화 될 것이고, 그 때에 그들은 신 빈곤층으로 전락 된 것을 비로소 느끼기 시작 할 것입니다. 그 때 그 들의 상실감은 이제 곧 엄청난 사회 문제로 대두 될 것입니다. 미 최첨단 금융사기는 경제 문제이므로 언젠가는 극복 할 수 있어도 이런 사회 문제가 발현되는 시점이 오면 우리는 그야말로 회복 불능의 사회적 붕괴를 맛보게 될 것입니다. 그 때에 비로소, 국민들이 당신들에게 사육당한 것을 알게 되면, 감당할 수 없는 후 폭풍이 올지도 모릅니다.

정치권이 속죄하는 셈치고, 이제부터라도 아파트는 아주 저렴하게, 공공용으로 만 지어야 합니다. 쫀쫀하게 토지 임대부 반 값 아파트가 뭔 말입니까? 속이 훤히 보입니다 그려 ㅋㅋㅋ, 선진국에서는 외국인 이민자, 사회 저변 층들의 패자 부활전을 돕기위해 공공 임대용으로만 아파트를 짓는다는 것을 잘 아시겠죠?

맨허튼, 런던 월가 등에 있는 아파트를 마구 갖다 부치시면 안 되죠, 그 것은 이름만 아파트일 뿐 실제로는 업무지구 내에 고 부가가치 창출을 위한 오피스 호텔 개념이란 말입니다. 루비니 교수의 인터뷰 내용 봤습니까? “아파트가 한국의 복마전” 이라고 지적한 말뜻을 깊이 헤아려 주시길 부탁드리겠습니다. 이렇게 척박하게 글을 쓰는 이유는 아파트는 서민대중의 행복의 기초이며, 생활필수품이기 때문입니다.

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강남기준 아파트 분양원가 공개(건설사 마진 30% 포함) 자료에서 평당 800 만원선 으로 밝혀졌다.

보고서 내역(32평형 기준)→ 전용 25평, 대지 지분 12평)

대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원

건물→ 25평*380만원(06년 국토해양부 표준단가)= 9500만 원

∴ 20400만원 + 9500만원= 2억 9천 9백만 원 ok?

• 대지는 일반주거지역 기준임→ 향후 대지 값은 더욱 더 떨어질 것임, 왜? 땅값은 일반적으로 아파트 값에 6개월 정도 후행하니까, 일반 주거지역 호가는 평당 2000만원 이상을 부르나 막상 계약서 쓸데는 1700만원에 쓸수 있는 매수자 우위 시장이다. 나의 안테나는 아직도 생생이 살아 움직이고 있단다.

• 지금 현재 아파트 하도급 건축 단가는 평당 210만원임 → 이 가격에도 25% 마진 포함이므로 서로 맡으려고 혈안이 돼있음, 그것도 어음 결재도 감지덕지 하고 있음,

• 지하 주차장 포함 가격임, 제세공과금 포함 가격임

• 더구나 신삥 아파트 기준임

우기지마라! 이건 서울시 강남 기준 분양 원가 공개 공식 자료이니까.

토건족 삐,끼 대마왕 (당시)건교부도  국회에서 아무런 이의 제기를 못한 자료란 말이닷!!

그런데 어떻게 재건축도 불가능한 조만간 무너지기 직전이라 강제퇴거를 앞둔 강남 3구의 다 썩은 아파트가 자그마치 신삥 아파트의 3배인 평균 2400만원 을 호가 할 수 있단 말인가? 아파트란 물건은 세월이 지나면 지난 만큼 값이 떨어지는 것이 정상이다. 여기, 희소가치, 주민 커뮤니티, 어쩌구 하면서 서울시의 절대평가 보고서를 믿지 않는, 아니 믿고 싶어 하지 않는 삐,끼들을 위해서

근린생활 시설 대비 상대 평가를 해 주겠다.

세계 어느 나라를 보아도 근린상가 사무실 기준대비 아파트값은 60% 전후로 형성돼있다. 당연히 우리나라도 수십 년 간 근린상가 사무실 대비 아파트 값은 60% 전후로 가격이 형성 되어 왔었다. 지금 강남 일급 근생 사무실 지역인 테헤란로 사무실 매매가는 평당 1500만원에 거래되고 있다.

1500만원에 60%면 얼마? 빙고! 900만원 맞습니다. ㅋㅋㅋ 완전 왕거품 덩어리 자체인 것이다. 어떻게 평당 1억5천만 원을 호가하는 중심 상업용지에 지어진, 고 부가가치를 창출하는 근생시설 보다 아파트 값이 더 비쌀 수가 있겠는가?

200년 전 네덜란드 튜립 root 투기 광풍으로 한 송이 값이 1억이 넘었다는 거짓말 같은 사실이 전설로 묻힌 지 200년이 지난 지금까지 튜립 투기 광풍이 재현 됐다는 소식을 들어 본적이 있는가? 마찬가지로

세계사적으로도 있어 본적도 없고, 있을 수도 없는, 공동 다중주택에 불과한 아파트 투기는, 이제 세기의 웃음거리와 함께 영원히 전설 속으로 사라지고 있단다. 막차 탄 삐,끼들의 상처뿐인 영광을 안은채...

다만 연어가 태어난 곳으로 목숨 걸고 회귀하듯이 거품 발생 초기인 02년도 당시 상태로 돌아 가고 있을 뿐 ..... 이건 역대 세계 5대 단순 금융 위기에 불과한 데이터에서도, 모조리 예외없이 거품 발생 초기로 거품이 꺼지고 말았다는 역사적 사실에 근거한 것이란다.

 왜 우리가 세계사 국사 등 역사를 배울까? 그것은 역사는 반복되기 때문이란다.

미국 영국 등의 집값이 고점대비 약 50% 정도 폭락했단다. 우리나라는 미국 경기에 1년 정도 후행하므로 앞으로 1년 후에 얼마나 폭락할 것인지를 짐작 할 수 있지 않는가? 그러나 그들의 집은 단독주택 기준으로 말하는 것이다. 우리나라 단독 주택 값은 고점대비 약 7% 정도 밖에 아직 하락 하지 않았단다. 단독 주택이 돌솥이라면, 아파트는 냄비인 것이다.

“냄비의 특성+루비니 교수가 예견한 대재앙의 가시화” = 처참하게 붕괴, 될 것이라고 감히 단언할 수 있겠다. 명박이가 기를 쓰고 막아 줄 것이라고? 우~ 하하하하 일본을 보라! 역사적으로 일단 거품 붕괴가 시작되면 명박이 아니라 염라대왕이 와도 막지 못했다는 사실을 기억해라 절대 정치권력은 시장권력을 이겨 본 적이 없단 말이지. 다만 지연시킬 수 만 있을 뿐.....

실수요자를 위해서 대략 적인 도쿄버블 실체를 선명하게 짚어보겠습니다.

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1) 1985년 일본이 미국과 뉴욕 플라자 호텔에서, 플라자 협약 체결로, 엔화 강세 유지→

2) 엔화가치 상승으로 1986년부터 버블 발생시작→

3) 1989년 1차 버블 붕괴로 30~40% 폭락→

4) 일본정부 붕괴를 막기 위해 제로금리 실시, 부동산 모든 규제 철폐, 155조엔 투입( 무려 현행 환율로 2600조원 투입 )→

5) 정확히 23개월 동안 소강상태 진행(이때 불나방, 새가슴 폭탄앞으로 돌진ㅋㅋ)→

6) 1991년 2차 대폭락 개시 (86년 고점대비 87%까지 하락후 안정)

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( 결국은 일단 소비자가 버블이라는 것을 인식한 이상 어떤 약발도 무효이고 소비자가 만만한 값이라고 인식 될 때까지는 대폭락 할 수밖에 없다는 것입니다. 절대 정치권력은 시장권력을 이길수 없습니다.)

<추신> 며칠 전 경향신문에서 건설 관련 공무원 뇌물액수가 건당, 평균 18억 원이라고 합디다. 이건 뭐 완전히 아파트 개판 공화국이 아니고 무엇이겠습니까?

적어도 한 2~3년 쯤 지나면 분당 재건축에 대한 전체적인 비용과 마각이 현실로 실감나게 다가 올 것이다.→ 우선 현행 재건축법상으로 조합원 현금 청산금을 산정해 보겠다.

1: 임대아파트 건립용으로 전체 부지의 25%를 기부체납→ 세입자 처방용,

2: 소형 아파트 의무비율 20% 건립

3: 성남시는 과밀 억제권역이므로 과밀 억제 분담금 납부

4: 현행 건교부 표준단가 당 520만원→ 완존히 피박이지 만 어쩌겠나?, 쥐꼬리 대지 지분마저 소유권이 아닌, “건물을 위한 대지의 사용권” 에 불과하니, 하자는 데로 코 꿰일 수밖에

5: 이주비(전세 기준) 및 그에따른 금융비(이자)→ 2억 5천만 원

33평 형 기준(전용 26평)으로 계산해 보면

• 재건축비 26*520 = 135,200,000

• 과밀억제 분담금(0.2%)=2,700,000

• 이주비,금융비 =250,000,000

• 철거,폐기물 처리비,조합비, 등=18,000,000(잠실 2단지 사례기준)

∴현금 청산비: 405,900,000원 OK? → 이래서 앓느니 죽고 말지라는 말이 나오는 게야, 호당 평균 빚이 3억 3천만 원이 넘는 빚더미 분당에서는, 걍 포기하고, 야반 도주 하는 사람이 나올 수도 있다니까 그러네... 그러나~ 이게 잠실 송파 재건축 같이 소송사태로 얽히면, 건설사 콘소시엄에서 대 준 금융비용이( 프로젝트 파이낸싱 이므로 금리가 연 14% 넘음)  무한정 늘어나 8억을 돌파하는 것은 시간 문제여~ 대부분, 세입자들의 소송으로 그렇게 되더라구....

자라나는 대한민국의 젊은이들을 위해

추천꼭 부탁드리겠습니다.

본글은 실수요자 들에게 거품의 진실을 폭로하는 글입니다.

본 글은 진실을 폭로하고 글의 내용을 공유하고, 논리적인 비판과 진실규명이 우선되어야 합니다.

글을 많이 많이 퍼가시거나, 인쇄하여서 지인들과 많은 공유 부탁드리겠습니다.

-3부 기대하십시요. 계속됩니다.- 

-다음 부동산 윤상원-

출 처 : http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=129013

[삶사랑]

정말 끔찍합니다. 이렇게 장사해서 번돈 아무 의미 없습니다. 아파트 열심히 지어 폭리 남겨봤자 앞으로 남고 뒤로 엄청나게 밑지는 장사입니다. 아파트가 환경재앙을 일으켜 잡아가는 상대가 여자보다 남자가 훨씬 위험합니다. 남자구실 못하게 하는 환경호르몬 덩어리입니다. 약은 재주 부렸는데 뒤통수 결정타로 맞는거지요.

[gamjatang]

내년부터 폭등해서 인구가 주는 2018년부터 본격적으로 모르쇠 폭락이 되겠죠... 지금은 이명박 정부가 조세,, 건축법,등등으로 아파트 버블형성에 주력화 하고 있음.

[삶사랑]

지금도 머가 먼지 모르는 아주머니들은 아들 키우면서 아파트가 최곤줄 압니다. 답답하죠. 자기 아들 잡아가는줄 모르고...