서울 역삼동-중저가 비즈니스호텔로의 변신이 예상되는 곳

[코코]

서울 역삼동
중저가 비즈니스호텔로의 변신이 예상되는 곳

대한민국 최고의 상권답게 성매매법 이후로도 성업중
유동인구 많아 앞으로도 최고 요지 역할 게속 수행할 듯

모텔 매매가 100억원에 육박, 월세 5천만원인 곳도 많아
모텔 영업 초고수들이 모여 온·오프라인 이용 경쟁 벌여
 
과거 모텔촌의 영업에 있어서 모텔시장의 불패신화를 이어져왔던 강남구, 서초동 지역은 과거의 명성에는 미치지 못하지만 서서히 과거의 위용을 되찾고 있는 느낌이다.
강남역, 서초역과 더불어 삼대상권이라해도 과언이 아닌 역삼동 인근의 모텔촌은 대형모텔과 중형모텔이 혼재돼 있어 시설과 규모면에서도 으뜸일 정도로 과거의 영화를 누려왔던 지역이다. 특히 종로, 신촌 못지 않은 젊은이들의 거리로 알려지면서 화이트컬러를 비롯한 다양한 수요층을 형성하고 있어 모텔을 포함한 유흥, 먹거리 상권들의 중심지역으로 주가를 드높이고 있는 형편이다.
그러나 모텔영업측면에서 바라본 역삼동 지역의 숙박업소들은 성매매방지특별법의 시행과 더불어 주 5일제 근무의 여파로 인해 한풀 꺾인 상권형태를 보여왔으나 최근 과거의 명성을 되찾기 위한 부단한 노력으로 인해 어느 정도의 영업상권은 궤도에 오른 지역이다.
물론 주말과 주중과의 영업성은 많은 차이를 보이고 있으나 ‘썩어도 준치’라는 옛말과 함께 벤처타운의 메카, 강남중심의 유흥상권, 테헤란로의 화이트컬러의 밀집지역으로 아직도 최고의 상권으로 불리고 있으며 주변모텔촌의 형성은 GS타워 뒷편, 라마다르네상스호텔의 맞은편, 스타타워를 중심으로 이면 도로쪽의 삼각편대를 형성하고 있다.

◆모텔 영업의 고수라면 이곳으로 모여라

과거 역삼역 주변의 모텔집성촌은 약 35개 정도가 자리하고 있었으나 다른 상업용도로의 전환(특히 대형 안마시술소)으로 인해 현재 대형규모로 약 20여개 이상의 모텔들이 영업하고 있다. 최고의 시설과 호텔 못지 않은 서비스 체계를 갖추고 있는 지역으로 온, 오프라인을 통한 적극적인 홍보 마케팅을 통해 주변지역의 유동인구는 물론 직장인이나 특히 외국의 바이어들을 유치하는 새로운 전략을 구사하고 있어 새로운 모텔문화를 엿볼 수 있는 지역이다.
차별화된 서비스, 인터넷을 통한 홍보마케팅이 자리잡은 지 오래이며 최고라는 수식어를 자부심을 삼고 있는 만큼 숙박이용이나 휴게(대실)이용도 다른 지역에 상당히 비싼 편이다. 휴게이용의 경우 일반실 2만5천원선, 특실의 경우는 3만원 이상이며, 숙박료의 경우는 일반실 6만원, 특실 8∼10만원, VIP의 경우 준호텔에 버금가는 16만원선까지 다양하다.
신축모텔이나 리모델링을 통한 최신 시설의 모텔의 경우 현재 월 매출 1억원∼2억원선까지 높은 매출을 보이고 있으며, 러브손님 위주보다는 중, 저가 비즈니스 호텔로 영업성이 점차 바뀌고 있는 실정이다.
모텔 매매가는 보통 대형의 경우는 90억원∼100억원대로 형성되어 있으나 매매 거래는 거의 없는 형편이다. 임대의 경우는 임대물건이 없을 정도로 임대자의 관심이 높은 지역으로 보증금의 경우 5억원∼10억원선까지 다양하며 월 임대료는 대략 4천만∼5천만원선이다.
모텔부지의 경우는 과거 2, 3년전까지만 해도 평당 2천5백만∼3천만원선이었으나 현재 평당 5천만∼6천만원선까지 급격한 상승곡선을 그리고 있다는 것도 이 지역만의 특징이다.

◆현재 영업가치보다 부동산 가치 높은 편일 수도

다른 지역과 마찬가지로 빈익빈 부익부 현상이 두드러진 지역으로 매출이 저하된 모텔의 경우 다른 상업용도로의 전환이 지속될 것으로 예상되며, 신축이나 리모델링의 경우 대형모텔촌답게 시설과 규모의 대형화가 지속될 것으로 전망된다. 지속적인 지가상승과 맞물려 다른 지역에 비해서는 모텔의 지출비가 상당해 부동산 가치측면의 장점으로서는 유리한 측면이 있으나 모텔 수익률 측면에서는 그다지 높은 편은 아니다.
그러나 규모가 적은 모텔의 경우 상업용도로의 전환과 함께 대형모텔의 영업성은 꾸준히 상승하고 있는 지역으로 주변지역인 강남역에 들어설 예정인 삼성본사 사옥이 준공되는 시점에서는 역삼역 부근까지 영업성이 확대될 것으로 예상돼 영업성 측면에서는 상당히 유리하게 작용할 것으로 보인다.
어느 정도의 자신을 가진 수요자들이 관심을 갖는 지역으로 기존의 모텔개념보다는 중·저가 비즈니스 호텔로서의 변화가 예상되고 있으며 온, 오프라인을 통한 마케팅 홍보가 영업성을 좌우할 것으로 전망된다.

자료제공: 모텔사랑(www.motelsarang.com)
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