토지매매 좋은땅사는법?
땅이란 ?
강이나 바다와 같이 물이 있는 곳을 제외한 지구의 겉면이라는 사전적 정의를 가지고 있어요.
즉 강이나 바다가 아니라면 모든 곳은 땅이란 소리에요. 그리고 이 땅들의 주인은 누군가 있기 마련이죠. 물론 국가가 소유한 땅은 토지거래하기가 힘들겠죠....
하지만 그 밖에 땅들은 모두 토지매매를 통해 거래가 이루어질 수 있어요. 땅사는 법 간단해요.
땅 주인을 만나서 원하는 비용을 지불하고 땅을 사면 돼요. 하지만 좋은땅 주인과 직접만나 땅을 거래하는 분들은 거의 없죠? 물론 가족이나 지인이 땅을 가진다면 예외일 수 있겠지만요.
땅에 대해 잘 아시는 분들은 볼 필요가 없는 내용이지만 대부분의 사람들이 이 토지거래 절차에대해 어려움을 느끼고 땅을 사는 일이 나와는 멀게만 느껴지는 분들이 대부분일거에요.
땅사는법 첫번째 당연한 말이지만 부동산을 방문해야해요.본인이 사고자 하는 좋은땅의 크기와 금액에 따라 방문할 부동산을 정하는 것이 좋아요. 보통 자기가 관심 있는 지역에 부동산에 가야하는데 그 중에서도 땅만을 전문적으로 하는 부동산이 있어요.이런 부동산은 대부분 큰 토지를 중개하는 경우가 많아요.
그 이유는 큰 토지를 중개했을 때 건당 수수료도 높고 대부분 토지 면적이 큰 땅이 매물로 남아있을 가능성이 많기 때문이에요. 만약 100~200평 정도의 소규모 토지를 매매하고 싶다면 우선 작은 땅을 취급하는 부동산을 찾는 것이 우선이라고 할 수 있어요.
사전에 해당지역 부동산에 전화를 거셔서 100~200평 정도의 매물이 많이 있는지 물어보고 매물이 어느정도 있는지 사전에 통화를 해보는 것이 좋아요.
이렇게 발품을 팔아 괜찮은 부동산이 있다면 땅을 보러 직접 가야겠죠? 땅을 보러가서 무작정 좋은 땅을 보여달라고 하면 시간낭비를 할 뿐입니다. 본인이 원하는 땅의 조건을 A4용지에 적어가서 부동산에 직접 보여주는 것이 좋아요.
예를 들어 평수, 예산, IC와의 최소거리,토지용도 등등 이렇게 A4용지 같은 곳에 적어서 부동산에 보여준다면 부동산도 본인들이 가진 매물 중에 의뢰인의 요구와 가장 밀접한 땅을 보여주기 위해 매물을 최소한으로 추려서 매물을 보여줄겁니다. 이렇게 되면 부동산도 의뢰인도 그렇고 최대한의 힘을 덜 써가면서 좋은땅을 보러다닐 수 있겠죠?
그리고 한가지 말씀드리자면 매물중에 완벽한 땅은 거의 없습니다. 누구나 내가 원하는 조건의 땅을 사고싶지만 그런 땅을 만날확률은 거의 1프로의 가깝습니다.
한 두가지 정도의 단점때문에 망설이다 좋은 땅을 놓치는 경우 많이 봤으니 어느정도 단점은 감수 하는 게 좋아요.
이제 중개사를 통해 좋은땅을 골랐으면 토지거래를 하기위해 중개사를 중심으로 매도자와 매수자가 함께 토지매매 계약을 해야합니다. 물론 땅 주인 얼굴을 직접보고 계약하는 것이 최고의 방법이겠지만 땅주인이 계약 시 못오는 경우가 많아요.
이 경우 매도자로부터 받은 토지거래 위임장과 인감증명을 확인하여 계약해야 해요.
계약금은 통상 땅값의 10%로 하고 중도금을 40%로 정도로 하고 나머지를 잔금으로 하는 것이 토지매매의 일반적인 경우에요. 여기서 계약금은 위임장의 별도의 통장이 나와있지 않다면 무조건 매도인의 통장으로 입금하는 것이 혹여나 사고를 방지할 수 있어요.
특약사항은 해당 토지의 꼭 필요한 내용을 향후 재판의 경우를 대비해 최대한 빼먹지 말고 기록한 것이 좋아요. 계약할 때 너무 깐깐한 거 아닌가? 하시는 분들이 많이 계신데 계약은 토지거래를 정상적으로 마무리 하고 싶다면 이것 저것 많이 따져서 꼼꼼하게 계약해야 해요.
부동산은 계약이 끝나면 끝이지만 우리는 계약이 끝난다고 다 끝나는 게 아니니까 말입니다. 계약이 끝나고 나서 별 이상이 없으면 중도금과 잔금을 계약시 정한 날짜에 맞게 지불하면 돼요. 중도금을 보내는 순간 해당 토지는 이제 매도인의 소유도 아니고 매수인의 소유도 아닌 중간단계에 놓이게 돼요.
만약 중도금을 치르기 전 매도인이 계약을 파기할 경우 계약금의 두배를 매수인에게 지불하고 매수인이 계약을 포기하면 계약금을 포기하는 것이 일반적이에요. 중도금을 보낸 이상 번복은 힘들다고 보면 됩니다. 잔금을 치루기 전에는 특약 사항 이행이 항목마다 잘 지켜졌는지 점검하고 부득이하게 특약 사항이 이루어지지 못했다면 별도의 합의서를 작성하고 잔금을 치루면 되요.
잔금을 치루고 토지매매가 끝나면 이제 땅을 온전히 내 소유로 만들어야 하겠죠?
잔금을 치루고 소유권 이전이 되는 사이의 시간은 법의 보호를 받지 못하는 순간입니다. 그래서 이 경우 법무사를 통해 리스크를 최대한 줄여야 해요.
하지만 만약의 경우 법정 분쟁을 가더라도 법무사가 책임지기는 힘든 경우가 많아요. 보통 그래서 외국은 에스크로제도를 많이 이용하나 우리나라는 아직 법무사의 중개로 소유권 이전이 대부분 이루어 져요.
그럼 토지매매 소유권 이전 시 필요한 서류에 대해 살펴보겠습니다.
매도인이 준비해야할 서류 : 인감도장,매도용 인감(매수인의 인적 사항이 정확이 기입된 인감), 신분증, 등기 권리증 (등기 권리증을 분실하였다면 매도인의 우무인이 찍힌 확인 서면), 이사 내역이 포함된 초본
매수인이 준비해야할 서류 : 일반도장, 신분증, 이사내역이 포함된 초본과 잔금
위 서류들을 준비후 법무사의 입회하에 잔금과 준비한 서류를 전달하고 나면 법무사에서 취합된 서류를 등기소에 접수하면 2~3일 후 소유권 이전이 완성돼요. 물론 법무사없이 직접하게 되면 수수료를 절약할 수 있지만 안전을 위해 수수료를 지불하더라도 법무사를 끼고 소유권이전을 진행하시는 것이 좋아요.이렇게 되면 토지거래가 끝나게 되요.
만약 농지를 매매 하시는 거라면 계약서를 미리 법무사에 보내 농지취득자격증명서를 발급 받아 놓는 것이 좋아요.
마지막으로 소유권 이전이 완료되면 각종 세금을 내게 돼요.취득세, 각종 인지세, 채권할인 등 법무사에서 비용내역을 알려주면 납부하시면 됩니다.추가로 법무사 수수료, 중개사 수수료가 있어요.
이것으로 좋은땅을 사기위한 토지거래의 간단한 진행과정에 대해 알아봤습니다.
#전꿈사마루