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수원역 상권
< 분당. 수인선에 新분당선까지 '사통팔달' 요지 >
현재 수원역 상권은 경부선, 지하철 1호선, 천안선 전철이 운행 중에 있다. 수원역을 경유하는 버스노선은 어림잡아 스무 개에 이른다. 최근 수원역 상권의 변수로 떠올랐던 지하철 1호선 종점의 천안역 연장은 상권자체에 마이너스 효과가 없었다는 게 중론이다. 오히려 기존 서울 방향으로 출퇴근하던 인구에다 오산, 평택으로 출퇴근하는 사람들이 더해지면서 전철 이용객이 연장 전보다 20%가량 증가했다는 게 전문가들의 분석이다.
이들은 앞으로 수원역 상권의 교통이 더욱 편리해질 것으로 내다본다.2008년 개통되는 분당선과 수인선, 그리고 2014년 개통 예정인 신분당선까지 수원역을 관통하면 이곳 상권은 더욱 활발해질 것으로 예상한다. 앞으로 수원역은 사통팔달의 교통 요지로서 조건을 갖추는 셈이다.
분당선은 서울 왕십리역에서 경기도 수원역을 연결하는 광역 전철망으로 현재 선릉역에서 분당 오리역 구간은 이미 개통돼 운행 중이다. 추가 구간인 왕십리역~성수역~청담역~강남구청역~삼릉역~선릉역도 2008년 완공을 목표로 한창 공사를 진행하고 있다. 오리역~수원역 구간도 2008년에 함께 완공될 예정이다. 이 구간이 완공되면 죽전, 신갈, 기흥, 영덕, 영통, 매탄 등 경기 남부지역 신도시의만성적인 교통 체증 완화에 기여할 전망이다.
수인선도 긍정적인 변수다. 인천~시흥~안산~화성~수원을 잇는 52.8km 중 일부 구간이 공사 중이다. 인구 260만명의 인천과 100만명의 수원, 시흥 안산 화성시가 철도망으로 연결되는 것이다. 수인선은 완공 예정 시기를 기준으로 4개 구간으로 나눌 수 있다. 오이도~한대앞 구간은 이미 완성됐으며 2년 전 착공한 송도~오이도 구간이 2009년 12월 개통 예정이다. 3년 뒤에는 안산선 전철이 인천의 소래, 연수구를 거쳐 송도국제도시까지 이어진다. 최종 구간인 한대앞~수원역 구간은 2015년 말 완공할 계획이다. 역 수는 총 27개이며 환승역은 인천역, 승기, 논련, 한대앞, 그리고 수원역이다.
신분당선의 연장 역시 수원역 상권을 기대감에 들뜨게 하는 요소다. 신분당선(강남~정자) 복선전철의 연장 사업이며 신분당선 정자역에서 용인 수지, 수원 광교지구를 거쳐 호매실에 이르는 23.04km(지하 20.6km,지상 2.44km) 길이다.
지방자치단체도 상권 활성화에 적극 나서고 있다. 로데오거리의 차량 통행을 없애고 인라인 도로를 개설하는 등 각종 정비계획이 나오면서 인근 건물이나 미개발 토지의 매매가가 상승세를 타는 분위기다.
< 전철 연결 후 천안 고객까지 흡수 >
수원지역에는 한신대, 강남대, 장안대, 협성대, 성균관대(자연캠퍼스), 수원여대 등15개 대학이 밀집해 있다. 수원역 상권이 수도권 남부지역 최대 상권으로 도약한 것도 풍부한 대학생 수요층 덕분이라 할 수 있다. 통학버스 정류장이 수원역 주변에 위치해 있기 때문에 저녁때가 되면 주변 상권에는 대학생들로 발 디딜 틈이 없다.
수원역은 하루 평균 5만여명, 연간 2,000만명이 이용하는 유동인구 밀집 지역이다. 민자역사 내에 들어선 애경백화점과 복합상영관 CGV는 젊은 고객층을 끌어 모으는 촉매제 역할을 하고 있다.
지난해 1월 수도권 전철(1호선)이 천안까지 개통되며 수원역 상권은 더욱 활기를 띠고 있다. 천안에는 선문대, 호서대, 나사렛대, 천안대, 한국기술교육대 등 20여개의 대학이 있지만 아직까지 인근 상권이 발달하지 않아 이 지역 학생들이 소비를 위해 수원역 상권을 찾기 때문이다. 홍철기 애경백화점 수원점 마케팅팀장은 "천안까지 전철이 연결되며 하루 평균매출이 21.7%, 방문객 수는 8.5% 증가했다"고 밝혔다. 이강헌 일등공인중개사 대표는 "원래 수원 상권의 중심은 남문(팔달문) 주변이었으나 2003년 2월 민자역사 내에 백화점과 복합 상영관이 들어서며 현재는 이지역이 최고 상권으로 발돋움했다"면서 "대학생뿐 아니라 오산과 화성 지역 공장 근로자들까지 저녁때면 이곳으로 모이기 때문에 고객층도 다양하다"고 말했다.
민자역사 건너편에 위치한 수원역 상권은 매산로와 향교길로 나눠진다. 이곳은 유동인구에 비해 가게 수가 적어 '알짜배기 상권'으로 불린다. 매산로는 의류, 미용실, 잡화점 위주의 패션 상권이고 향교길은 술집과 음식점이 위치한 먹자골목이다. 여성 의류점 '이쉬'의 허선희 사장은 "22년간 이곳에서 장사를 했는데 수원 시민뿐 아니라 외지 사람도 많이 온다"면서 "백화점이 들어선 이후 유동인구가 많아져 장사가 더 잘 되고 있다"고 전했다. 이곳에 위치한 명인만두의 양춘석 사장은 "저녁에는 인도가 비좁을 정도로 사람들이 몰려다녀 유동인구가 항상 많은 것 같다"면서 "손님의 60%가 20대이고 낮 시간에는 근처 아파트 주부들이 많이 찾는다"고 말했다. 그는 "18평 매장에 직원은 3명이며 월세 600만원에 보증금과 권리금이 각각 2억원 정도 들었다"고 덧붙였다.
항교길은 전형적인 먹자골목이다. 2004년부터 길을 보행자 전용도로로 바꾸고 간판정비 사업을 벌였다. 나학수 무교동낙지사장은 "워낙 젊은이들이 많아 경기를 잘 타지 않는다"면서"인근 아파트 주민들 중에는 40대 이상의 장년층이 많이 찾는다"고 말했다. 35평 가게에서 월 매출 9,500만원을 기록하고 있다고 밝힌 그는 "장사가 잘 돼 24시간 영업을 하고 있으며 주말 매출이 주중의 두 배 정도 된다"고 덧붙였다.
향교길에서 만난 대학생 김영경씨(20여)는 "친구 만나러 일주일에 한 번씩은 꼭 들른다"면서 "여기 오면 평균 2만원 정도는 쓰고 가는 것 같다"고 말했다. 하지만 상권 크기가 작다는 것이 장기적으로는 단점이 될 수 있다는 전망도 있다. 장덕기 상가번영회장은 "현재 상권 내에 가게 수가 많지 않아 해당 매장들은 장사가 잘 되는 편이지만 장기적으로 봤을 때는 상권 크기가 커져야 다른 지역에 손님들을 빼앗기지 않을 것"이라고 내다봤다. 그는 "현재 재래시장터 쪽으로 상권이 넓어지는 경향을 보이고 있으나 건물들이 워낙 낡아 한계가 있다"고 털어놨다. 이희원 원공인컨설팅 대표 역시 "앞으로 천안지역 상권이 발전한다면 이곳 상권을 찾는 손님들이 줄어들 가능성이 높다"면서 "지금과 같은 상권 크기로는 한계가 있으며 수원시 차원에서도 적극적으로 상권 크기를 넓히기 위해 노력해야 한다"고 진단했다.
< 수원역 앞 엔터테인먼트 몰 '팅스' 뜬다 >
보영건설이 시행하고 한화건설이 시공하는 엔터테인먼트 몰 팅스(Tings)가 수원시 팔달구 매산로 수원역 앞 옛 시외버스터미널 부지에 2008년 들어선다. 지하 5층, 지상 9층에 연면적 2만여평 규모다. 지하 5층부터 지하 2층까지 주차장으로 구성돼 수원역 주변 주차난을 해결해 줄 수 있을 것으로 보인다. 지하 1층에는 힙합클럽과 공연장 외에 각종 주점들로 이뤄진 주류타운이 들어선다. 지상 1,2층에는 의류, 잡화, 주얼리, 속옷 등 패션 전문점이 자리잡는다. 3층은 전문 연예기획사가 운영할 예정인 대형 공연장, 4층은 e게임장 캐릭터숍으로 이뤄져 젊은이들의 쇼핑과 놀이 공간으로 자리매김할 전망이다. 5층에는 클리닉과 운동 처방이 가능한 메디컬 피트니스센터가 들어설 예정. 7~9층은 롯데시네마 9개관이 입점키로 했다.
팅스는 수원역 주변 유동인구가 10대 후반에서 20대 대학생(수도권 남부 10여개대학)이라는 점을 감안해 이들의 눈높이에 맞춰 매장을 구성, 수원역 상권의 명소가 될 것으로 기대를 모은다. 수원역사 안에 백화점과 영화관, 푸드코트가 있지만 하루 14만여명이 오가는 곳이어서 본격적인 놀이공간으로는 충분하지 않기 때문이다.
팅스는 수원역사에서 도보로 5분이면 닿을 수 있어 지리적 접근성이 뛰어난 것으로 전문가들은 평가한다. 또 2014년까지 신분당선 연장선을 포함, 총 7개에 달하는 지하철과 철도 노선이 모두 개통될 경우 하루 이용객 수는 20만여명으로 급증할 전망이다. 이에 따라 수원역 주변 상가의 권리금도 강세를 나타내고 있다.
최근 수원시가 '차 없는 거리' 조성 계획을 발표하면서 수원역 상권은 더욱 활성화할 조짐을 보이고 있다.2004년 11월 수원시가 발표한 계획에 따르면 수원역~팔달문~화성행궁을 연결하는 옛 도심 4차로를 따라 테마형 거리가 조성된다. 서울의 대학로처럼 특정 요일을 정해 '차 없는 거리'를 조성해 상권 활성화에 도움을 준다는 것이다.
분양 방식으로는 KB부동산신탁의 신탁관리 방식을 택했다. 분양 안전성을 높이기 위해서다. 시행업체인 보영건설이 대지 소유권을 갖고 KB부동산신탁과 신탁 계약을 체결, 선분양에 따른 위험도를 줄였다는 게 회사 측 설명이다. KB부동산신탁은 건축자금 및 분양대금 관리를 책임진다. 현재 팅스 상가의 층별 평당 분양가를 보면 지하 1층 800만~1,100만원, 2층 1,300만원, 3층 1,300만원, 4층 1,200만원, 5층 900만~1,000만원, 6층 1,300만원 선이다. 계약금은 총 분양가의 10%이며 30%에 해당하는 중도금 무이자 융자 혜택이 있다. 분양 문의 1600-0022
< 매산로 도넛. 아이스크림점 유망 >
수원역은 전통적으로 수원을 대표했던 팔달문(남문)을 앞지른 성장 상권이다. 수원 민자역사가 완공돼 백화점과 영화관 등이 들어서면서 기존 노후한 이미지에서 벗어나 수원과 인근 지역 젊은이들이 몰려드는 수도권 남부의 대표 상권으로 발돋움했다. 수원역은 수원시 안에 거주하면서 서울로 출퇴근하는 인구를 비롯해 수도권 남부지역에 있는 10여개 대학 캠퍼스에 다니는 대학생들이 이용하는 교통의 요충지다. 수원대, 아주대, 경기대, 장안대, 협성대, 남서울대 등 10여개 대학 통학버스 정류장이 수원역 앞 곳곳에 흩어져 있다. 따라서 소비성향이 강한 20대 젊은이들이 늦은 오후 통학버스에서 내리면서 유동인구가 불어나기 시작한다. 서울 강남역 상권과 마찬가지 현상이다.
수원역 상권은 매산로 대로변과 향교길 먹자골목을 양대 축으로 펼쳐져 있다. 매산로는 판매업종, 향교길은 외식업종으로 분화돼 있다. 수원역전시장을 중심으로 재래형 골목시장이 존재하고 있지만 팔달문 재래상권에 비해 규모가 미미해 큰 역할을 하지 못하는 실정이다. 매산로는 황금상권이라고 불리나 새로 이곳에 진입하기에는 위험 요소가 많은 것도 사실이다. 실제로 매산로 대로변에 문을 열고 있던 일류 외식 브랜드 체인점들이 폐점하고 이곳에 머리방, 패션가게가 들어선 것은 황금상권에 가게를 열 때도 고려해야할 요소가 많다는 것을 방증한다.
서준 상가뉴스레이다 상권분석팀장은 "맥도날드, 파리바게뜨, 크라운베이커리 등 쟁쟁한 브랜드들도 지나친 경쟁으로 제살 깎아먹기 식 영업을 하거나 임대료가 과다하게 오르면 버티지 못한다는 사실이 수원역 상권에서 입증됐다"고 말했다. 맥도날드의 경우 1,2층 70평 매장에 월세 1,400만원을 냈던 것으로 알려졌다. 특히 베이커리점은 근거리에 똑같은 체인점이 생길 경우 상권 보장이 안되므로 본사와 계약하기 전에 상권조사를 철저히 해야 한다고 서 팀장은 강조했다.
매산로가 만남의 장소임을 감안, 도넛이나 아이스크림점이 유망 업종으로 꼽힌다. 패션 의류나 주얼리 업종도 장사가 잘 되는 곳이어서 가능하면 유명 브랜드를 선택하는 게 유리하다고 전문가들은 평가한다. 판매업종이 주류를 이루는 매산로에서 건널목 인근에 위치한 명인만두는 틈새업종으로 눈길을 끈다. 실제 명인만두 매출은 객단가(1인당 평균 지출액)가 10배 이상인 인근 패션가게와 비교해 손색이 없다고 주변 상인들은 전한다.
매산로에서 창업할 경우 될 수 있으면 역과 마주보는 쪽으로 가게를 잡아야 승산이 있다. 역과 멀어진 세무서 쪽은 유동인구가 현저히 떨어지기 때문이다. 향교길 먹자골목은 식당과 주점으로 이뤄져 있는 전형적인 외식상권이다. 여느 먹자골목이 그렇듯이 주력은 저녁 장사다. 다만 서울의 먹자골목과 다른 것은 삼겹살, 닭요리, 낙지, 해물, 족발, 부대찌개, 감자탕 등 음식점이 압도적이어서 유흥상권 성격이 강하지 않다는 점이다. 유흥주점보다는 치킨호프집이 더 어울리는 상권이라는 얘기다.
유명 브랜드 체인점도 그리 많지 않다. 이준 FC창업코리아 이사는 "여기서 고깃집을 할 경우 '원할머니보쌈'과 같은 경쟁력 있는 외식 브랜드가 먹힐 만한 곳"이라며 "저가형 활어횟집이나 스시우동점도 경쟁점이 많지 않아 승산이 있다"고 말했다. 20평 안팎의 소형 매장에서 조리가 가능하도록 고안한 '봉희설렁탕'은 점심과 저녁 장사 모두를 노릴 수 있다는 점에서 괜찮을 것 같다고 그는 덧붙였다.
< "초보자는 유명 프랜차이즈 선택을“ >
"수원역은 수원지역 내 최고의 상권입니다." 백종선 고향솥단지 삼겹살 수원역점 점주(46)는 10년째 수원역 앞 먹자골목을 지키는 터줏대감이다. 백씨는 2003년 삼겹살 집을 열기 전에는 옆 건물에서 7년간 팬시점을 했다. 그는 젊은층의 유동인구가 많고 부침을 크게 타지 않는 곳이라 이 상권에 머물러 있어야겠다고 생각했다. 백씨의 점포는 40평 규모에 테이블이 40개 있다. 종업원은 총 8명이며 24시간 영업한다. 아무래도 오후 7시부터 10시까지가 가장 붐비는 시간이고 주말의 경우에는 토요일에 손님이 가장 많다. 지하철역이 상권 앞에 있는 데다 수십 개의 버스노선이 통과하는 사통팔달의 지리적 특성상 '뜨내기' 손님의 비중이 높은 편이다. "1호선이 천안까지 연장된다고 했을 때 이곳 상인들이 걱정을 많이 했어요. 그러나 결론적으로 별다른 영향을 받지 않았습니다."
수원역 '먹자골목'에는 삼겹살 등 고깃집이 많은 편이다. 백씨가 이곳에서 오랫동안 버틸 수 있었던 차별화 전략은 무엇일까."음식점은 무엇보다 맛이 중요합니다. 고기 맛이 좋아서 한 번 온 손님이 계속해서 찾는 편입니다.""수원역 상권의 인기가 좋아 점포 매물이 잘 안나옵니다. 대기자 명단에 올려놓고 기다리는 이들도 있어요."
수원역은 수원지역에서 가장 번화한 상권이지만 호객행위 등이 없어 한편으로는 깨끗한 상권이라고 백씨는 강조했다. 점포는 5년 전에 직접 구입했다. 당시 20억원이라는 큰 돈을 들였지만 미래 수익성을 내다봤을 때 주저하지 않았다고 한다. 그는 하루 평균 매출액이 200만원, 객단가(1인당 평균 지출액)는 1만원 선이라고 덧붙였다. 백씨는수원역 인근에서 처음 창업하려는 이들에게 조심스러운 태도로 접근할 것을 조언했다. "초보자에게는 브랜드 인지도가 높은 프랜차이즈 체인점이 적당할 것 같습니다.“
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